L'acquisto di una casa rappresenta ancora oggi uno degli investimenti più significativi per gli italiani. È un momento importante, che però porta con sé una serie di complessità burocratiche e, soprattutto, fiscali.
Comprendere il mondo delle tasse legate alla compravendita immobiliare è fondamentale per affrontare questo passo con serenità e per sfruttare tutti i benefici previsti dalla legge.

Un aspetto spesso sottovalutato è cosa fare prima di firmare l'atto di acquisto.

Verifiche preliminari: non dare nulla per scontato

Prima ancora di parlare di tasse sulla casa, è essenziale assicurarsi che l'immobile sia "pulito" e che chi vende sia l'effettivo proprietario. Sebbene il notaio sia il garante di queste verifiche, l'Agenzia Entrate mette a disposizione strumenti per una prima consultazione.

L'ispezione ipotecaria

Il servizio più importante è l'ispezione ipotecaria, che permette di consultare i registri immobiliari.

Perché è fondamentale? Perché rivela:

1. le trascrizioni: indicano i trasferimenti di proprietà (vendite, donazioni, successioni).
2. le iscrizioni: mostrano la presenza di ipoteche (ad esempio, derivanti da un mutuo del venditore).
3. le annotazioni: segnalano modifiche alle trascrizioni o iscrizioni, come la cancellazione di un'ipoteca.

In sintesi, l'ispezione ipotecaria vi dice chi è il vero proprietario e se sulla casa gravano ipoteche o pendenze, anche giudiziarie. Questo servizio è gratuito se richiesto dal proprietario (o comproprietario) dell'immobile.

Il contratto preliminare (o "Compromesso")

Spesso, prima dell'atto definitivo, si stipula un "compromesso". Si tratta di un vero e proprio contratto scritto con cui venditore e acquirente si impegnano a concludere la compravendita in un secondo momento. Questo è utile, ad esempio, se l'acquirente deve ancora ottenere un mutuo.

È fondamentale capire che il preliminare non trasferisce la proprietà. Il passaggio di proprietà avverrà solo con la firma dell'atto notarile definitivo.

Registrazione e tasse del preliminare

Il contratto preliminare deve essere registrato entro 30 giorni dalla firma. Se stipulato da un notaio, sarà lui a provvedere.

La registrazione del preliminare comporta il pagamento delle prime tasse. Ecco quali:

• Imposta di registro fissa: 200 euro, indipendentemente dal prezzo della casa
• Imposta di bollo: 16 euro ogni 4 facciate (o 100 righe) per le scritture private. Se l'atto è notarile (pubblico o con firma autenticata), l'imposta di bollo è fissa a 155 euro.

Attenzione: se il preliminare prevede il pagamento di somme (caparra o acconti) non soggetti a IVA, si paga anche un'imposta di registro proporzionale. La buona notizia è che, per i contratti stipulati dal 1° gennaio 2025, questa imposta è unificata allo 0,5% sia per gli acconti che per la caparra confirmatoria. L'imposta pagata su queste somme verrà poi scontata dall'imposta di registro dovuta per l'atto definitivo.

Se, invece, l'acquisto della casa è soggetto a IVA (ad esempio, se si acquista da un costruttore), il trattamento cambia:

• l'acconto è un'anticipazione del prezzo e va fatturato con IVA. In questo caso, l'imposta di registro sul preliminare sarà di 200 euro (per il preliminare) + 200 euro (per l'acconto);
• la caparra confirmatoria non è soggetta a IVA. Si paga quindi l'imposta di registro proporzionale dello 0,5%.
  
  

La trascrizione del preliminare: una tutela fondamentale

Come detto, il compromesso non trasferisce la proprietà. Questo crea un rischio: se il venditore, dopo aver firmato il preliminare con voi, vendesse la stessa casa a un'altra persona, o se subisse un'ipoteca, l'acquirente originale (pur avendo diritto a un risarcimento) non potrebbe annullare quella vendita o quell'ipoteca.

Per evitare questo rischio enorme, la legge prevede la trascrizione del preliminare nei registri immobiliari. Per farlo, è necessario che il preliminare sia stipulato da un notaio (atto pubblico o scrittura privata autenticata). La trascrizione ha un costo (200 euro di imposta ipotecaria e 35 euro di tasse ipotecarie, oltre a bollo e registro), ma "blinda" l'acquisto, rendendo inefficaci eventuali vendite o ipoteche successive.

Nel prossimo articolo...
Dopo aver messo al sicuro l'operazione con le dovute verifiche e un preliminare ben fatto, è ora di guardare al rogito. Nella seconda puntata di questo FOCUS analizzeremo le tasse principali sull'acquisto della casa: quando si paga l'IVA e quando l'Imposta di Registro? E soprattutto, cos'è il sistema del "prezzo-valore" e come può farvi risparmiare migliaia di euro?