Introduzione e valore strategico delle visite
Una delle attività fondamentali del Custode Giudiziario è l’accompagnamento dei potenziali acquirenti a visitare l’immobile pignorato, secondo le modalità stabilite con l’ordinanza del Giudice dell’esecuzione, stabilito dall’art. 560 c.p.c..
Se organizzata in modo preciso e organizzato, questa attività è in grado di generare risultati di rilievo per tutti gli attori che prendono parte alla vendita forzosa.
Quando il prezzo stimato risulta corretto, la probabilità di alienare l’immobile fin dalla prima asta si rivela molto elevata, in particolare nelle città capoluogo di provincia e nelle località turistiche.
Il Custode Giudiziario ha il dovere di impegnarsi tempestivamente nella gestione degli accessi operando in modo strutturato. Questo approccio persegue un duplice obiettivo:
- individuare nel minor tempo possibile un acquirente;
- produrre adeguate relazioni sull’attività svolta da destinare agli organi della procedura e ai creditori.
Al contrario, lo scenario in cui l’asta vada deserta comporta la necessità di fissare nuovi esperimenti di vendita. Per il professionista, ciò si traduce in una perdita di tempo e di risorse economiche, poiché all’obbligo di porre in essere ulteriori adempimenti si contrappone il rischio concreto di una riduzione del compenso, determinata dal possibile ribasso del prezzo di aggiudicazione.
Strategie di pubblicità attiva e promozione dell’immobile
La promozione del bene staggito avviene istituzionalmente tramite la pubblicità sul Portale delle Vendite Pubbliche, sui siti internet dedicati e attraverso gli ulteriori canali stabiliti nell’ordinanza di vendita. Tuttavia, è essenziale che il Custode si attivi in via autonoma per massimizzare la visibilità degli immobili affidatigli, intercettando ogni potenziale interessato.
Per incrementare l’interesse e il volume delle richieste di visita, è opportuno estendere le forme di pubblicità partendo proprio dai soggetti limitrofi o confinanti.
A tal fine, si rivelano efficaci i seguenti canali promozionali:
- cartellonistica: esposizione del cartello “VENDESI” all’esterno dell’immobile in vendita o nelle sue immediate vicinanze.
- volantinaggio mirato: inserimento dell’avviso di vendita direttamente nelle cassette delle lettere dei vicini.
- ricontatto strategico: trattamento e richiamo dei soggetti che avevano manifestato interesse durante precedenti aste andate deserte, oppure che si erano dimostrati interessati ad altri immobili in vendita nella medesima zona geografica.
L’accompagnamento dei terzi non deve essere percepito come un dispendio improduttivo di tempo. Al contrario, rappresenta un’opportunità cruciale sia per far conoscere l’immobile, sia per verificare di persona lo stato attuale dei luoghi e le eventuali problematiche ad esso connesse. Un elevato afflusso di visitatori aumenta sensibilmente le probabilità di vendita (possibilmente con una gara tra più offerenti), accelerando la conclusione dell’incarico con la conseguente richiesta del compenso.
Il flusso operativo: dalla richiesta al calendario degli accessi
A chiunque richieda informazioni, è necessario proporre sistematicamente una visita sul posto. Tale opportunità va presentata come un concreto vantaggio per l’interessato, considerando che il materiale fotografico presente sui siti o allegato alla perizia di stima potrebbe non risultare aggiornato o esaustivo.
Il Custode è tenuto a rispondere con prontezza e correttezza. Non appena perviene un’istanza — che può transitare dal Portale delle Vendite Pubbliche, via e-mail o tramite contatto telefonico — il Custode (o un suo incaricato) deve mettere in atto comportamenti organizzati immediatamente, assimilando la richiesta a un’opportunità da cogliere subito, similmente a quanto compiuto dalle agenzie immobiliari.
In fase di primo contatto, chi risponde al possibile interessato deve essere in grado di:
- fornire ogni utile informazione e assistenza sulle modalità della vendita del bene pignorato e sulla sua consistenza;
- trasmettere tempestivamente via e-mail la relazione di stima, le planimetrie, le fotografie e l’avviso di vendita, ovvero fornire l’indirizzo del sito internet da cui scaricare autonomamente tali documenti.
Il Custode dovrà preavvertire l’interessato che, in caso di visita, dovrà mostrare un documento di identità e sottoscrivere apposita scheda di avvenuta visita.
La pianificazione del sopralluogo segue due canali gestionali:
- Custode in possesso delle chiavi e con calendario visite predefinito: è possibile concordare l’accesso con l’interessato fin dal primo contatto.
- immobile occupato: occorre raccogliere le disponibilità orarie (in termini di giorni e ore) del visitatore e contattare successivamente gli occupanti per concordare un momento compatibile.
Una volta definito l’appuntamento, il Custode provvederà ad aggiornare la relativa scheda di gestione.
Tracciabilità, schede di visita e rendicontazione
Al momento della ricezione della richiesta, il Custode deve aprire una specifica scheda informativa, compilata con i seguenti dati essenziali:
- nome e cognome dell’interessato, unitamente a telefono ed e-mail;
- data esatta della richiesta;
- eventuali note particolari relative alle esigenze o alle istanze avanzate dal richiedente.
Prima di effettuare la visita il Custode dovrà ricordare l’importanza che il visitatore tenga un comportamento rispettoso delle persone e delle eventuali persone che abitano l’immobile e, prima di permettere l’accesso al bene dovrà richiedere l’esibizione di un documento d’identità valido. Il Custode dovrà vigilare attentamente affinché non si verifichino asportazioni o danneggiamenti, mantenendo al contempo il più stretto riserbo sul numero e sull’identità degli offerenti. Se l’immobile è occupato non permetterà di scattare fotografie.
Al termine del sopralluogo, la scheda deve essere tempestivamente integrata segnando il giorno e l’ora dell’accesso, il nominativo del delegato che ha accompagnato il visitatore, le osservazioni emerse sullo stato dell’immobile, i feedback del visitatore e gli eventuali lavori consigliati.
Le schede di visita, debitamente sottoscritte dai visitatori, costituiscono il supporto documentale analitico fondamentale in occasione della redazione della relazione o rendicontazione periodica sull’amministrazione e conservazione dei beni affidati. All’interno di tale report, il Custode indicherà gli accessi e i sopralluoghi effettuati finalizzati all’accompagnamento dei soggetti, offrendo una maggiore garanzia di trasparenza a tutti gli Organi della procedura esecutiva.
L’ostruzionismo dell’occupante e l’ordine di liberazione
Nel caso in cui l’occupante dell’immobile (sia esso il debitore esecutato o un terzo privo di un titolo opponibile alla procedura) rifiuti o ostacoli ingiustificatamente l’accesso al bene, impedendo il regolare esercizio del diritto di visita, il Custode deve segnalare tempestivamente la condotta al Giudice dell’Esecuzione.
Ai sensi dell’art. 560 c.p.c., l’ostruzionismo alle visite costituisce una grave violazione che legittima il Giudice a revocare il diritto del debitore di continuare ad abitare l’immobile.
Di conseguenza, viene emesso un anticipato ordine di liberazione, la cui attuazione viene affidata al Custode stesso, il quale potrà avvalersi dell’ausilio della forza pubblica e di idonei ausiliari per eseguire lo sgombero forzoso del bene, garantendo così la massima partecipazione alla vendita giudiziaria.
A supporto di questa complessa attività organizzativa, l’utilizzo di soluzioni digitali dedicate — come il software in cloud predisposto da AteneoWeb — si rivela di grande utilità per agevolare la compilazione dei dati da qualsiasi postazione, consentire la consultazione remota e mantenere una tracciabilità storica e permanente di tutte le azioni compiute nell’interesse della procedura.
