Circolare Agenzia Entrate n. 22 del 28.06.2013

 

Regime IVA cessioni e locazioni di fabbricati Decreto-legge 22 giugno 2012, n. 83

 


 

Premessa

1. REGIME FISCALE DELLE LOCAZIONI DI FABBRICATI
1.1 Fabbricati abitativi
1.2 Fabbricati strumentali
2. LOCAZIONI DECORRENZA DELLA NUOVA DISCIPLINA MODALITA DI ESERCIZIO DELLOPZIONE
3. LOCAZIONI CONTRATTI IN CORSO DI ESECUZIONE ESERCIZIO DELLOPZIONE
3.1 Fabbricati abitativi
3.2 Fabbricati strumentali
4. LOCAZIONI IMPOSTA DI REGISTRO
5. REGIME FISCALE DELLE CESSIONI DI FABBRICATI
5.1 Fabbricati abitativi
5.2 Fabbricati strumentali
5.3 Reverse-charge per le cessioni di fabbricati imponibili ad IVA su opzione del cedente
6. CESSIONI DECORRENZA DELLA NUOVA DISCIPLINA - MODALITA DI ESERCIZIO DELLOPZIONE
7. CESSIONI IMPOSTA DI REGISTRO
8. CESSIONI REGIME TRANSITORIO
9. SEPARAZIONE DELLATTIVITA

 

Premessa

L art. 9 del decreto-legge 22 giugno 2012, n. 83, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 26 giugno 2012, n. 147 e convertito dalla legge 7 agosto 2012, n. 134, recante "Misure urgenti per la crescita del Paese (in seguito, "decreto-legge n. 83 del 2012), ha modificato la disciplina IVA delle locazioni e delle cessioni di fabbricati prevista dallart. 10, primo comma, nn. 8), 8-bis) e 8-ter), del d.P.R. n. 26 ottobre 1972, n. 633.
Lintervento normativo ha ampliato le ipotesi in cui le cessioni e le locazioni di immobili in linea di principio, esenti da IVA sono assoggettabili ad imposta ed ha eliminato le ipotesi di imponibilit obbligatoria per le cessioni e le locazioni di immobili strumentali effettuate nei confronti di cessionari e conduttori privi del diritto a detrazione o con pro-rata di detraibilit pari o inferiore al 25 per cento.
La disciplina IVA delle operazioni relative al settore immobiliare stata, peraltro, precedentemente novellata dallart. 57, comma 1, lett. a), del decreto-legge 24 gennaio 2012, n. 1, convertito con modificazioni dalla legge 24 marzo 2012, n. 27 che ha introdotto, a decorrere dal 24 gennaio 2012, una fattispecie di imponibilit ad IVA opzionale in relazione alle locazioni e cessioni di fabbricati di civile abitazione destinati ad "alloggi sociali (come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture, di concerto con il Ministro della solidariet sociale, il Ministro delle politiche per la famiglia ed il Ministro per le politiche giovanili e le attivit sportive del 22 aprile 2008) ed ha consentito, altres, alle imprese operanti nel settore immobiliare di optare per la contabilizzazione separata relativamente alle cessioni di immobili abitativi esenti da IVA.
Per quanto riguarda ledilizia convenzionata, si rammenta che fino al 23 gennaio 2012 (vale a dire prima dellentrata in vigore del decreto-legge n. 1 del 2012) erano imponibili per obbligo di legge (con aliquota del 10 per cento) le locazioni di fabbricati abitativi concesse dalle imprese costruttrici, entro quattro anni dallultimazione dei lavori, in attuazione di piani di edilizia residenziale convenzionata e con un contratto di locazione di durata non inferiore a quattro anni.
In seguito alle modifiche introdotte dal decreto-legge n. 1 del 2012, in luogo del regime di imponibilit per obbligo di legge, le locazioni di fabbricati in edilizia convenzionata, possono essere assoggettate ad IVA su opzione del locatore che pu anche essere un soggetto diverso dallimpresa costruttrice.
Dal 26 giugno 2012 (data di entrata in vigore del decreto-legge n. 83 del 2012), lart. 10, primo comma, n. 8), del d.P.R. n. 633 del 1972, non prevede pi ledilizia convenzionata tra le deroghe al regime naturale di esenzione delle locazioni di fabbricati abitativi.
Si elencano, di seguito, alcune definizioni rilevanti ai fini dellapplicazione della disciplina IVA del settore immobiliare:
- distinzione tra fabbricati abitativi e fabbricati strumentali: tale distinzione si basa, di regola, su un criterio oggettivo legato alla classificazione catastale degli stessi, a prescindere, quindi, dal loro effettivo utilizzo. In particolare, sono fabbricati abitativi quelli classificati o classificabili nel gruppo catastale "A (esclusa la categoria "A/10). Sono fabbricati strumentali per natura (vale a dire, quelli che "per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni) le unit immobiliari classificate o classificabili nei gruppi catastali "B, "C, "D, "E e nella categoria "A10 qualora la destinazione ad ufficio o studio privato risulti dal provvedimento amministrativo autorizzatorio. Per quanto riguarda il trattamento fiscale delle pertinenze di fabbricati (ad esempio, box, cantine, ecc.), si rinvia ai chiarimenti forniti con la circolare 1 marzo 2007, n. 12/E, in base ai quali la sussistenza del vincolo pertinenziale rendendo il bene una proiezione del bene principale consente di attribuire allimmobile pertinenziale la stessa natura e, conseguentemente il regime fiscale previsto per limmobile principale. Come precisato con il citato documento di prassi, resta ferma lautonoma rilevanza fiscale delloperazione avente ad oggetto limmobile pertinenziale, rispetto alla quale necessario verificare i presupposti oggettivi e soggettivi del trattamento fiscale in concreto applicabile alloperazione.
- Imprese costruttrici e imprese di ripristino: ai sensi dellarticolo 10, primo comma, numeri 8, 8-bis e 8-ter del d.P.R. n. 633 del 1972, le "imprese costruttrici si identificano nei soggetti ai quali risulta intestato il provvedimento amministrativo in forza del quale ha luogo la costruzione o la ristrutturazione del fabbricato. In particolare, ai fini dellimponibilit prevista dalla norma, possono considerarsi "imprese costruttrici oltre alle imprese che realizzano direttamente i fabbricati con organizzazione e mezzi propri, anche quelle che si avvalgono di imprese terze per lesecuzione dei lavori. Si rammenta che, coerentemente con i criteri interpretativi elaborati dalla prassi amministrativa, per impresa costruttrice deve intendersi anche limpresa che occasionalmente svolge lattivit di costruzione di immobili. Le "imprese di ripristino sono quelle che acquistano un fabbricato ed eseguono o fanno eseguire sullo stesso gli interventi edilizi elencati dallart. 3, primo comma, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dellEdilizia, corrispondenti alle tipologie di interventi di cui allart. 31, primo comma, lettere c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457.
- Interventi di recupero sugli immobili: consentono, al soggetto che li ha eseguiti di assumere il ruolo di impresa di ripristino gli interventi elencati dallart. 3, primo comma, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dellEdilizia, corrispondenti alle tipologie di interventi di cui allart. 31, primo comma, lettere c), d) ed e), della legge 5 agosto 1978, n. 457. Si tratta, in particolare, delle seguenti tipologie di interventi edilizi: 1) "interventi di restauro e di risanamento conservativo rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalit mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio (art. 3, primo comma, lett. c) del Testo Unico dellEdilizia); 2) "interventi di ristrutturazione edilizia rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, leliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nellambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per ladeguamento alla normativa antisismica (art. 3, primo comma, lett. d) del Testo Unico dellEdilizia); 3) "interventi di ristrutturazione urbanistica rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione deldisegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale (art. 3, primo comma, lett. f) del Testo Unico dellEdilizia). Stante laggiornato riferimento normativo, viene esplicitamente compreso tra gli interventi di ristrutturazione edilizia la totale demolizione e successiva ricostruzione del fabbricato (cfr. lett. d) dellart. 3 del Testo Unico sullEdilizia), peraltro, gi ricondotto dalla prassi amministrativa, nella vigenza dellart. 31, lett. d), della legge n. 457 del 1978, nellambito delle fattispecie di ristrutturazione edilizia (cfr. circolare 16 febbraio 2007, n. 11/E, punto 3).
Ai fini in esame si considerano ristrutturate anche le unit immobiliari comprese in fabbricati sui quali gli interventi descritti sono stati eseguiti solo sulle parti comuni dello stesso.
Non rilevano ai fini in esame i semplici interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria (come definiti dalle lettere a) e b) del Testo Unico sullEdilizia e, precedentemente, dallart. 31, lettere a) e b) della legge n. 457 del 1978).

- Alloggio sociale: il decreto ministeriale 22 aprile 2008 considera "alloggio sociale "lunit immobiliare adibita ad uso residenziale in locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale, nella
salvaguardia della coesione sociale, di ridurre il disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati, che non sono in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato
. In particolare, rientrano nella predetta definizione gli alloggi realizzati o recuperati da operatori pubblici e privati, con il ricorso a contributi o agevolazioni pubbliche - quali esenzioni fiscali, assegnazione di aree o immobili, fondi di garanzia, agevolazioni di tipo urbanistico - destinati alla locazione permanente ovvero temporanea per almeno otto anni, a canone calmierato rispetto al libero mercato, o alla vendita.

 

1. REGIME FISCALE DELLE LOCAZIONI DI FABBRICATI

 

1.1 Fabbricati abitativi

In base al nuovo testo dellart. 10, primo comma, n. 8), del d.P.R. n. 633 del 1972, risultante dalle modifiche apportate dal decreto-legge n. 83 del 2012, la regola generale prevista per le locazioni di fabbricati abitativi lesenzione IVA, salva la possibilit di applicare limposta previa opzione del locatore espressa nel relativo contratto di locazione - alle seguenti operazioni:

1) locazioni di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino degli stessi;
2) locazioni di fabbricati abitativi destinati ad "alloggi sociali come definiti dal D.M. 22 aprile 2008.

Lopzione per limponibilit delle locazioni di fabbricati abitativi in regime di libero mercato pu essere esercitata, quindi, soltanto dalle imprese costruttrici e/o di ripristino dei fabbricati medesimi. Diversamente, lopzione per imponibilit delle locazioni degli "alloggi sociali come definiti in premessa pu essere esercitata a prescindere dalle caratteristiche soggettive del locatore (vale a dire, anche da un soggetto passivo diverso dalle imprese di costruzione o di ripristino).
Si ricorda infine, che, ai sensi del n. 127-duodevicies) della tabella A, parte III, allegata al d.P.R. n. 633 del 1972, come modificato dal decreto-legge in commento sono soggette ad IVA con aliquota del 10 per cento le locazioni di fabbricati abitativi, imponibili su opzione dellimpresa costruttrice ovvero di ripristino, nonché le locazioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali.

 

1.2 Fabbricati strumentali

Le locazioni di fabbricati che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni (rectius, fabbricati strumentali per natura) sono soggette al regime "naturale di esenzione, salva la possibilit per il locatore di optare per lapplicazione dellimposta nel relativo contratto di locazione.
Rispetto alla precedente formulazione, il novellato art. 10, primo comma, n. 8), del d.P.R. n. 633 del 1972, non prevede pi le ipotesi di imponibilit ad IVA obbligatoria connesse alle caratteristiche del locatario (in particolare, locazioni effettuate nei confronti di un soggetto passivo con diritto a detrazione in percentuale pari o inferiore al 25 per cento, ovvero nei confronti di un soggetto che non agisce nellesercizio di impresa, arte o professione), ma consente a qualunque soggetto passivo di optare per lapplicazione dellimposta. In caso di opzione per lassoggettamento ad IVA, trattandosi di immobili strumentali, si applica laliquota nella misura ordinaria.

2. LOCAZIONI DECORRENZA DELLA NUOVA DISCIPLINA MODALITA DI ESERCIZIO DELLOPZIONE


I contratti di locazione di immobili abitativi stipulati a partire dalla data di entrata in vigore del decreto- legge n. 83 del 2012 (26 giugno 2012) sono soggetti al regime "naturale di esenzione a meno che - sussistendo le condizioni richieste dalla norma limpresa di costruzione o di ripristino che loca limmobile manifesti, nel relativo atto, lopzione per l'applicazione dell'imposta.
Come gi precisato in premessa, il regime di imponibilit opzionale previsto per le locazioni di alloggi sociali stato introdotto, dall'art. 57 del decreto-legge 24 gennaio 2012, n. 1, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 marzo 2012, n. 27, e non ha subito modifiche da parte del citato decreto-legge n. 83 del 2012.
Conseguentemente, possono essere assoggettati ad IVA, previo esercizio di opzione da parte del locatore, i canoni relativi ai contratti di locazione stipulati a decorrere dal 24 gennaio 2012, data di entrata in vigore del citato decreto-legge n. 1 del 2012.
Per quanto riguarda le modalit di esercizio dellopzione, tanto per gli immobili abitativi che per quelli strumentali, in base al tenore letterale del novellato art. 10, primo comma, n. 8), del d.P.R. n. 633 del 1972, necessario che il locatore manifesti tale scelta nel contratto di locazione.
Il regime IVA prescelto al momento della stipula del contratto di locazione, vale a dire lapplicazione dellIVA ai canoni di locazione per opzione ovvero, in assenza di opzione, il regime di esenzione da imposta, vincolante per tutta la durata del contratto. Qualora prima della scadenza del contratto di locazione si verifichi una successione nel contratto, nella specie il subentro di un terzo in qualit di locatore, questultimo, in quanto tale, pu modificare il regime IVA cui assoggettare i canoni di locazione. In tal caso, la modifica soggettiva del contratto e la variazione del regime IVA applicato ai canoni sar comunicata allAgenzia delle Entrate con modalit operative che saranno successivamente indicate (devono, pertanto, intendersi superate le istruzioni rese con la risoluzione 4 gennaio 2008, n. 2/E).

3. LOCAZIONI CONTRATTI IN CORSO DI ESECUZIONE ESERCIZIO DELLOPZIONE

 


 

3.1 Fabbricati abitativi

La nuova disciplina interessa la parte di contratto per la quale non si ancora verificato il fatto generatore dellimposta, ai sensi dellart. 6 del d.P.R. n. 633 del 1972, vale a dire i canoni di locazione non ancora pagati o non ancora fatturati.
Tali canoni, pertanto, continueranno ad essere esenti da IVA anche dopo lentrata in vigore delle nuove disposizioni, salva la possibilit di optare per limponibilit ad IVA (da parte delle imprese costruttrici locatrici o, nel caso di alloggi sociali, da parte di locatori diversi dalle imprese costruttrici).
Per quanto riguarda le modalit di esercizio dellopzione per lapplicazione dellIVA ai contratti in corso di esecuzione, si ritiene che lopzione vincolante per tutta la durata residua del contratto debba essere formalizzata mediante un atto integrativo del contratto di locazione che, se non redatto per atto pubblico o scrittura privata autenticata, non deve essere obbligatoriamente essere portato a conoscenza dellAmministrazione finanziaria, ferma restando, naturalmente, la facolt di procedere alla registrazione dello stesso, corrispondendo limposta di registro in misura pari ad euro 67,00.
La redazione dellatto integrativo e la relativa registrazione volontaria consente, infatti, di dare certezza ai rapporti tra le parti contraenti e di rendere edotta lAgenzia delle entrate circa il nuovo trattamento fiscale applicato ai canoni di locazione.
Peraltro, in caso di mancata registrazione volontaria dellatto integrativo, la comunicazione allAgenzia delle entrate dellesercizio dellopzione dovr essere effettuata con modalit operative che saranno successivamente indicate.
Si ritiene, inoltre che, lopzione per il regime di imponibilit possa essere esercitata anche successivamente allentrata in vigore del decreto-legge, senza limiti temporali; in tal caso lopzione avr effetto per i canoni riscossi o fatturati a partire dal momento in cui il locatore manifesti lopzione e fino alla scadenza del contratto.
Per i canoni gi riscossi o fatturati precedentemente allesercizio dellopzione resta fermo il regime IVA applicato nel momento in cui loperazione si considera effettuata ai sensi dellarticolo 6 del d.P.R. n. 633 del 1972, momento che per le prestazioni di servizi ambito nel quale riconducibile la locazione di immobili - coincide con il pagamento del corrispettivo o se antecedente con lemissione della fattura.
Qualora nella fase di prima applicazione della nuova disciplina, il locatore abbia assoggettato ad imposta i canoni di locazione percepiti successivamente all'entrata in vigore della norma in esame, dandone comunicazione allAgenzia delle Entrate sulla base dei chiarimenti forniti con la risoluzione 4 gennaio 2008, n. 2/E, si deve ritenere valida ed efficace l'opzione ferma restando la necessit di integrare il contratto, nei termini anzidetti.

 

3.2 Fabbricati strumentali

Per quanto riguarda i contratti di locazione di fabbricati strumentali in corso di esecuzione al 26 giugno 2012, la nuova disciplina ha innovato il regime IVA limitatamente ai contratti che, in base alla disciplina previgente, erano assoggettati ad un regime di imponibilit obbligatorio.
Si tratta, in particolare:
1) locazioni di immobili strumentali effettuate nei confronti di soggetti passivi dimposta che svolgono in via esclusiva o prevalente attivit che conferiscono il diritto alla detrazione dellimposta in percentuale pari o inferiore al 25 per cento;
2) locazioni di fabbricati strumentali effettuate nei confronti di soggetti che non agiscono nellesercizio di impresa, arti o professioni.
In base al novellato art. 10, primo comma, n. 8), del d.P.R. n. 633 del 1972, anche tali locazioni sono ricondotte nella regola generale, secondo la quale il regime naturale lesenzione da IVA e qualunque soggetto passivo d'imposta pu optare, in qualit di locatore, per lapplicazione dellimposta nel relativo contratto, con effetto (vincolante) per tutta la durata del contratto.
In relazione ai predetti contratti in corso, il locatore pu "confermare il regime di imponibilit continuando ad applicare lIVA ai canoni di locazione percepiti dal 26 giugno 2012. Poiché sotto il profilo sostanziale non muta il regime fiscale del contratto, si ritiene che non sia necessario né integrare il contratto né effettuare comunicazione allAgenzia delle Entrate.
Tuttavia, non pu non essere valutato il fatto che, in assenza di specifiche indicazioni normative o di prassi circa la possibilit di applicare il regime di esenzione anche ai contratti sopra descritti in corso alla data di entrata in vigore della nuova disciplina, la prosecuzione del precedente regime di imponibilit non corrisponda ad una reale volont del locatore. Deve, quindi, ritenersi che il locatore che abbia continuato ad applicare lIVA ai canoni percepiti dal 26 giugno 2012, pur non avendo un effettivo interesse allapplicazione dellimposta, possa assoggettare i canoni al regime naturale di esenzione, con efficacia vincolante per tutta la durata residua del contratto, anche successivamente allentrata in vigore della nuove disposizioni.
Anche in tal caso, necessario formalizzare lapplicazione del regime di esenzione mediante un atto integrativo delloriginario contratto di locazione che le parti potranno registrare facoltativamente mediante il pagamento dellimposta di registro nella misura fissa di 67,00 euro. Come gi detto, la redazione di un atto integrativo e la relativa registrazione volontaria consentir di dare certezza ai rapporti tra le parti contraenti e di rendere edotta lAgenzia delle entrate circa il nuovo trattamento fiscale applicato ai canoni di locazione.
Per i contratti di locazione di fabbricati strumentali in corso di esecuzione, sin dallorigine esenti da IVA con possibilit di optare per lapplicazione dellimposta, per i quali la novella normativa non produce alcun effetto innovativo, resta vincolante, per tutta la durata del contratto, la scelta del regime IVA (esenzione ovvero imponibilit) gi espressa dal locatore in sede di stipula del contratto di locazione.
Tuttavia, laddove il contribuente abbia espresso impropriamente lopzione per limponibilit in relazione ad un contratto che doveva obbligatoriamente essere assoggettato ad IVA (in considerazione delle caratteristiche del conduttore), si deve ritenere che tale opzione non sia vincolante dovendosi aver riguardo al regime IVA nella sostanza applicabile ai canoni di locazione.
In tale evenienza il locatore pu modificare il regime di imponibilit ad IVA obbligatorio per legge, originariamente applicato al contratto di locazione, adottando il regime (naturale) di esenzione Resta ferma, in linea generale, la possibilit di modificare il regime originariamente applicato in sede di rinnovo del contratto di locazione venuto a scadenza. In particolare, in occasione del rinnovo del contratto, il locatore potr manifestare lopzione per limponibilit ad IVA rendendosi, altrimenti, applicabile il regime di esenzione.

 

4. LOCAZIONI IMPOSTA DI REGISTRO

Le nuove disposizioni normative non hanno modificato la disciplina dellimposta di registro applicabile ai contratti di locazione di fabbricati. La misura dellimposta per i contratti di locazione di fabbricati ad uso abitativo (soggetti a registrazione in termine fisso se di durata superiore a 30 giorni) differente a seconda del regime IVA applicabile.
In particolare:
- se il contratto esente da IVA, si applica limposta di registro in misura proporzionale (2 per cento);
- se il contratto imponibile ad IVA (in quanto il locatore ha espresso lopzione in tal senso), limposta di registro dovuta in misura fissa (67,00 euro).
Per contro, le locazioni di immobili strumentali, in deroga al principio di alternativit IVA/registro - ai sensi del combinato disposto dellart. 40 del testo unico delle disposizioni concernenti limposta di registro, approvato con d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 e dellart. 5, comma 1, lett. a-bis), della Tariffa, parte prima, del medesimo testo unico - scontano limposta di registro in misura proporzionale (1 per cento) indipendentemente dal regime IVA di imponibilit o di esenzione al quale la locazione soggetta. Pertanto, in relazione ai contratti di locazione di fabbricati strumentali in corso di esecuzione al 26 giugno 2012, la modifica del regime fiscale dei canoni non comporta alcun effetto sotto il profilo dellimposta di registro.
Per quanto riguarda limposta di registro pagata in relazione ai contratti di locazione di fabbricati a destinazione abitativa in corso di esecuzione al 26 giugno 2012 (ovvero, nel caso di alloggi sociali, dal 24 gennaio 2012), per i quali il locatore abbia optato per lapplicazione del regime di imponibilit, si rammenta che non pu formare oggetto di rimborso limposta di registro relativa allannualit in corso.
Diversamente, qualora limposta di registro relativa ai predetti contratti di locazione sia stata versata per lintera durata del contratto, possibile chiedere il rimborso dellimporto pagato per le annualit successive a quella in cui esercitata lopzione per lapplicazione dellIVA.

LOCAZIONE FABBRICATI ABITATIVI
fino al 23 gennaio 2012

 

Tipologia

 

dei fabbricati

Locatore Iva Registro
Abitativi
in edilizia
convenzionata
Imprese costruttrici o di
ripristino, entro 4 anni
dallultimazione dei lavori e
con contratto di durata non
inferiore a 4 anni
Imponibilit per
obbligo di legge con
aliquota del 10 per
cento
Fissa
(67,00 euro)
Abitativi
diversi
Qualsiasi locatore Esente
Proporzionale
(2 per cento)



LOCAZIONE FABBRICATI ABITATIVI
fino al 24 gennaio 2012

 

Tipologia

 

dei fabbricati

Locatore Iva Registro
Abitativi
in edilizia
convenzionata

Qualsiasi locatore con

contratto di durata non
inferiore a 4 anni

Imponibilit opzionale
con aliquota del 10 per
cento

Esente
Fissa
(67,00 euro)

Proporzionale
(2 per cento)
Abitativi
destinati ad
alloggi sociali
come definiti
dal D.M. 22
aprile 2008
Qualsiasi locatore
Imponibilit opzionale
con aliquota del 10 per
cento

Esente
Fissa
(67,00 euro)

Proporzionale
(2 per cento)
Abitativi
diversi
Qualsiasi locatore Esente
Proporzionale
(2 per cento)


LOCAZIONE FABBRICATI ABITATIVI
fino al 26 giugno 2012

 

Tipologia

 

dei fabbricati

Locatore Iva Registro
Abitativi

Imprese costruttrici o di
ripristino
Imponibilit opzionale
con aliquota del 10 per
cento

Esente
Fissa
(67,00 euro)

Proporzionale
(2 per cento)
Abitativi
destinati ad
alloggi sociali
come definiti
dal D.M. 22
aprile 2008
Qualsiasi locatore
Imponibilit opzionale
con aliquota del 10 per
cento

Esente
Fissa
(67,00 euro)

Proporzionale
(2 per cento)


LOCAZIONE FABBRICATI STRUMENTALI
Fino al 25 giugno 2012
Locatore Iva Registro
Locazioni effettuate nei confronti di
soggetti passivi che svolgono in via
esclusiva o prevalente attivit con pro-rata
pari o inferiore al 25%
Imponibilit per
obbligo di legge
Proporzionale
(1 per cento)
Locazioni effettuate nei confronti di
soggetti che non agiscono nellesercizio di
impresa, arti o professioni
Imponibilit per
obbligo di legge
Proporzionale
(1 per cento)
Locazioni
diverse
Imponibilit
opzionale

Esente
Proporzionale
(1 per cento)

Proporzionale
(1 per cento)



LOCAZIONE FABBRICATI STRUMENTALI
Fino al 26 giugno 2012
Locatore Iva Registro
Qualsiasi Locatore
Imponibilit opzionale con
aliquota del 21 percento

Esente
Proporzionale
(1 per cento)

Proporzionale
(1 per cento)

5. REGIME FISCALE DELLE CESSIONI DI FABBRICATI

 

5.1 Fabbricati abitativi

In base allart. 10 primo comma, n. 8-bis), del d.P.R. n. 633 del 1972, come modificato dal decreto-legge n. 83 del 2012, le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato diversi da quelli strumentali sono soggette al regime "naturale di esenzione da IVA, ad eccezione delle seguenti ipotesi:

1) cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino degli stessi entro 5 anni dallultimazione della costruzione o dellintervento;

2) cessioni poste in essere dalle stesse imprese anche successivamente, nel caso in cui nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato lopzione per limposizione;

3) cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali per le quali nel relativo atto il cedente abbia manifestato espressamente lopzione per limposizione.

In particolare, nulla mutato per le cessioni infraquinquennali effettuate dalle imprese costruttrici o di rispristino del fabbricato ceduto che restano imponibili per obbligo di legge. , invece, mutato il regime IVA delle cessioni realizzate oltre il quinquennio, le quali sono soggette al regime "naturale di esenzione, salva lopzione per lapplicazione dellimposta espressa dalle imprese costruttrici o di ripristino allatto della cessione.
Lopzione per limponibilit , quindi, soggettivamente limitata alle sole imprese costruttrici o attuatrici degli interventi di recupero specificamente richiamati dalla disposizione. Pertanto, le cessioni di fabbricati abitativi effettuate da operatori economici diversi restano come nella precedente disciplina - esenti da IVA.
Per quanto riguarda le cessioni aventi ad oggetto fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, limponibilit ad IVA su opzione di tali operazioni ammessa a prescindere dalle caratteristiche soggettive del cedente (che, quindi, pu essere un soggetto diverso dallimpresa costruttrice o di ripristino) - stata introdotta inizialmente con il decreto-legge n. 1 del 2012. A decorrere dal 26 giugno 2012, il decreto-legge n. 83 del 2012 ha eliminato tale deroga al regime di esenzione successivamente reintrodotta nellart. 10, primo comma, n. 8-bis), del d.P.R. n. 633 del 1972, a decorrere dal 12 agosto 2012, in sede di conversione del decreto-legge n. 83 del 2012, con la legge n. 134 del 2012. Tale categoria ha sostanzialmente assorbito quella delledilizia convenzionata.
Per quanto riguarda la misura dellaliquota IVA, in base al n. 127-undecies) della Tabella A, parte III, allegata al d.P.R. n. 633 del 1972, le cessioni di fabbricati abitativi (non aventi le caratteristiche di abitazioni di lusso secondo i criteri stabiliti dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 agosto 1969) effettuate dalla imprese costruttrici sono assoggettate ad IVA con applicazione dellaliquota del 10 per cento, salva lapplicazione dellaliquota del 4 per cento qualora il cessionario sia in possesso dei requisiti "prima casa di cui alla nota II-bis) allart. 1 della tariffa, parte prima, allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.
La cessione avente ad oggetto un fabbricato abitativo aventi le caratteristiche di abitazione di lusso , invece, soggetta ad IVA con applicazione dellaliquota ordinaria.

 

5.2 Fabbricati strumentali

In base alla nuova formulazione dellart. 10, primo comma, n. 8-ter), del d.P.R. n. 633 del 1972, le cessioni di fabbricati strumentali sono esenti da IVA ad eccezione delle cessioni:

1) effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino degli stessi, entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dellintervento;

2) per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato lopzione per limposizione.

In base alla nuova disciplina, le cessioni di fabbricati strumentali per natura, imponibili per obbligo di legge sono solo quelle poste in essere dallimpresa che li ha costruiti o recuperati entro cinque anni dallultimazione dei lavori.
In tutti gli altri casi, le cessioni di immobili strumentali sono esenti da IVA, fermo restando il diritto del soggetto cedente di optare per limponibilit nellatto di cessione.
Le cessioni di fabbricati strumentali imponibili (per obbligo di legge o su opzione) sono assoggettate ad IVA con applicazione dellaliquota nella misura ordinaria o, in particolari ipotesi, nella misura del dieci per cento (vedi, ad esempio, i numeri 127-undecies) e 127- quinquiesdecies) della tabella A, parte III, allegata al DPR n. 633 del 1972).

 

5.3 Reverse-charge per le cessioni di fabbricati imponibili ad IVA su opzione del cedente

Per quanto riguarda gli adempimenti connessi allapplicazione dellimposta, lart. 9 del decreto-legge ha modificato lart. 17, sesto comma, lett. a-bis), del D.P.R.
n. 633 del 1972, estendendo lapplicazione del meccanismo dellinversione contabile, oltre alle cessioni di fabbricati strumentali imponibili per opzione (ipotesi gi prevista dalla previgente disciplina), anche alla cessione di fabbricati abitativi imponibili su opzione del cedente, con il conseguente obbligo di assolvere il tributo a carico dellacquirente, sempre che questultimo sia un soggetto passivo dimposta che agisce in quanto tale.
opportuno sottolineare che il sistema del reverse-charge si applica soltanto nel caso di regime di imponibilit ad IVA opzionale. Diversamente, nei casi di cessioni di fabbricati di cui ai numeri 8-bis) e 8-ter) dellart. 10 imponibili ad IVA
per obbligo di legge, limposta deve essere assolta dal cedente secondo le modalit ordinarie (ad esempio, nellipotesi in cui limpresa costruttrice ceda un fabbricato abitativo entro cinque anni dallultimazione dei lavori di costruzione).
In base al testo novellato dellart. 17, lett. a-bis), la fattura emessa dal cedente (senza addebito dellimposta e con lindicazione della norma di riferimento, vale a dire il citato art. 17, sesto comma, lett. a-bis)) deve essere integrata dallacquirente applicando limposta con laliquota prevista per loperazione posta in essere.
Peraltro, in base allart. 6, quarto comma, d.P.R. n. 633 del 1972, il pagamento di un acconto sul prezzo costituisce, per il relativo importo, momento di effettuazione della cessione e, pertanto, deve essere assoggettato ad imposta in base alle norme vigenti al momento del pagamento. Ne consegue che, sussistendo i presupposti richiesti dalla norma, lIVA relativa allacconto sul prezzo deve essere assolta mediante il meccanismo dellinversione contabile.
Per quanto riguarda le modalit di assolvimento dellimposta nellipotesi in cui la cessione sia effettuata da un soggetto passivo in un momento anteriore alla data di ultimazione del fabbricato, si rammenta, preliminarmente, che come chiarito con la circolare 1 marzo 2007, n. 12/E la cessione di un fabbricato non ultimato esclusa dallambito applicativo dellart. 10, primo comma, nn. 8-bis) e 8-ter), del d.P.R. n. 633 del 1972, in quanto si tratta di un bene che non ancora uscito dal circuito produttivo la cui cessione, pertanto, deve essere assoggettata ad IVA.
In tal caso, non ricorrendo unipotesi di imponibilit opzionale/facoltativa, non trova applicazione il meccanismo dellinversione contabile e la cessione, quindi, assoggettata ad IVA secondo le regole ordinarie previste dallart. 17 del d.P.R: n. 633 del 1972.

 

6. CESSIONI DECORRENZA DELLA NUOVA DISCIPLINA -MODALITA DI ESERCIZIO DELLOPZIONE

Analogamente a quanto previsto per le locazioni immobiliari, la nuova disciplina IVA si applica alle cessioni di fabbricati (abitativi e strumentali) effettuate a decorrere dal 26 giugno 2012, data di entrata in vigore del decreto-legge n. 83 del 2012, ovvero, nel caso di cessione di alloggi sociali, effettuate dalla data di entrata in vigore della legge di conversione n. 134 del 2012 (12 agosto 2012).
In base ai criteri previsti dallart. 6 del d.P.R. n. 633 del 1972, le cessioni di beni immobili si considerano effettuate allatto della stipula del contratto ovvero, qualora prima della stipula sia pagato in tutto o in parte il corrispettivo o sia emessa la fattura, loperazione si considera effettuata, limitatamente allimporto pagato o fatturato, alla data della fattura o a quella del pagamento del corrispettivo.
Per quanto riguarda le modalit di esercizio dellopzione per limponibilit, in base a quanto previsto dal novellato art. 10, primo comma, nn. 8-bis) e 8-ter), del d.P.R. n. 633 del 1972, necessario che detta scelta sia espressa "nel relativo atto.
Conseguentemente, sussistendo i presupposti normativamente previsti, sono soggetti ad IVA i contratti di cessione stipulati a decorrere dal 26 giugno 2012 (ovvero dal 12 agosto 2012, nel caso di cessione di alloggi sociali) nei quali il cedente abbia espressamente optato per limponibilit.
In base al tenore letterale del novellato art. 10, primo comma, nn. 8-bis) e 8-ter), del d.P.R. n. 633 del 1972, lopzione per lapplicazione dellimposta deve essere espressa dal cedente "nel relativo atto; stante tale generico riferimento, si ritiene che, nel caso in cui la compravendita sia preceduta da un contratto preliminare, lopzione possa essere espressa anche in sede di preliminare.
Conseguentemente, gli acconti sul prezzo, eventualmente dovuti, sono assoggettati ad IVA e, come innanzi precisato, qualora ricorrano i presupposti previsti dallart. 17, sesto comma, lett. a-bis), del d.P.R. n. 633 del 1972, limposta deve essere assolta mediante il meccanismo dellinversione contabile.
Tenuto degli effetti vincolanti dellopzione, la scelta per limponibilit eventualmente espressa in sede di preliminare deve ritenersi valida e vincolante anche in relazione al regime IVA applicabile al saldo dovuto alla stipula del
contratto definitivo.
In mancanza di un contratto preliminare di compravendita, qualora siano stati corrisposti gli acconti sul corrispettivo pattuito in regime di esenzione e in sede di stipula del contratto di compravendita sia manifestata lopzione per limponibilit, la base imponibile da assoggettare ad IVA costituita dallimporto dovuto a saldo.
Per quanto concerne limposta di registro, dovuta in misura proporzionale, qualora la cessione abbia ad oggetto fabbricati a destinazione abitativa, si deve, invece, tener conto anche degli importi gi corrisposti a titolo di acconto sul prezzo per i quali detta imposta non stata assolta al momento del pagamento. Pertanto, al momento del rogito dovr essere applicata limposta di registro sul valore del bene immobile, al netto della parte di corrispettivo assoggettata ad imposta sul valore aggiunto.
Tale principio risulta applicabile anche nellipotesi in cui, in sede di registrazione del contratto preliminare di compravendita di un immobile abitativo, sia stata corrisposta limposta di registro nella misura proporzionale del 3 per cento sugli acconti versati. Anche in tal caso, laddove il saldo sia assoggettato ad IVA, in sede di stipula del contratto definitivo dovr essere corrisposta limposta di registro nella misura del 7 per cento, calcolata sul valore dellimmobile al netto della parte di corrispettivo assoggettata ad IVA. Dallimposta di registro cos determinata dovr essere scomputata limposta gi corrisposta in relazione agli acconti.
Gli acconti e il saldo relativi alla cessione dellimmobile possono essere soggetti ad un trattamento fiscale diverso anche nellipotesi in cui lacconto sia stato corrisposto allimpresa costruttrice o di ripristino entro 5 anni dallultimazione dei lavori e il rogito sia, invece, stipulato oltre il quinquennio.
In tal caso, infatti, in base allart. 10, primo comma, nn. 8-bis) e 8-ter), del d.P.R:
n. 633 del 1972, gli acconti eventualmente pagati sono soggetti ad IVA per obbligo di legge, mentre il saldo da versare al rogito soggetto, in linea di principio, al regime naturale di esenzione salva opzione per limponibilit ad IVA esercitata in atto dallimpresa cedente.
In caso di esenzione, in sede di stipula del contratto definitivo, limposta proporzionale di registro si applica, per gli immobili abitativi, su una base imponibile considerata al netto dellacconto gi assoggettato ad IVA.

7. CESSIONI IMPOSTA DI REGISTRO

Gli interventi normativi non hanno interessato la disciplina dellimposta di registro applicabile alle cessioni di fabbricati.
Pertanto, in applicazione del principio di alternativit IVA/imposta di registro, per le cessioni di fabbricati ad uso abitativo limposta di registro, nonché le imposte ipotecaria e catastale, si applicano in misura fissa in caso di cessioni soggette ad IVA e in misura proporzionale in caso di cessioni esenti da IVA, ferma restando lapplicazione delle agevolazioni accordate per lacquisto della "prima casa.
In linea con i chiarimenti forniti con la circolare 1 marzo 2007, n. 12/E, al fine di evitare una duplice tassazione, qualora gli acconti vengano fatturati in regime di imponibilit per obbligo di legge e il saldo sia, invece, fatturato in esenzione da imposta - come nellipotesi di cui al paragrafo precedente in cui limpresa costruttrice o di rispristino non eserciti lopzione per lapplicazione dellimposta in sede di rogito stipulato oltre il quinquennio dallultimazione dei lavori - limposta proporzionale di registro si applica su una base imponibile considerata al netto degli acconti gi assoggettati ad IVA.
Ai sensi dellart. 40, comma 1, del Testo unico dellImposta di registro di cui al d.P.R. n. 131 del 1986, rientrano fra le operazioni soggette ad IVA, per le quali in virt del principio di alternativit IVA/imposta di registro limposta di registro si applica in misura fissa, anche le cessioni di cui allart. 10, n. 8-ter), del d.P.R. n. 633 del 1972. Conseguentemente, per le cessioni di fabbricati strumentali, limposta di registro si applica in modo uniforme, nella misura fissa di euro 168,00 sia per le operazioni assoggettate ad IVA sia per quelle esenti dallimposta. Analogamente, a prescindere dal regime IVA applicabile, le cessioni di beni strumentali sono soggette alle imposte ipotecaria e catastale nella misura del 4 per cento (rispettivamente, 3 per cento e 1 per cento).

8. CESSIONI REGIME TRANSITORIO

Nella fase transitoria, ossia nel passaggio dalle vecchie alle nuove regole, gli acconti corrisposti prima del 26 giugno 2012 possono essere stati assoggettati ad un regime IVA diverso rispetto a quello applicabile al saldo da corrispondere alla data del rogito (dopo il 26 giugno 2012).
In particolare, si possono verificare i seguenti casi:

1) prima del 26 giugno 2012: stipula del contratto preliminare con pagamento di acconti in esenzione da IVA Dopo il 26 giugno 2012: stipula del contratto definitivo con esercizio di opzione per lapplicazione dellimposta Saldo imponibile ad IVA.
In tal caso, in applicazione della disciplina previgente, gli acconti percepiti sono stati fatturati in regime di esenzione e il contratto preliminare ha scontato limposta di registro in misura proporzionale o fissa, a seconda della tipologia di immobile, rispettivamente, abitativo o strumentale, oggetto della cessione. In sede di rogito - effettuato dopo lentrata in vigore delle novit introdotte con il decreto-legge n. 83 del 2012 - sussistendo i presupposti per lesercizio dellopzione, il cedente pu optare per lapplicazione dellIVA sulla parte costituita dal saldo al netto degli acconti precedentemente fatturati in esenzione da imposta.
2) prima del 26 giugno 2012: Acconti imponibili ad IVA per obbligo di legge Dopo il 26 giugno 2012: rogito del contratto di compravendita Mancanza di opzione - saldo esente da IVA.
In tal caso, sono stati corrisposti acconti con applicazione dellIVA in quanto relativi ad una cessione obbligatoriamente imponibile in base alla disciplina vigente fino al 26 giugno 2012. Qualora, a decorrere dalla predetta data, il regime naturale previsto per la medesima operazione sia lesenzione salvo opzione per lapplicazione dellIVA espressa in atto, in mancanza dellopzione in sede di rogito del contratto di compravendita, limporto dovuto a saldo esente da IVA.
Relativamente allimposta di registro si rinvia ai chiarimenti resi nel precedente paragrafo 6.


LOCAZIONE FABBRICATI ABITATIVI
fino al 25 giugno 2012

 

Cedente

Terimini/ Tipologia
di abitativo
Iva Registro
Abitativi
in edilizia
convenzionata

Fabbricati
abitativi destinati
ad "alloggi
sociali di cui al
D.M. 22 aprile
2008, o fabbricati
abitativi locati
per un periodo
non inferiore a 4
anni in
attuazione di
programmi di
edilizia
residenziale
convenzionata
Imponibile su opzione con
aliquota del 10 per cento;
del 4 per cento se
lacquirente possiede i
requisiti "prima casa

Esente
Fissa
(168,00 euro)



Proporzionale
(7 per cento ovvero 3 per
cento se "prima casa)
Qualsiasi Cedente
Qualsiasi
fabbricato
abitativo

Imponibilit opzionale
con aliquota del 10 per
cento

Esente
Proporzionale
(7 per cento ovvero 3 per
cento se "prima casa)
Imprese costruttrici o imprese
o di ripristino
fabbricati
abitativi ceduti
entro 5 anni
dallultimazione
dei lavori
Oltre 5 anni
allultimazione
dei lavori
Imponibile per obbligo di
legge con aliquota del 10 per
cento; del 4 per cento se
lacquirente possiede i
requisiti "prima casa; del
21 per cento se abitazione
"di lusso

Esente
Fissa
(168,00 euro)



Proporzionale
(7 per cento ovvero 3 per
cento se "prima casa)


LOCAZIONE FABBRICATI ABITATIVI
dal 26 giugno al 12 agosto 2012
Cedente Termini Iva Registro
Qualsiasi
cedente
Entro 5 anni

dall'ultimazione
dei lavori
Esente
Proporzionale
(7 per cento ovvero 3 per
cento se "prima casa)
Abitativi
destinati ad
alloggi sociali
come definiti
dal D.M. 22
aprile 2008
Entro 5 anni
dellultimazione
dei lavori






Oltre 5 anni
dellultimazione
dei lavori
Imponibile per obbligo di
legge con aliquota del 10 per
cento; del 4 per cento se
lacquirente possiede i
requisiti "prima casa; del 21
per cento se abitazione "di
lusso


Imponibile per opzione
espressa in atto con aliquota
del 10 per cento ovvero del 4
per cento se lacquirente
possiede i requisiti "prima
casa; 21 per cento se
abitazione "di lusso
(in reverse-charge se il
cessionario un soggetto
passivo dimposta)

Esente
Fissa
(168,00 euro)






Fissa
(168,00 euro)






Proporzionale
(7 per cento ovvero 3 per
cento se "prima casa)


LOCAZIONE FABBRICATI ABITATIVI
dal 26 giugno al 12 agosto 2012
Cedente Termini Iva Registro
Imprese costruttrici
o di ripristino
Entro 5 anni

dall'ultimazione
dei lavori









Oltre 5 anni
dall'ultimazione
Imponibile per obbligo
di legge con aliquota
del 10 per cento; del 4
per cento se
lacquirente possiede i
requisiti "prima casa;
del 21 per cento se
abitazione "di lusso


Esente

Imponibile per opzione
espressa in atto con
aliquota del 10 per
cento ovvero del 4 per
cento se lacquirente
possiede i requisiti
"prima casa; 21 per
cento se abitazione "di
lusso
(in reverse-charge se il
cessionario un
soggetto passivo
dimposta)
Fissa
(168,00 euro)

Proporzionale
(7 per cento ovvero 3 per cento se
"prima casa)


Fissa
(168,00 euro)






Qualsiasi Cedente
Fabbricati
abitativi
destinati ad
"alloggi sociali
di cui al D.M.
22 aprile 2008
Imponibile per opzione
con aliquota del 10 per
cento ovvero del 4 per
cento se lacquirente
possiede i requisiti
"prima casa (in
reverse-charge se il
cessionario un
soggetto passivo
dimposta)

Esente
Fissa
(168,00 euro)

Proporzionale
(7 per cento ovvero 3 per cento se
"prima casa)


LOCAZIONE FABBRICATI ABITATIVI
dal 26 giugno al 12 agosto 2012
Cedente Termini Iva Registro
Qualsiasi
cedente
Qualsiasi
Cessionario

Cessionari
soggetti passivi
dimposta che
svolgono attivit
che comportano
un pro-rata pari o
inferiore al 25%

Cessionari che non
agiscono
nellesercizio di
impresa, arti o
professioni
Imponibile per opzione
espressa in atto con
aliquota del 21 per
cento o del 10 per
cento
(in reverse-charge se il
cessionario un
soggetto passivo
dimposta)

Esente

Imponibile per obbligo
di legge con aliquota
del 21 per cento o del
10 per cento

Imponibile per obbligo
di legge con aliquota
del 21 per cento o del
10 per cento

Fissa
(168,00 euro)

Fissa
(168,00 euro)

Fissa
(168,00 euro)


Fissa
(168,00 euro)
Imprese
costruttive
o di
ripristino
Entro 4 anni
dellultimazione
dei lavori






Oltre 4 anni
dellultimazione
dei lavori
Imponibile per obbligo
di legge con aliquota
del 21 per cento o del
10 per cento


Imponibile per opzione
espressa in atto con
aliquota del 21 per
cento o del 10 per
cento
(in reverse-charge se il
cessionario un
soggetto passivo
dimposta)

Esente
Fissa
(168,00 euro)






Fissa
(168,00 euro)






Fissa
(168,00 euro)



LOCAZIONE FABBRICATI ABITATIVI
dal 26 giugno al 12 agosto 2012
Cedente Termini Iva Registro
Qualsiasi
cedente

Imponibile per opzione
espressa in atto con
aliquota del 21 per
cento o del 10 per
cento
(in reverse-charge se il
cessionario un
soggetto passivo
dimposta)


Esente

Fissa
(168,00 euro)

Fissa
(168,00 euro)


Imprese
costruttive
o di
ripristino
Entro 5 anni
dellultimazione
dei lavori






Oltre 5 anni
dellultimazione
dei lavori
Imponibile per obbligo
di legge con aliquota
del 21 per cento o del
10 per cento


Imponibile per opzione
espressa in atto con
aliquota del 21 per
cento o del 10 per
cento
(in reverse-charge se il
cessionario un
soggetto passivo
dimposta)

Esente
Fissa
(168,00 euro)






Fissa
(168,00 euro)






Fissa
(168,00 euro)


9. SEPARAZIONE DELLATTIVITA

Lart. 57 del decreto-legge n. 1 del 2012, convertito con modificazione dalla legge n. 27 del 2012, modificando la disciplina della separazione dellattivit di cui allart. 36 del d.P.R. n. 633 del 1972, ha previsto la facolt di optare per lapplicazione separata dellimposta per i "soggetti che effettuano sia locazioni o cessioni, esenti da imposta, di fabbricati o porzioni di fabbricato a destinazione abitativa che comportano la riduzione della percentuale di detrazione a norma dellart. 19, comma 5, e dellart. 19-bis, sia locazione o cessioni di altri fabbricati o di altri immobili, con riferimento a ciascuno di tali settori di attivit.
Questa possibilit era, in precedenza, prevista soltanto per i soggetti passivi che realizzavano sia locazioni di fabbricati abitativi esenti da imposta sia locazioni di altri fabbricati imponibili ed era ammessa nonostante si trattasse di ununica attivit. noto, infatti, che in base alla regola di carattere generale di cui allart. 36, terzo comma, del citato d.P.R. n. 633 del 1972 - sono suscettibili di essere separate, ai fini dellapplicazione dellimposta, soltanto le attivit sostanzialmente diverse fra loro, di regola individuate da diversi codici della tabella ATECO di classificazione delle attivit economiche.
La nuova formulazione dellart. 36, terzo comma, del richiamato d.P.R. n. 633 del 1972 conferma la possibilit di separare le locazioni di fabbricati abitativi esenti dalle locazioni di altri fabbricati ed estende, simmetricamente, tale facolt anche in relazione alle cessioni di fabbricati.
In linea generale, in caso di esercizio di attivit sia di locazione sia di cessione di immobili, possibile applicare la regola di carattere generale di cui al terzo comma dellart. 36, e, conseguentemente, separare tali attivit, in quanto le stesse sono contraddistinte, dalla tabella ATECO, da due diversi codice di attivit I sub-settori di attivit ulteriormente separabili nellambito di ciascun settore sono costituiti, rispettivamente, dalle locazioni di fabbricati abitativi esenti e locazioni di altri fabbricati o immobili e dalle cessioni di fabbricati abitativi esenti e cessioni di altri fabbricati o immobili. In sostanza, la formulazione letterale della norma presuppone un criterio di separazione basato non solo sul regime IVA (esenzione o imponibilit) applicato alloperazione, ma anche sulla categoria catastale del fabbricato (abitativo ovvero diverso dallabitativo). I subsettori di attivit delle cessioni di altri fabbricati e delle locazioni di altri fabbricati saranno costituiti, pertanto, non solo da operazioni imponibili ma, altres, da operazioni esenti (ad esempio, rispettivamente, cessioni e locazioni di fabbricati strumentali in regime di esenzione).
Si rammenta che lopzione per lapplicazione separata dellimposta vincolante per tre anni e al termine del triennio si intende rinnovata per ciascun anno successivo fino a quando permane la concreta applicazione della scelta operata.

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