Provvedimento Agenzia Entrate 07.04.2011 (Prot. n. 6275 /2011)

Modalità di esercizio dell’opzione per l’applicazione del regime della cedolare secca, modalità di versamento dell’imposta e altre disposizioni di attuazione dell’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23. Approvazione dei modelli per la registrazione dei contratti di locazione e per l’esercizio dell’ opzione
Provvedimento Agenzia Entrate 07.04.2011 (Prot. n. 6275 /2011)
Pubblicato nel sito Agenzia delle Entrate 07/04/2011

IL DIRETTORE DELL’AGENZIA
In base alle attribuzioni conferitegli dalle norme riportate nel seguito del presente provvedimento,
Dispone

1. Esercizio dell’opzione per l’applicazione delle cedolare secca
1.1. Soggetti interessati all’opzione
L’opzione per l’applicazione del regime della cedolare secca di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 può essere esercitata dal locatore, persona fisica, proprietario o titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate.
1.2. Immobili oggetto dell’opzione
L’opzione può essere esercitata relativamente a ciascun immobile ad uso abitativo locato per finalità abitative e relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione.
1.3. Esercizio dell’opzione
1.3.1. Opzione in sede di registrazione del contratto
I soggetti di cui al punto 1.1. che intendono avvalersi del regime della cedolare secca esercitano l’opzione in sede di registrazione del contratto, mediante il modello di cui al punto 8.1, ove sussistano le condizioni per il suo utilizzo, ovvero mediante il modello di cui al punto 8.2.
1.3.2. Opzione in caso di proroga del contratto
In caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione, l’opzione per il regime della cedolare secca è esercitata nel termine per il versamento dell’imposta di registro, mediante il modello di cui al punto 8.2.
1.3.3. Opzione nel caso di contratti per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione
Per i contratti per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione in termine fisso, il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito ovvero esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione volontaria del contratto.
1.4. Mancato esercizio dell’opzione nella prima annualità di durata del contratto
Il mancato esercizio dell’opzione nella prima annualità del contratto non preclude la possibilità di opzione per le annualità successive nel termine per il versamento dell’imposta di registro, mediante il modello di cui al punto 8.2.
1.5. Rinuncia alla facoltà di aggiornamento del canone
Il locatore, ai sensi del comma 11 dell’articolo 3 del decreto legislativo 7 marzo 2011, n. 23, è tenuto, a pena dell’inefficacia dell’opzione, a comunicare preventivamente, con lettera raccomandata, al conduttore la rinuncia, per il periodo corrispondente alla durata dell’opzione, alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente.

2. Durata dell’opzione
2.1. Vincolatività dell’opzione
L’opzione vincola il locatore all’applicazione del regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga ovvero per il residuo periodo di durata del contratto nel caso di opzione esercitata nelle annualità successive alla prima.
2.2. Facoltà di revoca
Il locatore ha la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui questa è stata esercitata, con le modalità stabilite con provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate. La revoca è effettuata entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e comporta il versamento dell’imposta di registro dovuta. Resta salva la facoltà di esercitare l’opzione nelle annualità successive.

3. Regime tributario conseguente all’esercizio dell’opzione
3.1. Obbligo del versamento della cedolare secca
I soggetti che hanno effettuato l’opzione sono tenuti al versamento della cedolare secca calcolata sul canone di locazione stabilito dalle parti. Resta fermo che il reddito derivante dal contratto di locazione non può essere, comunque, inferiore al reddito determinato ai sensi dell’articolo 37, comma 1, del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917.
3.2. Imposte sostituite
L’imposta dovuta nella forma della cedolare secca sostituisce:
- l’imposta sul reddito delle persone fisiche e le addizionali relative al reddito fondiario prodotto dalle unità immobiliari alle quali si riferisce l’opzione, nei periodi d’imposta ricadenti nel periodo di durata dell’opzione;
- l’imposta di registro dovuta per le annualità contrattuali o per il minor periodo di durata del contratto per i quali si applica l’opzione;
- l’imposta di bollo dovuta sul contratto di locazione.
La cedolare secca sostituisce l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ove dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione qualora:
- alla data della risoluzione anticipata sia in corso l’annualità per la quale è esercitata l’opzione per la cedolare secca;
- venga esercitata l’opzione per la cedolare secca per il periodo di durata della proroga.

4. Contratti aventi ad oggetto immobili soggetti al regime della cedolare secca e altre unità immobiliari
Nel caso in cui il contratto di locazione abbia ad oggetto unità immobiliari abitative, per le quali viene esercitata l’opzione per l’applicazione della cedolare secca, e altri immobili per i quali non è esercitata l’opzione, l’imposta di registro è calcolata solo sui canoni riferiti a questi ultimi immobili. Se il canone è pattuito unitariamente l’imposta di registro è calcolata sulla parte di canone imputabile a ciascun immobile in proporzione alla rendita. Deve essere comunque assolta l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

5. Contitolarità del diritto di proprietà e di altri diritti reali di godimento
5.1. Esercizio dell’opzione
Qualora vi siano due o più locatori, persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile ad uso abitativo e delle relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione, l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore, compilando l’apposito modello di cui al punto 8.1, ove sussistano le condizioni per il suo utilizzo, ovvero mediante il modello di cui al punto 8.2. L’opzione esplica effetti solo in capo ai locatori che l’hanno esercitata.
5.2. Mancato esercizio dell’opzione da parte di uno o più locatori
I locatori che non esercitano l’opzione per l’applicazione del regime della cedolare secca sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta. Deve essere comunque assolta l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

6. Disciplina transitoria per l’anno 2011
6.1 . Contratti ai quali può essere applicato il regime delle cedolare secca
Il regime della cedolare secca può applicarsi, per il periodo d’imposta 2011, ai contratti in corso nell’anno 2011, anche con scadenza anteriore al 7 aprile, data di entrata in vigore del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, ovvero oggetto di risoluzione volontaria prima della predetta data.
6.2 . Contratti scaduti ovvero già registrati alla data del 7 aprile 2011.
Per i contratti in corso nel 2011, scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria alla data del 7 aprile 2011, nonché per i contratti in corso alla stessa data del 7 aprile 2011, per i quali è già stata eseguita la registrazione e per i contratti prorogati per i quali è già stato effettuato il relativo pagamento, il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nell’anno 2012 per i redditi 2011. Non si fa luogo al rimborso delle imposte di registro e di bollo versate e il locatore è tenuto per il periodo d’imposta 2011 al versamento dell’acconto della cedolare secca, ove dovuto, ai sensi del punto 7.1. L’applicazione della cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nell’anno 2012 ha effetto anche per l’annualità contrattuale decorrente dall’anno 2011.
6.3. Contratti registrati a partire dalla data del 7 aprile 2011
Per i contratti registrati a partire dalla data del 7 aprile 2011 l’opzione si esprime in sede di registrazione del contratto. Per i contratti prorogati per i quali il termine per il relativo pagamento non è ancora decorso, l’opzione si esprime con il modello indicato al punto 8.2.
6.4. Registrazione del contratto
Per i contratti per i quali il termine di registrazione scade tra il 7 aprile 2011 e il 6 giugno 2011 la registrazione, anche ai fini dell’opzione, può essere effettuata entro tale ultimo termine. Entro il medesimo temine può essere effettuata l’opzione per i contratti il cui termine di pagamento per la proroga scade nel medesimo periodo.
6.5. Risoluzione del contratto
In caso di risoluzione del contratto di locazione in corso alla data del 7 aprile 2011 ovvero di risoluzione per la quale, alla predetta data, non è scaduto il termine per il pagamento dell’imposta di registro dovuta per la risoluzione stessa, l’opzione per l’applicazione della cedolare secca si può esprimere anche entro il termine di versamento dell’imposta di registro relativa alla risoluzione, mediante il modello di cui al punto 8.2 e ha effetto per l’applicazione della cedolare secca per il periodo d’imposta 2011. L’opzione espressa in sede di risoluzione del contratto consente la non applicazione dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, ove dovuta, sulla risoluzione stessa e vincola il locatore al versamento d’acconto, ove dovuto, della cedolare secca relativa al periodo d’imposta 2011.

7. Versamenti della cedolare secca
7.1. Versamento in acconto della cedolare secca per l’anno 2011
Per i contratti in corso nell’anno 2011, il versamento dell’acconto, pari all’85 per cento dell’imposta dovuta, deve essere effettuato in unica soluzione, entro il 30 novembre 2011, se inferiore a euro 257,52 e in due rate, se l’importo dovuto è pari o superiore ad euro 257,52, di cui:
- la prima, nella misura del 40 per cento, entro il 16 giugno 2011 ovvero entro il 18 luglio 2011 con la maggiorazione dello 0,40 per cento a titolo di interesse corrispettivo;
- la seconda, nella restante misura del 60 per cento, entro il 30 novembre 2011.
Per i contratti in corso alla data del 31 maggio 2011 e per quelli scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria prima della predetta data, in presenza delle condizioni sopra indicate, il versamento d’acconto è effettuato in due rate; per i contratti con decorrenza successiva al 31 maggio il versamento d’acconto è effettuato, in unica rata, entro il 30 novembre 2011. Per i contratti con decorrenza dal 1° novembre 2011 il versamento in acconto non è dovuto. Il versamento dell’acconto relativo al periodo d’imposta 2011 non si considera carente se di importo almeno pari all’85 per cento dell’ammontare della cedolare secca. Non è dovuto acconto e l’imposta è versata a saldo se l’importo su cui calcolare l’acconto non supera euro 51,65. La prima rata dell’acconto della cedolare secca può essere versata ratealmente e sugli importi rateizzati sono dovuti gli interessi, secondo le disposizioni previste per la rateazione dell’imposta sul reddito delle persone fisiche.
7.2. Versamento in acconto della cedolare secca a partire dal periodo d’imposta 2012
Il versamento dell’acconto, pari al 95 per cento dell’imposta dovuta per l’anno precedente, deve essere effettuato, in unica soluzione, entro il 30 novembre di ciascun anno, se inferiore a euro 257,52 e in due rate, se l’importo dovuto è pari o superiore ad euro 257,52, di cui:
- la prima, nella misura del 40 per cento, entro il 16 giugno di ciascun anno ovvero entro il 16 luglio con la maggiorazione dello 0,40 per cento a titolo di interesse corrispettivo;
- la seconda, nella restante misura del 60 per cento, entro il 30 novembre.
Il versamento dell’acconto non si considera carente se di importo almeno pari al 95 per cento della cedolare secca calcolata per l’anno in cui si è prodotto il reddito.
Non è dovuto acconto e l’imposta è versata a saldo se l’importo su cui calcolare l’acconto non supera euro 51,65. La prima rata dell’acconto della cedolare secca può essere versata ratealmente e sugli importi rateizzati sono dovuti gli interessi, secondo le disposizioni previste per la rateazione dell’imposta sul reddito delle persone fisiche.
7.3. Versamento a saldo
Per il versamento a saldo della cedolare secca si applicano le disposizioni in materia di versamento a saldo dell’imposta sul reddito delle persone fisiche.
7.4. Modalità di versamento
Il versamento della cedolare secca, in acconto e a saldo, è eseguito con le modalità stabilite dall’articolo 19 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241. Detta modalità è utilizzata per i versamenti d’acconto eseguiti nel corso del 2011 anche dai soggetti che si avvalgono dell’assistenza fiscale e presentano la dichiarazione dei redditi al sostituto d’imposta o a un CAF o a un professionista abilitato.

8. Approvazione dei modelli per l’esercizio dell’opzione
8.1. Modello di denuncia per la registrazione telematica del contratto di locazione di beni immobili ad uso abitativo e relative pertinenze e per l’esercizio dell’opzione per la cedolare secca
8.1.1. Approvazione del modello
E’ approvato, unitamente alle relative istruzioni, il modello di denuncia per la registrazione del contratto di locazione di beni immobili ad uso abitativo e relative pertinenze e per l’esercizio dell’opzione per la cedolare secca di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, riportato all’allegato 1.
8.1.2. Descrizione e contenuto del modello
Il modello è composto da due pagine:
- nella prima sono indicati i dati dei locatori comprensivi dell’opzione per il regime della cedolare secca e i dati dei conduttori;
- nella seconda pagina sono indicati i dati catastali dell’unità abitativa e delle relative pertinenze e i dati utili alla registrazione del contratto concernenti l’importo, la natura e la periodicità del canone, la data di stipula e la durata della locazione.
Gli elementi riportati nel modello devono coincidere con quelli contenuti nel contratto.
8.1.3. Ambito di applicazione
Il modello di denuncia può essere utilizzato per la registrazione del contratto e per l’esercizio dell’opzione per la cedolare secca solo se il contratto di locazione presenta le seguenti caratteristiche:
- un numero di locatori non superiore a tre;
- tutti i locatori esercitano l’opzione per la cedolare secca;
- un numero di conduttori non superiore a tre;
- una sola unità abitativa ed un numero di pertinenze non superiore a tre;
- tutti gli immobili devono essere censiti con attribuzione di rendita;
- contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e, pertanto, non comprende ulteriori pattuizioni.
8.1.4. Reperibilità del modello
Il modello di cui al punto 8.1.1. è reso disponibile gratuitamente dall’Agenzia delle entrate in formato elettronico sul sito internet www.agenziaentrate.gov.it
Il modello può essere, altresì, prelevato da altri siti internet, a condizione che lo stesso sia conforme, per struttura e sequenza, a quello approvato con il presente provvedimento e rechi l’indirizzo del sito dal quale è stato prelevato, nonché gli estremi del presente provvedimento.
Il modello può essere riprodotto con stampa monocromatica, realizzata in colore nero, mediante l’utilizzo di stampanti laser o di altri tipi di stampanti che comunque garantiscano la chiarezza e l’intelligibilità del modello nel tempo.
È consentita la stampa del modello nel rispetto della conformità grafica al modello approvato e della sequenza dei dati.
8.1.5. Modalità di presentazione
Il modello è presentato esclusivamente in via telematica all’Agenzia delle entrate direttamente dai contribuenti abilitati ai servizi telematici ovvero tramite i soggetti incaricati di cui all’articolo 3, comma 3, del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 332 e successive modificazioni.
8.2. Modello per la richiesta di registrazione degli atti e per gli adempimenti successivi (modello 69)
8.2.1. Approvazione del modello
E’ approvato, unitamente alle relative istruzioni, il modello per la richiesta di registrazione degli atti (modello 69), esclusi quelli degli organi giurisdizionali, e per la comunicazione degli adempimenti successivi dei contratti di locazione, riportato all’allegato 2. Il presente modello può sostituire il modello Comunicazione Dati Catastali (CDC) per gli adempimenti ad esso connessi previsti nel Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate del 25 giugno 2010.
8.2.2. Descrizione e contenuto del modello
Il modello è composto da 2 fogli e da un terzo eventuale.
- nel primo, oltre ad una parte riservata all’ufficio, sono presenti il quadro A “Dati generali” comprensivo, tra l’altro, dei dati relativi al richiedente la registrazione e del tipo di adempimento richiesto e il quadro B “Soggetti destinatari degli effetti giuridici dell’atto”;
- nel secondo sono presenti il quadro C “Dati descrittivi dell’atto” e il quadro D “Dati degli immobili”;
- nel terzo, da utilizzare solo in caso di presenza di un negozio di locazione non finanziaria di fabbricato (codice negozio 7202) relativo ad almeno un’unità immobiliare a uso abitativo i cui canoni di locazione sono assoggettabili al regime fiscale della cedolare secca, sono presenti il quadro relativo al conferimento di eventuale delega per la presentazione e per l’esercizio dell’opzione, il quadro E “Tabella di associazione immobili/ pertinenze” e il quadro F “Ulteriori dati degli immobili”.
8.2.3. Reperibilità del modello
Il modello di cui al punto 8.2.1. è reso disponibile gratuitamente dall’Agenzia delle entrate in formato elettronico sul sito internet www.agenziaentrate.gov.it. Il modello può essere, altresì, prelevato da altri siti internet, a condizione che lo stesso sia conforme, per struttura e sequenza, a quello approvato con il presente provvedimento e rechi l’indirizzo del sito dal quale è stato prelevato, nonché gli estremi del presente provvedimento.
Il modello può essere riprodotto con stampa monocromatica, realizzata in colore nero, mediante l’utilizzo di stampanti laser o di altri tipi di stampanti che comunque garantiscano la chiarezza e l’intelligibilità del modello nel tempo. È consentita la stampa del modello nel rispetto della conformità grafica al modello approvato e della sequenza dei dati.
8.2.4. Modalità di presentazione
Il modello è presentato in modalità cartacea, in duplice copia, agli uffici dell’Agenzia delle entrate.

Motivazioni
Il decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, concernente “Disposizioni in materia di Federalismo Fiscale Municipale”, all’articolo 3 reca le disposizioni in materia di “Cedolare secca sugli affitti”.
In particolare, il citato articolo 3 prevede un regime di tassazione facoltativo degli immobili ad uso abitativo locati per finalità abitative e per le relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione.
La possibilità di optare per il regime facoltativo di imposizione degli anzidetti immobili, in luogo della tassazione del reddito fondiario secondo il regime ordinario vigente, è riservato alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento.
Il sistema di tassazione alternativo consiste nell’applicazione sul canone di locazione di un’imposta operata nella forma della cedolare secca, sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione.
Il comma 4 dello stesso articolo 3, dopo aver stabilito, fra l’altro, che la cedolare secca è versata entro il termine fissato per il versamento dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e che per la liquidazione, l’accertamento, la riscossione, i rimborsi, le sanzioni, gli interessi e il contenzioso si applicano le disposizioni previste per le imposte sui redditi, rinvia al provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate, da emanare entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore dello stesso decreto legislativo, le modalità di esercizio dell’opzione nonché di versamento in acconto nella misura dell’85 per cento per l’anno 2011 e del 95 per cento dal 2012, e del versamento a saldo, nonché ogni altra disposizione utile, anche dichiarativa, ai fini dell’attuazione dello stesso articolo 3.
Il presente provvedimento, in forza dell’articolo 3, comma 4, del decreto legislativo n. 23 del 2011 disciplina le modalità di esercizio dell’opzione, i termini e le modalità di versamento in acconto e a saldo della cedolare secca, sia per il periodo d’imposta 2011 sia per i periodi successivi.
Il provvedimento mira a fornire norme di immediata applicazione che consentano ai contribuenti di disporre fin dall’entrata in vigore del decreto legislativo n. 23 degli strumenti necessari per l’applicazione del nuovo regime della cedolare secca.
Lo stesso provvedimento approva i modelli per l’esercizio dell’opzione. In particolare viene approvato un modello semplificato di denuncia, da trasmettere esclusivamente in via telematica, per la registrazione del contratto di locazione e per l’esercizio dell’opzione per la cedolare secca, la quale assume qualità di fatto ai sensi dell'articolo 2704, primo comma, del codice civile, come previsto dall’articolo 38, comma 5, del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, 122.
Detto modello può essere utilizzato per fattispecie più semplici con un numero limitato di locatori e di conduttori (per entrambi i casi in numero massimo di tre), con omogeneità di opzioni e con un contenuto contrattuale limitato alla disciplina del rapporto di locazione.
Nelle ipotesi diverse da quelle sopra descritte l’opzione viene espressa mediante il modello per la richiesta di registrazione degli atti (modello 69), per il quale vengono approvate le integrazioni necessarie al fine dell’opzione.

Riferimenti normativi
a) Attribuzioni del Direttore dell’Agenzia delle entrate
(omesse)
b) Organizzazioni interna delle strutture di vertice dell’Agenzia delle Entrate
(omesse
c) Disciplina normativa di riferimento
Decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, recante “Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale” e, in particolare, articolo 3 concernente “Cedolare secca sugli affitti” ( G.U. n. 67 del 23 marzo 2011);
Decreto legge 31 maggio 2010, n. 78, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, 122;
Legge 27 luglio 2000, n. 212, recante “Disposizioni in materia di statuto dei diritti del contribuente”;
Testo Unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917;
Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131;
Decreto del Presidente della repubblica 26 ottobre 1972, n. 642 (Disciplina dell’imposta di bollo);
Decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241;
Legge del 23 marzo 1977, n. 97;
Decreto del Presidente della Repubblica 7 dicembre 2001, n. 435;
Decreto Ministeriale del 10 maggio 1980, concernente l’approvazione dei nuovi modelli degli allegati delle dichiarazioni di successione ed altre dichiarazioni INVIM decennali e dei nuovi modelli per le richieste di registrazione degli atti pubblici e privati;
Decreto Ministeriale 24 giugno 1986 concernente l’approvazione del nuovo modello per la richiesta di registrazione degli atti e nuove modalità per l’esecuzione della registrazione negli uffici del registro dotati di sistemi elettrocontabili;
Decreto dirigenziale 31 luglio 1998;
Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate 31 gennaio 2002;
Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate 25 giugno 2010;
Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate 14 gennaio 2011;
Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate 4 marzo 2011.
La pubblicazione del presente provvedimento sul sito internet dell’Agenzia delle entrate tiene luogo della pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale, ai sensi dell’articolo 1, comma 361, della legge 24 dicembre 2007, n. 244.

Per gli allegati vedere la sezione modulistica del sito dell'Agenzia delle Entrate

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