Risoluzione Agenzia Entrate n. 206 del 03.11.2003

Istanza di interpello - il requisito della novità - articolo 4 della legge 18 ottobre 2001, n. 383
Risoluzione Agenzia Entrate n. 206 del 03.11.2003

Con istanza d'interpello, concernente l'applicazione dell'agevolazione di cui all'articolo 4 della legge 18 ottobre 2001, n. 383, c.d. "Tremonti-bis", ad un investimento consistente nell'acquisto di un complesso immobiliare su cui sono stati effettuati lavori di ristrutturazione, è stato proposto il seguente

Quesito
In data 28 giugno 2002, ad avvenuta ultimazione dei lavori di ristrutturazione, la HJ S.a.s., con atto a rogito del notaio....., ha acquistato dalla KY S.r.l. un immobile al prezzo di € 6.034.000,00. Nel preliminare di compravendita, stipulato in data 20 febbraio 2000, le parti avevano convenuto che il trasferimento della proprietà avrebbe avuto ad oggetto un fabbricato, completamente ristrutturato, da destinare a sede di albergo. Dallo stesso preliminare emerge, inoltre, che i lavori di ristrutturazione vengono effettuati dalla KY s.r.l. e che la HJ S.a.s. assume il possesso dell'immobile fin dalla sottoscrizione del medesimo preliminare al solo fine di sottoscrivere i contratti delle varie utenze.
La HJ S.a.s. chiede di sapere se, in relazione all'investimento immobiliare descritto, la verifica del requisito della novità possa essere temporalmente riferita al momento di ultimazione dei lavori di ristrutturazione che coincide con la data di stipula dell'atto di compravendita.

Soluzione interpretativa prospettata dal contribuente
A parere della società istante, ricorrono tutti i presupposti affinché l'investimento possa essere ammesso a fruire dell'agevolazione di cui all'articolo 4 della legge n. 383/2001 per l'importo complessivamente indicato nel rogito notarile di compravendita.
L'investimento, infatti, ha per oggetto un immobile strumentale per natura che ha i requisiti per essere considerato nuovo in quanto risultante dalla radicale trasformazione di un bene di proprietà dell'impresa cedente che ha effettuato i lavori di ristrutturazione. L'importo di tali lavori è di gran lunga superiore al costo di acquisto dell'immobile.
Per valutare se l'investimento sia o meno agevolabile, occorre fare riferimento alle condizioni in cui il bene si trova alla data in cui è stato stipulato il contratto di compravendita. Non rilevano, quindi, il contratto preliminare e la circostanza che i lavori di ristrutturazione siano iniziati in epoca anteriore all'entrata in vigore della "Tremonti-bis" (1 luglio 2001).
In particolare, a parere della società istante, è irrilevante, ai fini dell'agevolabilità dell'investimento in esame, la disponibilità materiale del bene da parte della società acquirente in epoca precedente alla stipula del contratto di compravendita. La verifica della sussistenza del requisito della novità deve essere, infatti, effettuata al momento della stipula dell'atto di compravendita che coincide con l'ultimazione dei lavori di ristrutturazione.
Tenuto conto anche dell'ulteriore documentazione prodotta in data 9 luglio 2003 si esprime il seguente

Parere dell'Agenzia delle Entrate
Ai fini dell'agevolazione di cui all'articolo 4 della legge 383/2001, c.d. "Tremonti-bis", il requisito della novità sussiste anche nel caso in cui l'acquisto del bene avvenga presso un soggetto che non sia né il produttore né il rivenditore a condizione che il bene stesso non sia mai stato utilizzato (o dato ad altri in uso) né da parte del cedente, né da alcun altro soggetto. E' necessario precisare che deve, comunque, trattarsi di beni per i quali il venditore non abbia fruito di agevolazioni.
In particolare, la circolare 17 ottobre 2001, n. 90 ha chiarito, al punto 3.1, che l'investimento rileva all'atto dell'acquisizione del bene, da assumere secondo i criteri stabiliti nell'articolo 75 del TUIR e quindi, nel particolare caso di beni immobili, al momento della stipulazione dell'atto, ovvero, se diversa e successiva, alla data in cui si verifica l'effetto traslativo o costitutivo della proprietà o di altro diritto reale.
Ne consegue che la verifica della sussistenza del requisito della novità va effettuata nel momento in cui l'investimento rileva ai fini dell'agevolazione.
Tale criterio va utilizzato anche nel caso di immobili strumentali su cui sono stati effettuati interventi di radicale trasformazione da parte dell'impresa cedente. Per tali beni si può ritenere che dopo l'ultimazione dei lavori si è in presenza di un bene nuovo, diverso da quello preesistente, per cui non assumono rilievo gli utilizzi del bene strumentale "usato" effettuati in epoca anteriore.
Tali utilizzi sono riferibili ad un bene che ha perso la sua identità in quanto incorporato, come componente, in un nuovo bene strumentale per effetto di lavori di radicale trasformazione.
Conseguentemente, il bene non può essere considerato nuovo per l'acquirente, ai fini della "Tremonti-bis", se risulti utilizzato nel periodo che intercorre tra l'ultimazione dei lavori e la stipula dell'atto di compravendita.
Nel caso in esame, poiché i lavori effettuati dalla KY S.r.l., che avrebbero comportato la radicale trasformazione dell'immobile, sarebbero stati ultimati in coincidenza con la stipula dell'atto di compravendita, si ritiene che l'investimento possa fruire dell'agevolazione di cui all'articolo 4 della legge 383/2001 per un importo pari all'intero prezzo di acquisto dell'immobile non rilevando il precedente utilizzo da parte della stessa HJ S.a.s..
Si concorda, pertanto, con la soluzione proposta dalla società istante relativamente alla individuazione del momento rilevante per la verifica del requisito della novità.
Per quanto concerne, invece, la verifica della sussistenza dei requisiti di prevalenza del costo e di rilevanza dei lavori che caratterizzano la radicale trasformazione, pur esulando dalle competenze della scrivente ogni giudizio di fatto, si ritiene opportuno formulare le seguenti precisazioni.
Può essere considerato nuovo, per il terzo acquirente, un fabbricato strumentale su cui l'impresa cedente, che non necessariamente deve essere un'impresa di costruzioni, ha operato interventi di radicale trasformazione.
In precedenti occasioni è stato affermato che gli interventi non devono costituire un mero adattamento della struttura alle caratteristiche di una nuova eventuale categoria catastale, che l'importo complessivo dei lavori deve essere prevalente rispetto al costo d'acquisto dell'immobile da parte del cedente e che il cedente deve attestare la sussistenza dei predetti requisiti.
In sostanza, i lavori di ristrutturazione devono essere di così rilevante entità da dare origine ad un bene strumentale completamente diverso da quello originario che va considerato alla stregua di una materia prima che ha concorso alla realizzazione del bene nuovo.
In concreto, alla data di ultimazione dei lavori, il bene strumentale può essere considerato nuovo se il suo valore corrente è influenzato in modo rilevante dalle spese sostenute per i lavori di ristrutturazione.
Si precisa, peraltro, che il confronto tra l'importo complessivo sostenuto per i lavori di ristrutturazione e il costo d'acquisto dell'immobile da parte del cedente deve essere operato tenendo conto di valori temporalmente omogenei. Tale confronto è significativo, infatti, solo se la data di acquisto del bene è prossima a quella di effettuazione dei lavori di ristrutturazione.
Diversamente, per verificare in concreto la sussistenza del requisito della prevalenza occorre che il costo complessivo dei lavori di ristrutturazione (ad esempio 100) sia superiore alla differenza (80) tra il valore corrente del bene al termine dei lavori (180) e il costo complessivo degli stessi lavori (100).
La risposta di cui alla presente nota, sollecitata con istanza di interpello presentata alla Direzione Regionale ........., viene resa dalla scrivente ai sensi dell'articolo 4, comma 1, ultimo periodo, del D.M. 26 aprile 2001, n. 209.

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