Risoluzione Agenzia Entrate n. 206 del 24.06.2002

Interpello - 103/2002, legge 27 luglio 2000, n. 212, articolo 11. XW S.r.l. Contratto preliminare di vendita di cosa futura: fruibilità dell'agevolazione di cui all'articolo 4 della legge 18 ottobre 2001, n. 383 (cd. Tremonti-bis)
Risoluzione Agenzia Entrate n. 206 del 24.06.2002

La Direzione Regionale.....ha trasmesso l'istanza di interpello in oggetto volta a conoscere, in relazione alla fattispecie prospettata, la corretta interpretazione dell'articolo 4 della legge 18 ottobre 2001, n. 383.

Quesito
In data 11 luglio 2000 la XW S.r.l. ha stipulato con una società immobiliare un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto la compravendita di terreni e di cosa futura ex art. 1472 C.C. (l'immobile da edificare sui terreni stessi). L'accordo obbliga la promettente venditrice alla realizzazione del fabbricato ed alla creazione delle vie d'accesso e delle adduzioni per le forniture di vario genere.
La società promettente acquirente, a sua volta, si impegna a realizzare, rivolgendosi a ditte specializzate, gli impianti di riscaldamento, di refrigeramento dell'aria, elettrico ecc. Inoltre, attraverso professionisti incaricati, l'istante cura direttamente il rilascio della variante rispetto all'originaria concessione edilizia, al fine di adeguare l'iniziale progetto dell'immobile (destinato alla produzione) alle proprie esigenze (centro direzionale).
Nel corso del 2002, presumibilmente nella medesima data, la XW S.r.l. stipulerà:
- con l'impresa costruttrice il contratto di acquisto dell'immobile privo di impianti;
- con una società di leasing un contratto di lease-back per la cessione del fabbricato completo di impianti ed il contestuale ottenimento dello stesso in leasing.
L'investimento descritto si articola pertanto in varie fasi, ed è possibile individuare per ciascuna di esse i seguenti esborsi:
1) spese relative all'acquisto del fabbricato non completato, corrisposte in parte alla data della stipula del contratto preliminare, in parte in rate mensili durante l'esecuzione dei lavori ed in parte al momento della stipula del contratto definitivo di compravendita, che avrà luogo nel corso del 2002;
2) spese per la realizzazione dell'impiantistica e prestazioni di professionisti direttamente connesse al fabbricato, per le quali sono stati corrisposti acconti nel corso del 2000 e del 2001. Nel 2002, al momento di ultimazione di tali prestazioni, si provvederà a versare il saldo;
3) spese relative a prestazioni professionali direttamente connesse al fabbricato ma ultimate prima del 30 giugno 2001.
L'istante chiede se l'investimento descritto possa usufruire nella sua interezza dell'agevolazione di cui all'art. 4 della legge 18 ottobre 2001, n. 383.

Soluzione interpretativa prospettata dal contribuente
Secondo la società istante, sono agevolabili tutte le spese relative all'investimento descritto. In particolare:
- Per quanto concerne l'acquisto del fabbricato privo di impianti, l'investimento è agevolabile in quanto l'immobile è un bene strumentale per natura, presenta il requisito della novità, e l'atto di compravendita verrà stipulato nel corso del 2002. E' irrilevante la data di stipula del contratto preliminare e la circostanza che i lavori di costruzione del fabbricato siano iniziati in epoca anteriore al 1 luglio 2001, né si può identificare la fattispecie con un contratto d'appalto: "pertanto, la corresponsione di acconti da parte della XW S.r.l. alla società immobiliare nel corso del 2000-2001 è irrilevante ai fini del calcolo dell'agevolazione, in quanto non si tratta di corrispettivi liquidati sulla base di S.A.L.";
- Le prestazioni di servizi relative alla realizzazione degli impianti di refrigeramento, riscaldamento ed elettrico sono agevolabili in quanto verranno ultimate nel 2002. Neppure in questo caso, secondo l'istante, è rilevante che una parte di acconti sia stata pagata nel corso del 2000 e del 2001.
- Anche le prestazioni di professionisti direttamente connesse al fabbricato e ultimate precedentemente al 30 giugno 2001 sono agevolabili, in quanto direttamente connesse alla realizzazione dell'investimento. La società sostiene che se tali spese fossero state sostenute direttamente dall'impresa costruttrice, le stesse sarebbero rientrate nel costo di acquisto dell'immobile, divenendo agevolabili. Negare il beneficio equivarrebbe a privilegiare un mero aspetto formale (soggetto che sostiene le spese) rispetto all'aspetto sostanziale (servizi connessi alla realizzazione dell'immobile nel suo complesso).

Parere dell'Agenzia
La fattispecie in esame trae la sua peculiarità dall'atto che è posto a fondamento di tutta l'operazione, cioè il contratto preliminare di compravendita di cosa futura.
Per determinare se ed in quale misura l'investimento descritto sia agevolabile, è necessario individuare quali effetti produca il contratto citato.
La vendita di cosa futura è disciplinata dall'articolo 1472 del Codice Civile, il cui primo comma dispone che ".... l'acquisto della proprietà si verifica non appena la cosa viene ad esistenza."
La stipulazione di un contratto preliminare di vendita di cosa futura è stata riconosciuta ammissibile da una giurisprudenza costante della Corte di Cassazione.
Illustrando quali siano i diversi effetti prodotti dai due contratti, la sentenza 27 maggio 1992, n. 6383 ha affermato che "com'è ius receptum, il contratto preliminare di vendita di cosa futura ha come contenuto soltanto la stipulazione di un successivo contratto definitivo e costituisce un contratto in formazione produttivo di semplici effetti preliminari, distinguendosi ... dal contratto di vendita di cosa futura che si perfeziona "ab initio" ed attribuisce lo "ius ad habendam rem" nel momento in cui la cosa venga ad esistenza."
Ci si trova pertanto in presenza di un contratto che produce effetti semplicemente obbligatori, per cui le parti sono vincolate alla stipulazione del contratto definitivo.
Il trasferimento del diritto di proprietà in capo all'acquirente si realizza pertanto al momento della stipula del contratto definitivo di compravendita, quest'ultimo essendo l'unica obbligazione che scaturisce dal contratto preliminare.
Tutto ciò premesso, si reputa che possa essere ammesso a fruire dell'agevolazione Tremonti-bis, per il suo intero ammontare, l'investimento consistente nell'acquisto dell'immobile privo di impianti, come illustrato nell'istanza presentata. La circolare 17 ottobre 2001, n. 90 chiarisce infatti al punto 3.1, che l'investimento rileva all'atto dell'acquisizione del bene, da assumere secondo i criteri stabiliti nell'articolo 75 del TUIR e quindi, nel particolare caso di beni immobili, al momento della stipulazione dell'atto, ovvero, se diversa e successiva, alla data in cui si verifica l'effetto traslativo o costitutivo della proprietà o di altro diritto reale.
Per quanto riguarda gli investimenti aventi ad oggetto l'impiantistica, dall'istanza presentata si desume che la società abbia affidato la realizzazione degli stessi a ditte esterne. Si ravvisa la messa a punto di una serie di impianti, ciascuno autonomamente ammortizzabile, che, in applicazione dei criteri enunciati dall'articolo 75 del TUIR, rileveranno ai fini dell'agevolazione in esame alla data di ultimazione del servizio (si veda in proposito la recente circolare 19 giugno 2002, n. 54, punto 1.6).
Se si condividono le soluzioni proposte dalla società istante relativamente ai primi due punti esaminati, a diverse conclusioni si perviene in merito alle prestazioni professionali (notarili per la stipula del contratto di compravendita, legali, intermediazione dell'agenzia immobiliare, stesura tecnica della variante al fabbricato da produttivo a direzionale) connesse all'immobile non di proprietà e ultimate in data anteriore al 30 giugno 2001.
Si rammenta infine che qualora una parte degli investimenti citati abbia già fruito di altre agevolazioni, ciò precluderà l'ammissibilità dell'investimento ai benefici di cui all'articolo 4 della legge n. 383 del 2001.
La risposta di cui alla presente nota, sollecitata con istanza di interpello presentata alla Direzione Regionale......., viene resa dalla scrivente ai sensi dell'articolo 4, comma 1, ultimo periodo, del D.M. 26 aprile 2001, n. 209.

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