Risoluzione Agenzia Entrate n. 63 del 11.05.2001

Cooperative d'abitazione - Agevolazioni per interventi di recupero del patrimonio edilizio residenziale - Art. 1 della L. 27 dicembre 1997, n. 449
Risoluzione Agenzia Entrate n. 63 del 11.05.2001

Con nota del 24 ottobre 2000, la Lega Nazionale delle Cooperative e Mutue ha chiesto il parere di questa Direzione in merito alla corretta applicazione dell'art. 1 della L. 27 dicembre 1997, n. 449, riguardante l'agevolazione per gli interventi di ristrutturazioni edilizie, ed il suo coordinamento con la vigente disciplina riservata alle cooperative d'abitazione.
In particolare, si chiede se la disciplina prevista dall'art. 1 della L. n. 449 del 1997 abbia riflesso sulla corretta applicazione delle vigenti disposizioni, in materia d'imposta sul valore aggiunto, previste per le cooperative edilizie.

Normativa di riferimento
L'art. 1 della L. 27 dicembre 1997, n. 449 ha introdotto la possibilità di usufruire di un beneficio fiscale consistente in una detrazione ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche - fissata nella misura del 41 per cento per gli anni 1998 e 1999 e del 36 per cento dal 1° gennaio 2000 del costo sostenuto per gli interventi di manutenzione (straordinaria e ordinaria), restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia su unità immobiliari - destinate ad abitazione e parti comuni di condomini.
In base ai chiarimenti forniti da questa Direzione con le circolari n. 57/E del 24 febbraio 1998 e n. 121/E dell'11 maggio 1998, hanno diritto a fruire dell'agevolazione "... anche i soci di cooperative, sia a proprietà divisa, in quanto possessori dell'immobile, che a proprietà indivisa, in quanto detentori dell'immobile ...".
I chiarimenti ministeriali appena evidenziati hanno stabilito, inoltre, gli adempimenti procedurali richiesti per il riconoscimento della detrazione di cui al citato art. 1 della L. n. 449 del 1997:
1) l'indicazione nell'atto di assegnazione provvisoria del valore d'assegnazione complessivo dell'abitazione sottoposta all'intervento di recupero, nonché della frazione di costo di acquisto attribuito alla stessa abitazione;
2) la registrazione dell'atto di assegnazione provvisoria;
3) la trasmissione al competente Centro di servizio del modulo di comunicazione di inizio lavori;
4) il versamento tramite bonifico bancario alla cooperativa degli acconti e del saldo della frazione del costo complessivo di assegnazione per la parte non riguardante la frazione del costo di acquisto del fabbricato;
5) la separata indicazione, nella fattura emessa dalla cooperativa al momento della stipula dell'atto pubblico di trasferimento della proprietà, della frazione del costo di acquisto dell'immobile imputata alla singola abitazione (non rilevante ai fini del calcolo della detrazione) rispetto alla restante parte del corrispettivo fatturato (su cui va calcolata la detrazione).
Tanto premesso, l'istante chiede di sapere se i sopra elencati adempimenti procedurali determino riflessi in materia di imposta sul valore aggiunto e, segnatamente, per ciò che concerne la separata indicazione in fattura della frazione di costo di acquisto del fabbricato imputata a ciascun socio, rispetto al corrispettivo riferito alle effettive spese di ristrutturazione.

Interpretazione
La realizzazione di programmi edilizi che abbiano per oggetto la costruzione o l'acquisto ed il successivo recupero di immobili già esistenti costituisce la finalità principale cui è diretta l'attività delle cooperative di abitazione, a fronte della quale esse percepiscono un unico corrispettivo rappresentato dal valore di assegnazione dell'abitazione.
Tale corrispettivo, ai fini Iva, va assoggettato a fatturazione al momento della stipulazione dell'atto pubblico, momento in cui avviene il trasferimento della proprietà dell'immobile dalla cooperativa ai soci assegnatari.
Ai sensi dell'art. 6, lettera d-bis), del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, infatti, per quanto concerne le assegnazioni in proprietà di case di abitazione, effettuate nei confronti dei soci dalla cooperativa edilizia, l'operazione si considera effettuata ai fini dell'Iva alla data del rogito notarile con cui la proprietà è trasferita al socio.
La norma ha carattere agevolativo in quanto tutti gli acconti versati dal socio durante la costruzione e, in ogni modo, prima della data del rogito notarile sono irrilevanti agli effetti del tributo, perciò non comportano, a carico della cooperativa, obblighi di fatturazione, di versamento dell'imposta e di esercizio della rivalsa.
Per le assegnazioni in godimento di alloggi a favore di soci di cooperative a proprietà indivisa, invece, il momento in cui l'operazione assume rilevanza agli effetti dell'Iva, coincide, secondo le regole generali, con quello del pagamento dei canoni periodici di godimento.
Inoltre, ai sensi dell'art. 3, commi 2 e 3, del D.L. 27 aprile 1990, n. 90, convertito dalla L. 26 giugno 1990, n. 165 e successive modificazioni, la base imponibile delle assegnazioni in favore dei propri soci di alloggi, adibiti ad abitazione principale, costruiti su aree in proprietà, di cui all'art. 13 della L. 2 luglio 1949, n. 408, e successive modificazioni ed integrazioni, da parte d'enti pubblici territoriali, è costituita dal 70 per cento del costo degli alloggi medesimi se non superiore a quello stabilito dal Comitato per l'edilizia residenziale. Per la parte eccedente, l'Iva si applica invece sull'intera somma.
Per quanto concerne, invece, le assegnazioni in favore dei propri soci di alloggi, costruiti su aree in diritto di superficie, la base imponibile è ridotta al 50 per cento del costo degli stessi. Anche in tale ipotesi se il costo supera quello stabilito dal Comitato per l'edilizia residenziale, per la parte eccedente il tributo si applica su tutta la differenza.
L'art. 1, comma 3, del D.L. 30 dicembre 1991, n. 417, convertito dalla L. n. 66 del 1992, ha disposto che la percentuale di riduzione sopraindicata (70 e 50 per cento rispettivamente e di cui ai commi 2 e 3 dell'art. 3 del citato D.L. n. 90 del 1990) si applica anche ai corrispettivi di godimento periodicamente versati dai soci alle cooperative per l'assegnazione in godimento delle case di abitazione di cui all'art. 13 della L. n. 408 del 1949 e successive modificazioni.
Peraltro, la L. 30 novembre 1994, n. 656 ha disposto che l'accennato speciale criterio di favore per la determinazione della base imponibile vale solo per gli alloggi adibiti ad abitazione principale del socio, con la conseguenza che, al di fuori di tale ipotesi, riprendono vigore i criteri generali validi per le assegnazioni ai soci.
Le disposizioni normative sopra richiamate, ai fini della loro applicabilità, prescindono dal tipo d'intervento (nuova costruzione o recupero) effettuato dalla cooperativa.
La circostanza per cui la cooperativa abbia costruito ovvero acquistato e successivamente ristrutturato l'immobile assegnato al socio non ha alcuna influenza nell'applicazione dell'Iva, per la cui determinazione occorre, invece, considerare l'ammontare complessivo del corrispettivo d'assegnazione indicato nel rogito notarile o del canone di godimento, a prescindere dalle voci che concorrono a formarlo.
Ciò che rileva agli effetti dell'Iva è, infatti, ai sensi dell'art. 13 del citato D.P.R. n. 633 del 1972, unicamente il corrispettivo della prestazione contrattuale, rappresentata dall'alienazione dell'abitazione prenotata ed assegnata al socio o concessa in godimento allo stesso.
Le innovazioni procedurali richieste per il riconoscimento della detrazione di cui all'art. 1 della L. n. 449 si pongono, invece, su un diverso ambito oggettivo e temporale rispetto alla disciplina Iva, sopra enunciata.
Ai fini della detrazione, di cui all'art. 1 della L. n. 449, delle spese sostenute per gli interventi di recupero edilizio è rilevante, infatti, avere riguardo al loro effettivo pagamento. Questo, per i soci di cooperative, avviene generalmente prima dell'emissione della fattura che, per espressa previsione di legge, è rimandata al momento del rogito notarile. Invero, il diritto alla detrazione deriva dall'obbligo, da parte del socio, di dichiarare ai fini Irpef il reddito dell'unità immobiliare già a decorrere dalla data di assegnazione provvisoria della stessa e quindi prima della stipula dell'atto di vendita.

Conclusione
Le innovazioni procedurali richieste per il riconoscimento della detrazione di cui all'art. 1 della L. n. 449 non interferiscono con la specifica disciplina Iva dettata per agevolare l'attività svolta dalle cooperative d'abitazione.
La disciplina dell'Iva, infatti, prescindendo dal tipo d'intervento effettuato (di recupero o nuova costruzione), fa riferimento al corrispettivo rappresentato dal valore d'assegnazione dell'abitazione, assoggettato a fatturazione contestualmente alla stipula dell'atto pubblico d'assegnazione in proprietà della stessa abitazione o, nel caso d'assegnazione in godimento, all'atto del pagamento dei canoni periodici.
L'indicazione separata in fattura della quota parte di spese sostenute per la ristrutturazione non determina un'autonoma rilevanza agli effetti dell'Iva di tali spese, ma risponde all'esigenza di determinare correttamente la detrazione riconosciuta al socio assegnatario dall'art. 1 della L. n. 449 del 1997.

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