Circolare Agenzia Entrate n. 38 del 05.08.2004

Modificazioni al regime fiscale dei fondi comuni di investimento immobiliare. Articolo 41-bis del decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269, convertito con modificazioni dalla legge 24 novembre 2003, n. 326
Circolare Agenzia Entrate n. 38 del 05.08.2004

INDICE

1 PREMESSA
2 AMBITO DI RIFERIMENTO DEL NUOVO REGIME
3 IL REGIME TRIBUTARIO DEL FONDO IMMOBILIARE AI FINI DELLE IMPOSTE SUI REDDITI
4 IL NUOVO REGIME TRIBUTARIO DEGLI APPORTI AI FINI DELLE IMPOSTE DIRETTE E DELL'I.V.A.
5 IL NUOVO REGIME TRIBUTARIO DEI PROVENTI CONSEGUITI DAI PARTECIPANTI AI FONDI IMMOBILIARI
6 IL REGIME DEI PROVENTI PERCEPITI DA SOGGETTI NON RESIDENTI
7 LA DECORRENZA DELLA NUOVA DISCIPLINA ED IL REGIME TRANSITORIO
8 IL DIRITTO AL RIMBORSO, PER L'ANNO 2003, PER I PROVENTI PERCEPITI DA SOGGETTI NON RESIDENTI

1 PREMESSA
Il decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269, recante disposizioni urgenti per favorire lo sviluppo e per la correzione dell'andamento dei conti pubblici, convertito con modificazioni dalla legge 24 novembre 2003, n. 326, di seguito decreto, ha introdotto rilevanti modifiche alla disciplina fiscale dei fondi comuni di investimento immobiliare di cui al decreto-legge 25 settembre 2001, n. 351, convertito con modificazioni dalla legge 23 novembre 2001, n. 410.
In particolare:
il comma 8 dell'articolo 41-bis del decreto, ha abrogato i commi 2 e 3 dell'articolo 6 del decreto-legge n. 351 del 2001 relativi al regime tributario del fondo ai fini delle imposte sui redditi;
il comma 9 dell'articolo 41-bis del decreto ha integralmente riscritto l'articolo 7 del decreto-legge n. 351 del 2001, riguardante il regime tributario dei partecipanti;
i commi 10, 11 e 12 del medesimo articolo 41-bis del decreto contengono disposizioni transitorie con riferimento alle innovazioni sopraelencate;
l'articolo 31 del decreto introduce una nuova disciplina per i proventi derivanti dalla partecipazione a fondi immobiliari, percepiti da sottoscrittori non residenti;
infine l'articolo 3, comma 122, della legge 24 dicembre 2003, n. 350 (legge finanziaria 2004) ha introdotto un regime fiscale agevolato ai fini dell'I.V.A. per gli apporti di beni immobili.
Resta immutata la disciplina civilistica prevista dall'articolo 5 del decreto-legge n. 351 del 2001 che ha in particolare ad oggetto la struttura organizzativa e gestionale dei fondi immobiliari. Al riguardo si ricorda che, in ordine ai profili regolamentari, occorre fare riferimento al Decreto Ministeriale 24 maggio 1999, n. 228, come modificato dal decreto 31 gennaio 2003, n. 47, che reca il regolamento attuativo dell'articolo 37 del Testo unico delle disposizioni in materia di intermediazione finanziaria, approvato con il decreto legislativo 24 febbraio 1998, n. 58 (di seguito, TUF). In particolare, il predetto regolamento definisce la nozione di "fondo d'investimento immobiliare" ed integra la disciplina in tema di modalità di partecipazione ai fondi.
La Banca d'Italia, inoltre, con provvedimento del 27 agosto 2003 (pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 209 del 9 settembre 2003) ha provveduto a modificare ed integrare le proprie istruzioni di vigilanza riguardanti i criteri generali per la redazione del regolamento dei fondi comuni (Provvedimento del Governatore dell'1 luglio 1998), le norme prudenziali di contenimento e frazionamento del rischio (Provvedimento del Governatore del 20 settembre 1999) e i prospetti contabili dei fondi comuni d'investimento e delle SICAV (Provvedimento del Governatore del 24 dicembre 1999).
Restano inoltre immutate le disposizioni di carattere generale in materia di I.V.A., nonché quelle relative agli effetti dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale di cui, rispettivamente, agli articoli 8 e 9 del decreto-legge n. 351 del 2001. In merito si rinvia ai chiarimenti già formulati dalla scrivente con la circolare n. 47/E dell'8 agosto 2003 (paragrafi 5 e 6).
Considerato che il decreto legislativo 12 dicembre 2003, n. 344, ha apportato al testo unico delle imposte sui redditi (TUIR) le modifiche e le integrazioni conseguenti all'attuazione della legge delega 7 aprile 2003, n. 80 sulla riforma del sistema fiscale statale, nella presente circolare sono indicati in parentesi i riferimenti agli articoli del TUIR come modificati dalla predetta riforma.
Ciò premesso, di seguito si illustra la nuova disciplina fiscale e si forniscono i necessari chiarimenti interpretativi.

2 AMBITO DI RIFERIMENTO DEL NUOVO REGIME
La disciplina fiscale risultante dalle modifiche apportate dal decreto in esame continua a riferirsi, espressamente, ai fondi comuni di investimento immobiliare istituiti ai sensi dell'articolo 37 del TUF e dell'articolo 14-bis della legge n. 86 del 1994. Il comma 1 dell'articolo 6 del decreto-legge n. 351 del 2001 che individua i fondi immobiliari non ha infatti subito modifiche. Per coerenza sistematica si deve altresì ritenere che le disposizioni tributarie applicabili ai fondi istituiti ai sensi dell'articolo 37 del TUF e dell'articolo 14-bis della legge n. 86 del 1994 trovino applicazione anche ai fondi istituiti secondo le disposizioni dell'articolo 4 del decreto-legge n. 351 del 2001 in quanto le disposizioni del TUF trovano piena applicazione una volta che i fondi sono stati istituiti ai sensi del predetto articolo.
Al riguardo, si ricorda che i fondi immobiliari cui si fa riferimento sono definiti dall'articolo 37 del TUF quali fondi che investono il proprio patrimonio esclusivamente o prevalentemente in beni immobili, in diritti reali immobiliari e in partecipazioni in società immobiliari.
A tal fine, l'articolo 12-bis del regolamento n. 228 del 1999 definisce la percentuale di investimenti immobiliari affinché il fondo possa definirsi tale, quantificando la prevalenza degli investimenti in attività immobiliari nella misura non inferiore ai due terzi del valore complessivo del fondo.
Tale percentuale è ridotta nella misura del 51 per cento qualora il patrimonio del fondo sia altresì investito, in misura non inferiore al 20 per cento del suo valore, in strumenti finanziari rappresentativi di operazioni di cartolarizzazione aventi ad oggetto beni immobili, diritti reali immobiliari o crediti garantiti da ipoteca immobiliare.
I limiti di investimento sopra riportati, secondo quando previsto dal comma 2 del medesimo articolo 12-bis, devono essere raggiunti entro ventiquattro mesi dall'avvio dell'operatività del fondo.
L'articolo 14-bis della legge n. 86 del 1994 si riferisce, invece, ai fondi istituiti con apporto di beni immobili o diritti reali immobiliari per almeno il 51 per cento da parte dello Stato e degli altri enti pubblici, nonché da società da questi interamente partecipate, per i quali sono state mantenute, anche dopo le ultime modifiche legislative, determinate agevolazioni fiscali.
Ai fini dell'esatta individuazione dei fondi di investimento immobiliare destinatari del regime fiscale risultante dalle nuove modifiche normative, occorre tuttavia fare una precisazione.
La disciplina fiscale introdotta con il decreto-legge n. 351 del 2001 ed entrata in vigore il 26 settembre 2001, contiene una disposizione (il comma 4 dell'articolo 5) che consentiva alle società di gestione del risparmio di optare per l'applicazione del nuovo regime civilistico e fiscale anche con riferimento ai fondi già istituiti a tale data, previa comunicazione alle competenti autorità (Banca d'Italia, Consob, Uffici locali dell'Agenzia delle Entrate), entro sessanta giorni dall'entrata in vigore dello stesso (ovvero entro il 25 novembre 2001).
Per i fondi preesistenti al 26 settembre 2001, per i quali le società di gestione del risparmio non avessero esercitato la suddetta opzione, veniva prevista l'applicazione del previgente regime fiscale di cui all'articolo 15 della legge 25 gennaio 1994, n. 86 (norma abrogata dall'articolo 9, comma 6, del decreto-legge n. 351 del 2001, salvo quanto previsto dal comma 4 dell'articolo 5 dello stesso decreto-legge).
Il decreto non ha inciso sulle predette disposizioni, pertanto, ai "vecchi fondi immobiliari" per i quali non sia stata esercitata, entro il 25 novembre 2001, l'opzione di cui al comma 4 dell'articolo 5 del decreto-legge n. 351 del 2001, anche dopo i nuovi interventi normativi, continuano ad applicarsi le norme di cui al citato articolo 15 della legge n. 86 del 1994.
Le disposizioni fiscali di cui al decreto-legge n. 351 del 2001, come modificato da ultimo dal decreto in commento, si applicano invece ai fondi immobiliari istituiti a partire dal 26 settembre 2001, nonché ai "vecchi fondi immobiliari" per i quali sia stata esercitata, entro il 25 novembre 2001, l'opzione di cui al comma 4 dell'articolo 5 del medesimo decreto-legge.

3 IL REGIME TRIBUTARIO DEL FONDO IMMOBILIARE AI FINI DELLE IMPOSTE SUI REDDITI
Il regime fiscale dei fondi immobiliari delineato dal decreto-legge n. 351 del 2001 in materia di imposta sui redditi, prima delle modifiche introdotte con il decreto, si incentrava sui seguenti principi:
- non insorgenza nei confronti dei fondi di investimento immobiliare dei presupposti applicativi dell'IRPEG (ora IRES) e dell'IRAP e non rilevanza, ai fini impositivi, dei singoli redditi di qualsiasi natura conseguiti dal fondo (redditi di capitale, redditi fondiari, redditi diversi di natura finanziaria, ecc.);
- assoggettamento ad un'imposta sostitutiva, stabilita nella misura dell'1 per cento, applicata sul valore medio netto contabile del fondo.
Il decreto ha sostanzialmente modificato il predetto regime, eliminando in primo luogo, attraverso l'abrogazione dei commi 2 e 3 dell'articolo 6 del decreto-legge n. 351 del 2001, la previsione dell'imposta sostituiva di tipo patrimoniale sul fondo.
Resta invece in vigore, nel testo originario, il comma 1 dello stesso articolo 6 del decreto-legge n. 351 del 2001, quindi la disposizione che sancisce la non insorgenza nei confronti dei fondi comuni di investimento immobiliare dei presupposti applicativi dell'IRPEG (ora IRES) e dell'IRAP.
Non sono state altresì modificate le disposizioni riguardanti la tassazione dei proventi conseguiti dai fondi immobiliari, di cui al medesimo comma 1 dell'articolo 6 del decreto-legge n. 351 del 2001, che, da un lato limitano il prelievo soltanto a taluni redditi di capitale e, dall'altro, attribuiscono a tali fondi il diritto a percepire i redditi di capitale al lordo dell'imposta sostitutiva ovvero delle ritenute applicabili. In particolare, come già precisato in merito nella citata circolare n. 47/E del 2003, nei confronti dei fondi di investimento immobiliare non si applicano:
- le ritenute del 12,50 e del 27 per cento previste dall'articolo 26, commi 2, 3, 3-bis e 5 del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 600;
- la ritenuta del 12,50 per cento sui proventi derivanti dalla partecipazione agli organismi d'investimento collettivo in valori mobiliari di diritto estero, di cui all'articolo 10-ter della legge 23 marzo 1983, n. 77. Si tratta dei proventi degli OICVM esteri armonizzati e non.
Inoltre, si ricorda che i fondi di investimento immobiliare sono "lordisti" relativamente agli interessi, premi e altri frutti dei titoli obbligazionari ed equiparati disciplinati dal decreto legislativo 1 aprile 1996, n. 239. Pertanto, tali fondi percepiscono i suddetti proventi al lordo, ossia senza applicazione dell'imposta sostitutiva del 12,50 o del 27 per cento da parte dell'intermediario.
Infine i fondi di investimento immobiliare non subiscono la ritenuta sugli utili distribuiti da società ed enti soggetti all'IRES, indipendentemente dall'entità della partecipazione.
Non sono parimenti soggetti a ritenuta gli utili corrisposti ai fondi immobiliari da società ed enti non residenti, né all'imposta sostitutiva di cui all'articolo 27-ter del D.P.R. n. 600 del 1973.
I fondi immobiliari subiscono, invece, le ritenute a titolo d'imposta o di imposte sostitutive soltanto in occasione della percezione di:
1. interessi, premi e altri frutti di titoli obbligazionari, diversi da quelli disciplinati dal D.Lgs. n. 239 del 1996, emessi da soggetti residenti; tali proventi sono soggetti alla ritenuta di cui all'articolo 26, comma 1, del D.P.R. n. 600 del 1973;
2. proventi dei titoli atipici emessi da soggetti residenti e da soggetti non residenti di cui al decreto-legge 30 settembre 1983, n. 512, convertito dalla legge 25 novembre 1983, n. 649;
3. proventi derivanti da accettazioni bancarie di cui all'articolo 1 del decreto-legge 2 ottobre 1981, n. 546, convertito dalla legge 1 dicembre 1981, n. 692;
4. proventi derivanti dalla partecipazione ad OICVM soggetti ad imposta sostitutiva del 12,50 o del 5 per cento.
Al riguardo si fa presente che il secondo periodo del comma 1 dell'articolo 6 del decreto-legge n. 351 del 2001 precisa che le ritenute operate sui redditi di capitale percepiti dai fondi immobiliari si considerano a titolo d'imposta.
Si ricorda, infine, che è rimasto immutato il trattamento privilegiato previsto per i fondi istituiti ai sensi dell'articolo 14-bis della legge n. 86 del 1994, ossia con apporto di immobili o diritti reali immobiliari per almeno il 51 per cento da parte dello Stato e altri enti pubblici. Anche per tale disciplina si rinvia a quanto già chiarito con la citata circolare n. 47/E del 2003, paragrafo 7.

4 IL NUOVO REGIME TRIBUTARIO DEGLI APPORTI AI FINI DELLE IMPOSTE DIRETTE E DELL'I.V.A.
Come noto, i fondi immobiliari si caratterizzano per la circostanza che il loro patrimonio può essere costituito o successivamente alimentato, mediante l'apporto prevalente, ma non esclusivo di immobili.
Tale apporto gode di un trattamento privilegiato soltanto per i fondi istituiti ai sensi dell'articolo 14-bis della legge n. 86 del 1994 ossia con apporto di immobili o diritti reali immobiliari per almeno il 51 per cento da parte dello Stato e altri enti pubblici. Con riferimento agli apporti effettuati nei confronti di questa peculiare categoria di fondi immobiliari, è previsto, ai fini delle imposte sui redditi, che l'operazione avvenga in un sostanziale regime di neutralità fiscale a beneficio di tutti i soggetti pubblici e privati che intervengono nell'apporto di beni, sempreché, ovviamente, i beni apportati dallo Stato, dagli enti pubblici e dalle società da essi interamente possedute, abbiano un valore prevalente rispetto al complesso dei beni apportati dai privati.
In particolare, a norma dell'articolo 14-bis, comma 10, della legge n. 86 del 1994, gli apporti non danno luogo a redditi imponibili ovvero a perdite deducibili, in capo all'apportante, indipendentemente dalla natura giuridica di quest'ultimo e dalla tipologia di attività svolta.
Inoltre, le quote ricevute in cambio dell'apporto mantengono il medesimo valore fiscalmente riconosciuto ai beni anteriormente all'apporto stesso.
Per i fondi immobiliari ad apporto privato non sono invece previste particolari disposizioni. Sono quindi applicabili le disposizioni tributarie vigenti per i conferimenti, considerata la comunanza dei profili strutturali tra conferimento e apporto, e l'assenza, nella disciplina di riferimento, di elementi che giustifichino l'applicazione di un differente regime fiscale.
Come già precisato nella circolare n. 47/E del 2003, ai fini della valutazione del corrispettivo dell'operazione si deve fare riferimento a quanto stabilito dall'articolo 9 del TUIR.
A tale proposito si fa presente che quest'ultima disposizione ha subito alcune modifiche per effetto del decreto legislativo n. 344 del 2003, citato in premessa, recante la riforma dell'imposizione sul reddito delle società.
In particolare, è stato modificato il criterio di determinazione del corrispettivo in caso di conferimenti o apporti in società o in altri enti.
Sulla base della novellata disposizione, è ora previsto che in tali ipotesi si considera corrispettivo conseguito il valore normale dei beni e dei crediti conferiti. Inoltre è previsto che, se le azioni o i titoli ricevuti sono negoziati in mercati regolamentati italiani o esteri e il conferimento o l'apporto è proporzionale, il corrispettivo non può essere inferiore al valore normale determinato a norma del comma 4, lettera a), dello stesso articolo 9 del TUIR (ossia in base alla media aritmetica dei prezzi rilevati nell'ultimo mese).
Pertanto, nel caso di apporto in un fondo con quote negoziate, si considera come corrispettivo conseguito il maggiore tra il valore normale dei beni conferiti e il valore normale delle quote ricevute, coincidente, quest'ultimo, con la media aritmetica dei prezzi rilevati nell'ultimo mese.
Naturalmente ciò vale per gli apporti a fondi immobiliari effettuati successivamente alla costituzione del fondo, ossia in occasione delle cosiddette "riaperture", posto che al momento della costituzione del fondo, mancando il valore di quotazione relativo al mese precedente, l'unico criterio applicabile è quello del valore normale dei beni conferiti (occorre, infatti, ricordare che, in teoria, i regolamenti della Borsa Italiana consentirebbero la quotazione dei certificati fin dal primo giorno).
Inoltre, il criterio del valore normale dei beni conferiti è l'unico applicabile ai fini della valutazione del corrispettivo in caso di apporti a fondi immobiliari non quotati.
Inoltre, si evidenzia che l'articolo 3, comma 122, della legge 24 dicembre 2003, n. 350 (legge finanziaria 2004) ha inserito il comma 1-bis all'articolo 8 del decreto-legge n. 351 del 2001, recante il regime tributario dei fondi immobiliari ai fini dell'I.V.A..
In particolare, è stato introdotto un particolare regime ai fini di tale imposta per gli apporti di beni immobili ai fondi di investimento immobiliare chiusi di cui all'articolo 37 del TUF e all'articolo 14-bis della legge n. 86 del 1994.
Come noto, in assenza di specifiche disposizioni al riguardo, gli apporti ai fondi immobiliari erano soggetti alle imposte ordinariamente applicabili in capo all'apportante e, quindi, l'applicazione o meno dell'IVA dipendeva dalla natura del soggetto apportante e dalla tipologia del bene apportato.
Infatti, se l'apportante era un soggetto IVA (società commerciale o soggetto che svolge attività d'impresa commerciale) l'imposta relativa alle operazioni imponibili ai fini del tributo si rendeva applicabile su un imponibile che, in assenza di un corrispettivo contrattuale e in considerazione della natura permutativa dell'operazione, era rappresentato dal valore normale del bene apportato determinato ai sensi dell'articolo 14 del D.P.R. n. 633 del 1972. In tal modo l'imposta doveva essere liquidata e versata dall'apportante (ex art. 17 del D.P.R. n. 633 del 1972), pur in mancanza di corrispettivi percepiti.
Per contro, la SGR, doveva rilevare fin da subito, in capo al fondo che aveva ricevuto l'apporto, oltre ad un credito per IVA detraibile (se il bene apportato dava diritto alla detrazione integrale dell'imposta) un debito di IVA nei confronti dell'apportante.
Si creava, in tal modo, in conseguenza dell'operazione di apporto, una posizione di credito per IVA detraibile non immediatamente liquidabile e, allo stesso tempo, un debito d'imposta di pari importo, ma non già verso l'Erario (e quindi, eventualmente, compensabile con l'imposta detraibile secondo le regole ordinarie) ma verso l'apportante.
Sulla base della nuova disposizione, invece, si introduce per gli apporti di beni immobili a fondi immobiliari istituiti in Italia, sempreché si tratti di operazioni imponibili ai fini del tributo, il meccanismo di applicazione dell'IVA secondo la tecnica del cosiddetto "reverse charge".
Dal punto di vista operativo, il soggetto che apporta il bene, per ogni operazione imponibile ai fini dell'applicazione del tributo, deve emettere la relativa fattura senza addebito di I.V.A. e con l'indicazione della disposizione di cui all'articolo 8, comma 1-bis, del decreto-legge n. 351 del 2001. Detta operazione, anche se non determina applicazione dell'imposta in capo al soggetto apportante, è pur sempre un'operazione imponibile (attraverso il meccanismo peculiare del reverse charge) e, quindi, non limita il diritto alla detrazione dell'imposta assolta dall'apportante sugli acquisti.
La predetta fattura deve poi essere integrata dalla SGR con l'indicazione dell'aliquota e dell'imposta e deve essere annotata nel registro delle fatture emesse di cui agli articoli 23 e 24 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, entro il mese di ricevimento ovvero anche successivamente, ma comunque entro quindici giorni dal ricevimento e con riferimento al relativo mese.
Lo stesso documento, ai fini della detrazione, deve essere annotato nel registro degli acquisti di cui all'articolo 25 del D.P.R. n. 633 del 1972.
In tal modo l'operazione di apporto fa sorgere in capo al fondo un debito d'imposta per IVA dovuta all'Erario e, nello stesso tempo, un credito di IVA di pari ammontare, immediatamente detraibile all'atto della liquidazione periodica del tributo (sempreché, ovviamente, in relazione al bene apportato e alla tipologia delle operazioni attive poste in essere dal fondo, il diritto alla detrazione dell'IVA assolta sugli acquisti competa in misura piena).
La stessa norma stabilisce, inoltre, che agli effetti della limitazione contenuta nel terzo comma dell'articolo 30 del D.P.R. n. 633 del 1972 - ossia ai fini della verifica delle condizioni necessarie per poter richiedere il rimborso dell'eccedenza di imposta detraibile risultante dalla dichiarazione annuale dell'I.V.A. - le cessioni sono considerate operazioni imponibili.
Il comma 123 dell'articolo 3 della legge finanziaria per il 2004 precisa che, trattandosi di una deroga ai principi generali di applicazione del tributo (che prevedono che l'imposta debba essere addebitata in fattura dal cedente-apportante), l'efficacia delle disposizioni di cui sopra è subordinata alla preventiva approvazione da parte del Consiglio dell'Unione Europea ai sensi dell'articolo 27 della direttiva 77/388/CEE del Consiglio del 17 maggio 1977.
Eventuali comportamenti tenuti dal contribuente in conformità alla norma in esame saranno ritenuti illegittimi qualora la prevista approvazione da parte dell'Autorità comunitaria non dovesse essere accordata.

5 IL NUOVO REGIME TRIBUTARIO DEI PROVENTI CONSEGUITI DAI PARTECIPANTI AI FONDI IMMOBILIARI
Il comma 9 dell'articolo 41-bis del decreto ha integralmente riscritto l'articolo 7 del decreto-legge n. 351 del 2001 relativo al regime tributario dei partecipanti.
Il precedente testo sanciva la non imponibilità per i proventi conseguiti in relazione a partecipazioni assunte al di fuori dell'esercizio di imprese commerciali, comprese le plusvalenze realizzate in sede di negoziazione o rimborso delle quote.
Tale regime si coordinava con la previsione di un'imposta sostitutiva patrimoniale assolta "a monte" dal fondo immobiliare. Chiaro era infatti l'intento del legislatore di rendere definitivo il regime di tassazione del fondo attraverso l'applicazione dell'imposta patrimoniale dell'1 per cento, esonerando quindi i partecipanti dall'assolvimento di ulteriori oneri impositivi sui proventi da essi percepiti.
Per le partecipazioni in fondi immobiliari assunte nell'esercizio di imprese commerciali non trovava applicazione il regime di non imponibilità dei relativi proventi, concorrendo questi ultimi a formare il reddito d'impresa del sottoscrittore. Tuttavia, al fine di attenuare la doppia imposizione, l'articolo 7 del decreto-legge n. 351 del 2001 riconosceva sui proventi di ogni tipo, percepiti o iscritti in bilancio, un credito d'imposta pari all'1 per cento del valore delle quote, proporzionalmente riferito al periodo di possesso rilevato in ciascun periodo di imposta.
Il decreto, eliminando l'applicazione dell'imposta patrimoniale dell'1 per cento sul fondo, ha coerentemente modificato il regime fiscale dei partecipanti.
Il nuovo testo dell'articolo 7 del decreto-legge n. 351 del 2001 introduce una ritenuta del 12,50 per cento che la società di gestione del fondo deve operare sui proventi di cui all'articolo 41, comma 1, lettera g), del TUIR (ora art. 44, comma 1, lettera g), del TUIR), derivanti dalla partecipazione a fondi comuni d'investimento immobiliare.
Ai sensi del comma 1 del novellato articolo 7, la predetta ritenuta si applica sull'ammontare dei proventi riferibili a ciascuna quota, risultanti dai rendiconti periodici redatti ai sensi dell'articolo 6, comma 1, lettera c), numero 3), del TUF, distribuiti in costanza di partecipazione, nonché sulla differenza tra il valore di riscatto o di liquidazione delle quote ed il costo di sottoscrizione o acquisto. Il costo di sottoscrizione o acquisto è documentato dal partecipante. In mancanza della documentazione il partecipante potrà avvalersi di una dichiarazione sostitutiva.
Il secondo comma del citato articolo 7 precisa, inoltre, che la ritenuta in argomento è a titolo d'acconto o a titolo di imposta a seconda della natura del soggetto che percepisce i proventi.
In particolare è a titolo di acconto nei confronti di:
imprenditori individuali, se le partecipazioni sono relative all'impresa commerciale;
società in nome collettivo, in accomandita semplice ed equiparate;
società ed enti indicati nelle lettere a) e b) del comma 1 dell'articolo 87 del TUIR (ora art. 73, comma 1, lettere a) e b), del TUIR);
stabili organizzazioni nel territorio dello Stato delle società e degli enti di cui alla lettera d) del predetto articolo.
La ritenuta è applicata, invece, a titolo d'imposta nei confronti di tutti gli altri soggetti, compresi quelli esenti o esclusi da imposta sul reddito delle società.
E' evidente che a nessuno dei predetti soggetti spetterà alcun credito di imposta. Infatti, non avendo il fondo pagato alcuna imposta sostitutiva, non si realizza alcun fenomeno di doppia imposizione.
Infine, si precisa che la ritenuta non è operata sui proventi percepiti dai fondi pensione di cui al decreto legislativo 21 aprile 1993, n. 124 e dagli organismi d'investimento collettivo del risparmio istituiti in Italia e disciplinati dal TUF. Dunque, ai fini dell'applicazione della ritenuta in argomento i predetti soggetti, compresi gli stessi fondi di investimento immobiliare, sono trattati come soggetti "lordisti". Pertanto per gli organismi di investimento collettivo e per i fondi pensione, i proventi derivanti dalla partecipazione a fondi immobiliari saranno computati nel risultato di gestione assoggettato ad imposta sostitutiva, rispettivamente del 12,50 o del 5 per cento, e dell'11 per cento.
La norma non detta specifiche disposizioni per i redditi derivanti dalla negoziazione di quote di fondi di investimento immobiliare. Tali redditi rientrano quindi, secondo le norme di carattere generale, nell'ambito applicativo dell'articolo 81, comma 1, lettera c-ter), del TUIR (ora art. 67, comma 1, c-ter), del TUIR), ossia tra i redditi diversi di natura finanziaria.

6 IL REGIME DEI PROVENTI PERCEPITI DA SOGGETTI NON RESIDENTI
Il comma 3 dell'articolo 7 del decreto-legge n. 351 del 2001, nel testo modificato dal decreto, sancisce la non imponibilità dei proventi di cui al comma 1 percepiti dai soggetti non residenti indicati nell'articolo 6 del decreto legislativo 1[ aprile 1996, n. 239.
Ai sensi del comma 1 dell'articolo 6 del D.Lgs. n. 239 del 1996, nel testo modificato dall'articolo 41 dello stesso decreto, non sono soggetti ad imposizione gli interessi i premi ed altri frutti delle obbligazioni e titoli similari di cui all'articolo 2, comma 1, del medesimo decreto legislativo, percepiti da soggetti residenti in Paesi che consentono un adeguato scambio di informazioni.
A decorrere dal 1 gennaio 2004, il decreto ha eliminato l'ulteriore requisito originariamente richiesto ai fini dell'esenzione, ovvero che non fossero soggetti residenti negli Stati o territori non appartenenti all'Unione Europea aventi un regime fiscale privilegiato (cosiddetti "Paradisi fiscali") di cui all'articolo 76, comma 7-bis, del TUIR, individuati dai decreti di cui al medesimo comma (cosiddetta "black list").
Pertanto, anche ai fini dell'esenzione di cui all'articolo 7, comma 3 del decreto-legge n. 351 del 2001, sarà sufficiente che i soggetti non residenti nello Stato Italiano autocertifichino la loro residenza in Paesi che consentono un adeguato scambio di informazioni, nonché il periodo di possesso delle quote.
Si precisa infine, quanto alla definizione dei soggetti non residenti che possono avvalersi dell'esenzione in argomento, che l'articolo 6 del D.Lgs. n. 239 del 1996 (cui rinvia il comma 3 dell'articolo 7 del decreto-legge n. 351 del 2001) estende il regime di non imponibilità agli enti o organismi internazionali costituiti in base ad accordi internazionali resi esecutivi in Italia; ai cosiddetti "investitori istituzionali esteri", ancorché privi di soggettività tributaria, e sempre che siano costituiti in Paesi che consentono un adeguato scambio di informazioni; alle Banche centrali o organismi che gestiscono anche le riserve ufficiali dello Stato.
Sull'argomento, si rinvia a quanto chiarito con la circolare n. 61/E del 31 dicembre 2003.
Va da sé, infine, che per i redditi diversi di natura finanziaria realizzati da soggetti non residenti si applicano a seconda dei casi, le disposizioni contenute nelle convenzioni contro le doppie imposizioni, l'articolo 23 del TUIR, nonchè l'articolo 5, comma 5, del decreto legislativo 21 novembre 1997, n. 461.

7 LA DECORRENZA DELLA NUOVA DISCIPLINA ED IL REGIME TRANSITORIO
I commi 10, 11 e 12 dell'articolo 41-bis del decreto recano le disposizioni dirette a regolare il passaggio dalla vecchia alla nuova disciplina.
In primo luogo si precisa che ha effetto dal 1 gennaio 2004 l'abrogazione dei commi 2 e 3 dell'articolo 6 del decreto-legge n. 351 del 2001, quindi la soppressione dell'imposta sostitutiva dell'1 per cento sui fondi immobiliari (cfr. art. 41-bis, comma 10, del decreto).
Decorre sempre dal 1 gennaio 2004 la nuova disciplina sui proventi derivanti dalla partecipazione a fondi immobiliari. Il comma 11 dell'articolo 41-bis del decreto precisa tuttavia che il nuovo regime trova applicazione per i proventi percepiti dal 1 gennaio 2004, a condizione che siano riferibili a periodi di attività dei fondi che hanno inizio successivamente al 31 dicembre del 2003.
Considerato che per i periodi di attività anteriori trova applicazione l'imposta sostitutiva dell'1 per cento sul fondo, secondo la disciplina abrogata, è evidente come la succitata disposizione transitoria risponda all'esigenza di escludere una doppia imposizione.
Pertanto, i proventi di ogni tipo percepiti o iscritti in bilancio in data successiva al 31 dicembre 2003, ma riferiti a periodi di attività dei fondi chiusi fino al 31 dicembre 2003, risulteranno assoggettati alla vecchia disciplina di cui all'articolo 7 del decreto-legge n. 351 del 2001 (cfr. il comma 12 dell'articolo 41-bis del decreto). I predetti proventi non subiranno, dunque, alcuna imposizione se conseguiti in relazione a partecipazioni assunte al di fuori dell'esercizio di imprese commerciali, mentre, se assunti nell'esercizio di imprese commerciali, concorreranno a formare il reddito d'impresa del sottoscrittore, salvo il diritto al credito di imposta. Restano validi al riguardo i chiarimenti contenuti nella citata circolare n. 47/E del 2003 al paragrafo 4.2..
Sarà cura della società di gestione evidenziare, per ciascun fondo immobiliare, in occasione della distribuzione o del rimborso ovvero della liquidazione delle quote, la parte di proventi riferiti ai periodi di attività anteriori al 1 gennaio 2004.
Si precisa che fra i proventi, cui fa riferimento il comma 12 dell'articolo 41-bis del decreto, devono ritenersi ricompresi i redditi diversi di natura finanziaria derivanti dalla negoziazione di quote di partecipazione a fondi di investimento immobiliare, assoggettati, con l'entrata in vigore della nuova disciplina, al regime di cui all'articolo 81, comma 1, lettera c-ter) del TUIR (ora art. 67, comma 1, lettera c-ter), del TUIR).
Pertanto, ai sensi della succitata norma transitoria, dalle plusvalenze e minusvalenze fiscalmente rilevanti, derivanti da partecipazioni non relative ad imprese commerciali, e percepite a decorrere dal 1 gennaio 2004, vanno scomputate le plusvalenze e le minusvalenze maturate fino al 31 dicembre 2003. Queste ultime, infatti, in quanto componenti reddituali correlate all'imposta patrimoniale sostitutiva dell'1 per cento dovuta fino a tutto il 2003, restano assoggettate alla disciplina di cui di cui al previgente articolo 7 del decreto-legge n. 351 del 2001.

8 IL DIRITTO AL RIMBORSO, PER L'ANNO 2003, PER I PROVENTI PERCEPITI DA SOGGETTI NON RESIDENTI
Si fa presente, infine che l'articolo 31 del decreto ha stabilito una peculiare disciplina transitoria per i sottoscrittori non residenti. Si è riconosciuto, per l'anno 2003, il diritto dei soggetti non residenti che hanno conseguito proventi derivanti dalla partecipazione ai fondi immobiliari, nonché plusvalenze realizzate mediante la loro cessione o rimborso, di richiedere il pagamento di una somma pari all'1 per cento del valore delle quote, proporzionalmente riferito al periodo di possesso rilevato in ciascun periodo di imposta.
La richiesta deve essere inoltrata alla società di gestione del fondo entro il 31 dicembre dell'anno in cui il provento viene percepito o la plusvalenza è realizzata.
Il pagamento deve effettuarsi per il tramite della banca depositaria, computandolo in diminuzione del versamento dell'imposta sostitutiva. In ogni caso non può essere richiesto all'Amministrazione finanziaria il rimborso dell'imposta.
Al riguardo, si precisa, in primo luogo, che la delimitazione dell'ambito di applicazione della norma in esame all'anno 2003 va intesa come individuazione del periodo nel quale devono verificarsi in capo al sottoscrittore non residente i presupposti per l'esercizio del diritto al rimborso. Dunque nel 2003 devono essere stati conseguiti i proventi, nonché realizzate le plusvalenze che danno diritto al rimborso. Inoltre, entro il 31 dicembre dello stesso anno doveva essere presentata la richiesta di rimborso alla società di gestione del fondo.
Tale delimitazione dell'esercizio del diritto in questione si coordina con il meccanismo previsto dalla norma per il pagamento delle somme spettanti, ovvero lo scomputo dall'imposta sostitutiva dovuta dalle società di gestione. Infatti, a seguito delle modifiche normative apportate dal decreto al decreto-legge n. 351 del 2001, il versamento dell'imposta sostitutiva applicata sull'ammontare del valore netto contabile del fondo, verrà effettuato per l'ultima volta, con riferimento all'anno di imposta 2003, entro il 20 febbraio 2004.
In ogni caso il rimborso - essendo previsto in ragione del pagamento dell'imposta sostitutiva dal fondo, secondo le disposizioni di cui ai commi 2 e 3 dell'articolo 6 del decreto legislativo n. 351 del 2001, vigenti sino al 31 dicembre 2003 - potrà essere conseguito solo con riferimento ai proventi riferiti a periodi di imposta nei quali ha trovato applicazione la predetta disciplina.
Il comma 2 dell'articolo 31 del decreto ha precisato, inoltre, che destinatari del diritto al rimborso sono i soggetti non residenti indicati nell'articolo 6 del decreto legislativo 1[ aprile 1996, n. 239.
Inoltre, i criteri adottati per delimitare l'ambito soggettivo di applicazione delle predette discipline coincidono con quelli utilizzati per individuare i soggetti non residenti sottoscrittori di fondi mobiliari, destinatari del regime stabilito dall'articolo 9, comma 4, del decreto legislativo 21 novembre 1997, n. 461. La finalità dell'articolo 31 del decreto è infatti proprio quella di uniformare a quest'ultimo regime il trattamento fiscale dei proventi percepiti da sottoscrittori non residenti di quote di fondi immobiliari.
Come previsto per il rimborso spettante ai soggetti non residenti sottoscrittori di fondi mobiliari, anche i sottoscrittori non residenti di fondi immobiliari, ai fini del rimborso dell'1 per cento del valore delle quote, dovranno porre in essere i seguenti adempimenti:
autocertificare la residenza in Paesi che consentono un adeguato scambio di informazioni e che non siano inclusi nella cosiddetta "black list";
depositare le quote presso un intermediario residente in Italia che attesti il periodo di possesso.
Con riferimento alla quantificazione del rimborso spettante, l'articolo 31 del decreto precisa che si ha diritto al pagamento di una somma pari all'1 per cento del valore delle quote, proporzionalmente riferito al periodo di possesso rilevato in ciascun periodo di imposta.
Precisa poi la stessa norma che, in ogni caso, il valore delle quote è rilevato proporzionalmente al valore netto del fondo di cui all'articolo 6, comma 2, del decreto-legge n. 351 del 2001, sul quale è stata assolta l'imposta sostitutiva.
Il valore netto contabile del fondo costituisce infatti la base imponibile dell'imposta, calcolata come media annuale dei valori risultanti dai prospetti periodici redatti ai sensi dell'articolo 6, comma 1, lettera c), numero 3, del TUF, tenendo conto anche dei mesi in cui il fondo non ha avuto alcun valore, perché avviato o cessato in corso d'anno.
Si rinvia a quanto già chiarito, con la circolare n. 47/E del 2003, in merito alla determinazione del valore netto contabile del fondo ai fini della determinazione dell'imposta sostitutiva dovuta.
Nella determinazione dell'importo da rimborsare al sottoscrittore non residente, la società di gestione, facendo riferimento al valore contabile del fondo su cui ha applicato l'imposta sostitutiva dovrà evidenziare il valore delle quote, avendo riguardo al periodo di effettivo possesso di esse in ciascun periodo di imposta.
Nel caso di possesso della quota per un periodo inferiore all'anno, la società di gestione dovrà ragguagliare il valore rilevato a fine esercizio, ai giorni per i quali se ne è avuto l'effettivo possesso nell'anno.

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