AteneoWeb - Risoluzione Agenzia Entrate n. 62/E del 30.10.2025

Risoluzione Agenzia Entrate n. 62/E del 30.10.2025

Risoluzione Agenzia Entrate n. 62/E del 30.10.2025

RISOLUZIONE N. 62

Divisione Contribuenti

Direzione Centrale Persone fisiche, lavoratori

autonomi ed enti non commerciali

Roma, 30/10/2025

OGGETTO: Plusvalenza derivante dalla cessione di un immobile, ricevuto in

donazione, oggetto di interventi edilizi che hanno dato diritto alla

detrazione di cui all'articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020

(c.d. Superbonus)– Articolo 67, comma 1, lettera b–bis) del testo unico

delle imposte sui redditi (TUIR) di cui al decreto del Presidente della

Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917.

Con l'istanza di interpello specificata in oggetto, è stato esposto il seguente

QUESITO

L'Istante dichiara che:

- nel 2012 ha ricevuto in donazione un'unità immobiliare dalla madre, proprietaria

dell'immobile per successione alla morte del coniuge?

- ha fruito della detrazione (c.d. Superbonus) di cui all'articolo 119 del decreto

legge 19 maggio 2020, n. 34 (di seguito decreto Rilancio), relativamente alle spese

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sostenute per taluni interventi edilizi eseguiti sull'immobile che, come precisato con

documentazione integrativa, sono terminati a dicembre 2024?

- l'immobile non è stato adibito ad abitazione principale.

Ciò premesso, avendo intenzione di cedere a titolo oneroso l'unità immobiliare,

l'Istante chiede se, nel caso in esame, emerga una plusvalenza imponibile ai sensi

dell'articolo 67, comma 1, lett. b-bis), del testo unico delle imposte sui redditi (TUIR) di

cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917.

SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE

L'Istante ritiene che la plusvalenza non vada «assoggettata a tassazione perché

la donante ha ricevuto l'appartamento per successione».

PARERE DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE

L'articolo 1, commi da 64 a 67, della legge 30 dicembre 2023, n. 213 (legge

di bilancio 2024), introduce e disciplina una nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare

imponibile, relativa alle cessioni d'immobili che sono stati oggetto di interventi agevolati

ai sensi dell'articolo 119 del decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (di seguito decreto

Rilancio), convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, relativamente

ai quali spetta la detrazione ivi prevista (c.d. Superbonus). In particolare, l'articolo 67,

comma 1, del testo unico delle imposte sui redditi (TUIR) di cui al decreto del Presidente

della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, come modificato dal citato articolo 1, comma

64, lett. a), n. 2), della legge di bilancio 2024, dispone che «Sono redditi diversi se non

costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell'esercizio di arti e

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professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita

semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente:[...]?

b-bis) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni

immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli

interventi agevolati di cui all'articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34,

convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, che si siano conclusi da

non più di dieci anni all'atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione

e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari

per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di

acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per

la maggior parte di tale periodo».

Nel definire i criteri di calcolo della plusvalenza, il successivo articolo 68 del

TUIR, nel testo in vigore a seguito delle modifiche apportate dall'articolo 1, comma 64,

lett. b), nn. 1), 2) e 3), della citata legge di bilancio 2024, prevede che «le plusvalenze di

cui alle lettere a), b) e b-bis) del comma 1 dell'articolo 67 sono costituite dalla differenza

tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di

costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.

Per gli immobili di cui alle lettere b) e b-bis) del comma 1 dell'articolo 67 acquisiti per

donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto

dal donante. Per gli immobili di cui alla lettera b-bis) del comma 1 dell'articolo 67,

ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene, nel caso in cui gli interventi

agevolati ai sensi dell'articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito,

con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, si siano conclusi da non più di

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cinque anni all'atto della cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi,

qualora si sia fruito dell'incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate

le opzioni di cui all'articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del citato decreto-legge n. 34

del 2020. Nel caso in cui gli interventi agevolati si siano conclusi da più di cinque anni

all'atto della cessione, nella determinazione dei costi inerenti al bene si tiene conto del 50

per cento di tali spese, qualora si sia fruito dell'incentivo nella misura del 110 per cento

e siano state esercitate le opzioni di cui al periodo precedente. Per i medesimi immobili

di cui alla lettera b-bis) del comma 1 dell'articolo 67, acquisiti o costruiti, alla data della

cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, determinato

ai sensi dei periodi precedenti, è rivalutato in base alla variazione dell'indice dei prezzi

al consumo per le famiglie di operai e impiegati».

Come chiarito con la circolare n. 13/E del 13 giugno 2024, con la quale sono state

fornite istruzioni operative per l'applicazione delle citate disposizioni:

- «la plusvalenza che origina dalla nuova fattispecie è realizzata, fatte salve

le esclusioni, a seguito della cessione a titolo oneroso di beni immobili oggetto degli

interventi agevolati di cui all'articolo 119 del decreto Rilancio, che, all'atto della

cessione, si siano conclusi da non più di dieci anni»?

- per espressa previsione sono escluse dall'ambito applicativo dell'articolo 67,

comma 1, lett. b-bis), le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso degli

immobili «acquisiti per successione» e di quelli «che siano stati adibiti ad abitazione

principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti

alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso

un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo»?

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- «la plusvalenza disciplinata dall'articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR

riguarda la prima cessione d'immobili che sono stati interessati dagli interventi ammessi

al Superbonus, a prescindere dal soggetto che ha eseguito gli interventi (cedente o altri

aventi diritto), dalla percentuale di detrazione spettante, dalla modalità di fruizione di

quest'ultima e dalla tipologia d'intervento effettuato».

In altri termini, se viene ceduto a titolo oneroso un immobile oggetto di interventi

ammessi al Superbonus prima che siano trascorsi dieci anni dalla conclusione degli

stessi, la plusvalenza derivante da tale cessione è, in linea di principio, imponibile tranne

nell'ipotesi in cui il cedente abbia acquisito l'immobile «per successione» oppure qualora

l'immobile sia stato adibito ad abitazione principale (propria o di un suo familiare) per

il periodo minimo indicato dalla norma.

Ciò posto, nel caso in esame, non opera l'esclusione prevista dalla norma atteso

che, in base a quanto dichiarato, l'immobile che l'Istante intende cedere non è stato

acquisito «per successione», bensì per donazione, né è stato adibito ad abitazione

principale.

Pertanto, qualora ceda a titolo oneroso il predetto immobile prima che siano

decorsi dieci anni dalla conclusione degli interventi ammessi al Superbonus, l'Istante

dovrà assoggettare a tassazione la plusvalenza di cui al citato articolo 67, comma 1, lett.

b-bis), del TUIR, derivante da tale cessione, da calcolare ai sensi del successivo articolo

68.

Le Direzioni regionali vigileranno affinché i principi enunciati e le istruzioni

fornite con la presente risoluzione vengano puntualmente osservati dalle Direzioni

provinciali e dagli Uffici dipendenti.

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IL DIRETTORE CENTRALE AD INTERIM

(firmato digitalmente)