AteneoWeb - Risoluzione Agenzia Entrate n. 65/E del 10.11.2025

Risoluzione Agenzia Entrate n. 65/E del 10.11.2025

Risoluzione Agenzia Entrate n. 65/E del 10.11.2025

RISOLUZIONE N. 65/E

Divisione Servizi

__________

Direzione Centrale Servizi Catastali,

Cartografici e di Pubblicità Immobiliare

Roma, 10 novembre 2025

OGGETTO: Espropriazioni per pubblica utilità e diritto del soggetto

concessionario – Adempimenti di pubblicità immobiliare ed in ambito catastale

Con riferimento agli atti di espropriazione per pubblica utilità - nel caso di

specie effettuati per la realizzazione di strade pubbliche - è stata portata

all’attenzione di questa Agenzia la possibilità che tali atti, trascritti nei registri

immobiliari per il diritto di proprietà a favore del Demanio pubblico dello Stato

Ramo strade, vengano trascritti anche, per il corrispondente “uso”, a favore del

soggetto individuato come concessionario/gestore dei beni espropriati a beneficio

del Demanio¹.

Nella fattispecie rappresentata, in particolare, il richiedente - in qualità di

soggetto, normativamente competente per la gestione e la manutenzione delle

strade di proprietà dello Stato, che provvede su base convenzionale/concessoria ai

¹Si pensi al caso dell’ANAS s.p.a. che per legge provvede, tra l’altro, a “… gestire le strade e le autostrade

di proprietà dello Stato nonché alla loro manutenzione ordinaria e straordinaria…” (cfr. l’articolo 7,

comma 2, del decreto-legge 8 luglio 2002, n. 138, recante “Interventi urgenti in materia tributaria, di

privatizzazioni, di contenimento della spesa farmaceutica e per il sostegno dell’economia anche nelle aree

svantaggiate” convertito con modificazioni dalla legge 8 agosto 2002, n. 178, in forza del quale “All’ANAS

Spa sono attribuiti con concessione … i compiti di cui all’articolo 2, comma 1, lettere da a) a g), nonché

l), del decreto legislativo 26 febbraio 1994, n. 143 ”) ed al quale, in attuazione delle previsioni normative,

è stato conferito convenzionalmente il potere di esercitare gli atti espropriativi finalizzati alla realizzazione

di strade ed autostrade di interesse statale.

relativi atti espropriativi - riterrebbe possibile richiedere ed ottenere la trascrizione,

oltre che in favore del Demanio dello Stato per il diritto di proprietà, anche in

favore dell’ente concessionario/gestore per il corrispondente diritto derivante dal

rapporto di concessione.

Per converso, la Conservatoria dei registri immobiliari destinataria della

richiesta di trascrizione ritiene che il richiamato “uso del concessionario” possa

trovare evidenza nelle intestazioni catastali, ma non anche nei registri immobiliari

vertendosi in materia di diritto non reale.

Tutto ciò premesso si osserva quanto segue.

* * *

Per ciò che rileva ai fini della questione in esame, giova richiamare le

disposizioni che nell’ambito del procedimento di espropriazione prevedono

formalità pubblicitarie.

In via generale, rileva il decreto del Presidente della Repubblica 8 giugno

2001, n. 327 (“Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia

di espropriazione per pubblica utilità”, di seguito “Testo unico espropri”) e

preliminarmente l’articolo 6 (“Regole generali sulla competenza”) ai sensi del

quale sono soggetti competenti all’emanazione degli atti del procedimento

espropriativo le amministrazioni statali, le Regioni, le Province, i Comuni e gli

altri enti pubblici (comma 2), inclusi i concessionari o contraenti generali cui il

potere espropriativo è delegato da un ente pubblico o è riconosciuto per legge

(comma 8).

Nello specifico, occorre richiamare il successivo articolo 23 del Testo unico

espropri il quale prevede, al comma 2, che “Il decreto di esproprio è trascritto

senza indugio presso l’ufficio dei registri immobiliari” e chiarisce, al comma 4,

che “Le operazioni di trascrizione e di voltura nel catasto e nei libri censuari

hanno luogo senza indugio, a cura e a spese del beneficiario dell’esproprio”,

2

ossia, “il soggetto, pubblico o privato, in cui favore è emesso il decreto di

esproprio” (cfr. articolo 3, comma1², lettera ‘c’).

Le norme sopra richiamate attribuiscono al soggetto beneficiario la

trascrizione dell’esproprio, ma non individuano anche il soggetto, da indicare in

nota di trascrizione, a favore del quale il diritto di proprietà deve essere trascritto.

In assenza di indicazioni esplicite, pertanto, quest’ultimo soggetto non può che

coincidere con la parte (così denominata dall’articolo 2659 c.c. il quale indica gli

elementi della nota di trascrizione) che diviene titolare del diritto trasferito,

ovverosia, nel caso di specie, il Demanio dello Stato in favore del quale si realizza

l’acquisto della titolarità dell’immobile espropriato in forza del corrispondente atto

ablativo.

Ciò posto, occorre verificare se anche la peculiare posizione giuridica (cd.

“uso del concessionario”) del soggetto che agisce nel procedimento espropriativo

in forza di un rapporto concessorio sia soggetta a trascrizione rendendo possibile

la conseguente inclusione in nota del concessionario tra i soggetti a favore dei quali

la formalità debba essere eseguita.

Analizzando le norme codicistiche in materia di trascrizione, rileva qui

richiamare l’articolo 2643 c.c. il quale elenca in modo tassativo gli atti soggetti a

trascrizione, accomunandoli in relazione all’oggetto degli stessi, consistente nei

diritti reali; al riguardo non può che rilevarsi che tra di essi non è ricompresa la

concessione o altro titolo di utilizzo di un bene di proprietà altrui³.

Inoltre, occorre evidenziare che il successivo articolo 2645 c.c. reca la

previsione per effetto della quale sono altresì soggetti a trascrizione, “agli effetti

previsti dall’articolo precedente” - cioè quelli di pubblicità dichiarativa di cui

²“Ai fini del presente testo unico:

a) per "espropriato", si intende il soggetto, pubblico o privato, titolare del diritto espropriato;

b) per "autorità espropriante", si intende, l'autorità amministrativa titolare del potere di espropriare e che

cura il relativo procedimento, ovvero il soggetto privato, al quale sia stato attribuito tale potere, in base

ad una norma;

c) per "beneficiario dell'espropriazione", si intende il soggetto, pubblico o privato, in cui favore è emesso

il decreto di esproprio;

d) per "promotore dell'espropriazione", si intende il soggetto, pubblico o privato, che chiede

l'espropriazione. […]”.

3

Tranne le ipotesi espressamente previste: si pensi alla locazione, se di durata ultranovennale,

espressamente prevista dal n. 8) dell’articolo 2643 del codice civile.

3

all’art. 2644 c.c., per dirimere il contrasto tra più aventi causa dal medesimo dante

causa - gli atti o provvedimenti che producono “in relazione a beni immobili o a

diritti immobiliari taluno degli effetti dei contratti menzionati nell’articolo 2643,

salvo che dalla legge risulti che la trascrizione non è richiesta o è richiesta a effetti

diversi”.

Nel caso di specie, anche tale norma non sembra applicabile quale base

normativa per una presunta trascrizione in favore dell’ente concessionario in

quanto non sarebbero soddisfatti i requisiti dalla stessa previsti. Infatti, anche a

voler ammettere che gli effetti di uno dei diritti di godimento sulla cosa altrui

menzionati nel citato articolo 2643 c.c. (come, per esempio, l’usufrutto o la

locazione) siano equiparabili all’uso per cui il richiedente effettua in concessione

gli atti espropriativi sui beni immobili in favore dello Stato, nel caso del

provvedimento di esproprio la trascrizione è prevista per effetti diversi da quelli di

cui all’articolo 2644 c.c.⁴, non potendosi così utilmente richiamare l’art. 2645 c.c.

quale base giuridica dell’invocata trascrizione.

In tal senso, quindi, può concludersi che le norme codicistiche non

depongono per la possibilità di inserire nei registri immobiliari l’uso del soggetto

concessionario sui beni oggetto di esproprio.

Passando poi ad analizzare il Testo unico espropri, con specifico riferimento

alla funzione della trascrizione in parola si evidenzia che dall’interpretazione del

già richiamato articolo 23 può evincersi che non è richiesta la trascrizione a favore

del concessionario e che, in ogni caso, la stessa sarebbe eseguita per fini diversi da

quelli previsti per le ipotesi di cui all’articolo 2643 c.c., cioè di opponibilità ai terzi

per effetto della “priorità” della formalità.

Sul punto, la giurisprudenza⁵ha chiarito che “secondo consolidata

giurisprudenza della Corte di cassazione, fra gli atti soggetti a trascrizione, ai

4

Ai sensi dell’articolo 2644 c.c. (“Effetti della trascrizione”) “Gli atti enunciati nell'articolo precedente

non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a

un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti. Seguita la trascrizione, non può avere

effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore,

quantunque l'acquisto risalga a data anteriore”.

⁵Consiglio di Stato, sezione VI, sentenza 30 gennaio 2020, n. 776.

4

sensi e per gli effetti di cui agli artt. 2643 ss. cod. civ., non si può ricomprendere

il decreto di espropriazione per pubblica utilità, con riguardo al quale la

trascrizione (o, nei territori in cui vige il sistema tavolare, l’iscrizione nel libro

fondiario) assolve ad una mera funzione di pubblicità-notizia del decreto

d’esproprio che, sul piano sostanziale, esplica un’efficacia erga omnes in forza di

legge, indipendentemente da qualsiasi iscrizione nei registri immobiliari (o nel

libro fondiario) e, in quanto tale, è sempre opponibile agli eventuali successivi

acquirenti dell’immobile espropriato (v., ex plurimis - con specifico riferimento al

sistema della trascrizione, ma in parte qua estensibili anche al sistema tavolare -,

Cass. civ., Sez. III, 23 aprile 2001, n. 5978; id., 4 agosto 2000, n. 10229)”.

La natura traslativa del decreto d’esproprio, infatti, comporta il

trasferimento, a favore dell’ente promotore delle espropriazioni, a titolo originario

del diritto di proprietà, a prescindere dall’effettiva trascrizione dello stesso presso

i registri immobiliari⁶.

La trascrizione dell’atto ablativo della procedura espropriativa non ha,

quindi, lo scopo di dirimere eventuali controversie che possono instaurarsi tra gli

aventi diritto, proprio perché trattasi di acquisto a titolo originario svincolato dalle

vicende giuridiche che hanno interessato il bene e la sua titolarità.

Peraltro, in materia di acquisti a titolo originario, sul tema della risoluzione

dei conflitti tra acquirente a titolo derivativo ed acquirente a titolo originario (nel

caso di specie per usucapione), la Corte di Cassazione ha confermato il principio

della prevalenza dell’acquisto a titolo originario a prescindere dalla trascrizione

della sentenza di accertamento dell’usucapione o dalla sua anteriorità rispetto a

quella dell’acquisto a titolo derivativo, precisando che il conflitto in questione non

può essere risolto ricorrendo al principio di priorità delle trascrizioni di cui

all’articolo 2644 c.c., in quanto trattasi di norma, non applicabile agli acquisti a

6

Cfr. in tal senso: Cass. civ., Sez. I, Sentenza 30 agosto 2007, n. 18314; Cass. civ., Sez. I, Sentenza 25

maggio 2006, n. 12408.

5

titolo originario, dettata per la risoluzione dei conflitti tra due acquirenti a titolo

derivativo dal medesimo dante causa⁷.

Tale principio può estendersi ad altri analoghi conflitti tra modi di acquisto

della proprietà a titolo originario (diversi dall’usucapione, come l’esproprio) e

modi di acquisto a titolo derivativo.

Pertanto, tutto ciò posto, si ritiene che non sia possibile la trascrizione dei

provvedimenti di esproprio, oltre che in favore del nuovo proprietario (Demanio

dello Stato), anche a favore del soggetto concessionario/gestore degli immobili

espropriati.

Diversamente, invece, si configura la possibilità di specificare l’uso del

concessionario/gestore in ambito catastale, considerato peraltro che, come noto, in

linea di principio la pubblicità immobiliare e il catasto rappresentano due sistemi

“complementari”, ma che perseguono finalità diverse. Il “sistema della

trascrizione”, infatti, ha lo scopo principale di rendere opponibili ai terzi gli atti

relativi ai diritti reali su beni immobili; quindi, i registri immobiliari hanno la

funzione sostanziale di dirimere i conflitti sulla titolarità di beni immobili, mentre

l’intestazione catastale risponde all’esigenza inventariale di tenere aggiornate le

intestazioni dell’immobile per finalità fiscali, così da consentire la corretta

attribuzione delle imposte in base al possesso dei redditi.

In coerenza con la richiamata funzione inventariale, peraltro, anche la “XIV

Istruzione per la conservazione del Nuovo Catasto” approvata col decreto

ministeriale 20 gennaio 1936 e sostituita da quella annessa al decreto ministeriale

l0 marzo 1949, detta disposizioni specifiche sulle intestazioni catastali dei beni del

Demanio pubblico e sulle modalità anche procedurali con cui ottenere

l’integrazione di tali intestazioni catastali in favore di altri soggetti beneficiari di

una determinata situazione giuridica. In particolare, al paragrafo 41 si dispone che

⁷Cass. civ., Sez. II, ordinanza, 16/03/2022, n. 8590. (“In tema di trascrizione, il conflitto fra l'acquirente a

titolo derivativo e quello per usucapione è sempre risolto, nel regime ordinario del codice civile, a favore

del secondo, indipendentemente dalla trascrizione della sentenza che accerta l'usucapione e

dall'anteriorità della trascrizione di essa o della relativa domanda rispetto alla trascrizione dell'acquisto

a titolo derivativo, atteso che il principio della continuità delle trascrizioni, dettato dall'art. 2644 c.c., con

riferimento agli atti indicati nell'art. 2643 c.c., non risolve il conflitto tra acquisto a titolo derivativo ed

acquisto a titolo originario, ma unicamente fra più acquisti a titolo derivativo dal medesimo dante causa”).

6

“… I terreni espropriati per sede delle strade provinciali di serie, costruite a cura

dello Stato, col concorso nella spesa delle province interessate, devono essere

trasportati prima dalle ditte espropriate alla ditta « Demanio dello Stato » in base

al decreto prefettizio di espropriazione, poscia dal Demanio alla Provincia in

conseguenza della formale consegna dell'opera costruita all'Amministrazione

provinciale”; inoltre, al paragrafo 28 si dispone che “I beni di pubblico demanio

accordati in concessione precaria, si allibrano alla ditta Demanio pubblico dello

Stato (N. N. concessionario precario), quando trattasi di terreni ridotti a coltura

e censiti in conseguenza … . Ciò in via eccezionale, al solo scopo di mettere in

evidenza i singoli concessionari onde facilitare l’esazione dell’imposta

direttamente dai medesimi, e nell’intesa che per l’introduzione, il cambiamento o

la cancellazione del nome del concessionario nelle ditte della prima specie, non si

potranno eseguire volture, ma semplici annotamenti (§ 114)”; ed il richiamato

paragrafo 114 rubricato “Scopo degli annotamenti e relative domande” precisa che

“Gli annotamenti catastali, di cui al Capo IV del Titolo I del Regolamento, hanno

per scopo di perfezionare le intestazioni catastali mediante: … l’introduzione, il

cambiamento o la cancellazione del nome dei concessionari precari di terreni

censiti appartenenti al Demanio pubblico dello Stato (§ 28)”. I “semplici

annotamenti” richiamati dal citato paragrafo 114 rinvengono peraltro la propria

copertura normativa negli articoli 41 e 42 del “Regolamento per la conservazione

del nuovo catasto dei terreni” (approvato con R.D. 8 dicembre 1938, n. 2153), i

quali prevedono che le intestazioni catastali possano essere oggetto di annotamento

negli specifici casi ivi previsti.

Sulla base dell’atto che ha formalizzato il rapporto concessorio instaurato

tra l’amministrazione statale e l’ente concessionario/gestore per la competenza ad

espletare le procedure espropriative⁸, è quindi possibile richiedere⁹il

8

Si pensi al caso della convenzione trentennale n. 1009 del 19 dicembre 2002, approvata con decreto

ministeriale n. 1030 del 30 dicembre 2002, con cui è stata individuata ANAS s.p.a. quale soggetto

concessionario del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, tra l’altro, per l’esecuzione delle procedure

espropriative per la rete delle strade ed autostrade di interesse nazionale.

9

Con apposita istanza che contenga il riferimento al decreto di esproprio che funge da titolo per la

variazione dei diritti reali.

7

completamento

dell’intestazione

catastale

in

favore

dell’ente

concessionario/gestore per il corrispondente “uso” di cui beneficia¹⁰.

Tale richiesta di completamento dell’intestazione non potrà, tuttavia, essere

veicolata in sede di domanda di trascrizione del decreto di esproprio nel cui

contesto è prevista, allo stato attuale, la sola possibilità di richiedere la “voltura

catastale” dell’atto da trascrivere nei confronti del soggetto beneficiario della

trasferita titolarità del bene immobile.

In sintesi, sulla base di quanto sopra rappresentato, si conclude nel senso

che non è possibile, per le ragioni analiticamente esposte, procedere alla

trascrizione del provvedimento di esproprio, oltre che in favore del Demanio dello

Stato, anche in favore del soggetto concessionario degli immobili espropriati quale

soggetto titolare di un determinato uso su tali immobili.

Per converso, si ritiene che vada data evidenza catastale alla posizione del

concessionario/gestore secondo le modalità rappresentate nella presente

risoluzione.

* * *

Le Direzioni regionali vigileranno affinché i principi enunciati e le istruzioni

fornite con la presente risoluzione vengano puntualmente osservati dalle Direzioni

provinciali e dagli Uffici dipendenti.

LA DIRETTRICE CENTRALE

firmato digitalmente

10

Il completamento dell’intestazione catastale in favore dell’ente concessionario/gestore avverrebbe, con

le modalità concordate a suo tempo con l’Agenzia del Demanio, secondo le indicazioni fornite con nota

prot. 194063 dell’11 novembre 2016 dalla Direzione Centrale Catasto, Cartografia e Pubblicità Immobiliare

di questa Agenzia delle entrate alle proprie strutture periferiche e successivamente diramate ai vari ordini

professionali. In tale circostanza, infatti, nell’indicare i codici fiscali da utilizzare per le intestazioni catastali

dei beni immobili di proprietà dello Stato, è stato altresì riportato “il dettaglio delle denominazioni dei

diritti d’uso che … potranno essere utilizzate rispettivamente per specificare gli usi degli enti

utilizzatori/gestori/concessionari dei beni del Demanio Pubblico dello Stato…”. Per quanto qui di interesse,

tale nota - nulla prevedendo in materia di trascrizione - individua sotto il profilo esclusivamente catastale

le modalità di indicazione nell’intestazione, rappresentando che, nei casi quale quello qui in esame, agli atti

del catasto si opera una intestazione dei beni al “Demanio Pubblico dello Stato – Ramo Strade” per il

“diritto di proprietà” ed all’Ente concessionario o gestore per il corrispondente diritto di “uso” che ne abbia,

da specificarsi con le modalità indicate.

8