Risoluzione Agenzia Entrate n. 215 del 20.12.2001

Disciplina fiscale dell'operazione di cartolarizzazione dei proventi derivanti dalla dismissione del patrimonio immobiliare dello Stato
Risoluzione Agenzia Entrate n. 215 del 20.12.2001

Premessa.
Con nota del 7 dicembre 2001, il Ministero dell'economia e delle finanze - Dipartimento del Tesoro - Direzione II, ha chiesto chiarimenti alla scrivente in merito ad alcune problematiche riguardanti le operazioni di cartolarizzazione dei proventi derivanti dalla dismissione del patrimonio immobiliare pubblico disciplinata dal decreto legge 25 settembre 2001, n. 351, convertito in legge, con modificazioni, dalla legge 23 novembre 2001, n. 410, (da ora in avanti indicato come Decreto n. 351).
In particolare, l'art. 1 del Decreto n. 351 prevede che con appositi decreti dirigenziali dell'Agenzia del demanio sia effettuata la ricognizione del patrimonio immobiliare pubblico per individuare i beni immobili suscettibili di essere dismessi di proprietà dello Stato e di enti pubblici.
Tali immobili, in base al successivo art. 3, possono essere trasferiti a titolo oneroso alle società di cartolarizzazione di cui all'art. 2, comma 1, del Decreto n. 351 con decreto del Ministro dell'economia e delle finanze di concerto, per i beni immobili di enti pubblici, con i Ministri cui compete la relativa vigilanza.
Le società di cartolarizzazione, per espressa previsione dell'art. 2, comma 1, hanno la natura giuridica di società a responsabilità limitata e hanno per oggetto esclusivo la realizzazione delle operazioni di cartolarizzazione dei proventi derivanti dalla dismissione del patrimonio immobiliare dello Stato e degli altri enti pubblici.
Ogni singola operazione di cartolarizzazione viene effettuata da parte della società mediante l'emissione di titoli o l'assunzione di finanziamenti; per ogni operazione sono individuati i relativi immobili destinati al soddisfacimento dei diritti dei portatori dei titoli e dei concedenti i finanziamenti. Tali immobili costituiscono patrimonio separato da quello della società di cartolarizzazione e da quello relativo alle altre operazioni di cartolarizzazione.
A fronte del trasferimento a titolo oneroso disposto da un decreto ministeriale adottato ai sensi dell'articolo 3, comma 1, del Decreto n. 351, la società di cartolarizzazione corrisponde agli enti un prezzo la cui parte iniziale è versata a titolo definitivo mentre la parte residua è eventuale e dipende dall'esistenza di una differenza positiva tra ricavi netti di vendita degli immobili e quanto dovuto per il rimborso dei capitali, per il pagamento degli interessi e degli altri oneri connessi all'operazione.
La determinazione del prezzo di trasferimento degli immobili, le caratteristiche dell'operazione di cartolarizzazione, l'immissione nel possesso dei beni immobili trasferiti, la gestione degli stessi, le modalità di valorizzazione e rivendita, sono definite con i decreti ministeriali di cui sopra che dispongono il trasferimento stesso alla società di cartolarizzazione.
Per quanto riguarda le modalità di gestione e vendita degli immobili trasferiti il decreto emanato dal Ministro dell'economia e delle finanze di concerto con il Ministro del lavoro e delle politiche sociali il 30 novembre 2001 ha stabilito che la gestione e la vendita degli stessi sono affidate agli enti individuati quali proprietari dei beni immobili dai decreti dell'Agenzia del demanio, a favore dei quali la società di cartolarizzazione rilascia procura generale; per lo svolgimento delle attività di gestione e di vendita sono previsti compensi a favore degli enti sotto forma di commissioni.
Rispetto al regime applicabile ad un'ordinaria operazione di cessione di immobili l'operazione si caratterizza per alcune particolarità, fissate dallo stesso Decreto n. 351. Il comma 6 dell'art. 2 prevede che, ai soli fini dell'imposta comunale sull'incremento di valore degli immobili, i trasferimenti di beni immobili alle società di cartolarizzazione non si considerano atti di alienazione, e che soggetti passivi dell'imposta comunale sugli immobili sono gli enti gestori degli immobili individuati con i decreti che dispongono il trasferimento. La società di cartolarizzazione, inoltre, è esonerata dalla garanzia per vizi e per evizione che rimane a carico dello Stato ovvero dell'ente pubblico proprietario del bene prima del trasferimento a favore della società.
La società di cartolarizzazione, in aderenza all'oggetto sociale definito dall'art. 2 del Decreto n. 351, si caratterizza essenzialmente per la sua natura di società veicolo dell'operazione di dismissione del patrimonio immobiliare dello Stato rispetto alla quale non assume rischi imprenditoriali, né alcune obbligazioni tipiche del titolare del diritto di proprietà.

Quesiti.
In relazione all'operazione sopra descritta, sono stati chiesti chiarimenti riguardo le seguenti problematiche:
1. regime fiscale del trasferimento dei beni immobili da parte degli enti pubblici non territoriali alla società di cartolarizzazione;
2. regime fiscale delle cessioni e delle locazioni dei beni immobili da parte della società di cartolarizzazione;
3. regime fiscale applicabile ai contratti posti in essere per il perfezionamento dell'operazione di cartolarizzazione;
4. regime fiscale applicabile alle competenze ed ai rimborsi spese da corrispondersi da parte dalla società di cartolarizzazione agli enti pubblici non territoriali di cui al Decreto n. 351.

Parere dell'Agenzia delle Entrate.
1. Regime fiscale del trasferimento dei beni immobili da parte degli enti pubblici non territoriali alla società di cartolarizzazione.
Le cessioni di immobili in questione sono formalizzate con appositi decreti emanati dal Ministro dell'economia e delle finanze in base all'articolo 3, comma 1 del Decreto n. 351, decreti la cui pubblicazione produce in favore della società beneficiaria del trasferimento gli effetti di pubblicità dichiarativa di cui all'articolo 2644 del codice civile.
Tali operazioni di dismissione di immobili sono effettuate, quindi, in base a specifiche disposizioni normative, e vanno a inserirsi nella complessa attività di gestione dei patrimoni degli enti stessi.
Si tratta di verificare, al riguardo, se tale attività di gestione, finalizzata al miglior sfruttamento economico dei beni patrimoniali, costituisca esercizio di attività commerciale, ovvero si tratti dello svolgimento di attività istituzionali.
Sull'argomento con le circolari n. 36 del 21 luglio 1989, n. 32 del 21 giugno 1991 e n. 8 del 14 giugno 1993, emanate dalla soppressa Direzione generale delle tasse e delle imposte indirette sugli affari, e da ultimo con la risoluzione n. 67/E del 23 maggio 2000, è stato chiarito che l'attività svolta dagli enti previdenziali nella gestione del loro patrimonio immobiliare, consistente anche in atti di locazione non finanziaria o di cessione a titolo oneroso, non è idonea a far assumere agli enti in argomento la soggettività passiva ai fini dell'Iva.
Al riguardo, nell'esaminare le operazioni di cessione in esame, non emergono elementi che possano portare ad un diverso trattamento delle stesse ai fini dell'Iva, per cui si è del parere che, non sussistendo il presupposto soggettivo dell'esercizio d'impresa ai sensi dell'articolo 4 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, le cessioni degli immobili, individuati ai sensi dell'articolo 1 del Decreto n. 351, effettuate dagli enti in parola a favore delle società di cartolarizzazione sono escluse dal campo di applicazione dell'Iva.

2. Regime fiscale delle cessioni e delle locazioni dei beni immobili da parte della società di cartolarizzazione.
Nel considerare le operazioni di cessione e di locazione degli immobili effettuate dalle società di cartolarizzazione, si rileva che, per tali casi, sicuramente sussiste il presupposto soggettivo dell'esercizio d'impresa, di cui all'articolo 4 del decreto del Presidente della Repubblica n. 633 del 1972, in capo alle società di cartolarizzazione, costituite sotto forma di società a responsabilità limitata, con la conseguenza che tali operazioni non sono escluse dal campo di applicazione dell'Iva.
In merito al trattamento da riservare alle operazioni in argomento, occorre aver riguardo alle disposizioni di cui all'articolo 10, nn. 8 e 8-bis, del decreto del Presidente della Repubblica n. 633 del 1972, in materia di locazione e di cessione di immobili.
Le norme citate, infatti, esentano dall'Iva:
a) le locazioni di fabbricati ad uso di civile abitazione, fatta eccezione per le operazioni effettuate dalle imprese che li hanno costruiti per la vendita (articolo 10, n. 8);
b) le cessioni dei medesimi fabbricati, eccetto quelle effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi immobili, o dalle imprese che vi hanno eseguito interventi di restauro e risanamento conservativo, ovvero dalle imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell'attività esercitata la rivendita dei predetti fabbricati (articolo 10, n. 8-bis).
Mentre non sussistono dubbi sul fatto che le società di cartolarizzazione non siano qualificabili come imprese di costruzioni, occorre verificare se le stesse possano essere ricomprese tra le imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale la compravendita di immobili. A tal riguardo, l'articolo 2, comma 1, del Decreto n. 351, stabilisce che l'oggetto esclusivo delle società di cartolarizzazione è "(...) la realizzazione di una o più operazioni di cartolarizzazione dei proventi derivanti dalla dismissione del patrimonio immobiliare dello Stato e degli altri enti pubblici (...)".
Pertanto, per via normativa è statuito che l'attività svolta dalle società in questione è di natura prettamente finanziaria e, quindi, le operazioni di vendita di immobili effettuate dalla stessa sono da considerarsi strumentali all'oggetto sociale così definito.
Del resto, è rilevante la circostanza che i beni immobili oggetto di cessione da parte delle società di cartolarizzazione costituiscono patrimonio separato, a garanzia delle obbligazioni assunte nei confronti dei portatori dei titoli e dei concedenti i finanziamenti, e che il ricavato delle operazioni di cessione, dopo essere stato destinato al rimborso dei titoli emessi, deve essere retrocesso agli enti pubblici già proprietari degli immobili; ne consegue che la società di cartolarizzazione non può ricavare alcun lucro dall'attività di vendita immobiliare esercitata nell'ambito delle operazioni di cartolarizzazione.
Per le considerazioni sopra esposte, si ritiene, quindi, che le società in argomento non possano essere assimilate, ai fini dell'esenzione di cui all'articolo 10, n. 8-bis, alle società che hanno per oggetto esclusivo o principale la rivendita di beni immobili.
Conclusivamente, si è del parere che le locazioni e le cessioni di fabbricati ad uso di civile abitazione effettuate dalle società di cartolarizzazione sono esenti da Iva e vanno assoggettate ad imposta di registro in misura proporzionale, ai sensi dell'articolo 40 del testo unico dell'imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131.
Sono, invece, regolarmente assoggettate ad Iva, con aliquota ordinaria, le operazioni di locazione e di cessione di immobili strumentali per natura.

3. Regime fiscale applicabile ai contratti posti in essere per il perfezionamento dell'operazione di cartolarizzazione.
L'articolo 2, comma 6, del Decreto n. 351 stabilisce che "(...) le operazioni di cartolarizzazione di cui al comma 1 e tutti gli atti, contratti, trasferimenti e prestazioni posti in essere per il perfezionamento delle stesse, nonché le formalità ad essi connesse, sono esenti dall'imposta di registro, dall'imposta di bollo, dalle imposte ipotecaria e catastale e da ogni altra imposta indiretta, nonché da ogni altro tributo o diritto (...)".
Si ritiene che gli atti stipulati fra gli enti e le società di cui all'articolo 2, comma 1, del Decreto n. 351, e inerenti le cessioni degli immobili in questione, rientrino nelle operazioni citate nella norma e pertanto gli atti stessi sono esenti da imposta di registro, ipotecaria, catastale e da ogni altra imposta indiretta, tributo o diritto.
Si è del parere, altresì, che gli atti in argomento, benché esentati dal pagamento dell'imposta di registro in base alla disposizione di cui sopra, non siano dispensati dall'obbligo della registrazione, avendo tale adempimento, tra l'altro, una precipua rilevanza nell'individuare la data certa degli atti stessi e, conseguentemente, la portata delle obbligazioni di ognuna delle parti intervenute nelle operazioni.

4. Regime fiscale applicabile alle competenze ed ai rimborsi spese da corrispondersi da parte della società di cartolarizzazione agli enti pubblici non territoriali di cui al Decreto n. 351.
Con il decreto del Ministro dell'economia e delle finanze del 30 novembre 2001, emanato in base a quanto disposto dall'articolo 3, comma 1, del Decreto n. 351, è stabilito che gli enti pubblici, già proprietari degli immobili trasferiti, sono incaricati, con atto stipulato con le società di cartolarizzazione, della gestione e della vendita degli stessi beni.
Le società di cartolarizzazione corrisponderanno, per tali servizi, una commissione per la gestione pari ai canoni di locazione incassati e una commissione per lo svolgimento delle attività di vendita pari ad una percentuale sui corrispettivi incassati in relazione ai contratti di compravendita stipulati.
Le particolari modalità di regolazione dei rapporti finanziari fra le società di cartolarizzazione e gli enti pubblici gestori degli immobili, che rendono questi ultimi beneficiari, nella sostanza, dei canoni di locazione incassati fino al momento della rivendita e destinatari, altresì, del residuo prezzo, ovvero del plus finale dell'operazione di dismissione degli immobili, fanno ritenere che il Legislatore abbia concepito le società di cartolarizzazione, quali soggetti aventi funzioni meramente finanziarie, ausiliari dell'autorità pubblica nel finanziamento e nell'espletamento della complessa attività di smobilizzo del patrimonio immobiliare di proprietà pubblica.
Per converso, gli enti pubblici, nonostante l'avvenuta cessione degli immobili, hanno mantenuto a proprio favore benefici ed oneri solitamente attribuiti al dominus di immobili, quali l'incasso di canoni di locazione (seppure sotto la forma di commissioni), l'incasso di commissioni per la vendita degli immobili a rimborso delle spese sostenute per lo svolgimento di tale attività e, infine, l'incasso del prezzo differito a conguaglio di quanto inizialmente incassato, ma anche gli esborsi dovuti alla manutenzione ordinaria e straordinaria.
Sulla base delle suesposte considerazioni, si ritiene che l'attività svolta dagli enti pubblici in parola dopo l'avvenuto trasferimento degli immobili sia assimilabile alla precedente attività di gestione del patrimonio immobiliare, (poiché gli enti ne ricavano i medesimi benefici e gli stessi oneri) e, quindi, siano da ricondursi nello svolgimento delle loro attività istituzionali.
Non sussistendo, quindi, anche per tali fattispecie il presupposto soggettivo ai fini dell'imposizione Iva, analogamente a quanto visto nel paragrafo n. 1 per l'assoggettabilità del prezzo di cessione, anche i compensi corrisposti agli enti pubblici per le loro attività di gestione e di ausilio alla vendita sono da considerarsi escluse dal campo di applicazione dell'Iva.

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