Circolare Agenzia Entrate n. 18 del 29.05.2013

 

La tassazione degli atti notarili - Guida operativa - Testo unico dellimposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131

 


 

PREMESSA

 

PARTE I: PRINCIPI GENERALI

 

1.1. Lineamenti dellimposta di registro

 

1.2. Il principio di alternativit IVA/Registro

 

1.3. Le modalit di applicazione dellimposta di registro

 

1.4. Enunciazione di atti non registrati

 

1.5. Disposizioni relative a beni soggetti ad aliquote diverse, eredit e comunioni indivise

 

1.6. Liquidazione dellimposta e applicazione dellimposta in misura fissa

 

1.6.1 Applicazione dellimposta fissa di registro agli atti che contengono pi disposizioni

 

1.6.2 Atti che contengono pi disposizioni : modifiche statutarie

 

1.7. La denuncia di eventi successivi alla registrazione e la tassazione degli atti sottoposti a condizione sospensiva

 

1.8. Presunzione di trasferimento delle accessioni e delle pertinenze

 

1.9. Risoluzione del contratto

 

1.10. Cessione del contratto

 

1.11. Contratto per persona da nominare: regime di tassazione della dichiarazione di nomina

 

1.12. Contratti a prezzo indeterminato

 

1.13. Contratti a tempo indeterminato, contratti la cui durata dipende dalla vita di una persona e contratti con patto di proroga tacita o di recesso anticipato (art. 36 TUR)

 

1.14. La registrazione degli allegati

 

1.15. Tassazione degli atti relativi a procedimento di scioglimento del matrimonio e separazione

 

PARTE II:

 

I PRINCIPI DI DETERMINAZIONE DELLA BASE IMPONIBILE

 

2.1. Principi generali per la determinazione della base imponibile

 

2.2. La divisione

 

2.2.1 Divisione senza conguaglio

 

2.2.2 Divisione con conguaglio

 

2.2.3 Le masse plurime

 

2.3. La permuta

 

2.3.1 Permuta in cui entrambi i trasferimenti sono soggetti ad IVA

 

2.3.2 Permuta in cui un trasferimento soggetto ad IVA e laltro soggetto ad imposta di registro

 

2.3.3 Permuta in cui entrambi i trasferimenti sono soggetti allimposta di registro

 

2.4. Regime di tassazione dei contratti che importano lassunzione di unobbligazione di fare in corrispettivo della cessione di un bene o dellassunzione di altra obbligazione di fare

 

2.5. Altre ipotesi negoziali previsti dallarticolo 43 del TUR

 

2.6. Espropriazione forzata e trasferimenti coattivi

 

2.7. Rendite e pensioni

 

2.8. Lenfiteusi

 

2.9. Valore della nuda propriet, dellusufrutto, delluso e dellabitazione

 

2.9.1 Prospetto dei coefficienti per la determinazione dei diritti di usufrutto a vita e delle rendite o pensioni vitalizie calcolati al saggio di interesse del 2,5%

 

2.10. La valutazione automatica degli immobili

 

2.11. Il sistema del prezzo-valore

 

2.11.1 Il sistema del prezzo-valore applicato alle pertinenze

 

PARTE III:

 

REGIME DI IMPOSIZIONE DEI TRASFERIMENTI AVENTI AD OGGETTO FABBRICATI

 

3.1 Il contratto preliminare

 

3.1.1 Caparra confirmatoria Mancata qualificazione delle somme versate in sede di preliminare

 

3.1.2. Contratto preliminare che prevede la corresponsione di somme successivamente alla stipulazione dello stesso

 

3.1.3. Lobbligo di registrazione posto a carico dei mediatori immobiliari

 

3.2. Regime di tassazione dei trasferimenti aventi ad oggetto fabbricati: nozioni generali

 

3.3. Trasferimenti di fabbricati da parte di imprese: immobili ad uso abitativo

 

3.3.1. Cessione di fabbricati strumentali pertinenziali alle abitazioni

 

3.3.2. Atti di compravendita, imponibili ad IVA, di un immobile ad uso abitativo e di pi pertinenze

 

3.3.3. Cessione di fabbricato non ultimato

 

3.3.4. Cessione di fabbricato in corso di ristrutturazione

 

3.3.5. Acconti fatturati in regime di applicazione dellIVA

 

3.4. Trasferimenti di fabbricati da parte di imprese: immobili strumentali

 

3.4.1. Cessioni di immobili strumentali di cui siano parte fondi immobiliari chiusi

 

3.5. Regime di imposizione del leasing immobiliare

 

3.6. Trasferimenti aventi ad oggetto fabbricati ad uso abitativo: da imprese a imprese immobiliari

 

3.7. Trasferimenti di fabbricati a favore di enti pubblici territoriali

 

3.8. Trasferimenti di fabbricati situati allestero: da soggetto IVA

 

3.9. Trasferimenti posti in essere tra privati aventi ad oggetto fabbricati o porzioni di fabbricato

 

3.10. Trasferimenti aventi ad oggetto fabbricati per i quali lacquirente pu beneficiare dellagevolazione prima casa

 

3.11. Decadenza dallagevolazione prima casa

 

3.11.1. Il credito dimposta per il riacquisto della prima casa

 

3.11.2. Lapplicazione dellagevolazione prima casa alle pertinenze

 

3.11.3. Alcune ipotesi particolari

 

3.11.4. Credito dimposta derivante da una permuta immobiliare

 

3.12. Trasferimenti di fabbricati di interesse artistico, storico o archeologico effettuati da privati

 

3.13. Trasferimento di fabbricati situati allestero o diritti reali di godimento sugli stessi posti in essere da privati

 

3.14. Trasferimenti di fabbricati effettuati da privati a favore dello Stato

 

3.15. Trasferimenti di fabbricati effettuati da privati a favore di Enti Pubblici Territoriali

 

3.16. Trasferimenti di fabbricati effettuati da privati in favore di ONLUS

 

3.17. Trasferimenti di fabbricati effettuati da privati a favore di ex IPAB

 

3.18. Trasferimento ex lege dallo Stato ad un ente appositamente costituito per esercitare attivit pubbliche

 

3.19. Trasferimenti di immobili dello Stato, di enti previdenziali pubblici,

 

di Regioni, di enti locali e loro consorzi a favore di fondi di investimento immobiliari

 

3.20. Trasferimenti di immobili da Comuni a fondazioni o a societ di cartolarizzazione o ad associazioni riconosciute (norma in vigore dal 1 gennaio 2006)

 

3.21. Trasferimento e/o permute di immobili oggetto di piani di recupero di iniziativa pubblica o privata convenzionata in favore di soggetti che attuano il recupero

 

3.22. Trasferimenti a titolo oneroso di immobili costruiti in attuazione dei programmi pubblici di edilizia residenziale

 

3.22.1. Trasferimento di alloggi di propriet da parte di Poste Italiane S.p.a. al locatario dellimmobile

 

3.22.2. Atti di cessione di alloggi da parte dellATER effettuati in attuazione dei programmi pubblici di edilizia residenziale di cui al titolo IV della legge n. 865 del 1971

 

3.22.3. Espropriazione di aree da parte di enti pubblici territoriali per finalit produttive

 

3.23. Cessioni in favore dei Comuni di aree ed opere di urbanizzazione a scomputo di contributi di urbanizzazione o in esecuzione di convenzioni di lottizzazione

 

3.23.1. Assegnazione di aree edificabili da parte dei Comuni in esecuzione dei piani regolatori generali

 

3.23.2. Trattamento tributario delle concessioni edilizie previste dalla legge n. 10 del 1977

 

3.24. Costituzione di servit su fabbricati

 

PARTE IV

 

REGIME DI IMPOSIZIONE DEI TRASFERIMENTI AVENTI AD OGGETTO TERRENI

 

4.1. Trasferimenti aventi ad oggetto terreni: nozioni introduttive e definizione di "terreno edificabile

 

4.2. Trasferimenti aventi ad oggetto terreni edificabili posti in essere da soggetti passivi IVA

 

4.3. Trasferimento di terreno non edificabile e non agricolo posto in essere da un soggetto passivo IVA

 

4.4. Trasferimento di terreno agricolo

 

4.5. Trasferimento di terreno edificabile posto in essere da un imprenditore agricolo

 

4.6. Trasferimenti di terreni non agricoli posti in essere da privati

 

4.7. Trasferimenti di terreni da privati a favore dello Stato

 

4.8. Trasferimenti di terreni da privati a favore di Enti pubblici territoriali

 

4.9. Trasferimenti di terreni effettuati da privati a favore di ONLUS

 

4.10. Trasferimenti di terreni effettuati da privati a favore di ex IPAB

 

4.11. Trasferimenti di terreni situati allestero e dei diritti reali di godimento sugli stessi

 

4.12. Trasferimenti di terreni di interesse artistico, storico o archeologico effettuati da privati

 

4.13. Trasferimenti di terreni dello Stato, di enti previdenziali pubblici, di Regioni, di enti locali e loro consorzi a favore di fondi di investimento immobiliari.

 

4.14. Trasferimenti di immobili da Comuni a fondazioni o a societ di cartolarizzazione o ad associazioni riconosciute (norma in vigore dal 01.01.2006)

 

4.15. Cessioni in favore dei Comuni di aree ed opere di urbanizzazione a scomputo di contributi di urbanizzazione o in esecuzione di convenzioni di lottizzazione

 

4.15.1. Assegnazione di aree edificabili da parte dei Comuni in esecuzione dei Piani Regolatori Generali a favore dei proprietari

 

4.15.2. Trattamento tributario delle concessioni edilizie previste dalla legge 28 gennaio 1977, n. 10

 

4.16. Costituzione di servit su terreni

 

4.17. Compravendita di terreni effettuata da Imprenditori Agricoli Professionali (I. A. P.), da Cooperative od Associazione agricola

 

4.17.1. Imprenditoria agricola giovanile

 

4.18. Le agevolazioni tributarie a favore della piccola propriet contadina

 

4.19. Agevolazione prevista dellarticolo 9 del D.P.R. n. 601/1973 per i trasferimenti di fondi rustici ubicati in territori montani

 

4.20. Agevolazione prevista dallarticolo 5-bis della legge 31 dicembre 1994, n. 97, per il compendio unico nei territori delle comunit montane

 

4.21. Agevolazione prevista dal combinato disposto dellart. 5-bis della legge n. 97/1994 e dallart. 5-bis del D. Lgs. n. 228/2001 per il compendio unico in territori diversi dalle zone montane

 

4.22. Acquisto di fondi rustici da parte di cooperative e societ forestali

 

4.23. Trasferimenti aventi ad oggetto immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati diretti allattuazione dei programmi di edilizia residenziale comunque denominati

 

PARTE V: LE DONAZIONI E ALTRI ATTI A TITOLO GRATUITO

 

5.1. Lineamenti dellimposta sulle successioni e donazioni

 

5.2. Trasferimenti non soggetti allimposta sulle successioni e donazioni

 

5.3. Esenzione per i trasferimenti di aziende e partecipazioni sociali prevista dallart. 3, comma 4-ter, del TUS

 

5.3.1. Decadenza dallagevolazione

 

5.3.2. Trasferimenti di aziende e partecipazioni sociali attuata mediante i patti di famiglia

 

5.3.3. Applicabilit dellimposta ipotecaria e catastale al ricorrere dei presupposti per lagevolazione di cui al comma 4-ter dellart. 3 del TUS1798

 

5.4. Lagevolazione prima casa negli atti di donazione

 

5.5. Donazione di beni culturali vincolati

 

5.6. Donazione di fondo rustico ad imprenditore agricolo di et inferiore a 40 anni

 

5.7. La rinunzia abdicativa a titolo gratuito di diritti reali di godimento

 

PARTE VI

 

REGIME DI IMPOSIZIONE DEGLI ATTI SOCIETARI

 

SEZIONE I: PRINCIPI GENERALI

 

6.1. Atti ed operazioni concernenti societ, enti, consorzi, associazioni ed altre organizzazioni commerciali od agricole: nozioni generali

 

6.2. Gli atti societari non soggetti a registrazione

 

6.3. Determinazione della base imponibile

 

6.5. Atti che contengono pi disposizioni

 

SEZIONE II: COSTITUZIONE e VARIAZIONE DEL CAPITALE SOCIALE

 

6.6. Atti di costituzione e variazione del capitale sociale: nozioni introduttive

 

6.7. Conferimento di propriet o diritti reali di godimento su fabbricato ad uso abitativo da parte di soggetto IVA

 

6.8. Conferimento di propriet o diritti reali di godimento su fabbricato strumentale da parte di soggetto IVA

 

6.9. Conferimento ex art. 4 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR di propriet o diritti reali di godimento su fabbricato abitativo da parte di impresa nei confronti di imprese immobiliari e per la rivendita

 

6.10. Conferimento di propriet o diritti reali di godimento su fabbricato in generale da parte di soggetto privato ex articolo 4 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR

 

6.11. Conferimento di propriet o diritti reali di godimento su immobile

 

(fabbricato o terreno) di interesse storico, artistico e archeologico

 

6.12. Conferimento di propriet o diritti reali di godimento su immobile

 

(fabbricato o terreno) sito in zona soggetta a piano urbanistico particolareggiato da parte di soggetto privato

 

6.13. Conferimento di propriet o diritti reali di godimento su immobile (fabbricato o terreno) sito allestero da parte di soggetto privato

 

6.14. Conferimento di propriet o diritti reali di godimento su bene immobile (fabbricato o terreno) sito allestero da parte di soggetto IVA ex articolo 4 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR

 

6.15. Conferimento di propriet o diritti reali di godimento su terreno edificabile da parte di soggetto IVA ex art. 4 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR

 

6.16. Conferimento di propriet o diritti reali di godimento su terreno non agricolo e non edificabile da parte di soggetto IVA

 

6.17. Conferimento di propriet o diritti reali di godimento su terreno agricolo da parte di soggetto IVA

 

6.18. Conferimento di propriet o diritti reali di godimento su terreno agricolo da parte di soggetto privato

 

6.19. Conferimento di propriet o diritti reali di godimento su terreno edificabile da parte di soggetto privato

 

6.20. Conferimento di propriet o diritti reali di godimento su terreno non agricolo e non edificabile da parte di oggetto privato

 

6.21. Conferimento di propriet o diritti reali di godimento su terreno agricolo a favore di societ agricola mprenditore Agricolo Professionale

 

6.22. Conferimento di propriet o diritti reali di godimento su terreno agricolo da parte di soggetto privato a favore di societ agricola Imprenditore Agricolo Professionale iscritta alla gestione previdenziale e assistenziale

 

6.23. Conferimento di propriet o diritti reali di godimento su immobili di propriet dei Comuni in favore di fondazioni o societ di cartolarizzazione.

 

6.24. Conferimento di fabbricati destinati allesercizio di attivit commerciali e aree destinate ad essere utilizzate per la costruzione dei suddetti fabbricati

 

6.25. Conferimento di propriet o diritto reale di godimento su aziende o su complessi aziendali relativi a singoli rami dellimpresa

 

6.26. Conferimento di propriet o di diritto reale di godimento su unit da diporto

 

6.27. Conferimento di denaro, di beni mobili, esclusi i veicoli iscritti al P.R.A. e di diritti diversi da quelli indicati nei numeri precedenti

 

6.28. Conferimento mediante conversione di obbligazioni in azioni o passaggio a capitale di riserve diverse da quelle costituite con sopraprezzi o con versamenti dei soci in conto capitale o a fondo perduto e da quelle iscritte in bilancio a norma di leggi di rivalutazione monetaria

 

6.29. Conferimento a favore di una societ con sede legale o amministrativa in altro Stato membro dellUnione Europea ai sensi della Nota IV allart. 4 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR

 

6.30. Riduzione del capitale sociale

 

SEZIONE III: OPERAZIONI STRAORDINARIE

 

6.31. Fusioni tra societ o analoga operazione posta in essere da enti diversi dalle societ

 

6.32. Scissioni delle societ o analoghe operazioni poste in essere da enti diversi dalle societ ex art. 4, lett. b), della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR

 

6.33. Conferimento di propriet o diritto reale di godimento su aziende o su complessi aziendali relativi a singoli rami dellimpresa fatto da una societ ad altra societ esistente o da costituire o analoga operazione posta in essere da enti diversi dalle societ

 

SEZIONE IV: DELIBERE

 

6.34. Assegnazione ai soci, associati e partecipanti

 

6.35. Assegnazione di denaro o di beni mobili soggetti ad IVA

 

6.36. Assegnazione di azienda o rami dazienda

 

6.37. Assegnazione di beni immobili

 

6.38. Verbali di approvazione del bilancio

 

6.39. Modifiche statutarie, comprese le trasformazioni e le proroghe

 

6.40. Scioglimento della societ

 

6.41. Regolarizzazione di societ di fatto, derivanti da comunione ereditaria di azienda, tra eredi che continuano in forma societaria lesercizio dellimpresa ex articolo 4, lett. e), della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR

 

SEZIONE V: CESSIONE DI PARTECIPAZIONI SOCIALI

 

6.42. Abolizione della tassa sui contratti di borsa

 

6.43. Trasferimento di partecipazioni sociali inter vivos

 

6.44. Cessione di quote di S.r.l.

 

6.45. Donazione e trasferimento mortis causa di quote sociali o di azioni

 

SEZIONE VI: ATTI COSTITUTIVI DI ENTI DIVERSI DALLE SOCIET

 

6.46. Atto costitutivo e modifiche statutarie di ONLUS, cooperative sociali, consorzi di cooperative sociali, Organizzazioni Non Governative (ONG)

 

6.47. Atto costitutivo e modifiche statutarie concernenti le Istituzioni (ex IPAB) riordinate in azienda di servizi o in persone giuridiche private

 

6.48. Atto costitutivo di organizzazione di volontariato

 

6.49. Atto costitutivo di associazione sportiva dilettantistica

 

6.50. Atto costitutivo del Gruppo Europeo di Interesse Economico GEIE

 

6.51. Atto costitutivo di Associazione Temporanea di Imprese - ATI

 

6.52. Atto costitutivo di associazione professionale

 

SEZIONE VII: AFFITTO DAZIENDA

 

6.53. Laffitto dazienda

 

6.54. Da privato o imprenditore individuale che affitta la sua unica azienda

 

6.55. Da societ o imprenditore individuale che affitta un ramo dazienda oppure una delle aziende che possiede e lazienda non comprende immobili 2316.56. Da societ o imprenditore individuale che affitta un ramo dazienda oppure una delle aziende che possiede e lazienda comprende beni immobili

 

SEZIONE VIII: CESSIONE DAZIENDA

 

6.57. Trasferimento dazienda inter vivos

 

RIFERIMENTI

 


 


 

PREMESSA

Limposta di registro una imposta indiretta che ha quale presupposto il compimento di determinati atti giuridici, che sono assunti quale indice della capacit contributiva dei soggetti che li pongono in essere.
La concreta applicazione di tale imposta ha determinato nel corso degli anni diverse difficolt interpretative.
La presente Guida Operativa per la registrazione degli atti notarili, redatta dalla Direzione Centrale Normativa con la collaborazione delle Direzioni Regionali dellAgenzia delle Entrate, stata realizzata al fini di fornire a tutti gli operatori
del settore e ai contribuenti, a vario titolo coinvolti nella tassazione degli atti, uno strumento di lavoro utile e di semplice consultazione. A tal fine, le questioni di seguito trattate sono illustrate in modo sintetico ed arricchite con tabelle ed
esempi esplicativi.
Lobiettivo che si intende perseguire quello di rendere omogenea ed uniforme la tassazione degli atti notarili su tutto il territorio nazionale, con lauspicio che la pubblicazione di tale vademecum comporti come indiretta conseguenza, anche una diminuzione delle casistiche conflittuali che possono insorgere tra i contribuenti ed i notai da un lato e lAmministrazione finanziaria dallaltro, nella prospettiva di una azione amministrativa pi efficiente ed efficace, oltre che pi trasparente.
Il presente documento, che costituisce una trattazione sistematica delle disposizioni applicabili ai fini dellimposta di registro e di altri tributi indiretti, per la tassazione degli atti notarili, pubblicata sotto forma di circolare.
La presente Guida, aggiornata con i documenti di prassi e con le novit normative introdotte fino al 31 dicembre 2012, verr implementata periodicamente, al fine di tener conto delle novit normative che saranno introdotte sulle materia trattate o delle soluzioni interpretative di volta in volta adottate dallAgenzia delle Entrate in risposta, ad esempio, ad istanze di interpello e consulenze giuridiche.
Alcuni argomenti trattati nellambito del presente documento, sono stati, inoltre, oggetto di approfondimento e di esame congiunto con il Consiglio Nazionale del Notariato che ha prestato una concreta e utile collaborazione per la soluzione di diverse problematiche interpretative.

PARTE I: PRINCIPI GENERALI

 

1.1. Lineamenti dellimposta di registro

Limposta di registro disciplinata dal "Testo unico delle disposizioni concernenti limposta di registro approvato con il D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (di seguito TUR) e come detto, ha quale presupposto applicativo, il compimento di determinati atti giuridici.
Listituto della registrazione assolve, inoltre ad una funzione di natura probatoria; difatti, come stabilito dallarticolo 18 del TUR, la registrazione attesta lesistenza degli atti ed attribuisce ad essi data certa di fronte ai terzi ai sensi dellarticolo 2704 del codice civile.
La registrazione dellatto consente, inoltre, allAmministrazione finanziaria di acquisire mediante lAnagrafe Tributaria, notizie riguardanti la situazione economico-patrimoniale dei contribuenti. Le informazioni acquisite attraverso la registrazione degli atti possono assumere rilievo anche ai fini dellaccertamento di imposte diverse da quella di registro.
Lambito di applicazione dellimposta definito dalle disposizioni del TUR e dalla Tariffa, parte prima e parte seconda, allegata al medesimo TUR.
Gli atti indicati nella Tariffa, parte prima, da registrare in termine fisso, sono quelli per i quali la formalit della registrazione, deve essere esperita obbligatoriamente entro un termine perentorio. In linea generale, ai sensi dellarticolo 13, comma 1 "La registrazione degli atti che vi sono soggetti in termine fisso deve essere richiesta () entro venti giorni dalla data dellatto se formato in Italia, entro sessanta giorni se formato allestero.

La registrazione degli atti notarili con il Modello Unico Informatico deve essere, invece, effettuata nel termine di 30 giorni dalla data di formazione dellatto.
Gli atti indicati nella Tariffa parte seconda, da registrare in caso duso (articolo 6 del TUR), sono quelli per i quali lobbligo di richiedere la registrazione sorge solo nel momento in cui tali atti sono depositati, per essere acquisiti agli atti, presso le cancellerie giudiziarie nellesplicazione dellattivit amministrativa o presso le pubbliche amministrazioni dello Stato o degli enti pubblici territoriali e i rispettivi organi di controllo, salvo che il deposito avvenga in adempimento di unobbligazione di tali amministrazioni, ovvero che sia obbligatorio per legge o regolamento.
Al TUR , inoltre, allegata una Tabella che elenca gli atti per i quali non vige lobbligo della registrazione ed un Prospetto dei coefficienti per la determinazione dei diritti di usufrutto a vita e delle rendite o pensioni vitalizie.
Gli atti per i quali non vige lobbligo della registrazione possono comunque essere prodotti dai contribuenti, ai sensi dellarticolo 8 del TUR, per essere registrati volontariamente (ad es. testamenti, contratti di assicurazione, e qualsiasi altro atto presentato spontaneamente per la registrazione).
Ai sensi dellarticolo 57 del TUR sono soggetti obbligati al pagamento dellimposta, tra laltro:
- i pubblici ufficiali che hanno redatto, ricevuto o autenticato latto (notai,
segretari o delegati della pubblica amministrazione etc.);
- i soggetti nel cui interesse richiesta la registrazione;
- le parti contraenti;
- coloro che hanno sottoscritto o avrebbero dovuto sottoscrivere le denunce per la richiesta di registrazione di contratti verbali o di eventi successivi alla registrazione.
Si ricorda, inoltre, che ai sensi dellarticolo 57, comma 1-bis, del TUR, gli agenti immobiliari sono solidalmente tenuti al pagamento dell'imposta per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attivit per la conclusione degli affari.
Nellambito dellimposta di registro sono pertanto tenuti al pagamento dellimposta oltre ai soggetti che pongono in essere o si avvantaggiano dellatto sottoposto a registrazione anche altri soggetti, responsabili solidalmente con lobbligato principale, in quanto responsabili di imposta.
Si rammenta che il responsabile dimposta, secondo la definizione fornita dallart. 64, terzo comma, del D.P.R. 29 settembre 73, n. 600, colui che " obbligato al pagamento dellimposta insieme con altri, per fatti o situazioni

esclusivamente riferibili a questi.
Il responsabile dimposta , pertanto, tenuto al pagamento del tributo di registro unitamente ad altri per fatti riferibili a questi verso i quali ha il diritto di rivalersi.
Come anticipato, tra i soggetti obbligati in solido al pagamento dellimposta, figurano anche "i pubblici ufficiali, che hanno redatto, ricevuto o autenticato latto; la loro responsabilit non si estende, tuttavia, cos come stabilito dallarticolo 57, comma 2, del TUR al pagamento dellimposta complementare e suppletiva di registro.
Tali soggetti, ai sensi dellarticolo 10 del TUR, figurano, inoltre, tra i soggetti che sono obbligati a richiedere la registrazione per gli atti da essi redatti, ricevuti o autenticati (lett. b).
La registrazione degli atti notarili deve essere effettuata presso lufficio del registro (ora Ufficio Territoriale dellAgenzia delle Entrate) nella cui circoscrizione risiede il pubblico ufficiale obbligato a richiederla (articolo 9, comma 1, del TUR).
Al momento della registrazione, il richiedente deve pagare limposta di registro e le altre imposte connesse allatto da registrare (ed in particolare: limposta ipotecaria quando deve essere richiesta la formalit di trascrizione, iscrizione, rinnovazione e annotazione dellatto presso i pubblici registri; limposta catastale quando necessario procedere alla voltura catastale ovvero limposta di bollo).
Per quanto concerne la modalit di registrazione degli atti pubblici ricevuti e delle scritture private autenticate dai notai, si fa presente che questi ultimi possono presentare la relativa richiesta esclusivamente in via telematica, fatta eccezione per il caso in cui, a causa di un malfunzionamento del software per la registrazione, il notaio non possa utilizzare la procedura telematica: in tal caso, dovr ricorrere alla c.d. "procedura durgenza che prevede la registrazione secondo il sistema tradizionale, ovvero presentando il modello cartaceo con i relativi allegati allo sportello dellUfficio di competenza.
La procedura telematica di registrazione disciplinata dal D.Lgs. 18 dicembre 1997, n. 463 e dal regolamento "concernente lutilizzazione di procedure telematiche per gli adempimenti tributari in materia di atti immobiliari, adottato con D.P.R. 18 agosto 2000, n. 308; per quanto non espressamente previsto dalle predette disposizioni si applicano le previsioni del TUR.
La registrazione telematica per i notai diventata obbligatoria per tutti gli atti da essi formati autenticati a decorrere dal 1 giugno 2007 (in tal senso, si veda il Provvedimento dellAgenzia delle entrate del 14 marzo 2007).
Il sistema telematico si caratterizza per lautoliquidazione dellimposta principale di registro e delle imposte ipotecaria e catastale operata dal notaio nel rispetto delle norme dettate dalla legge di registro.
Per quanto concerne le imposte ipotecaria e catastale, si rammenta che la relativa disciplina dettata dal D. Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347, recante approvazione del testo unico delle disposizioni concernenti le imposte ipotecaria e catastale (di seguito TUIC).
In particolare, il presupposto del tributo ipotecario connesso con lesecuzione di una formalit nei pubblici registri immobiliari. Ai sensi di quanto previsto dallarticolo 1 del TUIC, sono assoggettate ad imposta ipotecaria "le formalit di trascrizione, iscrizione, rinnovazione e annotazione eseguite nei pubblici registri immobiliari, poste in essere, ad esempio, in dipendenza di atti di trasferimenti immobiliari o di costituzione e trasferimento di diritti reali immobiliari sugli stessi e per la costituzione di diritti reali di garanzia.
Limposta catastale, invece, connessa con lesecuzione delle volture catastali, che devono essere effettuate, ad esempio, nel caso di trasferimenti di beni immobili e di costituzione e trasferimento, a titolo oneroso e gratuito di diritti reali immobiliari.
Per gli atti registrati in via telematica, lattivit dellUfficio dellAgenzia delle entrate, relativamente alla liquidazione dellimposta principale di registro, svolta, dunque, successivamente alla registrazione dellatto, allorquando viene
controllata la regolarit dellautoliquidazione effettuata dal notaio e del versamento delle imposte.
Detta procedura si differenzia sostanzialmente dal sistema tradizionale di registrazione, che, in linea generale, prevede che la liquidazione dellimposta principale di registro da parte dellUfficio delle Entrate svolta prima dellesecuzione della registrazione. Come chiarito con la circolare 5 febbraio 2003, n. 6, la regolarit dell'autoliquidazione e del versamento delle imposte degli atti con procedura telematica controllata dagli uffici territorialmente competenti e, "qualora sulla base degli elementi desumibili dall'atto risulti dovuta una maggiore imposta", la stessa richiesta, con apposito avviso di liquidazione, ai soggetti obbligati di cui all'articolo 10, lettera b), (attualmente i notai), entro 60 giorni dalla data di presentazione del modello unico informatico. La maggiore imposta deve essere corrisposta entro 15 giorni dalla notifica e, trascorso tale termine, sono dovuti gli interessi moratori e la sanzione per omesso o tardivo versamento di cui all'articolo 13 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471.
In merito alla natura dellimposta, lart. 42, comma 1, del TUR distingue tra: - imposta "principale, ossia quella applicata al momento della registrazione e quella richiesta dallufficio se diretta a correggere errori od omissioni effettuati in sede di autoliquidazione nei casi di presentazione della richiesta di registrazione per via telematica;
- imposta "suppletiva, che quella applicata successivamente, se diretta a correggere errori od omissioni dellufficio;
- imposta "complementare, cio quella applicata in ogni altro caso (ad esempio "complementare la maggiore imposta derivante dallattivit di accertamento sostanziale sugli atti di trasferimento di beni immobili o sulle cessioni dazienda volta a rettificare il valore dichiarato nellatto).

 

1.2. Il principio di alternativit IVA/Registro

Il principio di alternativit IVA/Registro contemplato dallarticolo 40 del TUR che, al primo periodo del primo comma, dispone che per gli atti aventi ad oggetto cessioni di beni e/o prestazioni di servizi rientranti nel campo di applicazione dellIVA, limposta di registro si applica in misura fissa.
Nel secondo periodo viene precisato che si considerano soggette allIVA anche le cessioni e le prestazioni per le quali limposta non dovuta a norma dellart. 7 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 (ma tale riferimento normativo, dopo le modifiche apportate dal D. Lgs. 11 febbraio 2010, n. 18, al regime di territorialit IVA, da intendersi riferito agli artt. da 7 a 7-septies) e quelle di cui al sesto comma del successivo articolo 21, ad eccezione delle operazioni esenti ai sensi dellarticolo 10, numeri 8) e 8-bis) e 27-quinquies), dello stesso decreto nonché delle locazioni di immobili esenti ai sensi dellarticolo 6 della legge 13 maggio 1999, n. 133, e dellarticolo 10, comma 2, del medesimo D.P.R. n. 633/1972.
Analoghe previsioni sono contenute anche nellambito dellarticolo 5 del TUR.
Come si pu desumere dalla normativa appena esposta, il principio dellalternativit trova applicazione, in linea generale, non soltanto con riguardo alle operazioni imponibili ai fini IVA, ma anche con riferimento alle operazioni IVA non imponibili, a quelle escluse per effetto delle norme sulla territorialit e alle operazioni esenti.
La scelta del legislatore di escludere lapplicazione dellimposta di registro in misura proporzionale anche per le operazioni non imponibili o esenti deriva dalla necessit di non vanificare le ragioni sottese al particolare regime previsto per tali operazioni dalla normativa IVA.
In definitiva, le operazioni imponibili ai fini IVA, le operazioni non imponibili, quelle escluse per effetto delle norme sulla territorialit e le operazioni esenti scontano, in linea generale, limposta di registro in misura fissa e sono soggette a registrazione:
- in termine fisso, se risultanti da atto pubblico o da scrittura privata autenticata;
- in caso duso, se derivanti da scritture private non autenticate, qualora tutte le disposizioni in esse contemplate sono relative ad operazioni soggette allimposta sul valore aggiunto.
Larticolo 43, comma 1, lettera i), stabilisce che per i contratti relativi ad operazioni soggette e ad operazioni non soggette ad IVA, la base imponibile costituita dal valore delle cessioni e delle prestazioni non soggette a detta imposta.
In deroga al principio di alternativit, il comma 1-bis dellarticolo 40 dispone che alle locazioni di immobili strumentali di cui allarticolo 10, comma 1, numero 8), del D.P.R. n. 633/1972, ancorché soggette allIVA, si applica limposta proporzionale di registro.
Per le operazioni permutative e per le dazioni di pagamento di cui allarticolo 11 del D.P.R. n. 633/1972, limposta di registro si applica sulla cessione o prestazione non soggetta allIVA.
Il principio di alternativit IVA/Registro ha subito unattenuazione a seguito dellemanazione del D.L. 4 luglio 2006, n. 223 (c.d. decreto Bersani), convertito con legge 4 agosto 2006, n. 248. Con lentrata in vigore di questo decreto, infatti, non tutte le operazioni attratte nel campo applicativo dellIVA scontano limposta di registro in misura fissa.
Ad esempio :
- gli atti aventi ad oggetto locazioni di immobili strumentali imponibili ed esenti ai fini dellIVA e locazioni di fabbricati abitativi esenti da IVA sono soggetti ad imposta di registro in misura proporzionale;
- gli atti di cessione aventi ad oggetto beni immobili ad uso abitativo, qualora esenti da IVA, saranno soggetti alle imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura proporzionale (salvo che non trovino applicazione, ai fini dellimposta di registro, ipotecaria e catastale specifiche disposizioni agevolative);
- gli atti di cessione aventi ad oggetto fabbricati strumentali per natura imponibili ed esenti da IVA sono soggetti allimposta di registro in misura fissa e alle imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale.

 

1.3. Le modalit di applicazione dellimposta di registro

Larticolo 20 del TUR statuisce che limposta deve essere applicata secondo "lintrinseca natura e gli "effetti giuridici degli atti presentati per la registrazione, indipendentemente dalla qualificazione giuridica data dalle parti o della forma apparente dellatto stesso.
Larticolo 21 del TUR, rubricato "Atti che contengono pi disposizioni,
distingue due categorie di atti:
- atti che contengono pi disposizioni che non derivano necessariamente, per la loro intrinseca natura, le une dalle altre: in tal caso, ciascuna di esse soggetta ad imposta come se fosse un atto distinto (comma 1);
- atti che contengono pi disposizioni che, per la loro intrinseca natura, derivano necessariamente le une dalle altre: in questo caso, limposta si applica come se latto contenesse la sola disposizione che d luogo allimposizione pi onerosa (comma 2).
Per "disposizione si intende una convenzione negoziale suscettibile di produrre effetti giuridici valutabili autonomamente, in quanto in se compiuta nei suoi riferimenti soggettivi, oggettivi e causali.
Il 3 comma dellarticolo 21 contempla unulteriore eccezione prevedendo che non sono soggetti ad imposizione:
- gli accolli di debiti ed oneri collegati e contestuali ad altre disposizioni;
- le quietanze rilasciate nello stesso atto che contiene le disposizioni cui si riferiscono.
Questultima disposizione deve essere necessariamente coordinata con quella sancita dal comma 2 dellarticolo 43 del TUR, secondo cui "i debiti o gli altri oneri accollati e le obbligazioni estinte per effetto dellatto concorrono a formare la base imponibile.

Dal combinato disposto di queste due norme si evince che i debiti e gli oneri oggetto di accollo sono assoggettati a tassazione non autonomamente, ma in quanto facenti parte della base imponibile della prestazione principale.
Se, infatti, gli accolli fossero sottoposti ad autonoma tassazione si verificherebbe una doppia imposizione: la prima volta in via autonoma e la seconda volta al momento della tassazione della disposizione cui sono collegati.
Si evidenzia, infine, che in forza dellarticolo 6 della Tariffa, parte prima, se la quietanza contenuta in un atto diverso da quello che documenta le obbligazioni cui la stessa quietanza afferisce, deve essere, in linea generale, soggetta allimposta nella misura dello 0,50%.
Si ricorda che ai sensi dellarticolo 5 della Tariffa, parte seconda, del TUR le quietanze rilasciate mediante scritture private non autenticate sono soggette a registrazione solo in caso duso, con applicazione dellaliquota dello 0.50 %.

 

1.4. Enunciazione di atti non registrati

Larticolo 22 del TUR detta i principi applicativi per la tassazione delle disposizioni enunciate negli atti che vengono portati alla registrazione.
In particolare, il 1 comma prevede che se latto sottoposto a registrazione enuncia disposizioni contenute in atti scritti o contratti verbali non registrati e posti in essere tra le stesse parti intervenute nellatto che contiene lenunciazione, limposta si applica anche alle disposizioni enunciate.
Se latto enunciato non registrato era soggetto a registrazione in termine fisso, dovuta anche la sanzione di cui allarticolo 69.
Il comma 2, poi, precisa che lenunciazione di contratti verbali non soggetti a registrazione in termine fisso non d luogo allapplicazione dellimposta quando ricorre uno dei seguenti casi:
- gli effetti delle disposizioni enunciate sono gi cessati;
- gli effetti delle disposizioni enunciate cessano in virt dellatto che contiene lenunciazione.
Il 3 comma, infine, stabilisce che se lenunciazione di un atto non soggetto a registrazione in termine fisso contenuta in uno degli atti dellautorit giudiziaria indicati nellarticolo 37, limposta si applica sulla parte dellatto enunciato non ancora eseguita.

 

1.5. Disposizioni relative a beni soggetti ad aliquote diverse, eredit e comunioni indivise

Larticolo 23 del TUR disciplina la tassazione ai fini dellimposta di registro delle disposizioni relative a beni soggetti ad aliquote diverse, eredit e comunioni indivise.
Per quanto concerne la tassazione di una disposizione negoziale che abbia ad oggetto pi beni o diritti, per i quali sono previste aliquote diverse, il primo comma dellarticolo 23 dispone che trova applicazione laliquota pi elevata.
Nel caso in cui per i singoli beni o diritti siano stati pattuiti corrispettivi distinti, non trova applicazione laliquota pi onerosa bens laliquota propria afferente a ciascun bene o diritto.
Con riferimento allapplicazione di tale disposizione, questa Agenzia ha avuto modo di fornire chiarimenti con la risoluzione n. 57/E del 9 aprile 2004.
Con il citato documento di prassi, stata esaminata lipotesi di atto di compravendita avente ad oggetto un fabbricato e un terreno, per i quali erano stati pattuiti corrispettivi diversi; nel caso di specie, gli strumenti urbanistici prevedevano, per il terreno, distinte destinazioni duso (una parte era residenziale, una vincolata a spazi pubblici ed unaltra parte agricola).
LAgenzia, in via preliminare, ha precisato che qualora un atto contenente un unico negozio comporti il trasferimento contestuale tra le medesime parti di una pluralit di beni trova applicazione il principio di cui allarticolo 23.
Sulla base di questa considerazione, stato chiarito che:
- imposta di registro: per ogni bene o porzione di bene che forma oggetto dellatto, si deve liquidare limposta dovuta applicando su ciascuna base imponibile la relativa aliquota, cosicché dovr essere versato un importo
complessivo pari alla somma delle singole imposte determinate con riferimento a ciascun bene. Lammontare complessivo, in ogni caso, non potr essere inferiore alla misura dellimposta fissa di registro (€ 168,00);
- imposte ipotecaria e catastale: si applicano le stesse modalit di calcolo previste per limposta di registro.
Il secondo comma dellarticolo 23 prevede che la regola sopra enunciata non si applica per i crediti, per i beni mobili e per le rendite facenti parte di uneredit indivisa o di una comunione, i quali sono soggetti, in occasione delle cessioni delleredit o di quote di comunione, alle aliquote stabilite per ciascuno di essi.
In sostanza, qualora si proceda alla vendita di uneredit o della quota di partecipazione ad una comunione pro indiviso, nelle quali sono compresi crediti, beni mobili e rendite, ciascuno di questi beni e diritti sar sottoposto allaliquota per essi specificamente stabilita, anche nellipotesi in cui sia stato pattuito un corrispettivo unitario per la cessione.
Leccezione riguarda esclusivamente i crediti, i beni mobili e le rendite, con la conseguenza che per i beni immobili compresi in eredit indivise o in quote di comunione, oggetto di cessione, continua a trovare applicazione la regola generale di cui al primo comma.
Il terzo comma dellarticolo 23 del TUR precisa che le pertinenze sono in ogni caso soggette alla disciplina prevista per il bene al cui servizio od ornamento sono destinate.
Si ricorda che, ai sensi dellarticolo 817 del codice civile, "sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di altra cosa. La destinazione pu essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima.

Il rapporto pertinenziale tra i due beni ricorre, quindi, in presenza dei seguenti presupposti:
presupposto oggettivo, vale a dire la destinazione durevole e funzionale a servizio o ad ornamento intercorrente tra un bene e un altro di maggiore importanza (cd. bene principale) per il miglior uso di questultimo;
presupposto soggettivo, riferito alla volont del proprietario della cosa principale o di chi sia titolare di un diritto reale sulla medesima, diretta a porre la pertinenza in un rapporto di strumentalit funzionale con la cosa principale.
In base al successivo articolo 818 del codice civile "gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non diversamente disposto.
Nota: Art. 23 del TUR; Risoluzione n. 57/E del 9 aprile 2004 1.6. Liquidazione dellimposta e applicazione dellimposta in misura fissa Larticolo 41, comma 1, del TUR stabilisce che quando limposta non dovuta in misura fissa, liquidata dallUfficio mediante applicazione alla base imponibile dellaliquota indicata nella Tariffa, determinata secondo le disposizioni del titolo quarto, con arrotondamento allunit per difetto se la frazione inferiore a 50 centesimi e per eccesso se pari o superiore.
Il comma 2 dellarticolo 41 precisa che lammontare dellimposta principale non pu essere in nessun caso inferiore alla misura fissa indicata nellarticolo 11 della Tariffa, parte prima (€ 168,00), salvo quanto disposto dagli articoli 5 e 7 della Tariffa stessa.
Come sottolineato nei paragrafi che precedono, il principio generale a cui conformare la tassazione sancito dallarticolo 21 del TUR, secondo il quale in presenza di un atto contenente pi disposizioni, ciascuna disposizione soggiace ad autonoma imposizione, salvo quelle derivanti necessariamente, per la loro intrinseca natura, le une dalle altre.
Si anche visto che per "disposizione si intende una convenzione negoziale suscettibile di produrre effetti giuridici valutabili autonomamente, in quanto in s compiuta nei suoi riferimenti soggettivi, oggettivi e causali.
Anche ai fini di una corretta applicazione dellimposta di registro in misura fissa, pertanto, occorre distinguere tra:
- atti plurimi, cio contenenti pi disposizioni autonome;
- atti contenenti ununica disposizione sia pure con pluralit di soggetti e/o oggetti
Esempi:
- nel caso di unico venditore che vende vari immobili, ciascuno a un diverso acquirente, si configura un atto plurimo. Pertanto ogni disposizione rimane assoggettata ad autonoma tassazione.
- nel caso di vendita di pi beni da un soggetto ad altro soggetto, con unico corrispettivo e ripartizione dello stesso tra detta pluralit di beni, si configura un atto contenente ununica disposizione.
In relazione allatto contenente ununica disposizione, di cui al secondo esempio, si possono verificare le seguenti ipotesi:
1. alcuni beni possono usufruire delle agevolazioni: in tal caso, si applicher la tassazione agevolata ai fini del registro ed eventualmente ai fini delle imposte ipotecarie e catastali su detti beni mentre le imposte proporzionali dovute sui beni non agevolati rimangono dovute nella misura proporzionale effettiva, anche se inferiore alla misura fissa;
2. i beni sono tassabili con aliquote diverse: in tal caso, le imposte sono dovute, per ciascun bene, nella misura proporzionale effettiva, anche se inferiore alla misura fissa;
3. i beni sono assoggettabili ad IVA: si applica ununica imposta fissa.
Qualora si determinino tante imposte proporzionali tali da non raggiungere tutte insieme la misura fissa, si applica ununica imposta fissa.
LAgenzia delle Entrate, con risoluzione 3 luglio 2008, n. 272, ha precisato che, in relazione a pi disposizioni negoziali interne al medesimo documento per le quali limposta di registro sia dovuta in misura proporzionale possibile enucleare le seguenti fattispecie:
1) limposta proporzionale dovuta per ciascuna disposizione (rectius, per ciascun negozio giuridico) inferiore allimporto minimo fissato dalla legge, mentre limporto complessivamente dovuto (commisurato a tutte le disposizioni) superiore a quello minimo (ad esempio: limposta proporzionale dovuta per ciascuna disposizione di € 100,00): in questo caso limposta di registro da corrispondere pari alla somma degli importi dovuti per ciascun negozio (nellesempio: € 200,00);
2) limposta proporzionale dovuta per ciascuna disposizione inferiore allimporto minimo di legge ed inferiore a detto valore anche la somma degli importi dovuti per ciascuna disposizione (ad esempio € 50,00): in questo caso limposta di registro deve essere corrisposta in misura fissa pari ad € 168,00 una sola volta.

 

1.6.1 Applicazione dellimposta fissa di registro agli atti che contengono pi disposizioni

Con la circolare 7 ottobre 2011, n 44, sono state fornite indicazioni volte alla corretta applicazione delle imposte fisse di registro in caso di atti che contengono pi disposizioni.
Con la predetta circolare, stato chiarito che le singole disposizioni contenute nellatto rilevano autonomamente, ai sensi dellart. 21, comma 1, del TUR, solo qualora ciascuna di esse sia espressione di una autonoma capacit contributiva.
Limposta di registro deve essere, quindi, applicata distintamente per ciascuna disposizione solo con riferimento alle disposizioni negoziali dotate di contenuto economico che concretizzano, quindi, un indice di capacit contributiva. Nel caso in cui in un atto siano presenti pi disposizioni di contenuto economicamente apprezzabile, occorre assoggettare a tassazione autonomamente le singole disposizioni ai sensi dellarticolo 21, comma 1, del TUR, salvo che tra le singole disposizioni ricorra un rapporto di necessaria derivazione. In tal caso, trova applicazione larticolo 21, comma 2, del TUR, con la conseguenza che limposta deve essere corrisposta solo con riferimento alla disposizione che determina
limposizione pi onerosa.
Nel caso in cui le disposizioni contenute nellatto non siano suscettibili di unautonoma valutazione economica, non si realizza unespressione di capacit contributiva e, pertanto, non trova applicazione il disposto di cui allarticolo 21
del TUR.
Larticolo 21 del TUR non trova, quindi, applicazione nellipotesi in cui nel medesimo documento siano contenute pi disposizioni che non hanno per oggetto prestazioni a contenuto patrimoniale. Tale documento deve essere assoggettato a tassazione con applicazione di ununica imposta fissa di registro nella misura di euro 168,00.
Nella citata circolare, stato, quindi, chiarito che larticolo 21 del TUR non trova, ad esempio, applicazione nellipotesi in cui nel medesimo documento siano contenuti pi atti di procura.
Le procure si caratterizzano come atti non aventi contenuto patrimoniale, ed in virt di tale precipua caratterizzazione, sono comprese, ai fini dellimposta di registro, tra gli atti da registrare in termine fisso (ad esclusione delle procure speciali ex articolo 6 della Tariffa, parte seconda, del TUR), con imposta di registro in misura fissa, se redatte per atto pubblico o scrittura privata autenticata.
Nellipotesi in cui nel medesimo documento siano contenute pi procure, latto deve essere assoggettato a tassazione, ai fini dellimposta di registro, con applicazione di ununica imposta fissa.
Analoghe considerazioni possono essere proposte con riferimento ad un atto contenente pi rinunce alleredit di cui allarticolo 519 del codice civile.
Possono qualificarsi quali atti che non hanno contenuto patrimoniale gli atti di rinuncia alleredit con i quali si rifiuta la delazione ereditaria, cio lofferta delleredit.
Diversamente, nel caso in cui la rinuncia sia preceduta da accettazione espressa o tacita ovvero venga effettuata sotto forma di donazione, vendita o cessione dei diritti di successione o venga fatta verso corrispettivo o a favore di alcuni
soltanto dei chiamati, determinando un simile atto laccettazione delleredit e il successivo trasferimento degli elementi attivi e passivi che la compongono, trover applicazione la tassazione proporzionale riservata agli atti che hanno contenuto patrimoniale.

 

1.6.2 Atti che contengono pi disposizioni : modifiche statutarie

Il principio secondo cui le singole disposizioni rilevano autonomamente, ai fini dellimposta di registro, solo se espressione di unautonoma capacit contributiva, trova applicazione anche con riferimento alle singole modifiche statutarie contenute nei verbali assembleari.
Larticolo 4 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, stabilisce al comma 1, lettera c), lassoggettamento ad imposta di registro nella misura fissa di 168,00 euro delle "altre modifiche statutarie, comprese le trasformazioni e le proroghe.
Con tale norma residuale, il legislatore ha inteso stabilire la tassazione, con limposta in misura fissa, degli atti societari che comportano una modifica statutaria e che non risultano esplicitamente disciplinati nelle diverse previsioni normative dettate dal medesimo articolo 4 della Tariffa, parte prima.
Quando un verbale contiene diverse modifiche statutarie, occorre, pertanto, verificare se ciascuna modifica statutaria sia dotata di un autonomo contenuto patrimoniale o se tale requisito non ricorra. La disciplina di cui allarticolo 21, comma 1, del TUR trova, pertanto, applicazione, solo in relazione agli atti aventi contenuto patrimoniale, comportando lapplicazione di tante imposte fisse quante sono le modifiche statutarie contenute nel verbale.
Se, invece, le disposizioni del verbale non rivestono contenuto economico, limposta deve essere corrisposta una sola volta. Devono, quindi, essere assoggettati a tassazione con ununica imposta fissa di registro, ad esempio, i verbali assembleari che contengono modifiche statutarie relative alla sede, alla denominazione della societ, poiché in tali casi non si riscontra la sussistenza di un contenuto patrimoniale espressione di capacit contributiva.
In caso di verbale che contenga una disposizione avente contenuto patrimoniale e una disposizione priva di tale requisito, limposta deve essere corrisposta solo con riferimento alla disposizione che esprime una manifestazione di capacit contributiva. Limposta non pu comunque essere inferiore alla misura fissa, pari ad euro 168,00.

Nota: Articolo 41 del TUR; Risoluzione ministeriale del 4 febbraio 1982, n. 250529; Risoluzione ministeriale del 18 giugno 1990, n. 310388; Risoluzione del 31 luglio 2002, n. 254; Risoluzione del 9 aprile 2004, n. 57; Risoluzione del 3 luglio 2008, n. 272; Circolare del 7 ottobre 2011, n. 44.


 

1.7. La denuncia di eventi successivi alla registrazione e la tassazione degli atti sottoposti a condizione sospensiva

Pu accadere che con riferimento ad un atto registrato, si verifichino, successivamente alla sua registrazione, eventi che comportano la necessit di procedere ad unulteriore liquidazione dellimposta.
Tale fattispecie regolata dallarticolo 19 del TUR, secondo il quale lavveramento della condizione sospensiva apposta ad un atto, lesecuzione di tale atto prima dellavveramento della condizione e il verificarsi di eventi che, a norma del TUR, diano luogo ad ulteriore liquidazione dellimposta, devono essere denunciati allUfficio presso il quale latto stato registrato.
La denuncia degli eventi successivi alla registrazione deve essere redatta su un apposito modello (in linea generale tramite il Modello 2), entro 20 giorni dal verificarsi dellevento; il termine elevato a 60 giorni se levento dedotto in condizione connesso alla nascita o alla sopravvivenza di una persona.
I soggetti obbligati a presentare la denuncia sono i seguenti:
- le parti contraenti;
- gli aventi causa delle parti contraenti;
- coloro nel cui interesse stata richiesta la registrazione.
A seguito della presentazione della denuncia, sullatto a cui si riferisce levento denunciato, lUfficio liquider lulteriore imposta dovuta.
Leventuale "atto di verificata condizione, redatto in forma pubblica o per scrittura privata autenticata, sconter limposta fissa di registro e limposta di bollo, mentre successivamente, sullatto a cui si riferisce levento denunciato, lUfficio liquider lulteriore imposta dovuta.
Lipotesi tipica di applicazione dellarticolo 19 rappresentata dallatto sottoposto a condizione sospensiva, vale a dire quellatto la cui efficacia subordinata allavveramento di un evento futuro ed incerto.
Il regime di tassazione degli atti sottoposti a condizione sospensiva dettato dallarticolo 27 del TUR.
Poiché in pendenza della condizione, le parti si trovano in una situazione di aspettativa e gli effetti finali dellatto si produrranno solo al verificarsi dellavvenimento dedotto in condizione, il primo comma dellarticolo 27 dispone che, al momento della registrazione, gli atti sottoposti a condizione sospensiva scontano limposta di registro in misura fissa.
Al riguardo, si precisa che qualora il contratto sia sottoposto solo parzialmente a condizione sospensiva, limposta di registro deve essere applicata in misura proporzionale per la parte del contratto immediatamente efficace.
Quando la condizione si verifica, o latto produce i suoi effetti prima dellavverarsi di essa, tali eventi dovranno essere denunciati ex articolo 19 del TUR e, conseguentemente, lUfficio proceder a riscuotere la differenza tra limposta dovuta secondo le norme vigenti al momento della formazione dellatto e quella pagata in sede di registrazione dello stesso.
Si faccia lesempio di un contratto di compravendita di un fabbricato ad uso abitativo sottoposto a condizione sospensiva. La tassazione, ai fini dellimposta di registro, avverr nel seguente modo:
- in sede di registrazione, il contratto sconter limposta in misura fissa;
- quando si verificher la condizione, dovr essere presentata, entro 20 giorni dal verificarsi dellevento dedotto in condizione, la denuncia ai sensi dellarticolo 19 del TUR;
- a seguito della presentazione della denuncia di eventi successivi, lUfficio liquider lulteriore imposta dovuta sul contratto di compravendita, che sar pari alla differenza tra limposta dovuta secondo le norme vigenti al momento della formazione dellatto (ad esempio, 7%) e quella corrisposta allatto della registrazione (ad esempio, € 168,00);
- se dovesse essere rogato l"atto di accertamento dellavveramento della condizione, tale atto sconter, al momento della registrazione, limposta fissa di registro e limposta di bollo.
Il terzo comma dellarticolo 27 del TUR stabilisce che le vendite con riserva di propriet e gli atti sottoposti a condizione che ne fa dipendere gli effetti dalla mera volont dellacquirente o del creditore, non sono considerati atti sottoposti a condizione sospensiva.
Il quarto comma dellarticolo 27, invece, prevede che gli atti sottoposti a condizione sospensiva che ne fa dipendere gli effetti dalla mera volont del venditore o dellobbligato sono soggetti allimposta in misura fissa.
Occorre rilevare che nei commi 3 e 4 del predetto articolo 27 risiede la disciplina impositiva, ai fini dellimposta di registro, degli atti sottoposti a condizione sospensiva meramente potestativa, ovvero sottoposti ad un evento condizionale la cui realizzazione rimessa alla volont di una delle parti dellatto.
Secondo quanto disposto dai commi 3 e 4 dellarticolo 27 del TUR, di fronte ad un atto la cui efficacia subordinata allavveramento di una condizione sospensiva meramente potestativa, ai fini fiscali, la tassazione varier a seconda del contraente da cui dipende il verificarsi della condizione stessa, e precisamente:
- se il verificarsi dellevento dedotto in condizione dipende dalla volont del creditore o dellacquirente, il contratto sconter limposta di registro in misura proporzionale;
- se il verificarsi dellavvenimento dedotto in condizione dipende dalla volont del venditore o dellobbligato, il contratto sconter limposta di registro in misura fissa.

 

1.8. Presunzione di trasferimento delle accessioni e delle pertinenze

Larticolo 24 del TUR stabilisce il principio secondo il quale le accessioni, i frutti pendenti e le pertinenze si presumono trasferiti allacquirente in occasione dei trasferimenti immobiliari.
Tale principio viene derogato nel caso in cui le accessioni, i frutti pendenti, le pertinenze:
- siano esclusi espressamente dalla vendita;
- si provi, con atto che abbia acquistato data certa mediante la registrazione, che appartengano ad un terzo;
- si provi, con atto che abbia acquistato data certa mediante la registrazione, che siano stati ceduti allacquirente da un terzo.
Il secondo comma dellarticolo 24 del TUR prevede che, anche nellipotesi in cui dalla vendita dellimmobile principale siano state escluse le pertinenze, qualora risulti, entro tre anni, che dette pertinenze risultino comunque di propriet dellacquirente dellimmobile principale, lUfficio dellAgenzia delle Entrate provveder ad una nuova liquidazione dellimposta.
In tale sede, le pertinenze saranno dunque tassate con laliquota relativa al trasferimento del bene principale, ma dallimposta cos determinata dovr essere scomputata limposta eventualmente pagata per il trasferimento delle pertinenze stesse, con atto separato, intervenuto tra le stesse parti.

 

1.9. Risoluzione del contratto

Larticolo 28 del TUR detta una disciplina peculiare con riferimento alla risoluzione del contratto.
Il primo comma dellarticolo 28 prevede che la risoluzione del contratto soggetta allimposta di registro in misura fissa quando:
- dipende da clausola o da condizione risolutiva espressa contenuta nel contratto stesso;
- dipende da clausola o da condizione risolutiva espressa stipulata mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata entro il secondo giorno non festivo successivo a quello in cui stato concluso il contratto.
Il secondo periodo del primo comma del predetto articolo 28 precisa, inoltre, che se per la risoluzione previsto un corrispettivo, sul relativo ammontare si applica limposta proporzionale stabilita dallarticolo 6 o quella contemplata dallarticolo 9 della Tariffa, parte prima.
Il secondo comma dello stesso articolo 28 stabilisce che, in ogni altro caso, limposta dovuta per le prestazioni derivanti dalla risoluzione, considerando comunque, ai fini della determinazione dellimposta proporzionale, leventuale corrispettivo della risoluzione come maggiorazione delle prestazioni stesse.
Nota: articolo 28 del TUR; articoli 6 e 9 della Tariffa, parte prima allegata al TUR

 

1.10. Cessione del contratto

Si ha cessione del contratto quando una parte sostituisce a sé un terzo nei rapporti derivanti da un contratto a prestazioni corrispettive. La sostituzione pu avvenire a condizione che vi sia il consenso della controparte e che le prestazioni non siano state ancora eseguite (articolo 1406 c.c.).
Per lapprofondimento dei profili civilistici si rinvia alle disposizioni dettate dagli articoli 1406 - 1410 del codice civile.
Ai fini dellapplicazione dellimposta di registro, larticolo 31 del TUR, al primo comma, prevede che "La cessione del contratto soggetta allimposta con laliquota propria del contratto ceduto.

A tale regola generale, fa eccezione la cessione dei contratti di locazione, per i quali trova applicazione la speciale disciplina di cui allarticolo 5 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR.
Nel caso in cui per la cessione di un contratto a titolo gratuito sia stato pattuito un corrispettivo, limposta si applica con laliquota prevista per il corrispondente contratto a titolo oneroso (articolo 31, comma 2, del TUR).
In base allarticolo 43, comma 1, lettera d), del TUR la base imponibile, per le cessioni di contratto, costituita dal corrispettivo pattuito per la cessione e dal valore delle prestazioni ancora da eseguire.

 

1.11. Contratto per persona da nominare: regime di tassazione della dichiarazione di nomina

Nel momento della conclusione del contratto, una parte (c.d. stipulante) pu riservarsi la facolt di nominare successivamente la persona che deve acquistare i diritti e assumere gli obblighi nascenti dal contratto stesso (art. 1401 c.c.). Si realizza, in tal caso, lipotesi del contratto per persona da nominare.
La dichiarazione di nomina deve essere comunicata alla controparte nel termine di tre giorni dalla stipulazione del contratto o nel diverso termine espressamente convenuto tra le parti. La dichiarazione, inoltre, deve essere accompagnata dallaccettazione della persona nominata o deve essere preceduta dal conferimento di procura in favore dello stipulante (art. 1402 c.c.).
La dichiarazione di nomina e la procura o laccettazione della persona nominata devono rivestire la stessa forma che le parti hanno usato per il contratto, anche se non prescritta dalla legge.
Per lapprofondimento dei profili civilistici, si rimanda agli artt. 1401- 1405 del codice civile.
Ai fini dellimposta di registro, il trattamento tributario si rinviene nellarticolo 32 del TUR.
Il primo periodo della citata norma dispone che la dichiarazione di nomina della persona per la quale un atto stato in tutto o in parte stipulato, soggetta allimposta in misura fissa (di € 168,00) a condizione che la relativa facolt:
- derivi dalla legge ovvero derivi da espressa riserva contenuta nellatto cui la dichiarazione si riferisce,
- e sia esercitata entro tre giorni dalla data dellatto mediante atto pubblico ovvero mediante scrittura privata autenticata o presentata per la registrazione entro il termine stesso.
Se la dichiarazione di nomina viene perfezionata nello stesso atto o contratto che contiene la riserva non dovuta alcuna imposta (articolo 32, comma 1, secondo periodo).
Lultimo periodo dellarticolo 32 del TUR contiene una disposizione di chiusura riguardante le ipotesi residuali. Viene sancito, infatti, che dovuta limposta stabilita per latto cui si riferisce la dichiarazione:
- quando la dichiarazione di nomina non conforme alla riserva;
- quando la dichiarazione di nomina fatta a favore di altro partecipante alla gara (ipotesi che si pu verificare, ad esempio, nei procedimenti di espropriazione immobiliare);
- in ogni altro caso in cui non ricorrono le condizioni previste dal primo e dal secondo periodo del 1 comma dellarticolo 32.
Si deve evidenziare che, per chiare finalit antielusive, il termine di tre giorni dalla stipula dellatto da ritenersi inderogabile, a differenza della natura dispositiva del termine civilistico di cui allarticolo 1402 c.c..
Il termine cos ridotto previsto dalla normativa tributaria volto ad evitare che il contratto per persona da nominare venga utilizzato come uno strumento volto ad eludere lapplicazione dellimposta.

 

1.12. Contratti a prezzo indeterminato

Larticolo 35, comma 1, del TUR dispone che per un contratto il cui corrispettivo deve essere determinato posteriormente alla sua stipulazione, limposta applicata in base al valore dichiarato dalla parte che richiede la registrazione, salvo conguaglio o rimborso dopo la determinazione definitiva del corrispettivo, da denunciare ai sensi dellarticolo 19 del TUR.
Il 3 comma dellarticolo 35 prevede che se nel contratto prevista la possibilit che il corrispettivo vari tra un minimo ed un massimo, il valore da dichiarare a norma del comma 1 non pu essere inferiore al minimo.
Entro 20 giorni a decorrere dalla data in cui viene fissato il corrispettivo del contratto, le parti contraenti sono tenute a presentare allUfficio presso il quale stato registrato latto unapposita denuncia con lindicazione del corrispettivo determinato. In tale occasione, se il corrispettivo finale superiore al valore provvisorio dichiarato in sede di registrazione, dovr essere versato il conguaglio (ossia la maggiore imposta liquidata a seguito della denuncia di variazione); nel caso opposto, si avr diritto al rimborso.
Nota: Articoli 19 e 35 del TUR

 

1.13. Contratti a tempo indeterminato, contratti la cui durata dipende dalla vita di una persona e contratti con patto di proroga tacita o di recesso anticipato (art. 36 TUR)

Per i contratti a tempo indeterminato, limposta applicata in base alla durata dichiarata dalla parte che ne richiede la registrazione. Se alla data indicata, il rapporto non sia cessato, deve essere presentata entro 20 giorni allUfficio presso il quale latto stato registrato, la denuncia ex articolo 19 TUR. Sulla base di tale denuncia, limposta viene applicata in relazione alla maggiore durata del contratto (articolo 36, comma 1, del TUR).
Ai sensi del 2 comma dellarticolo 36 del TUR, se la durata dellatto dipende dalla vita di una persona si applicano le disposizioni di cui allarticolo 46 del TUR (in particolare, si applicher il disposto della lettera c) concernente la determinazione della base imponibile per i contratti costitutivi di rendite e pensioni).
Per i contratti contenenti il patto di proroga tacita, limposta applicata in relazione alla durata pattuita. Tuttavia le parti sono obbligate a denunciare, ai sensi dellarticolo 19 del TUR, entro 20 giorni dalla data della proroga, lulteriore periodo di durata del rapporto e a pagare la relativa imposta in base alle norme vigenti al momento in cui il contratto divenuto vincolante per il nuovo periodo (articolo 36, comma 3, del TUR).
Per i contratti che attribuiscono ad una parte il diritto di recedere prima della scadenza ma dopo un determinato periodo di tempo, limposta applicata in relazione a tale periodo. Se per, dopo questo periodo, il recesso non si verifica, vi lobbligo di presentare, entro 20 giorni, la denuncia ex articolo 19 del TUR e di versare limposta dovuta in relazione alla maggiore durata del contratto (articolo 36, comma 4, del TUR).

 

1.14. La registrazione degli allegati

Larticolo 11, comma 7, del TUR prevede che la richiesta di registrazione di un atto vale anche per gli atti ad esso allegati, come ad esempio le procure generali.
La registrazione degli allegati non importa applicazione dellimposta se si tratta:
- di documenti che costituiscono parte integrante dellatto;
- di frazionamenti, planimetrie, disegni, fotografie e simili;
-di atti non soggetti a registrazione.
Con circolare ministeriale n. 21/E del 20 gennaio 1999, stato precisato che le procure speciali, conferite per il compimento di un solo atto, allegate allo stesso, costituendo parte integrante dellatto medesimo, non devono assolvere limposta di registro.
Al fine di evitare la doppia imposizione, inoltre, limposta non dovuta se trattasi di allegazione di atti gi registrati.
Nota: Articolo 11, comma 7, del TUR e Tabella allegata; Circolare ministeriale 10 giugno 1986, n. 37, parte 6; Circolare ministeriale n. 21/E del 20 gennaio 1999.

 

1.15. Tassazione degli atti relativi a procedimento di scioglimento del matrimonio e separazione

L'articolo 19 della legge 6 marzo 1987, n. 74 dispone che "tutti gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili del matrimonio nonché ai procedimenti anche esecutivi e cautelari diretti ad ottenere la corresponsione o

la revisione degli assegni di cui agli artt. 5 e 6 della legge 1 dicembre 1970, n. 898, sono esenti dall'imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa".

Come precisato dalla Corte Costituzionale con sentenza 11 giugno 2003, n. 202, lesigenza di agevolare laccesso alla tutela giurisdizionale, che giustifica il beneficio fiscale con riferimento agli atti del giudizio divorzile, altres presente nel giudizio di separazione, in quanto finalizzato ad agevolare e promuovere, in breve tempo, una soluzione idonea a garantire ladempimento delle obbligazioni che gravano sul coniuge non affidatario della prole.
Dal punto di vista oggettivo, le agevolazioni di cui al citato art. 19 si riferiscono a tutti gli atti, documenti e provvedimenti che i coniugi pongono in essere nell'intento di regolare i rapporti giuridici ed economici relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili dello stesso.
Lesenzione recata dal citato articolo 19 della legge n. 74 del 1987 , quindi, applicabile agli accordi di natura patrimoniale non soltanto direttamente riferibili ai coniugi (quali gli accordi che contengono il riconoscimento o il trasferimento della propriet esclusiva di beni mobili ed immobili alluno o allaltro coniuge cfr. Cass. 17 febbraio 2001, n. 2347) ma anche ad accordi aventi ad oggetto disposizioni negoziali in favore dei figli.
Al riguardo, la Corte di Cassazione, con sentenza n. 11458 del 2005, ha precisato che "la norma speciale contenuta nell'art. 19 L. 6 marzo 1987, n. 74 () dev'essere interpretata nel senso che l'esenzione dall'imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa di tutti gli atti, documenti ed i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti del matrimonio" si estende "a tutti gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi al procedimento di separazione personale dei coniugi", in modo da garantire l'adempimento delle obbligazioni che i coniugi separati hanno assunto per conferire un nuovo assetto ai loro interessi economici (Corte costituzionale 25 febbraio 1999, n. 41), anche con atti i cui effetti siano favorevoli ai figli (in questo senso gi si era pronunciata la Corte costituzionale con sentenza 15 aprile 1992, n. 176, ma ancor pi chiaramente e decisamente il principio enunciato dalla sentenza della Corte costituzionale 11 giugno 2003, n. 202)".
La richiamata interpretazione giurisprudenziale si fonda sulla considerazione che gli accordi a favore dei figli, stipulati dai coniugi nella gestione della crisi matrimoniale, oltre a garantire la tutela obbligatoria nei confronti della prole, costituiscono, talvolta, l'unica soluzione per dirimere controversie di carattere patrimoniale.
Pertanto, l'esenzione fiscale prevista dall'articolo 19 della legge n. 74 del 1987 deve ritenersi applicabile anche alle disposizioni patrimoniali in favore dei figli disposte in accordi di separazione e di divorzio a condizione che il testo dell'accordo omologato dal tribunale, al fine di garantire la certezza del diritto, preveda esplicitamente che l'accordo patrimoniale a beneficio dei figli, contenuto nello stesso, sia elemento funzionale e indispensabile ai fini della risoluzione della crisi coniugale.
Nota: Circolare del 21 giugno 2012, n. 27.

PARTE II:

 

I PRINCIPI DI DETERMINAZIONE DELLA BASE IMPONIBILE

 

2.1. Principi generali per la determinazione della base imponibile

I criteri da utilizzare per determinare la base imponibile su cui calcolare limposta di registro sono enunciati negli articoli 43 e ss. del TUR.
In particolare, ai sensi dellart. 43, comma 1, lettera a), per i contratti a titolo oneroso traslativi o costitutivi di diritti reali, la base imponibile costituita dal valore del bene o del diritto alla data dellatto. Se latto sottoposto a condizione sospensiva, ad approvazione o ad omologazione, per la determinazione della base imponibile, si deve far riferimento al valore che il bene o il diritto ha al momento in cui si producono gli effetti traslativi o costitutivi che latto é destinato a produrre.
Larticolo 51, comma 1, del TUR afferma, inoltre, il principio generale secondo il quale, ai fini della determinazione della base imponibile, si assume come valore dei beni o dei diritti il valore dichiarato dalle parti nellatto e, in mancanza o se superiore, il corrispettivo pattuito per lintera durata del contratto.
Il comma 2 dello stesso articolo 51 precisa che per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari e per quelli che hanno per oggetto aziende o diritti reali su di esse, per "valore si intende il "valore venale in comune commercio.
Inoltre, larticolo 43, comma 3, del TUR stabilisce che i prezzi o i corrispettivi in valuta estera o in valuta oro sono ragguagliati al cambio del giorno della stipulazione dellatto, sempre che le parti non abbiano stabilito nei loro rapporti altra data di ragguaglio.
Fatta questa breve premessa, nei paragrafi che seguiranno, saranno analizzate alcune fattispecie negoziali.
Nota: Articoli. 43 e 51 del TUR; Circolare ministeriale del 10 giugno 1986, n. 37, parte 20 e 24; Circolare n. 18 del 14 aprile 2010; Cass., sez. Tributaria, 09 settembre 2004, n. 18150.


 

2.2. La divisione

La divisione il contratto con cui i contitolari di un diritto esistente su un determinato bene sciolgono lo stato di comunione esistente tra di essi. Secondo quanto affermato dalla Suprema Corte di Cassazione, sez. Civile, con la sentenza 25 ottobre 2005, n. 20645, "il negozio con cu le parti dividono tra esse i beni in compropriet, sciogliendosi dalla comunione, ha natura dichiarativa, dal momento che con esso i condividenti si limitano a trasformare loggetto del diritto di ciascuno, da diritto sulla quota ideale a diritto su un bene determinato, senza che intervenga, tra loro, alcun atto di cessione o di alienazione.

Anche il legislatore tributario, ai fini dellimposta di registro, considera la divisione come atto avente natura dichiarativa, sottoponendo questo negozio giuridico allaliquota del 1% (articolo 3 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR). Una specifica disciplina prevista, come si vedr nel prosieguo, nel caso in cui latto di divisione dia luogo a conguagli.
Larticolo 34, comma 1, del TUR, secondo periodo, detta i criteri per determinare la c.d. massa comune, distinguendo tra comunione derivante da successione mortis causa e comunione derivante da titolo diverso dalla successione per causa di morte.
Nello specifico, nel caso di:
- Comunione ereditaria, la massa comune costituita dal valore, riferito alla data della divisione, dellasse ereditario netto determinato a norma dellimposta di successione. Ai sensi dellarticolo 8, comma 1, del D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 346 "Il valore globale netto dellasse ereditario e costituito dalla differenza tra il valore complessivo, alla data dellapertura della successione, dei beni e dei diritti che compongono lattivo ereditario, determinato secondo le disposizioni degli artt. da 14 a 19, e lammontare complessivo delle passivit deducibili e degli oneri diversi da quelli indicati nellart. 46, comma 3;

- Comunione ordinaria, la massa comune rappresentata dai beni risultanti da precedente atto che abbia scontato limposta propria dei trasferimenti.Fissati i parametri in virt dei quali si determina la massa comune, si pu ora passare allanalisi della tassazione prevista per le divisioni, distinguendo tra divisioni che non danno luogo a conguagli e divisioni con conguagli.

 

2.2.1 Divisione senza conguaglio

Si ha divisione senza conguaglio quando nellatto vengono assegnati ai
condividenti beni per un valore complessivo corrispondente al valore della quota agli stessi spettante sulla massa comune. Latto rientra tra gli "Atti di natura dichiarativa previsti dallarticolo 3 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR. La tassazione la seguente:


TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro 1%

 

2.2.2 Divisione con conguaglio

Si ha divisione con conguaglio quando ad un condividente vengono assegnati beni per un valore complessivo superiore a quello a lui spettante sulla massa comune. In questo caso il condividente tenuto a versare agli altri condividenti, che hanno subito una diminuzione rispetto alla propria quota di diritto, un conguaglio che assoggettato allimposta proporzionale prevista per i trasferimenti. Larticolo 34, comma 1, primo periodo del TUR Stabilisce, infatti, che "La divisione, con la quale ad un condividente sono assegnati beni per un valore complessivo eccedente quello a lui spettante sulla massa comune, considerata vendita per la parte eccedente.
Vi da rilevare che il conguaglio, qualora superi il 5 per cento della quota di diritto spettante al condividente, soggetto allimposta proporzionale dovuta per gli atti traslativi indipendentemente dal suo concreto versamento. La presunzione, infatti, posta dal legislatore tributario da considerarsi "assoluta:
la divergenza quantitativa tra quota di fatto e quota di diritto induce a ritenere che il conguaglio deve essere tassato con limposta proporzionale prevista per i trasferimenti.
Ai sensi dellarticolo 34, comma 2, del TUR i conguagli superiori al cinque per cento del valore o della quota di diritto, ancorché attuati mediante accollo di debiti della comunione, sono tassati con laliquota propria dei trasferimenti mobiliari fino a concorrenza del valore complessivo dei beni mobili e dei crediti compresi nella quota e con laliquota stabilita per i trasferimenti immobiliari per leccedenza.
LAgenzia delle Entrate, con la Risoluzione n. 136 del 14 giugno 2007, ha precisato che se, nellatto di divisione con conguaglio, ad uno dei condividenti sono assegnati beni immobili ad uso abitativo, per la determinazione della base imponibile si pu applicare il criterio del prezzo-valore (introdotto dallarticolo 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266).
La peculiarit della fattispecie sta nella necessit di riferire il predetto criterio di determinazione della base imponibile esclusivamente alla quota parte del complessivo valore dellimmobile la cui assegnazione d causa al pagamento del conguaglio. A tal fine si rende preliminarmente necessario:
- determinare la parte del conguaglio monetario pagato in corrispettivo del valore dellimmobile abitativo (occorre, quindi, riferire il conguaglio al valore
complessivo netto della massa comune, comprensivo del valore attribuito ai beni diversi da immobili abitativi);
- calcolare il rapporto tra la quota parte del conguaglio come sopra determinato e il valore complessivo dellimmobile abitativo;
- applicare il rapporto di cui al precedente punto al valore catastale dellimmobile ai fini della determinazione del prezzo-valore da trattare ai sensi dellarticolo 1, comma 497, della legge n. 266 del 2005.
Occorre rilevare, da ultimo, che larticolo 34, comma 3, del TUR sancisce che quando risulta che il valore dei beni assegnati ad uno dei condividenti, determinato a norma dellarticolo 52 del TUR superiore a quello dichiarato, la differenza si considera conguaglio.

 

2.2.3 Le masse plurime

Larticolo 34, comma 4, del TUR disciplina, infine, il fenomeno delle c.d. masse plurime, che ricorre quando gli stessi soggetti risultano comproprietari di pi beni derivanti da titoli originari diversi (ad esempio, Tizio, Caio e Sempronio sono comproprietari di tre fabbricati acquistati, in comunione pro indiviso e per quote uguali, con tre negozi giuridici diversi). In questo caso, ogni titolo di acquisto genera una comunione e, perci, ogni bene oggetto di autonoma comunione. Qualora si proceda alla divisione di questi beni, non si avr un unico negozio giuridico ma tanti quanti sono i titoli originari.
Nella divisione simultanea della comunione plurima, le assegnazioni ai condividenti non possono essere considerate dichiarative qualora non corrispondano esattamente alle quote spettanti a ciascun condividente sulla singola massa comune.
Non costituiscono autonomo titolo gli acquisti di quote ideali degli stessi beni della massa divisionale.
Inoltre, se lultimo acquisto avvenuto per successione mortis causa (nellesempio fatto, Tizio, Caio e Sempronio ereditano, in comunione pro indiviso e per quote uguali, lultimo fabbricato), le comunioni tra i medesimi comproprietari, derivanti da titoli diversi, saranno considerate come una sola comunione. Stabilisce, infatti, il citato comma 4 dellarticolo 34 che "Agli effetti del presente articolo, le comunioni tra i medesimi soggetti, che trovano origine in pi titoli, sono considerate come una sola comunione se lultimo acquisto di quote deriva da successione a causa di morte.
Nota: Articolo. 34 del TUR; Artt. 1 e 3 della Tariffa parte Prima allegata al TUR;artt. 1, 10 e 12 del D.Lgs. n. 347 del 1990; Artt. 1 e 4 della Tariffa allegata al D.Lgs. n. 347 del 1990; riunione dei Capi compartimento dell11 e 12 gennaio 1983; Risoluzione ministeriale 14 febbraio 1977, prot. 272890; Circolare 10 giugno 1986, n. 37, pag. 32; Risoluzione ministeriale 05 giugno 1990, n. 310823;

Circolare dell11 luglio 1991, n. 37, parte 3; Circolare n. 6 del 2007;

Risoluzione del 14 giugno 2007, n. 136; Risoluzione del 16 novembre 2007, n. 334.


 

2.3. La permuta

La permuta il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della propriet di cose, o di altri diritti, da un contraente allaltro (articolo 1552 c.c.).
Ai fini della individuazione del corretto trattamento fiscale da riservare a questa tipologia negoziale, bisogna operare una distinzione tra:
- permute in cui entrambi i trasferimenti sono soggetti ad IVA;
- permute in cui un trasferimento soggetto ad IVA e laltro soggetto ad imposta di registro;
- permute in cui entrambi i trasferimenti sono sottoposti allimposta di registro.

 

2.3.1 Permuta in cui entrambi i trasferimenti sono soggetti ad IVA

Tale ipotesi disciplinata dallarticolo 11, comma 1, del D.P.R. n. 633 del 1972.
Ai sensi di detta disposizione, le cessioni di beni e le prestazioni di servizi effettuate in corrispettivo di altre cessioni di beni o prestazioni di servizi sono da reputarsi due distinte operazioni, indipendenti luna dallaltra, da assoggettare entrambe ad IVA, che sar determinata sul valore normale dei beni oggetto dei trasferimenti.
In tale ipotesi, latto di permuta sconter una imposta di registro in misura fissa.
Nel caso di permute immobiliari, limposta ipotecaria e le due imposte catastali (in quanto il negozio giuridico d luogo a due volture catastali, cos come precisato con circolare del 13 febbraio 2007, n. 8) sono generalmente dovute in misura fissa; vi sono, tuttavia, dei casi (come, ad esempio, per gli immobili strumentali imponibili ai fini IVA) in cui le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura proporzionale.

 

2.3.2 Permuta in cui un trasferimento soggetto ad IVA e laltro soggetto ad imposta di registro

Per questa tipologia di permuta, larticolo 43, primo comma, lett. b) del TUR rimanda al disposto di cui allarticolo 40, comma 2, il quale prevede che per le operazioni permutative limposta si applica sulla cessione o prestazione non soggetta ad IVA.
Latto di permuta, pertanto, sconter, sulla cessione o prestazione non soggetta ad IVA, le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura proporzionale e, sulla cessione o prestazione soggetta ad IVA, limposta catastale normalmente in misura fissa, tranne i casi (come ad esempio per gli immobili strumentali imponibili ai fini IVA) in cui dovuta in misura proporzionale.

 

2.3.3 Permuta in cui entrambi i trasferimenti sono soggetti allimposta di registro

Larticolo 43, comma 1, lettera b), prevede che la base imponibile costituita dal valore del bene che d luogo allapplicazione della maggiore imposta di registro.
Con riferimento ad un contratto di permuta tra persone fisiche, avente ad oggetto immobili abitativi, lAgenzia delle entrate, con la risoluzione del 9 settembre 2007, n. 320, ha precisato che, in presenza dei requisiti di legge, si pu applicare, per la determinazione della base imponibile, il criterio del prezzo-valore di cui allarticolo 1, comma 497, della Legge n. 266 del 2005 e successive modifiche e integrazioni. Come precisato nel documento di prassi citato, a tal fine, le parti devono necessariamente indicare nellatto il conguaglio pattuito nonché il valore attribuito a ciascuno dei beni permutati.
Per questa tipologia di permuta, pertanto, la tassazione si pu cosi schematizzare:

REGISTRO IMPOSTA IPOTECARIA
3% se prima casa
7% se non prima casa
8% se terreno edificabile o non agricolo
Imposta Ipotecaria 2% (168€ se prima casa)
Sul bene che d luogo alla maggiore imposta
IMPOSTA CATASTALE
15% se terreno agricolo
Sul bene che d luogo alla maggiore imposta
due Imposte Catastali 1% (168 € se prima casa)
Su tutti i beni permutati

Se latto telematico , poi, dovuta limposta di bollo di € 230,00.
Nota: Artt. 43, 40 e e 51 del TUR; artt. 1, 2 e 10 del D.Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347; Art. 11, comma 1, del DPR n. 633 del 1972; Circolare ministeriale del 10 giugno 1986, n. 37, parte 20; Circolare ministeriale del 28 ottobre 1988, n. 220, parte 3, Circolare del 13 febbraio 2007, n. 8; Risoluzione del 9 settembre 2007,

n. 320.


 

2.4. Regime di tassazione dei contratti che importano lassunzione di unobbligazione di fare in corrispettivo della cessione di un bene o dellassunzione di altra obbligazione di fare

Larticolo 43, comma 1, della lettera c), stabilisce che per i contratti che importano lassunzione di una obbligazione di fare in corrispettivo della cessione di un bene o dellassunzione di altra obbligazione di fare la base imponibile costituita dal valore del bene ceduto o della prestazione che d luogo allapplicazione della maggiore imposta, fatto salvo il disposto dellarticolo 40, comma 2.
Se, infatti, la cessione e/o la prestazione sono soggette ad IVA, limposta di registro si applica sulla cessione o prestazione non rientrante nel campo di applicazione dellIVA.

 

2.5. Altre ipotesi negoziali previsti dallarticolo 43 del TUR

Oltre quelle gi esaminate, larticolo 43 del TUR enuclea i criteri di determinazione della base imponibile anche per le seguenti fattispecie:

FATTISPECIE NEGOZIALE BASE IMPONIBILE
Cessione di contratto non soggetta ad
IVA
Corrispettivo pattuito per la cessione e
valore delle prestazioni ancora da
eseguire
Atti portanti assunzione di
unobbligazione che non costituisce
corrispettivo di altra prestazione o
portanti estinzione di una precedente
obbligazione
Ammontare dellobbligazione assunta o
estinta e, se questa ha per oggetto un
bene diverso dal denaro, dal valore del
bene alla data dellatto
Atti con i quali viene prestata garanzia
reale o personale

Somma garantita.
Se la garanzia prestata in denaro o
titoli, dalla somma di denaro o dal
valore dei titoli se inferiore alla
somma garantita.
Contratti a titolo oneroso traslativi o
costitutivi di diritti reali
Valore del bene o del diritto alla data
dellatto.
Se per latto sottoposto a
condizione sospensiva, ad
approvazione o ad omologazione il
valore del bene o del diritto alla data
in cui si producono i relativi effetti
traslativi o costitutivi

Contratti diversi da quelli gi
esaminati in precedenza aventi ad
oggetto prestazioni a contenuto
patrimoniale
Ammontare dei corrispettivi in denaro
pattuiti per lintera durata del
contratto
Contratti relativi ad operazioni
soggette e ad operazioni non soggetti ad
IVA
Valore delle cessioni e delle
prestazioni non soggette

 

2.6. Espropriazione forzata e trasferimenti coattivi

Ai sensi dellarticolo 44, comma 1, del TUR, per la vendita di beni mobili e immobili
- in sede di espropriazione forzata;
- allasta pubblica;
- oppure in virt di contratti stipulati o aggiudicati in sede di pubblico incanto;
la base imponibile costituita dal prezzo di aggiudicazione. Nellipotesi prevista dallarticolo 587 c. p. c., il prezzo di aggiudicazione deve essere diminuito della parte gi assoggettata allimposta.
Larticolo 44, comma 2, dispone che per lespropriazione per pubblica utilit e per ogni altro atto della pubblica autorit traslativo o costitutivo della propriet di beni mobili o immobili o di aziende e di diritti reali sugli stessi la base imponibile costituita dallammontare definitivo dellindennizzo.
Se nel corso di una procedura di espropriazione per pubblica utilit, le parti raggiungono un accordo per addivenire alla cessione convenzionale (e non autoritativa) del bene (la norma parla di trasferimento volontario allespropriante), la base imponibile costituita dal prezzo.
Con la Risoluzione del 17 maggio 2007, n. 102, lAgenzia delle Entrate ha precisato che per le fattispecie regolate dallarticolo 44 del TUR non pu trovare applicazione, per la determinazione della base imponibile, il regime del c.d. prezzo-valore (per lapprofondimento si rimanda al paragrafo che tratta detto sistema di determinazione della base imponibile).
Nota: Art. 44 del TUR; Circolare ministeriale del 10 giugno 1986, n. 37, parte 22; Risoluzione del 17 maggio 2007, n. 102.


 

2.7. Rendite e pensioni

La rendita il contratto con il quale una parte (c.d. vitaliziante) conferisce allaltra (c.d. vitaliziato) il diritto di esigere la prestazione periodica di una somma di denaro o di una certa quantit di altre cose fungibili.
Sotto il profilo civilistico, la rendita disciplinata dagli artt. 1861 e ss. del codice civile, a cui si rimanda per lapprofondimento.
In questa sede, sufficiente evidenziare che, in base alla durata della rendita o alloggetto della controprestazione, si possono distinguere diverse categorie di rendite.
Sotto laspetto della durata si distingue tra:
- rendita perpetua, che quella destinata a durare per un periodo di tempo indeterminato. Sebbene la durata sia indeterminata, il vitaliziante pu comunque porre fine al rapporto di rendita perpetua con il riscatto (che costituisce unipotesi di recesso unilaterale).
Questa tipologia di rendita pu essere costituita, oltre che tramite un atto a titolo oneroso, anche quale onere dellalienazione gratuita di un immobile o della cessione gratuita di un capitale;
- rendita vitalizia, che quella la cui durata commisurata alla vita del beneficiato o di altra determinata persona fisica o di pi persone.
Questa tipologia di rendita pu essere costituita, oltre che tramite un atto a titolo oneroso, anche attraverso il contratto di donazione, il contratto a favore di terzo, il contratto di assicurazione, la divisione e la promessa al pubblico.
Lalienazione dellimmobile, a titolo di corrispettivo per la costituzione della rendita, se fatta a titolo oneroso, soggetta alle norme stabilite per la vendita; se fatta a titolo gratuito, soggetta alle norme previste per la donazione (art. 1862 c.c.).
La rendita vitalizia pu essere costituita anche a favore di pi soggetti (c.d. rendita congiuntiva). In tal caso, la parte spettante al creditore premorto si accresce a favore degli altri, salvo patto contrario (art. 1874 c.c.).
I principi fiscali per la determinazione della base imponibile delle rendite e delle pensioni sono contenuti nellarticolo 46 del TUR .
In virt del primo comma del citato articolo 46, per le rendite la base imponibile costituita :
- dalla somma pagata o dal valore dei beni ceduti dal beneficiario;
- ovvero dal valore della rendita se maggiore rispetto al valore della somma pagata o al valore dei beni ceduti dal beneficiario.
Per la costituzione di pensioni, la base imponibile costituita dal valore della pensione.
Il valore della rendita o pensione determinato, distintamente in considerazione della tipologia di rendita o pensione, secondo i seguenti principi:

TIPOLOGIA DI RENDITA O PENSIONE VALORE DELLA PENSIONE O DELLA RENDITA
Rendita o pensione perpetua o a
tempo indeterminato
Annualit X 40
(vale a dire 40 volte lammontare
della prestazione dovuta annualmente
al beneficiario)
valore delle prestazioni ancora da
eseguire
Rendita o pensione a tempo
determinato
Valore attuale dellannualit, calcolato
al saggio legale di interesse, che in
nessun caso deve essere superiore a 40 volte
l'annualit
Rendita o pensione vitalizia
Ammontare che si ottiene
moltiplicando lannualit per il
coefficiente indicato nel prospetto
allegato al TUR, determinato in
relazione allet della persona alla cui morte
deve cessare
Rendita o pensione costituita
congiuntamente a favore di pi
persone, che deve cessare con la morte
di una qualsiasi di esse
Ammontare che si ottiene
moltiplicando lannualit per il
coefficiente indicato nel prospetto
allegato al TUR, applicabile in
relazione allet del meno giovane dei
beneficiari
Rendita o pensione costituita
congiuntamente a favore di pi
persone con diritto di accrescimento tra
loro
Ammontare che si ottiene moltiplicando
lannualit per
il coefficiente indicato nel prospetto allegato al
TUR, applicabile in relazione allet del pi
giovane dei beneficiari
Rendita o pensione a tempo
determinato, con clausola di
cessazione per effetto della morte del
beneficiario prima della scadenza
Valore attuale dellannualit, calcolato al
saggio legale di interesse, ma in nessun caso
superiore allammontare che si ottiene
moltiplicando lannualit per il coefficiente
indicato nel prospetto allegato al TUR,
determinato in relazione allet della persona
alla cui morte deve cessare


Le disposizioni relative alla determinazione del valore della rendita o della pensione in caso di rendita o pensione congiuntiva e in caso di rendita o pensione a tempo determinato con clausola di cessazione per effetto della morte del beneficiario prima della scadenza, si applicano con riferimento alla persona alla cui morte deve cessare la corresponsione della rendita o della pensione se tale persona diversa dal beneficiario (art. 46, comma 5).
Con decorrenza dal 1 gennaio 2012, la misura del saggio degli interessi legali stata fissata, dal D.M. 12 dicembre 2011, al 2,5% in ragione danno.
Nota: Articolo 46 del TUR; articolo 1, D.M. 22 dicembre 2011 che ha fissato in 40 volte l'annualita', a decorrere dal 1 gennaio 2012.

 

2.8. Lenfiteusi

Lenfiteusi il diritto reale di godimento su cose altrui che attribuisce al titolare lo stesso potere di godimento del fondo che spetta al proprietario, salvo lobbligo di migliorare il fondo e di pagare al proprietario concedente un canone periodico Lenfiteusi disciplinata dagli articoli 957 e ss. dal codice civile.
Giova ricordare che lenfiteuta ha il diritto di affrancare il fondo, ossia di acquistarne la piena propriet, mediante il pagamento di una somma risultante dalla capitalizzazione del canone annuo sulla base del saggio legale dinteresse (art. 971 c.c.); il concedente pu chiedere la devoluzione del fondo enfiteutico (cio la cessazione del diritto di enfiteusi) nelle ipotesi previste dallarticolo 972 c.c.
I criteri di determinazione della base imponibile sono dettati dallarticolo 47 del TUR.
Il primo comma prevede che per la costituzione di enfiteusi e per la devoluzione o la cessione del diritto dellenfiteuta, la base imponibile costituita:
- dal ventuplo del canone annuo;
- ovvero, se maggiore, dal valore del diritto dellenfiteuta.
Il comma 2 dispone che per laffrancazione, la base imponibile costituita dalla somma dovuta dallenfiteuta. A detta base imponibile occorre applicare, per determinare limposta dovuta, laliquota fissata per i trasferimenti immobiliari
dallarticolo 1 della Tariffa, parte Prima, del TUR.
Il terzo comma dellart. 47 precisa che:
- il valore del diritto del concedente pari alla somma dovuta dallenfiteuta per laffrancazione;
- il valore del diritto dellenfiteuta pari alla differenza tra il valore della piena propriet e la somma dovuta per laffrancazione.

 

2.9. Valore della nuda propriet, dellusufrutto, delluso e dellabitazione

Lusufrutto il diritto reale di godimento che permette allusufruttuario di godere ed usare della cosa altrui, traendo da essa tutte le utilit che pu dare (compresi i frutti che essa produce), con lobbligo di non mutarne la destinazione economica.
Tale istituto disciplinato dagli articoli 981 e ss. del codice civile.
Il diritto di uso, invece, quello che attribuisce al suo titolare il potere di servirsi di un bene e, se esso fruttifero, di raccoglierne i frutti, ma solo limitatamente a quanto occorre ai bisogni suoi e della sua famiglia (articolo 1021 del c.c.).
Il diritto di abitazione, infine, quello che conferisce al titolare soltanto il diritto di abitare una casa limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia (articoli 1022 c.c.).
Sotto il profilo tributario, larticolo 48 del TUR prevede che per il trasferimento della propriet gravata da diritto di usufrutto, uso o abitazione, la base imponibile costituita dalla differenza tra il valore della piena propriet e quello dellusufrutto, uso o abitazione.
Il valore dellusufrutto, delluso e dellabitazione determinato a norma dellarticolo 46 (che detta i criteri per la determinazione della base imponibile per le rendite e le pensioni), assumendo come annualit lammontare ottenuto moltiplicando il valore della piena propriet per il saggio legale di interesse.
Di conseguenza, il valore dellusufrutto, delluso e dellabitazione deve essere
cosi calcolato:
- in via preliminare, bisogna determinare il valore dellannualit, che si ottiene moltiplicando il valore della piena propriet per il saggio legale di interesse;
- successivamente applicare i criteri di cui allarticolo 46 del TUR che variano a seconda della durata del diritto o dei destinatari del diritto, secondo la tabella che segue:

DIRITTO DI USUFRUTTO,

USO E ABITAZIONE

VALORE DEL DIRITTO
Diritto di usufrutto, uso o
abitazione a
tempo determinato
Valore attuale dellannualit, calcolato al
saggio legale di interesse, che in nessun caso
deve essere superiore a
40 volte lannualit
Diritto di usufrutto, uso o
abitazione a vita
Ammontare che si ottiene moltiplicando
lannualit per il coefficiente indicato nel
prospetto allegato al TUR, applicabile in
relazione allet della persona alla cui
morte deve cessare
Diritto di usufrutto, uso o
abitazione costituito congiuntamente a favore
di pi persone, che deve cessare con
la morte di una qualsiasi di esse
Ammontare che si ottiene
moltiplicando lannualit per il
coefficiente indicato nel prospetto
allegato al TUR, applicabile in
relazione allet del meno giovane dei
beneficiari
Diritto di usufrutto, uso o
abitazione
costituito congiuntamente a favore
di
pi persone con diritto di
accrescimento tra loro
Ammontare che si ottiene moltiplicando
lannualit per il
coefficiente indicato nel prospetto
allegato al TUR, applicabile in
relazione allet del pi giovane dei
beneficiari
Diritto di usufrutto, uso o
abitazione a
tempo determinato, con clausola di
cessazione per effetto della morte
del beneficiario prima della scadenza
Valore attuale dellannualit, calcolato al
saggio legale di interesse, ma in nessun caso
superiore allammontare
che si ottiene moltiplicando lannualit per il
coefficiente indicato nel prospetto allegato al
TUR, applicabile in relazione allet della
persona alla
cui morte deve cessare

Il valore della nuda propriet rappresentato dalla differenza tra il valore della piena propriet dellimmobile e quello dellusufrutto, uso o abitazione.

 

2.9.1 Prospetto dei coefficienti per la determinazione dei diritti di usufrutto a vita e delle rendite o pensioni vitalizie calcolati al saggio di interesse del 2,5%

Il seguente prospetto stato introdotto dal DM 22 dicembre 2011.

ETA DEL BENEFICIARIO (anni compiuti) COEFFICIENTE
Da 0 a 20 38
Da 21 a 30 36
Da 31 a 40 34
Da 41 a 45 32
Da 46 a 50 30


ETA DEL BENEFICIARIO (anni compiuti) COEFFICIENTE
Da 51 a 53 28
Da 54 a 56 26
Da 57 a 60 24
Da 61 a 63 22
Da 64 a 66 20


ETA DEL BENEFICIARIO (anni compiuti) COEFFICIENTE
Da 67 a 69 18
Da 70 a 72 16
Da 73 a 75 14
Da 76 a 78 12
Da 79 a 82 10

ETA DEL BENEFICIARIO (anni compiuti)

COEFFICIENTE
Da 83 a 86 8
Da 87 a 92 6
Da 93 a 99 4

 

2.10. La valutazione automatica degli immobili

Appare opportuno esaminare le modalit di determinazione del valore degli immobili sulla base delle rendite catastali. Tale meccanismo cd. della valutazione automatica inibisce il potere di accertamento di valore da parte dellamministrazione finanziaria nei casi in cui il corrispettivo indicato in atto sia pari o superiore al valore catastale degli immobili trasferiti, determinato moltiplicando la rendita rivaluta per appositi coefficienti.
Tale meccanismo ha subito profonde modifiche nel corso degli anni, ed stato di recente rivisitato con il decreto-legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito con la legge 4 agosto 2006, n. 248 (decreto Bersani ).
In via preliminare opportuno ricordare che, ai sensi dellarticolo 52, comma 4, del TUR "Non sono sottoposti a rettifica il valore o corrispettivo degli immobili, iscritti in catasto con attribuzione di rendita, dichiarato in misura non inferiore per i terreni a 75 volte il reddito dominicale risultante in catasto e, per i fabbricati, a 100 volte il reddito risultante in catasto, aggiornati con i coefficienti stabiliti per le imposte sui redditi, né i valori o corrispettivi della nuda propriet e dei diritti reali di godimento sugli immobili stessi dichiarati in misura non inferiore a quella determinata su tale base a norma degli artt. 47 e 48. Ai fini della disposizione del presente comma le modifiche dei coefficienti stabiliti per le imposte sui redditi hanno effetto per gli atti pubblici formati, per le scritture private autenticate e gli atti giudiziari pubblicati o emanati dal decimo quinto giorno successivo a quello di pubblicazione dei decreti previsti dagli artt. 87 e 88 del D.P.R. 29/09/1973, n. 597, nonché per le scritture private non autenticate presentate per la registrazione da tale data. La disposizione del presente comma non si applica per i terreni per i quali gli strumenti urbanistici prevedono la destinazione edificatoria.
Il comma 5 del citato articolo 52 prevede che i moltiplicatori di settantacinque e cento volte possono essere modificati, in caso di sensibili divergenze dai valori di mercato, con Decreto del Ministro delle Finanze pubblicato nella Gazzetta Ufficiale.
Larticolo 52, comma 5-bis, dispone, inoltre, che la valutazione automatica non si applica per le cessioni di immobili e relative pertinenze diverse da quelle che rientrano nellambito di applicazione del prezzo-valore.
Il meccanismo della valutazione automatica fondata sulle rendite catastali ha subito modifiche nel corso degli anni, sia a causa delle variazioni delle tariffe destimo sia per effetto dellaggiornamento dei moltiplicatori applicabili.
Dal 1 gennaio 1992 al 31 dicembre 1996 il valore automatico di un immobile viene determinato moltiplicando la rendita catastale per il moltiplicatore (rendita catastale X moltiplicatore), laddove:
- per rendita catastale si intende la rendita risultante in Catasto
- i moltiplicatori sono indicati nel D.M. 14 dicembre 1991, n. 5646 e riportati nella tabella che segue:

TIPOLOGIA MOLTIPLICATORE
Terreni 75
Categoria C/1 ed E 34
Categoria A/10 e D 50
Tutti gli altri fabbricati 100

Dal 1 gennaio 1997 al 31 dicembre 2003 la rendita catastale degli immobili viene rivalutata del 5% per i fabbricati e del 25% per i terreni e, di conseguenza, il valore automatico di un immobile viene determinato come segue:
- Fabbricati: rendita catastale aumentata del 5% X moltiplicatore;
- Terreni: rendita catastale aumentata del 25% X moltiplicatore.
Dal 1 gennaio 2004 al 31 luglio 2004 il valore automatico di un immobile viene determinato come segue:
- Fabbricati: rendita catastale aumentata del 5% X moltiplicatore aumentato del 10%;
- Terreni: rendita catastale aumentata del 25% X moltiplicatore aumentato del 10%.
Con larticolo 2, comma 63, della legge 24 dicembre 2003, n. 350, infatti, era stata prevista la rivalutazione dei moltiplicatori nella misura del 10% ai soli fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali. Gli stessi, pertanto, venivano determinati nella seguente misura:

TIPOLOGIA MOLTIPLICATORE
AUMENTATO DEL 10%
Terreni 82,5
Categoria C/1 ed E 37,4
Categoria A/10 e D 55
Tutti gli altri fabbricati 110

Dal 1 agosto 2004, il valore automatico di un immobile viene determinato come segue:
- Fabbricati: rendita catastale aumentata del 5% X moltiplicatore aumentato del 20%;
- Terreni: rendita catastale aumentata del 25% X moltiplicatore aumentato del 20%.
Con lart. 1-bis del D.L. 12/07/2004, n. 168, convertito, con modificazioni, dalla legge 30/07/2004, n. 191, stata prevista la rivalutazione dei moltiplicatori nella misura del 20% ai soli fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale. Gli stessi, pertanto, venivano determinati nella seguente misura:

TIPOLOGIA MOLTIPLICATORE
AUMENTATO DEL 20%
Terreni 90
Categoria C/1 ed E 40,8
Categoria A/10 e D 60
Tutti gli altri fabbricati 120

Vi , pero, uneccezione per gli immobili per i quali ricorrono i presupposti per chiedere lagevolazione prima casa, per i quali si continua ad applicare il moltiplicatore rivalutato nella misura del 10%.
Dal 29 novembre 2006, il moltiplicatore da applicare alle rendite catastali dei fabbricati classificati nel gruppo catastale B rivalutato nella misura del 40%


TIPOLOGIA MOLTIPLICATORE
AUMENTATO DEL 20%
Terreni 90
Categoria C/1 ed E 40,8
Categoria A/10 e D 60
Tutti gli altri fabbricati 120
Categoria B 140
Fabbricati "Prima Casa" 110

In definitiva i coefficienti, da applicare alle rendite, sono i seguenti:

TIPOLOGIA COEFFICIENTE
Terreni 112,5
Categoria C/1 ed E 42,84
Categoria A/10 e D 63
Tutti gli altri fabbricati 126
Categoria B 176,40
Fabbricati "Prima Casa" 115,5

Nota: D.M. 27 settembre 1991 (Modifica delle tariffe destimo); D.M. 14 dicembre1991, n. 565; art. 3, commi 48 e 52, della legge 23 dicembre 1996, n. 662;art. 2 ,comma 63, della legge 24 dicembre 2003, n. 350; art. 1-bis del D.L. 12 luglio 2004, n.168, convertito, con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2004, n. 191; articolo 2, comma 45, del D.L. 03 ottobre 2006, n. 262, convertito con modificazioni dalla legge 24 novembre 2006, n. 286; articolo 13, commi 4 e 5 D.L. del 6 dicembre 2011, n. 201.


 

2.11. Il sistema del prezzo-valore

Con larticolo 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266 (legge Finanziaria per il 2006) stata introdotta, a decorrere dal 1 gennaio 2006, una deroga al criterio generale di determinazione della base imponibile, cos come determinata dalla lettura delle previsioni di cui agli articoli 43, 51 e 52 del TUR.
Larticolo 1, comma 497, predetto stabilisce, infatti, che in presenza di determinati requisiti di natura soggettiva ed oggettiva e di specifiche condizioni, la base imponibile per lapplicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale per i trasferimenti di immobili abitativi, costituita dal "valore catastale, a prescindere dal corrispettivo concordato in atto.
Nello specifico, larticolo 1, comma 497, della citata legge n. 266 del 2005 stabilisce che "in deroga alla disciplina di cui allarticolo 43 del TUR, fatta salva lapplicazione dellarticolo 39 del D.P.R. n. 600/1973, per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nellesercizio di attivit commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, allatto della cessione e su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali costituita dal valore dellimmobile determinato ai sensi dellarticolo 52, commi 4 e 5, del citato TUR, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nellatto. Le parti hanno comunque lobbligo di indicare nellatto il corrispettivo pattuito. Gli onorari notarili sono ridotti del 30%.

La determinazione della base imponibile mediante lapplicazione dei coefficienti catastali (c.d. criterio del prezzo-valore) , quindi, possibile a condizione che:
- la cessione sia posta in essere nei confronti di persone fisiche che non agiscono nellesercizio di "attivit commerciali, artistiche o professionali (requisito soggettivo);
- la cessione abbia ad oggetto un "immobile ad uso abitativo e relative pertinenze (requisito oggettivo);
- la parte acquirente renda al notaio, allatto della cessione, apposita richiesta circa la possibilit di determinazione della base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali con criterio tabellare dettato dallarticolo 52, commi 4 e 5 del TUR;
- le parti indichino nellatto di cessione il corrispettivo pattuito.
Con risoluzione 9 giugno 2009, n. 145, lAgenzia delle Entrate ha precisato che, in ragione della formulazione letterale della norma e della finalit da essa perseguita, che consiste, tra laltro, nel far emergere i reali corrispettivi delle contrattazioni immobiliari, si deve escludere che la dichiarazione di cui allarticolo 1, comma 497, possa essere contenuta in un atto integrativo successivo al negozio traslativo. Questa soluzione risponde anche alla necessit di garantire la certezza nei rapporti giuridici e di tutelare il reciproco affidamento tra il contribuente e lAmministrazione finanziaria.
Non si ritiene, dunque, possibile estendere alla normativa di cui allarticolo 1, comma 497, della legge n. 266 del 2005 lindirizzo espresso dallAmministrazione finanziaria in materia di benefici prima casa (circolare 12 agosto 2005, n. 38) nonché di agevolazioni per il trasferimento di immobili compresi in aree soggette a piani di recupero (Risoluzione del 2 ottobre 2006, n. 110), secondo cui non possibile integrare, con un atto successivo, il negozio traslativo non contenente la dichiarazione di voler beneficiare del regime fiscale di favore.
Occorre inoltre, precisare che la scelta, compiuta nellatto di trasferimento, di volersi avvalere della disciplina del prezzo-valore produce, infatti, conseguenze immediate in ordine allattivit di controllo degli Uffici, inibendone i poteri di rettifica (articolo 52, comma 5-bis, TUR). Non ipotizzabile, ad esempio, che l'attivit di accertamento sul valore avviata dall'Ufficio, possa essere inibita dall'acquirente attraverso la presentazione di un atto integrativo diretto a chiedere l'applicazione del meccanismo del prezzo-valore.
Con la risoluzione 1 giugno 2007, n. 121, lAgenzia delle Entrate ha sottolineato che il requisito della richiesta "resa al notaio deve essere circoscritto alle ipotesi nelle quali il trasferimento immobiliare si perfeziona con il ministero dello stesso, con la conseguenza che il sistema del prezzo-valore non risulta applicabile ai trasferimenti che avvengono con scrittura privata non autenticata.
Con la stessa risoluzione, lAgenzia delle Entrate ha, altres, chiarito che rientrano nellambito applicativo dellarticolo 1, comma 497, in esame non solo le "fattispecie traslative in senso stretto, ma anche gli acquisiti a titolo derivativo - costitutivo, gli atti traslativi della nuda propriet, gli atti di rinuncia e ogni altro negozio assimilato al trasferimento per il quale la base imponibile determinata con riferimento al valore del bene oggetto dellatto, ai sensi
dellarticolo 43 del TUR.
LAgenzia precisa che il termine "cessioni ricomprende anche le fattispecie costitutive. Tale tesi avvalorata dalla disposizione del citato articolo 43 del TUR, laddove espressamente previsto per i "contratti costitutivi di diritti reali la medesima modalit di determinazione della base imponibile prevista per le cessioni a titolo oneroso.
LAgenzia, rileva, inoltre, che anche larticolo 2 del DPR n. 633/1972, in relazione al presupposto dellIVA, stabilisce che "Costituiscono cessioni di beni gli atti a titolo oneroso che importano trasferimento della propriet ovvero costituzione o trasferimento dei diritti reali di godimento su beni di ogni genere.

Sempre con la risoluzione n. 121 del 2007, lAgenzia delle Entrate ha affermato che il regime di cui allarticolo 1, comma 497, della legge n. 266/2005 non trova applicazione per i trasferimenti aventi ad oggetto i "terreni agricoli.
Larticolo 52, comma 5-bis, del TUR, infatti, prevede che le "disposizioni di cui ai commi 4 e 5 non si applicano relativamente alle cessioni di immobili e relative pertinenze diverse da quelle disciplinate dallart. 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266. Di conseguenza, linserimento nellarticolo 52, del comma 5- bis, implica che per le cessioni immobiliari che esulano dallambito applicativo del comma 497, tra cui le cessioni di terreni, la base imponibile costituita dal valore venale in comune commercio dellimmobile trasferito, o se
superiore, dal corrispettivo pattuito.
Con la risoluzione del 9 luglio 2009, n. 176, lAgenzia delle Entrate ha chiarito che lindicazione nellatto di un valore catastale inferiore rispetto a quello derivante dallapplicazione dei criteri dettati dai commi 4 e 5 dellarticolo 52 del TUR, non comporta, di per sé, linapplicabilit del sistema del prezzo - valore.
Ne consegue che linsufficiente indicazione in atto del valore catastale non fa riespandere il potere accertativo dellUfficio sulla base del "valore venale in comune commercio, ai sensi del combinato disposto degli articoli 51 e 52 del TUR, ma consente allo stesso Ufficio di quantificare la maggiore imposta scaturente dalla base imponibile catastale, rideterminata secondo i criteri enunciati nei commi 4 e 5 dellarticolo 52 del TUR.
Il sistema del prezzo-valore non trova applicazione per i trasferimenti degli immobili ad uso abitativo avvenuti a seguito di espropriazione forzata e, in generale, per i trasferimenti coattivi di cui allarticolo 44 del TUR.
Sul punto lAgenzia delle Entrate, con risoluzione del 17 maggio 2007, n. 102 ha chiarito che tutte le fattispecie regolate dallarticolo 44 del TUR non possono essere attratte nel campo di applicazione del regime introdotto dallarticolo 1, comma 497 della legge n. 266 del 2005, in quanto la base imponibile determinata con riferimento al prezzo di aggiudicazione, allindennizzo e non al valore, con la conseguente inapplicabilit ai predetti trasferimenti, delle disposizioni contenute nei commi 4 e 5 dellarticolo 52 del TUR. Ne discende che per il trasferimento di immobile abitativo in seguito ad aggiudicazione allasta pubblica, la base imponibile determinata ai sensi dellarticolo 44 del TUR, con la conseguenza che la deroga prevista dal citato articolo 1, comma 497, non pu essere applicata ai trasferimenti in parola, perché riferita espressamente al solo articolo 43 del TUR.
Per quanto riguarda lapplicabilit del sistema del prezzo-valore alle divisioni e alle permute, si rinvia ai paragrafi che trattano le dette fattispecie negoziali.

 

2.11.1 Il sistema del prezzo-valore applicato alle pertinenze

Il regime del prezzo-valore si applica anche alle pertinenze, definite dallarticolo 817 c.c. come "le cose destinate in modo durevole a servizio od ornamento di altra cosa. La destinazione pu essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima.
Ai sensi dellarticolo 23 del TUR, infatti, "Le pertinenze sono in ogni caso soggette alla disciplina prevista per il bene al cui servizio od ornamento sono destinate.
La circolare 13 febbraio 2006, n. 6, punto 11.1, afferma che "Non emergono limitazioni quantitative allacquisto di immobili con destinazione pertinenziale.

Pertanto, il nuovo regime opzionale di determinazione della base imponibile, ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, potr essere applicato a tutti gli atti di cessione di immobili pertinenziali, salvo naturalmente che tale destinazione risulti dallatto di acquisto.

Larticolo 1, comma 497, della legge n. 266/2005 non pone, infatti, alcuna restrizione né in ordine alla tipologia né in ordine al numero delle pertinenze che rilevano per potersi avvalere del regime del c.d. prezzo-valore (a differenza, invece, della previsione recata in materia di agevolazione prima casa).
Con riferimento alle pertinenze trova, quindi, applicazione, la disciplina di cui allarticolo 1, comma 497, della legge Finanziaria per il 2006 quando ricorrono le seguenti condizioni:
- il bene principale cui accedono sia un immobile ad uso abitativo;
- nellatto di cessione venga data evidenza del c.d. "vincolo pertinenziale, che rende il bene servente una proiezione del bene principale.
Circa il numero delle pertinenze che accedono al bene principale, per cui possibile godere del regime di cui al comma 497 in esame, occorre considerare che, lAgenzia delle Entrate, con la risoluzione dell11 aprile 2008, n. 149, ha chiarito che il meccanismo del prezzo-valore trova applicazione relativamente ad una molteplicit di pertinenze, purché, ovviamente, sia individuabile in modo certo il rapporto di accessoriet del bene pertinenziale rispetto al bene principale, il quale, ai fini del godimento della disposizione in esame, deve necessariamente essere un "immobile ad uso abitativo. Inoltre, é necessario che gli immobili pertinenziali siano suscettibili di valutazione economica e, quindi, che siano dotati di una propria rendita catastale.
LAgenzia delle Entrate, nella menzionata risoluzione n. 149 del 2008 ha anche affermato che "il meccanismo del prezzo-valore si pu applicare alla cessione dei terreni agricoli, laddove in base alle vigenti disposizioni civilistiche detti terreni costituiscano effettivamente una "pertinenza del fabbricato abitativo, con la conseguente individuazione della base imponibile nel valore catastale, calcolata ai sensi dei commi 4 e 5 del richiamato articolo 52 del TUR e con lapplicazione dellaliquota propria applicabile al bene principale (fabbricato) ai sensi dellarticolo 1, della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR.


Nota: articolo 1, comma 497 della legge 23 dicembre 2005, n. 266; articolo 1, comma 309, della legge 27 dicembre 2006, n. 296; articolo 35, commi 21 e 23, del D.L. 4 luglio 2006, n. 223, convertito con modificazioni dalla legge 4 agosto 2006, n. 248; circolare Agenzia delle Entrate del 4 agosto 2006, n. 28, par. 12;

Risoluzione 17 maggio 2007, n. 102; risoluzione 1 giugno 2007, n. 121;

risoluzione 9 novembre 2007, n. 320; risoluzione 11 aprile 2008, n. 149;

risoluzione 9 giugno 2009, n. 145; risoluzione 9 luglio 2009, n. 176.


PARTE III:

REGIME DI IMPOSIZIONE DEI TRASFERIMENTI AVENTI AD OGGETTO FABBRICATI

 

3.1 Il contratto preliminare

Il contratto preliminare laccordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente alla stipula di un successivo contratto definitivo, indicandone i contenuti e gli aspetti essenziali.
Il contratto produce tra le parti solo effetti obbligatori e non reali, in quanto detto contratto non idoneo a trasferire la propriet o a determinare lobbligo di corrispondere il prezzo pattuito.
Larticolo 10 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR prevede lassoggettamento dei contratti preliminari di ogni specie allimposta fissa di registro, nella misura di 168 euro.
La nota al citato art. 10 disciplina poi due specifiche ipotesi negoziali:
- Contratto preliminare che contiene una clausola che prevede la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria: in tal caso, in relazione a tali somme dovuta limposta di registro nella misura dello 0,50%, come previsto dallarticolo 6 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR;
- Contratto preliminare che contempli il versamento di acconti di prezzo non soggetti ad IVA: in tal caso, trova applicazione limposta proporzionale di registro nella misura del 3%, come previsto dallarticolo 9 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR.
In entrambi i casi descritti, limposta pagata imputata allimposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo. Nel caso in cui limposta proporzionale corrisposta per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore allimposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta proporzionale versata per la registrazione del contratto preliminare, secondo le regole previste dallarticolo 77 del TUR.
Si rammenta che ai sensi del comma 1 della citata disposizione, il rimborso dellimposta deve essere richiesto, a pena di decadenza dal contribuente, "entro tre anni dal giorno del pagamento ovvero, se posteriore, da quello in cui sorto il diritto alla restituzione. Tenuto conto che il diritto alla restituzione sorge a seguito della registrazione del contratto definitivo, in quanto solo in tale sede pu essere scomputata limposta pagata in sede di preliminare, il termine triennale previsto dal citato articolo 77 decorre dalla data di registrazione del contratto definitivo.
Lart. 2645-bis c.c. impone la trascrizione dei contratti preliminari relativi a beni immobili redatti in forma di atto pubblico o scrittura privata autentica. Larticolo 2, comma 2-bis, del Testo unico delle Imposte ipotecaria e catastale approvato con decreto legislativo 31 ottobre 1990, n. 347 (di seguito TUIC) stabilisce che per la trascrizione dei contratti preliminari ai sensi dellart. 2645-bis del c.c.,
limposta ipotecaria dovuta nella misura fissa di 168 euro.
In definitiva, la tassazione del contratto preliminare relativo a beni immobili redatti in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata la seguente:


IMPOSTA DI REGISTRO IMPOSTA IPOTECARIA IMPOSTA DI BOLLO
Contratto preliminare Euro 168 Euro 168 Euro 155,00
Contratto preliminare che
prevede la dazione
di caparra confirmatoria
Euro 168 + 0,50 % Euro 168 Euro 155,00
Contratto preliminare che
prevede il pagamento di
acconto di prezzo
Euro 168 + 3 % Euro 168 Euro 155,00
Contratto preliminare che
prevede la dazione di
caparra confirmatoria e il
pagamento di acconto di
prezzo
Euro 168 + 0,50 % + 3 % Euro 168 Euro 155,00

Se lacconto soggetto ad IVA, in base al principio di alternativit IVA/Registro, limposta di registro dovuta in misura fissa.
Le imposte versate in relazione alla caparra confirmatoria e al pagamento di acconti di prezzo sono scomputate dai tributi pagati in sede di stipula del contratto definitivo; non , invece, scomputabile limposta in misura fissa versata per la stipula del contratto preliminare.
Si fa presente che i contratti preliminari concernenti beni immobili sono in ogni caso soggetti a registrazione in termine fisso ed al pagamento dellimposta fissa di registro a norma dellarticolo 5, primo comma, del TUR (risoluzione del 19 dicembre 1974, n. 302028 ).
Nei sotto paragrafi che seguono, saranno esaminate alcune fattispecie particolari relative alla tassazione del contratto preliminare.

 

3.1.1 Caparra confirmatoria Mancata qualificazione delle somme versate in sede di preliminare

LAgenzia delle Entrate, con risoluzione del 1 agosto 2007, n. 197, ha fornito chiarimenti in ordine al caso di mancata qualificazione delle somme versate in sede di stipula del contratto preliminare.
Con la richiamata risoluzione stato chiarito, in considerazione degli orientamenti forniti al riguardo dalla giurisprudenza di legittimit, che la dazione anticipata di una somma di denaro, effettuata al momento della conclusione del contratto, costituisce caparra confirmatoria qualora risulti espressamente che le parti abbiano inteso attribuire al versamento anticipato non solo la funzione di anticipazione della prestazione, ma anche quella di rafforzamento e garanzia dellesecuzione dellobbligazione contrattuale. La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) assume, quindi, la funzione di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento (cfr. Cass. 23/12/2005, n. 28697; Cass. 18/01/2007, n. 4047).
Al momento del perfezionamento del contratto definitivo, la caparra (come anche lacconto) pu essere imputata alla prestazione dovuta.
Cos come accade nellipotesi in cui il trasferimento immobiliare soggetto ad imposta di registro, anche nel caso in cui loperazione di trasferimento immobiliare soggetta ad IVA, il trattamento fiscale del preliminare sar differente a seconda che preveda il versamento di una somma a titolo di caparra confirmatoria o di acconto.
Il versamento di un acconto, rappresentando lanticipazione del corrispettivo pattuito, assume rilevanza ai fini IVA con lobbligo per il cedente o prestatore di emettere la relativa fattura, con addebito dellimposta.
Viceversa, la caparra confirmatoria, anche se prevista da unapposita clausola contrattuale, non costituisce il corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di beni, in quanto assolve ad una funzione risarcitoria. La stessa non , quindi, soggetta ad IVA per mancanza del presupposto oggettivo di cui agli articolo 2 e 3 del D.P.R. n. 633/1972.
Per tale ragione, la caparra confirmatoria versata da una delle parti di un contratto di compravendita in sede di stipula di un contratto preliminare assoggettata allimposta di registro in misura proporzionale (0,50%), a nulla rilevando la circostanza che, al momento della conclusione del definitivo, la caparra divenga parte del corrispettivo soggetto ad IVA.
Affinché la somma versata a titolo di caparra confirmatoria rilevi anche come anticipazione del corrispettivo pattuito, soggetta ad IVA al momento del pagamento alla controparte, necessario che le parti attribuiscano espressamente alla predetta somma, in aggiunta alla funzione di liquidazione anticipata del danno da inadempimento, anche quella rilevante a seguito dellesecuzione, di anticipazione del corrispettivo.
Nella risoluzione n. 197 del 2007 viene citato lorientamento della Suprema Corte (Cass. 22/08/1977, n. 3833), in base al quale ove sia dubbia leffettiva intenzione delle parti, le somme versate anteriormente alla formale stipulazione di un contratto a prestazioni corrispettive (ed in particolare di un contratto di compravendita) devono ritenersi corrisposte a titolo di anticipo (o di acconto) sulla prestazione dovuta in base allobbligazione principale, e non gi a titolo di caparra, non potendosi ritenere che le parti si siano tacitamente assoggettate ad una "pena civile, ravvisabile nella funzione risarcitoria della caparra
confirmatoria.
In definitiva, se per le somme versate in occasione della stipula del contratto preliminare manca una espressa qualificazione o dubbia lintenzione delle parti sulla natura delle stesse, tali somme saranno da considerarsi acconti di prezzo da assoggettare, nel caso in cui il trasferimento immobiliare soggetto ad imposta di registro, a tassazione nella misura del 3%, come previsto dalla nota allarticolo 10 della tariffa, parte prima, allegata al TUR .

Nota: Articolo 5 del DPR n. 131/1986; articolo 10 Tariffa, Parte prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986; articolo 6 Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986;

articolo 9 Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986;

articolo 2645- bis del codice civile;articolo 1385 del codice civile; articolo 2 del D. Lgs. n. 347/1990; articolo 4 Tariffa Allegata al D. Lgs. n. 347/1990;

risoluzione del 19 dicembre 1974, n. 302028; Risoluzione dell1 agosto 2007 n. 197/E; Risoluzione del 25 febbraio 2008, n. 63/E.


 

3.1.2. Contratto preliminare che prevede la corresponsione di somme successivamente alla stipulazione dello stesso

Se il contratto preliminare contempla la dazione di ulteriori caparre confirmatorie o acconti di prezzo da versarsi in seguito, anche queste somme devono essere sottoposte a tassazione al momento della registrazione del preliminare. La nota allart. 10 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR, nellutilizzare la generica locuzione "se il contratto preliminare prevede, fa, infatti, riferimento al contenuto dellatto da tassare, includendo implicitamente anche le somme che, in base a quanto previsto nel contratto preliminare, verranno corrisposte in un momento successivo.

 

3.1.3. Lobbligo di registrazione posto a carico dei mediatori immobiliari

Larticolo 10, comma 1, lettera d-bis), del TUR obbliga gli agenti di affari in mediazione a registrare "le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attivit per la conclusione degli affari.
LAgenzia delle Entrate, con risoluzione del 25 febbraio 2008, n. 63/E, ha fornito chiarimenti sullambito applicativo di tale disposizione normativa.
In tale sede, stato chiarito che i mediatori immobiliari sono obbligati a registrare, tra laltro, i contratti preliminari di compravendita stipulati a seguito dellattivit svolta dagli stessi per la conclusione degli affari.
Viceversa, il conferimento dellincarico, pur potendo rivestire natura negoziale, non rientra nel campo di applicazione della lettera d-bis) dellarticolo 10 in parola, trattandosi di un atto prodromico, mentre la norma in esame chiaramente riferita alle scritture stipulate per effetto dellattivit di mediazione.
La proposta di acquisto non riveste natura negoziale perché un elemento che precede la formazione del negozio (vale a dire un atto prenegoziale) e non quindi soggetta alloperativit della disposizione in esame.
Parimenti, anche laccettazione, di per s, costituisce una dichiarazione di volont unilaterale "prenegoziale e, in quanto tale, non soggetta allobbligo della registrazione di cui allart. 10, comma 1, lettera d-bis).
Tuttavia, le clausole contrattuali inserite nello schema di proposta di acquisto, possono prevedere lirrevocabilit della proposta per un determinato periodo di tempo dalla data di sottoscrizione della proposta stessa, decorso inutilmente il quale, la proposta deve considerarsi priva di efficacia. Se entro il detto termine, il proponente ha conoscenza dellaccettazione della proposta, si ha la formazione dellaccordo contrattuale.
Con riferimento alle clausole contrattuali in base alle quali laccettazione della proposta da considerarsi necessaria e sufficiente a determinare, ad ogni effetto di legge, la conclusione di un contratto preliminare di compravendita, deve ritenersi che lobbligo della registrazione e del pagamento della relativa imposta in capo al mediatore sorge dal momento in cui viene accettata la proposta di acquisto, a prescindere dalla successiva stipula di un contratto preliminare.
L'accordo contrattuale si perfeziona, infatti, allorquando alla proposta di acquisto segue l'accettazione della controparte, in conformit alle disposizioni recate dall'articolo 1326 codice civile, secondo cui "il contratto e' concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte".

Le stesse considerazioni valgono nel caso in cui le parti intendano riprodurre i contenuti essenziali del contratto in una successiva scrittura.
In definitiva, per gli affari conclusi a seguito dellattivit svolta dagli agenti immobiliari, lobbligo di richiedere la registrazione sorge con riferimento:
- ai contratti preliminari;
- allaccettazione della proposta, laddove sia di per sé sufficiente e necessaria a determinare, ad ogni effetto di legge, la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.
Non sono, invece, soggetti a registrazione:
- gli incarichi di vendita conferiti al mediatore;
- la proposta di acquisto;
- laccettazione della proposta che non sia di per sé sufficiente a determinare, ad ogni effetto di legge, la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.

 

3.2. Regime di tassazione dei trasferimenti aventi ad oggetto fabbricati: nozioni generali

La disciplina per le cessioni dei fabbricati, gi mutata per effetto delle modifiche apportate dal D.L. 4 luglio 2006, n. 223 (c.d. decreto Bersani), convertito con legge 4 agosto 2006, n. 248, ha subito di recente nuove e rilevanti modifiche.
In primo luogo, la legge 13 dicembre 2010, n. 220 ha elevato a cinque anni il termine entro il quale le cessioni di immobili abitativi da parte di imprese che li hanno costruiti o ristrutturati sono assoggettate ad Iva. Precedentemente il termine era fissato in 4 anni.
Il regime di imposizione degli atti aventi ad oggetto fabbricati influenzato dai seguenti fattori:
- la natura strumentale o meno dellimmobile;
- la natura del cedente;
- lepoca di effettuazione della cessione rispetto alla data di ultimazione del fabbricato.
Con la circolare 4 agosto 2006, n. 27, lAgenzia delle Entrate ha precisato che "la distinzione tra immobili ad uso abitativo e immobili strumentali deve essere operata con riferimento alla classificazione catastale dei fabbricati, a prescindere dal loro effettivo utilizzo.

Nella categoria degli immobili ad uso abitativo rientrano tutti i fabbricati classificati o classificabili nella categoria "A, con esclusione dei fabbricati di tipo A10.
Sono, invece, strumentali per natura i fabbricati che, per le loro caratteristiche, non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni. Tali fabbricati rientrano nelle categorie catastali:
- A10 (uffici);
- B;
- C (magazzini e negozi);
- D (opifici, impianti industriali, alberghi);
- E (stazione per servizi di trasporto, edifici a destinazione particolare).
La veste di "parte cedente e "parte cessionaria pu essere assunta sia da soggetti privati sia da imprese.
La classificazione delle varie imprese che operano nel settore delledilizia assume rilevanza ai fini della determinazione del regime di imposizione applicabile ad atti concernenti i trasferimenti dei fabbricati.
Nello specifico, si distingue tra:

 

Imprese costruttrici: sono quelle che realizzano limmobile direttamente con organizzazione e mezzi propri ovvero avvalendosi di imprese terze per la materiale esecuzione di tutti i lavori o di parte di essi, nonché quelle che anche occasionalmente costruiscono o fanno costruire immobili per la successiva vendita (cfr. circolare 11 luglio 1996, n. 182).
Come precisato nella circolare da ultimo citata, rientrano tra le imprese costruttrici, le cooperative edilizie che costruiscono, anche avvalendosi di imprese appaltatrici, alloggi da assegnare ai propri soci oltre alle imprese (ad esempio banche, assicurazioni, imprese di vario genere) che costruiscono in via occasionale beni immobili. Tra le imprese costruttrici vi rientrano pure le cooperative edilizie a propriet indivisa (cfr. risoluzione del 9 gennaio 2006, n.
4/E);

 

Imprese di rispristino: sono quelle che acquistano un immobile, eseguono o fanno eseguire sullo stesso interventi di recupero, ripristino edilizio o ripristino urbanistico e successivamente lo rivendono o lo concedono in locazione prima della vendita, ancorch tale attivit non rientri tra quelle abitualmente effettuate, atteso che la circostanza che gli immobili siano stati gi dati in locazione non fa venir meno la qualifica di "impresa costruttrice in capo alla societ cedente (crf. Nota, 14 marzo 1981, n. 330083);

 

Imprese immobiliare di rivendita: sono le imprese aventi come oggetto esclusivo o principale la rivendita di fabbricati.
Secondo la circolare n. 182/E del 1996, considerata tale esclusivamente quellimpresa che, oltre che per espressa previsione contenuta negli atti societari, svolga effettivamente, in modo esclusivo o prevalente, operazioni di vendita di fabbricati precedentemente acquistati o costruiti;

 

Imprese immobiliari di gestione: sono cos definite le imprese che acquistano immobili per concederli in affitto a terzi. Anche per esse, come per le immobiliari di rivendita, non rilevante loggetto che risulta dallo statuto, né il codice attivit indicato e neppure la rilevazione contabile dellimmobile allatto dellacquisizione, bens assume rilevanza esclusivamente leffettivit dellattivit esercitata;

 

"Altre imprese proprietarie di fabbricati, ma che non svolgono come attivit propria o principale una attivit immobiliare o che operano in qualsiasi diversa attivit di produzione, commercio, servizi, ecc.

 

3.3. Trasferimenti di fabbricati da parte di imprese: immobili ad uso abitativo

Le cessioni di fabbricati ad uso abitativo poste in essere da un soggetto passivo IVA sono, in linea di principio, esenti da IVA e soggette ad imposta di registro, secondo la disciplina prevista per le cessioni poste in essere da soggetti privati.
Le cessioni di fabbricati ad uso abitativo costituiscono una eccezione al principio di alternativit IVA registro di cui allarticolo 40 del TUR, a mente del quale le cessioni di beni soggette ad IVA scontano limposta di registro nella misura fissa. Tali cessioni, ad eccezione di alcune specifiche ipotesi, sono pertanto soggette ad imposta di registro in misura proporzionale. Analogamente, anche le imposte ipotecaria e catastale sono dovute in misura proporzionale, ai sensi del combinato disposto degli articoli 10 del TUIC e 1 della Tariffa allo stesso allegata.
Per tale ragione, fatta salva lapplicazione di eventuali agevolazioni fiscali, i trasferimenti di immobili ad uso abitativo esenti da IVA scontano la seguente tassazione:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro 7%
Imposta ipotecaria 2%
Imposta catastale 1%
Imposta di bollo Euro 230

Tuttavia, come accennato, vi sono delle eccezioni al regime di esenzione previsto per le cessioni di immobili ad uso abitativo.
Difatti, sono imponibili ai fini IVA (art. 10, comma 1, n. 8-bis del D.P.R. n. 633/1972) le cessioni di fabbricato diversi da quelli strumentali effettuate, entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dellintervento, dalle
imprese costruttrici dello stesso o dalle imprese che vi hanno eseguito , anche tramite imprese appaltatrici, interventi di recupero, ripristino edilizio o ripristino urbanistico ai sensi dellarticolo 3, lettere c), d) e f) del D.P.R. 06 giugno 2001, n. 380 "Testo Unico delle Disposizioni legislative e regolamentari in materia di edilizia) ovvero anche quelle effettuate successivamente ai cinque anni dalle stesse imprese e le cessioni di fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali nel caso in cui nel relativo atto il cedente abbia manifestato lopzione per limposizione.
Per ultimazione della costruzione o degli interventi di recupero del fabbricato, si intende il momento in cui l'immobile risulti idoneo ad espletare la sua funzione, ovvero ad essere destinato al consumo.
Si deve, pertanto, considerare ultimato l'immobile per il quale sia intervenuta da parte del direttore dei lavori lattestazione della ultimazione degli stessi che di norma coincide con la dichiarazione da rendere in catasto, ai sensi degli articoli 23 e 24 del DPR 6 giugno 2001, n. 380.
Si intende, inoltre, ultimato anche il fabbricato concesso in uso a terzi, con i contratti relativi all'utilizzo dello stesso, poiché si presume che, essendo idoneo a essere immesso in consumo, presenti tutte le caratteristiche fisiche idonee a far ritenere l'opera di costruzione o recupero completata (cfr. circolare 1 marzo 2007, n. 12/E).
Mentre le cessioni effettuate in regime di esenzione sono soggette ad imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura proporzionale, le cessioni effettuate in regime di imponibilit sono soggette alla seguente tassazione:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Euro 168
Imposta ipotecaria Euro 168
Imposta catastale Euro 168
Imposta di bollo Euro 230

Nota: Articolo 10, comma 1, n. 8-bis) del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633;

articolo 31 legge 5 agosto 1978, n. 457, articolo 40 del D.P.R. 26 aprile 1986,n. 131; articolo 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. 131/86; articolo 10 del D. Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347; articolo 1 della Tariffa Allegata al D. Lgs. 347/1990; articoli 3, 23 e 24 del DPR 6 giugno 2001, n. 380; DL 4 luglio 2006, n. 223, legge 13 dicembre 2010, n. 220; circolare 11 luglio 1996, n. 182;

risoluzione 9 gennaio 2006, n. 4; circolare 4 agosto 2006, n. 27/E; circolare 1 marzo 2007, n. 12;


 

3.3.1. Cessione di fabbricati strumentali pertinenziali alle abitazioni

Ai sensi dellarticolo 23 del TUR, "Le pertinenze sono in ogni caso soggette alla disciplina prevista per il bene al cui servizio od ornamento sono destinate.

Affinché si possa dare rilievo al vincolo pertinenziale necessario che ricorrano le seguenti condizioni:
La volont del proprietario del bene principale o di chi sia titolare di un diritto reale sul medesimo, diretta a porre la pertinenza in un rapporto di strumentalit funzionale con il bene principale (requisito soggettivo);
La destinazione durevole e funzionale di un bene a servizio o ad ornamento del bene principale (requisito oggettivo);
Inoltre, necessario che il vincolo stesso sia evidenziato nellatto di cessione.
Con circolare n. 12 del 2007, lAgenzia delle Entrate ha chiarito che la sussistenza dei detti presupposti consente di estendere anche alla cessione di fabbricati strumentali destinati al servizio di abitazioni, la stessa disciplina fiscale contemplata per limmobile principale, sia nellipotesi in cui questo e la pertinenza siano oggetto del medesimo atto di trasferimento sia nel caso in cui i due beni siano ceduti con atti separati.
Tale qualificazione, tuttavia, non comporta che venga meno lautonoma rilevanza fiscale delloperazione avente ad oggetto la pertinenza, rispetto alla quale, pertanto, devono essere verificati i presupposti oggettivi e soggettivi che determinano il trattamento fiscale in concreto applicabile alloperazione (quali, per limponibilit ad IVA, le cessioni del fabbricato da parte dellimpresa costruttrice entro cinque anni dallultimazione, ovvero quelle effettuate dalle stesse imprese anche successivamente nel caso in cui nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato lopzione per limposizione). In presenza dei presupposti prescritti dalla nota II-bis) allarticolo 1 della Tariffa,
parte prima, allegata al TUR, anche per il trasferimento della pertinenza si applicano i benefici previsti per la prima casa.

Nota: Circolare 1 marzo 2001, n. 19/E; Circolare 1 marzo 2007, n. 12/E;

Risoluzione del 20 giugno 2007, n. 139/E).


 

3.3.2. Atti di compravendita, imponibili ad IVA, di un immobile ad uso abitativo e di pi pertinenze

Lipotesi di atto di compravendita, imponibile ad IVA, di un immobile ad uso abitativo e di pi pertinenze stata esaminata nellambito della circolare 12 marzo 2010, n. 10/E.
Con tale circolare, stato evidenziato che il trattamento fiscale della fattispecie de qua ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, prescinde dallapplicazione o meno alla compravendita delle agevolazioni per la "prima casa, che incidono soltanto sullindividuazione dellaliquota IVA applicabile (4% piuttosto che del 10% o 21%). In ordine allapplicazione delle imposte fisse di registro, ipotecaria e catastale, in attuazione del principio di alternativit IVA Registro, nella circolare stato precisato che limposta di registro in misura fissa trova applicazione una sola volta per il trasferimento dellimmobile principale e delle relative pertinenze, indipendentemente dallaliquota IVA, che risulta applicabile a ciascun immobile trasferito.
Analogamente a quanto affermato per limposta di registro, tenuto altres conto del presupposto impositivo delle imposte ipotecaria (nota allart. 1 della Tariffa allegata al TUIC) e catastale (articolo 10, comma 2, del TUIC), anche dette imposte trovano applicazione in misura fissa una sola volta.

 

3.3.3. Cessione di fabbricato non ultimato

Con la circolare 1 marzo 2007, n.12/E, lAgenzia delle Entrate ha chiarito che per quanto concerne il trattamento fiscale da accordare alla cessione di un fabbricato non ultimato, occorre tener conto che larticolo 10, comma 1, n. 8-bis) e n. 8-ter), del D.P.R. n. 633/1972, nellindividuare il regime IVA applicabile ai trasferimenti di fabbricati, non prende in considerazione i "fabbricati non ultimati.
Per tale ragione si ritiene che la cessione di un fabbricato effettuata da un soggetto passivo di imposta in un momento anteriore alla data di ultimazione del medesimo, sia esclusa dallambito applicativo dellarticolo 10, nn. 8-bis) e 8-ter) del D.P.R. n. 633/1972, trattandosi di un bene ancora nel circuito produttivo, la cui cessione, pertanto, deve essere in ogni caso assoggettata ad IVA.
In attuazione del principio di alternativit IVA-registro, per tali trasferimenti le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa.

 

3.3.4. Cessione di fabbricato in corso di ristrutturazione

Nei paragrafi precedenti stato precisato che sono imponibili ai fini IVA (art. 10, comma 1, lettera 8-bis, del D.P.R. n. 633/1972), tra laltro, le cessioni di fabbricati ad uso abitativo effettuate, entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dellintervento, dalle imprese costruttrici dello stesso o dalle imprese che vi hanno eseguito sullo stesso, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui allarticolo 3, comma 1, lettere c), d) e f) del Testo unico delledilizia di cui al DPR 6 giugno 2001, n. 380.
Con riferimento ai fabbricati in corso di ristrutturazione lAgenzia delle Entrate, con circolare n. 12/E del 2007 ha precisato che la relativa cessione si deve ritenere imponibile ai fini IVA a condizione che i lavori di ristrutturazione edilizia siano stati effettivamente realizzati, anche se in misura parziale.
Non sufficiente, pertanto, la semplice richiesta delle autorizzazioni amministrative allesecuzione dellintervento affinché il fabbricato possa considerarsi in fase di ristrutturazione. Se, quindi, stato richiesto il permesso a costruire o stata presentata la D.I.A., ma non si dato avvio al cantiere, il fabbricato interessato non pu essere considerato, ai fini fiscali, come un immobile in corso di ristrutturazione.

 

3.3.5. Acconti fatturati in regime di applicazione dellIVA

Il pagamento dellacconto, per il relativo importo, costituisce ai fini dellIVA, momento di effettuazione della cessione o della prestazione, ai sensi dellarticolo 6, comma 4, del D.P.R. n. 633/1972 e, pertanto, deve essere assoggettato ad imposta in base alle norme vigenti nel momento in cui il pagamento effettuato.
La modifica del regime di tassazione di unoperazione dovuta a provvedimenti legislativi che intervengono nel periodo intercorrente tra il pagamento dellacconto e la corresponsione del prezzo residuo, non rientra nelle fattispecie per le quali consentito effettuare variazioni ai sensi dellarticolo 26 del D.P.R. n. 633/1972 per correggere la precedente fatturazione, o in quelle per le quali consentito richiedere il rimborso dellimposta versata.
Ne discende che limposta relativa agli acconti pagati con riferimento alle cessioni di immobili assoggettate ad IVA e, successivamente, divenute esenti dal tributo, deve ritenersi versata in via definitiva.
Tuttavia, per evitare la doppia imposizione delle cessioni di immobili che, a causa di modifiche normative, hanno scontato lIVA in sede di pagamento dellacconto e che risultano assoggettate allimposta proporzionale di registro allatto del trasferimento, limposta di registro, in misura proporzionale trova applicazione su una base imponibile considerata al netto dellacconto gi assoggettato ad IVA (cfr. circolare 1 marzo 2007, n. 12/E).

 

3.4. Trasferimenti di fabbricati da parte di imprese: immobili strumentali

Le cessioni di fabbricati strumentali, ai sensi dellarticolo 10, n. 8-ter, del DPR n. 633 del 1972, sono esenti dallIVA, fatte salve alcune eccezioni. Al fine di stabilire lambito applicativo di dette eccezioni, non risulta pi rilevante, per effetto delle modifiche da ultimo introdotte dal DL 22 giugno 2012, n. 83 convertito dalla legge 7 agosto 2012, n. 134, lattivit svolta dai cessionari.
Tra le cessioni di fabbricati strumentali imponibili ai fini IVA rientrano:
a) le cessioni effettuate, entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dellintervento, dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui allarticolo 3, lettere c) d) ed f) del Testo Unico Edilizia;
b) le cessioni per le quali, al di fuori delle ipotesi sub a), nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato lopzione per limposizione IVA.
Ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, sia nel caso in cui la cessione di beni strumentali esente da IVA, sia nel caso in cui l'operazione imponibile ex lege o per opzione -, si applica la seguente tassazione:


TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Euro 168
Imposta ipotecaria 3%
Imposta catastale 1%
Imposta di bollo Euro 230

Nota: articolo 9, comma 1, lettera a), DL 22 giugno 2012, n. 83, convertito dalla legge 7 agosto 2012, n. 134; articolo 10, primo comma, n. 8-ter, del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633; articolo 40, primo comma, del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131; articolo 10, comma 1, del D. Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347; articolo 1-bis della Tariffa Allegata al D. Lgs. 347/1990; Circolare del 4 agosto 2006, n. 27/E;

Circolare 1 marzo 2007, n. 12/E; Risoluzione 20 ottobre 2008, n. 393/E.

 


 

3.4.1. Cessioni di immobili strumentali di cui siano parte fondi immobiliari chiusi

Ai sensi dellart. 35, comma 10-ter, del D.L. n. 223/2006, per le volture catastali e le trascrizioni relative a cessioni di beni immobili strumentali di cui all'articolo 10, primo comma, numero 8-ter), del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, anche se assoggettati ad IVA, di cui siano parte fondi immobiliari chiusi di cui all'articolo 37 del testo unico delle disposizioni in materia di intermediazione finanziaria, di cui al D. Lgs. 24 febbraio 1998, n. 58, e successive modificazioni, e dall'articolo 14-bis della legge 25 gennaio 1994, n. 86, e successive modificazioni, le aliquote delle imposte ipotecaria e catastale sono ridotte della met.
Questi trasferimenti usufruiscono di una riduzione dellimposta ipotecaria dal 3% al 1,5% e dellimposta catastale dal 1% allo 0,5%, mentre limposta di registro, nelle ipotesi di operazioni soggette ad IVA, dovuta nella misura fissa di 168 euro.
Da ultimo, si fa presente che, ai sensi dellarticolo 9, comma 2, del DL 25 settembre 2001, n. 351 "Gli atti comportanti lalienazione di immobili dello Stato, di enti previdenziali pubblici, di regioni, di enti locali o loro consorzi, nei quali i fondi intervengono come parte acquirente, sono soggetti alle imposte di registro, ipotecarie e catastali nella misura fissa di 516,46 europer ciascuna imposta.


 

3.5. Regime di imposizione del leasing immobiliare

Le disposizioni contenute nellart. 10, comma 1, nn. 8), 8-bis) e 8-ter), del D.P.R. n. 633/1972 non prevedono un regime specifico per il leasing immobiliare.
Pertanto, ai fini dellIVA, i canoni di leasing immobiliare sono soggetti allo stesso trattamento stabilito per le locazioni ordinarie, mentre le quote relative al riscatto dellimmobile seguono le regole delle cessioni. Perci, sia i canoni sia la successiva quota di riscatto degli immobili abitativi e strumentali, sono sottoposte, ai fini IVA, alla medesima disciplina prevista per le locazioni e le cessioni immobiliari con le regole illustrate nei precedenti paragrafi: esenzione o imponibilit ex lege o su opzione.
Con la legge 13 dicembre 2010, n. 220 (c.d. "Legge di stabilit 2011) stata, invece, modificata la disciplina applicabile ai contratti di leasing immobiliare, ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale. Come precisato, dapprima con provvedimento del Direttore dellAgenzia delle Entrate del 14 gennaio 2011, e successivamente con circolare 11 marzo 2011, n. 12, per i contratti di locazione finanziaria in corso al 1 gennaio 2011 non risulta pi dovuta limposta di registro in misura proporzionale (in precedenza applicata, rispettivamente, nella misura del 2% per gli immobili ad uso abitativo e dell1% per gli immobili strumentali).
Per effetto delle modifiche apportate alla nota allarticolo 1 della tariffa, parte seconda, allegata al TUR, inoltre, i contratti di leasing immobiliari, conclusi tramite scrittura privata non autenticata, sono soggetti a registrazione solo in caso duso mentre i contratti formati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata devono essere assoggettati a tassazione in termine fisso secondo le regole ordinarie. Per quanto concerne la misura dellimposta applicabile, per effetto delle modifiche introdotte, in relazione ai contratti di locazione finanziaria torna ad operare il regime di alternativit IVA-Registro di cui agli articoli 5, comma 2 e 40, primo periodo, del TUR.
Pertanto, se il contratto di locazione finanziaria formato per scrittura privata non autenticata trova applicazione il disposto di cui allarticolo 5, comma 2, secondo cui "Le scritture private non autenticate sono soggette a registrazione in caso duso se tutte le disposizioni in esse contemplate sono relative ad operazioni soggette allimposta sul valore aggiunto.

Al verificarsi del caso duso, limposta deve essere, quindi, corrisposta in misura fissa ai sensi del disposto di cui allarticolo 1, lettera b) della Tariffa, parte seconda.
Nel caso di contratto formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, ovvero in caso di registrazione volontaria del contratto di locazione finanziaria, torna invece applicabile il primo periodo del comma 1 dellarticolo 40 del TUR che dispone: "Per gli atti relativi a cessione di beni e prestazioni di servizi soggetti allimposta sul valore aggiunto, limposta si applica in misura fissa.

Inoltre, per il riscatto del bene da parte dellutilizzatore limposta di registro dovuta in misura fissa, pari a 168 euro.
La richiamata legge di stabilit del 2011 ha, inoltre, introdotto rilevanti modifiche anche con riferimento alle imposte ipotecaria e catastale.
Per effetto di tali modifiche, lacquisto da parte della societ di leasing dellimmobile, sia strumentale che abitativo, concesso in locazione finanziaria resta soggetto alle aliquote ordinarie disposte dal testo unico delle disposizioni concernenti limposta ipotecaria e catastale di cui al D. LGS. 347/90 secondo cui:
- per le cessioni di beni immobili strumentali, le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura rispettivamente del 3 per cento e dell1 per cento se la cessione rientra nel campo di applicazione dellimposta sul valore aggiunto, ovvero del 2 per cento e dell1 per cento se la cessione non rientra nel campo di applicazione dellimposta sul valore aggiunto;
- per le cessioni di fabbricati abitativi, le imposte ipotecaria e catastale sono, invece, dovute nella misura del 2 per cento e dell1 per cento, se la cessione non rientra nel campo di applicazione dellimposta sul valore aggiunto o venga effettuata in regime di esenzione ai sensi dellarticolo 10, primo comma, numero 8-bis), del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633.
Al momento del riscatto del bene ovvero in caso di cessioni di immobili rivenienti da contratti di locazione finanziaria risolti per inadempienza dellutilizzatore, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa.
Si riporta, nelle seguenti tabelle, uno schema riassuntivo dellimposta di registro, ipotecaria e catastale dovuta nellambito delle operazioni di leasing immobiliare:
Imposte dovute per lacquisto da parte della societ di leasing di fabbricato ad uso abitativo, nel caso in cui si tratti di un atto imponibile IVA:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA
IMPOSTA DOVUTA

Imposta di registro Euro 168
Imposta ipotecaria Euro 168
Imposta catastale Euro 168

Imposte dovute per lacquisto da parte della societ di leasing di fabbricato ad uso abitativo, nel caso in cui si tratti di un atto esente IVA:


TIPOLOGIA DI IMPOSTA
IMPOSTA DOVUTA

Imposta di registro 7%
Imposta ipotecaria 2%
Imposta catastale 1%

Imposte dovute per lacquisto da parte della societ di leasing di fabbricato ad uso abitativo, nel caso in cui si tratti di un atto escluso dal campo di applicazione IVA:


TIPOLOGIA DI IMPOSTA
IMPOSTA DOVUTA

Imposta di registro 7%
Imposta ipotecaria 2%
Imposta catastale 1%

Imposte dovute per lacquisto da parte della societ di leasing di fabbricato strumentale per natura, nel caso in cui si tratti di un atto soggetto ad IVA (imponibile o esente):

TIPOLOGIA DI IMPOSTA
IMPOSTA DOVUTA

Imposta di registro Euro 168
Imposta ipotecaria 3%
Imposta catastale 1%

Imposte dovute per lacquisto da parte della societ di leasing di fabbricato strumentale per natura, nel caso di atto escluso dal campo si applicazione IVA:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA
IMPOSTA DOVUTA

Imposta di registro 7%
Imposta ipotecaria 2%
Imposta catastale 1%

Imposte dovute al momento del riscatto del bene da parte dellutilizzatore ovvero nel caso di immobile riveniente da contratti di locazione finanziaria risolti per inadempienza dellutilizzatore:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA
IMPOSTA DOVUTA

Imposta di registro Euro 168
Imposta ipotecaria Euro 168
Imposta catastale Euro 168

Larticolo 15 della legge n. 220 del 2010 ha poi inserito allarticolo 57 del TUR, il comma 1-ter, che sancisce la responsabilit solidale dellutilizzatore in relazione al pagamento del tributo per limmobile, anche da costruire o in corso di costruzione, acquisito dal locatore per la conclusione del contratto.
La solidariet attiene anche alle imposte ipotecaria e catastale, in forza della modifica che ha interessato larticolo 11, comma 2, del D. Lgs. n. 347/1990.
Larticolo 1, comma 15, della legge n. 220 del 2010 ha, altres, abrogato il comma 10-sexies dellart. 35 del D.L. n. 223/2006 che, con riferimento agli immobili strumentali per natura, prevedeva lo scomputo dalle imposte ipotecarie e catastali dovute per il riscatto, dellimposta di registro percepita sui canoni di locazione nel corso del contratto.
Si evidenzia che il regime introdotto dalla legge di stabilit 2011 trova applicazione non solo per i contratti stipulati dal 1 gennaio 2011, ma anche per quelli in corso a questa data.
Per i contratti di leasing immobiliare in corso di esecuzione alla data del 1 gennaio 2011, stata prevista la corresponsione di una imposta sostitutiva delle imposte ipotecaria e catastale.
Per approfondimenti si rinvia al Provvedimento del Direttore dellAgenzia delle Entrate del 14 gennaio 2011, e alla Circolare dell11 marzo 2011, n. 12/E.

 

3.6. Trasferimenti aventi ad oggetto fabbricati ad uso abitativo: da imprese a imprese immobiliari

Larticolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, prevede per le cessioni aventi ad oggetto fabbricati o porzioni di fabbricato esenti da IVA ai sensi dellart. 10, comma 1, n. 8-bis, del D.P.R. n. 633/1972, effettuate nei confronti di imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dellattivit esercitata la rivendita di beni immobili, lapplicazione dellimposta di registro nella misura dell1%, a condizione che nellatto lacquirente dichiari che intende trasferirli
entro tre anni dallacquisto. In questa ipotesi, pertanto, il regime di tassazione sar il seguente:


TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro 1%
Imposta ipotecaria Euro 168
Imposta catastale Euro 168
Imposta di bollo Euro 230

Nota: Art. 10, comma 8-bis, del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633; art. 3 commi 14, 15 e e 16 del D.L. 669/96 convertito, con modificazioni, nella Legge 28 febbraio 1997, n. 30; art. 1 della Tariffa Parte Prima allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131; art. 10, comma 2 ultimo periodo, del D. Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347; art. 1

della Tariffa Allegata al D. Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347.


 

3.7. Trasferimenti di fabbricati a favore di enti pubblici territoriali

In base allarticolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, laddove il trasferimento di un fabbricato ad uso abitativo avviene:
- a favore dello Stato;
- ovvero a favore di enti pubblici territoriali o consorzi costituiti esclusivamente fra gli stessi;
- ovvero a favore di comunit montane;
limposta di registro dovuta in misura fissa.
Ai fini delle imposte ipotecarie e catastali, occorre, inoltre, rilevare che secondo il disposto dellarticolo 1 del D.LGS. 31 ottobre 1990, n. 347, non sono soggette all'imposta ipotecaria, le formalit eseguite nellinteresse dello Stato; allo stesso modo, ai sensi dellarticolo 10 del DLGS n. 347 del 1990, non sono soggette ad imposta catastale le volture eseguite nell'interesse dello Stato.
Pertanto, nellipotesi in cui il trasferimento sia disposto in favore dello Stato, il
trattamento fiscale applicabile il seguente:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro 1%
Imposta ipotecaria Esente
Imposta catastale Esente
Imposta di bollo Euro 230

Diversamente, nel caso di trasferimento disposto a favore di enti pubblici territoriali le imposte dovute sono
le seguenti :

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Euro 168
Imposta ipotecaria Euro 168
Imposta catastale 1%
Imposta di bollo Euro 230

Nel caso di trasferimento disposto a favore di enti pubblici territoriali soggetto ad IVA le imposte dovute sono le seguenti :

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Euro 168
Imposta ipotecaria Euro 168
Imposta catastale Euro 168
Imposta di bollo Euro 230

Nota: Art. 10, commi 8-bis e e 8-ter, del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633; art. 1 della Tariffa Parte Prima allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131; art. 10 del D. Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347; art. 1 della Tariffa Allegata al D. Lgs. 31

ottobre 1990, n. 347; legge 27 dicembre 2006, n. 296, legge 13 dicembre 2010, n. 220, DL 24 gennaio 2012, n. 1; DL 22 giugno 2012, n. 83; risoluzione 7 agosto 2008, n. 349/E; risoluzione 7 agosto 2008, n. 350/E; risoluzione 4 giugno 2009, n. 140.


 

3.8. Trasferimenti di fabbricati situati allestero: da soggetto IVA

Qualora il trasferimento abbia per oggetto fabbricati situati allestero o diritti reali di godimento sugli stessi (art. 1, comma 8, della Tariffa, parte prima, allegata al TUR), si applica la seguente tassazione:


TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Euro 168
Imposta ipotecaria Non dovuta
Imposta di bollo Non dovuta
Imposta di catastale Euro 45

 

3.9. Trasferimenti posti in essere tra privati aventi ad oggetto fabbricati o porzioni di fabbricato

Per gli atti traslativi a titolo oneroso della propriet di fabbricati o porzioni di fabbricato posti in essere tra soggetti privati le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura proporzionale.


TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro 7%
Imposta ipotecaria 2%
Imposta di bollo 1%
Imposta di catastale Euro 230

Nota: Art. 1 della Tariffa Parte Prima allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131;

art. 10 del D. Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347; art. 1 della Tariffa Allegata al D. Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347.


 

3.10. Trasferimenti aventi ad oggetto fabbricati per i quali lacquirente pu beneficiare dellagevolazione prima casa

Il regime agevolativo previsto per lacquisto della prima casa, introdotto dalla legge n. 168 del 1982, disciplinato dallarticolo 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al TUR, e dalla relativa nota II-bis.
Con decorrenza dal 1 gennaio 2000, laliquota agevolata dellimposta di registro si applica nella misura del 3% (e non pi del 4%).
La tassazione applicabile per lacquisto della prima casa , pertanto, la seguente:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro 3%
Imposta ipotecaria Euro 168
Imposta di bollo Euro 168
Imposta di catastale Euro 230

Se la cessione soggetta ad IVA, trover applicazione laliquota agevolata IVA del 4% (v. Tabella A, parte II, n. 21, allegata al DPR n. 633 del 1972); per la registrazione dellatto, saranno altres dovute, le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA
IMPOSTA DOVUTA

Imposta sul valore aggiunto Euro 4%
Imposta di registro Euro 168,00
Imposta ipotecaria Euro 168,00
Imposta catastale Euro 168,00
Imposta di bollo Euro 230,00

Lagevolazione per lacquisto della prima casa trova applicazione per gli atti traslativi a titolo oneroso della propriet di case di abitazione non di lusso e per gli atti traslativi o costitutivi della nuda propriet, dellusufrutto, delluso e
dellabitazione relativi alle stesse. I requisiti di carattere soggettivo ed oggettivo per fruire dellagevolazione sono i seguenti:
A) labitazione non deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal D.M. 2 agosto 1969 (v. G.U. n. 218 del 27 agosto 1969): con circolare 12 agosto 2005, n. 38, stato precisato che, ai fini dellapplicazione dellagevolazione in questione, non assume rilevanza la classificazione catastale del bene immobile trasferito in quanto la natura lussuosa o meno dello stesso determinata in base ai parametri fissati dal citato D.M. del 2 agosto 1969;
B) limmobile deve essere ubicato:
- nel territorio del comune in cui lacquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dallacquisto, la propria residenza. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove situato limmobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dallacquirente nellatto di acquisto. Ai fini della corretta valutazione del requisito della residenza, il cambio di residenza deve ritenersi avvenuto nella data in cui linteressato rende al Comune la dichiarazione di trasferimento (v. circolare n. 38 del 2005).
- se diverso, nel territorio del comune in cui lacquirente svolge la propria attivit;
- se trasferito allestero per ragioni di lavoro, nel territorio del comune in cui ha sede o esercita lattivit il soggetto da cui dipende;
- se lacquirente sia cittadino italiano emigrato allestero, nellintero territorio nazionale purché limmobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano. La condizione di emigrato pu essere documentata attraverso il certificato di iscrizione allAIRE o pu essere autocertificata dallinteressato mediante autocertificazione resa nellatto di acquisto, ai sensi dellarticolo 46 del DPR 28 dicembre 2000, n. 445, recante disposizioni in materia di "dichiarazioni sostitutive di certificazioni.
Ai sensi dellart. 66, comma 1, della L. 21 novembre 2000, n. 342, ai fini della determinazione dell'aliquota relativa all'imposta di registro ed all'imposta sul valore aggiunto da applicare ai trasferimenti di unita abitative non di lusso acquistate dal personale in servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare, nonché da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, non richiesta la condizione della residenza nel Comune ove sorge l'unita abitativa, prevista dalla nota II - bis dell'articolo 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al TUR;
C) lacquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, dei diritti di propriet, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione ubicata nel territorio del comune ove situato limmobile da acquistare;
D) lacquirente non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di propriet, usufrutto, uso, abitazione e nuda propriet su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa.
Qualora il contribuente non abbia reso nellatto di acquisto le dichiarazioni aventi ad oggetto il rispetto delle condizioni previste per godere dellagevolazione, ha la possibilit di rimediare mediante un successivo atto integrativo, redatto secondo le medesime formalit giuridiche del precedente, nel quale dichiarare la sussistenza dei presupposti soggettivi ed oggettivi richiesti per usufruire delle agevolazioni prima casa (v. risoluzione 2 ottobre 2006, n. 110, circolare n. 38 del 2005).
In caso di cessioni soggette ad IVA, il comma 2 della nota II-bis allarticolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, prevede che le dichiarazioni concernenti la sussistenza delle condizioni di cui ai punti B), C) e D), comunque riferite al momento in cui si realizza leffetto traslativo, possono essere effettuate, oltre che nellatto di acquisto, anche in sede di contratto preliminare.
Lagevolazione spetta anche se limmobile viene acquistato da un minore non emancipato o da altri incapaci purché sussistano tutti i requisiti richiesti dalla legge, compreso quello della residenza.

 

3.11. Decadenza dallagevolazione prima casa

Lacquirente decade dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dellimmobile se:
- le dichiarazioni previste dalla legge cio quelle di cui ai punti B), C) e D) del paragrafo precedente sono mendaci;
- non trasferisce la residenza nel comune ove ubicato limmobile entro 18 mesi dellacquisto; il mancato trasferimento della residenza nel comune entro 18 mesi comporta la decadenza dallagevolazione anche nellipotesi in cui il soggetto ceda limmobile prima che sia decorso il termine dei diciotto mesi. Con circolare 1 marzo 2001, n. 19, stato precisato che "la dichiarazione di intento, consistente nella manifestazione della volont di stabilire la residenza nel comune ove ubicato limmobile acquistato, espressa nellatto di trasferimento, costituisce vero e proprio obbligo dellacquirente sancito con la decadenza dalle agevolazioni. Da tale dichiarazione consegue lonere per lacquirente di trasferire effettivamente la residenza, entro il termine di diciotto mesi a pena di decadenza, nel comune in cui situato limmobile acquistato e di darne prova allufficio spontaneamente o a richiesta. Il trasferimento della residenza nel termine di legge (v. ordinanza Corte di Cassazione n. 4321 del 2009) requisito costitutivo del diritto alla agevolazione, per cui il mancato adempimento dellobbligo di trasferimento fa venir meno il diritto allagevolazione;
- trasferisce, con atto a titolo oneroso o gratuito, labitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
Non si decade dalle agevolazioni se entro un anno dal trasferimento, a titolo oneroso o gratuito, il contribuente acquista un terreno e, sempre nello stesso termine, realizza su di esso un immobile da adibire ad abitazione principale (v. risoluzione 16 marzo 2004, n. 44).
In tal caso, per non incorrere nella decadenza dal beneficio richiesto che entro lanno dallalienazione venga ad esistenza il fabbricato destinato ad abitazione principale. Non necessario che il fabbricato sia ultimato. E sufficiente che lo stesso entro lanno venga ad esistenza, cio acquisti rilevanza dal punto di vista urbanistico. Deve esistere, quindi, un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unit e deve essere stata completata la copertura per evitare di incorrere nella decadenza.
In caso di decadenza:
- dovuta la differenza tra le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura ordinaria e le imposte corrisposte per latto di trasferimento, una sanzione pari al 30% delle stesse imposte, e il pagamento degli interessi di mora;
- se la cessione soggetta ad IVA, lUfficio presso cui sono stati registrati i relativi atti dovr recuperare nei confronti degli acquirenti la differenza dimposta non versata (ossia la differenza tra limposta calcolata in base allaliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dallapplicazione dellaliquota agevolata), nonché irrogare una sanzione pari al 30% della differenza medesima, e richiedere il pagamento degli interessi di mora di cui al comma 4 dellarticolo 55 del TUR.
Con risoluzione 6 ottobre 2003, n. 192, stato precisato che la sanzione non pu essere irrogata quando il contribuente che abbia alienato entro il quinquennio limmobile acquistato con i benefici della prima casa provveda ad acquistare entro un anno da detta alienazione unaltra casa da destinare a propria abitazione principale e la adibisca a tale scopo entro un termine ragionevole e, comunque entro un termine non superiore a quello triennale di decadenza del potere di accertamento dellUfficio.
Con risoluzione 3 maggio 2004, n. 66, stato sottolineato che non soddisfatto il requisito del riacquisto di altro immobile entro un anno dalla vendita del primo, nel caso in cui, per il riacquisto della prima casa, venga stipulato, entro lanno dalla vendita del primo, un contratto preliminare, in quanto questa fattispecie negoziale non produce leffetto reale del trasferimento del bene, ma soltanto quello obbligatorio di concludere il contratto definitivo. In tal caso, quindi, si verifica la decadenza dal beneficio fruito per il primo acquisto e, conseguentemente, non si potr beneficiare del credito dimposta.
Non risulta, invece, ostativa alla conservazione dellagevolazione prima casa, fruita in relazione allacquisto del primo immobile (si veda circolare 7 giugno 2010, n. 31), la circostanza che tra il primo acquisto agevolato ed il successivo riacquisto infrannuale, il contribuente sia entrato in possesso di altro immobile nello stesso comune in cui situato quello che si intende riacquistare; il ricorrere dei requisiti previsti dalle lettere a), b) e c) del comma 1 della nota II -bis deve essere verificato, infatti, solo nellipotesi in cui il contribuente intenda accedere, anche per il secondo acquisto, alle agevolazioni prima casa e, eventualmente richiedere il beneficio del credito dimposta di cui allarticolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448.
Con risoluzione 31 ottobre 2011, n. 105, stato chiarito che lacquirente che ha dichiarato nellatto di voler trasferire la residenza nel comune ove ubicato limmobile acquistato con lagevolazione prima casa, e si trova, prima della scadenza dei 18 mesi, nelle condizioni di non poter rispettare limpegno assunto, anche per motivi personali, pu revocare la dichiarazione di intenti formulata nellatto di acquisto dellimmobile. A tal fine tenuto a presentare unapposita istanza allUfficio presso il quale stato registrato latto, con la quale revocare la dichiarazione di intenti espressa in atto di voler trasferire la residenza e richiedere la riliquidazione dellimposta assolta in sede di registrazione. Listanza deve essere presentata sia nel caso in cui latto sia stato assoggettato ad imposta di registro che per quelli assoggettati ad IVA. Lufficio proceder poi alla notifica di apposito avviso di liquidazione dellimposta dovuta oltre che degli interessi calcolati a decorrere dalla data di stipula dellatto di compravendita; non invece dovuta la sanzione pari al 30%, in quanto, entro il termine di 18 mesi dalla data dellatto, non pu essere imputato al contribuente il mancato adempimento dellimpegno assunto, cui consegue la decadenza dallagevolazione. Decorso il termine di 18 mesi, lacquirente che non abbia provveduto a trasferire la residenza o a presentare allufficio unistanza per revocare la dichiarazione di intenti formulata nellatto di acquisto, incorre nella decadenza dallagevolazione
e sar pertanto tenuto a corrispondere la differenza di imposta, gli interessi e la sanzione, che saranno liquidati dallUfficio. Ricorrendone i presupposti, il contribuente potr accedere allistituto del ravvedimento operoso, beneficiando di una riduzione della sanzione.
Ad analoghe conclusioni giunta lamministrazione finanziaria con riferimento al caso di alienazione dell'immobile acquistato con l'agevolazione prima casa, prima del quinquennio, e mancato riacquisto di un nuovo immobile entro l'anno.
Con la risoluzione 27 dicembre 2012, n. 112, stato, infatti chiarito che il contribuente che non intende adempiere allimpegno di procedere allacquisto di un nuovo immobile tenuto a presentare una apposita istanza allufficio presso il quale stato registrato latto di vendita dellimmobile acquistato con agevolazione prima casa. Con tale dichiarazione il soggetto interessato manifesta espressamente la sua intenzione di non voler procedere allacquisto di un nuovo immobile entro i dodici mesi e richiede la riliquidazione dellimposta assolta in sede di registrazione. In questo caso, il contribuente sar tenuto al versamento della differenza tra limposta pagata e quella ordinariamente dovuta, oltre al pagamento degli interessi. Decorso il termine di un anno dallalienazione dellimmobile senza che il contribuente abbia proceduto allacquisto di un nuovo immobile ovvero abbia comunicato al competente ufficio dellAgenzia delle entrate lintenzione di non procedere al nuovo acquisto, si verifica la decadenza del beneficio prima casa goduto al momento del primo acquisto.
In tal caso, linteressato pu, comunque, beneficiare, in presenza dei requisiti richiesti, dellistituto del ravvedimento di cui allarticolo 13 del decreto legislativo n. 472 del 1997, che dispone, al comma 1, che "La sanzione ridotta, sempreché la violazione non sia stata gi constatata e comunque non siano iniziati accessi, ispezioni, verifiche o altre attivit amministrative di accertamento delle quali lautore o i soggetti solidalmente obbligati, abbiano avuto formale conoscenza.


 

3.11.1. Il credito dimposta per il riacquisto della prima casa

Larticolo 7, commi 1 e 2, della legge n. 448 del 1998, prevede lattribuzione di un credito dimposta, che riveste carattere personale a favore di coloro che, dopo aver trasferito un immobile acquisito con agevolazione prima casa ai fini delle imposte di registro o dellIVA, riacquistano a qualsiasi titolo entro un anno dalla alienazione, unaltra casa di abitazione non di lusso avente i requisiti previsti per fruire delle agevolazioni prima casa.
Il credito dimposta spetta anche nellipotesi in cui un soggetto acquisti unaltra abitazione mediante contratto di appalto o di permuta, atteso che la disciplina normativa in commento prevede che lacquisto del nuovo immobile possa avvenire a qualsiasi titolo.
Il credito pari allammontare dellimposta di registro o dellIVA corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato; in ogni caso non pu essere superiore allimposta di registro o allIVA dovuta in relazione al successivo acquisto.
Per fruire del credito dimposta necessario che il contribuente manifesti la propria volont con apposita dichiarazione nellatto di acquisto del nuovo immobile, specificando se intende utilizzarlo in detrazione dellimposta di registro dovuta per lo stipulando atto.
In particolare, con circolare n. 19 del 2001, stato precisato che latto di acquisto dellimmobile dovr contenere, oltre alle dichiarazioni previste dalla nota II -bis) allarticolo 1 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR, lespressa richiesta del beneficio in argomento e dovr indicare gli elementi necessari per la determinazione del credito. Sar, pertanto, necessario:
- indicare gli estremi dellatto di acquisto dellimmobile sul quale era stata corrisposta limposta di registro o lIVA in misura agevolata nonché lammontare della stessa;
- nel caso in cui per lacquisto del suddetto immobile era stata corrisposta lIVA ridotta in assenza della specifica agevolazione prima casa, rendere la dichiarazione di sussistenza dei requisiti che avrebbero dato diritto a tale agevolazione alla data dellacquisto medesimo;
- nellipotesi in cui risulti corrisposta lIVA sullimmobile alienato, produrre le relative fatture;
- indicare gli estremi dellatto di alienazione dellimmobile.
Qualora lacquisto del secondo immobile agevolato avvenga mediante contratto di appalto, per poter fruire del credito dimposta, necessario che il contratto di appalto sia redatto in forma scritta e registrato e che contenga le indicazioni sopra precisate.
Il credito dimposta pu essere utilizzato alternativamente:
- a) in diminuzione dellimposta di registro dovuta in relazione al nuovo acquisto;
- b) per lintero importo in diminuzione delle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
- c) in diminuzione dellIRPEF dovuta in base alla prima dichiarazione successiva al nuovo acquisto ovvero alla dichiarazione da presentare nellanno in cui stato effettuato il riacquisto stesso;
- d) in compensazione con altri tributi e contributi dovuti ai sensi del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241, tramite il modello F24.
Il credito dimposta non d luogo a rimborsi per espressa previsione normativa.
Per quanto attiene allipotesi sub b), il legislatore, con la dizione "intero importo ha voluto escludere la possibilit di utilizzare il credito parzialmente e, quindi, portarlo in detrazione dalle imposte dovute su pi atti o denunce di successione, presentati allufficio competente per la registrazione dopo la data di acquisizione del credito.
In tutti i casi in cui il credito dimposta sia utilizzato per il pagamento dellimposta di registro dovuta sullo stesso atto o su altro atto, il contribuente deve versare una somma pari alla differenza tra limporto da corrispondere per la registrazione dellatto e il credito dimposta.
Al credito dimposta in esame non si applica la disposizione dellarticolo 41, comma 2, del TUR, che prevede che "lammontare dellimposta principale non pu in nessun caso essere inferiore alla misura fissa indicata nellarticolo 11 della tariffa, parte prima. Pertanto, pu accadere che limporto da versare risulti inferiore allimporto di 168 euro o pu, altres, verificarsi che nulla sia dovuto in quanto le imposte dovute sullatto sono comunque assolte con la compensazione del credito in argomento.
Il credito di imposta si prescrive in 10 anni; la prescrizione comincia a decorrere dalla data in cui sorge il credito di imposta, che viene individuata nella data di stipula dellatto relativo al nuovo acquisto agevolato).
Il credito non spetta:
a. se il contribuente sia decaduto dallagevolazione prima casa in relazione al precedente acquisto (in quanto ci comporta automaticamente, oltre al recupero delle imposte ordinarie e delle sanzioni, anche il recupero del credito eventualmente fruito);
b. se il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cio usufruire del beneficio prima casa;
c. se il nuovo immobile acquistato non abbia i requisiti richiesti per godere delle agevolazioni prima casa;
d. se venga ceduto un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa e sia riacquistato, non a titolo oneroso, un altro fabbricato avente i requisiti per fruire del beneficio in parola.

 

3.11.2. Lapplicazione dellagevolazione prima casa alle pertinenze

Ai sensi del comma 3 della Nota II -bis allarticolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, lagevolazione prima casa si applica, sussistendone i requisiti dianzi precisati, anche allacquisto, contestuale o con atto separato, delle pertinenze dellimmobile acquistato con la stessa agevolazione.
A tal fine, la norma sottolinea che sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unita immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali - C/2 (magazzini e locali di deposito)
- C/6 (stalle, scuderie, rimesse, autorimesse)
- C/7 (tettoie chiuse o aperte).
Le pertinenze rientranti nelle suddette categorie catastali possono beneficiare dellagevolazione in parola, se sono destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dellacquisto agevolato.
Lelencazione delle categorie catastali deve reputarsi tassativa e, per tale ragione, lagevolazione in parola compete esclusivamente per non pi di una delle pertinenze ricadenti nelle citate categorie catastali.
Si ritiene che il requisito della "destinazione a servizio sia un elemento essenziale e che, per soddisfare tale requisito, é necessario che la pertinenza sia posta in prossimit dellabitazione principale acquistata con lagevolazione "prima casa .
Naturalmente, sono escluse le pertinenze poste a servizio di un bene non acquistato con le agevolazione, fatte salve le seguenti eccezioni:
- pertinenze di abitazioni acquistate da imprese costruttrici senza applicazione dellaliquota IVA agevolata perché poste in essere prima del 22 maggio 1993 (data in cui stata soppressa lapplicazione dellaliquota del 4 % prevista per tutte le cessioni di abitazioni effettuate dai costruttori ed stata limitata lapplicazione di tale aliquota alle sole ipotesi di acquisto della prima casa );
- pertinenze poste al servizio di un bene non agevolato in quanto acquistato prima dellentrata in vigore della legge 22 aprile 1982, n. 168 che ha introdotto lagevolazione in questione (circolare n. 31 del 2010);
- pertinenza di immobile acquisito allo stato rustico, per il quale non si fruito dellagevolazione prima casa, se allepoca dellacquisto sussistevano, comunque, le condizioni soggettive ed oggettive richieste ai fini della fruizione dellagevolazione (v. circolare n. 31 del 2010).
Con circolare n. 38 del 2005, stato precisato che le condizioni di cui alle lettere a), b) e c) della Nota II-bis devono ricorrere anche nellipotesi in cui le pertinenze siano state acquistate con atto separato, qualora le stesse siano destinate in modo durevole a servizio ed ornamento dellabitazione principale per il cui acquisto si gi beneficiato dellagevolazione.
Inoltre, viene precisato che le aree scoperte pertinenziali devono essere censite al Catasto Urbano unitamente al bene principale. Non possono, pertanto, essere estese le agevolazioni ai terreni che non siano graffati al fabbricato abitativo, poiché rappresentano ununita a s stante censita autonomamente in Catasto.
Con riferimento al caso della rivendita nel quinquennio di una pertinenza acquistata usufruendo dellagevolazione prima casa si rappresenta quanto segue.
Con la citata circolare n. 31 del 2010, stato precisato che, in base a quanto previsto dal comma 4 della nota II -bis dellart. 1 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR, il riacquisto deve riguardare "un altro immobile da adibire a propria abitazione principale; larticolo 7 della legge n. 448 del 1998, inoltre, accorda il credito dimposta qualora, entro un anno dallalienazione dellimmobile acquistato fruendo dellagevolazione prima casa venga acquistata unaltra casa di abitazione non di lusso, beneficiando dello stesso regime di favore.
E evidente, quindi, che sia in ordine alla conferma dellagevolazione prima casa di cui al menzionato comma 4 della nota II-bis allarticolo 1, sia in ordine alla possibilit di fruire del credito dimposta, il requisito essenziale che il riacquisto abbia ad oggetto un altro immobile abitativo.
Nellipotesi, pertanto, di vendita nel quinquennio dellimmobile agevolato, lacquisto di un bene diverso dalla casa da destinare ad abitazione principale non soddisfa le condizioni poste dalla norma per la conferma dellagevolazione in questione.

 

3.11.3. Alcune ipotesi particolari

 

Acquisto effettuato nel comune in cui si svolge la propria attivit: per quanto attiene l'acquisto effettuato nel Comune ove l'acquirente svolge la propria attivit, si precisa che il legislatore, con detto termine, ha inteso ricomprendere
ogni tipo di attivit, ivi incluse quelle svolte senza remunerazione, come ad esempio le attivit di studio, di volontariato e sportive (circolare 2 marzo 1994, n. 1).

 

Soggetto trasferito allestero: le agevolazioni spettano, inoltre, alla persona trasferita all'estero per ragioni di lavoro che acquisti l'immobile nell'ambito territoriale del comune in cui ha sede o esercita l'attivit il soggetto da cui dipende. Al riguardo si precisa che l'ipotesi in argomento e' riferibile al solo rapporto di lavoro subordinato, con esclusione di qualsiasi altra tipologia di rapporto, e che lo stesso pu essere instaurato anche con un soggetto che non necessariamente rivesta la qualifica di imprenditore.

 

Cittadino italiano emigrato all'estero:il contribuente che sia cittadino italiano emigrato all'estero pu acquistare in regime agevolato l'immobile, quale che sia l'ubicazione di questo sul territorio nazionale. Ovviamente l'agevolazione compete qualora sussistano gli altri requisiti ed in particolare limmobile acquistato deve essere la prima casa sul territorio nazionale.

 

Deroga allobbligo di stabilire la residenza entro 18 mesi: lobbligo di stabilire la residenza, entro 18 mesi, nel Comune dove avviene lacquisto, pu essere derogato esclusivamente nellipotesi in cui il trasferimento impedito da cause di forza maggiore sopravvenute in un momento successivo rispetto a quello di stipula dellatto.

 

Forza maggiore: lipotesi della forza maggiore ricorre quando sopravviene un impedimento oggettivo non prevedibile e tale da non potere essere evitato ovvero caratterizzato dalla non imputabilit alla parte obbligata, inevitabilit e imprevedibilit (v. risoluzione 10 aprile 2008, n. 140).

 

Obbligo di residenza nel Comune in cui sintende effettuare lacquisto: non sufficiente avere la dimora nel Comune dove si effettuer lacquisto agevolato ma occorre la residenza o lintenzione di trasferirla entro 18 mesi, salvo i casi precedentemente citati (v. risoluzione n. 76 del 2000).

 

Termine entro il quale stabilire labitazione principale: come ricordato, se lacquirente procede, entro un anno dalla vendita, al riacquisto di altra abitazione da destinare ad abitazione principale, non decade dallagevolazione fruita in sede di acquisto.
La normativa non fissa, per, un limite temporale entro il quale il contribuente tenuto a fissare nel nuovo immobile la propria abitazione principale.
In ogni caso, lacquirente non deve dilazionare eccessivamente il suo proposito di trasloco, anche in presenza di diritti di godimento di terzi vantati sulla nuova abitazione e, comunque, non oltre i tre anni previsti per laccertamento ed il
recupero eventuale delle imposte (v. risoluzione 6 ottobre 2003, n. 192).

 

Titolarit di nuda propriet su altra abitazione: lagevolazione prima casacompete anche allacquirente o ai coniugi che siano titolari del diritto di nuda propriet su altra casa di abitazione situata nello stesso Comune in cui si trova limmobile che viene acquistato, sempre che ricorrano le altre condizioni previste dalla legge.
In tal caso, infatti, il nudo proprietario non ha il possesso dellimmobile, che fa capo allusufruttuario.
Tuttavia, il beneficio in esame spetta solo se la nuda propriet sia stata acquistata senza fruire in precedenza delle agevolazioni prima casa, fatta salva lipotesi in cui il nudo proprietario acquisti limmobile dallusufruttuario, al fine di riunire usufrutto e propriet (v. circolare n. 38 del 2005).

 

Comunione con soggetti diversi dal coniuge: E possibile godere dellagevolazione prima casa se si titolari in comunione con soggetti diversi dal coniuge di diritti reali su beni immobili anche se situati nel medesimo comune in cui si intende procedere al nuovo acquisto, a condizione che detti diritti non siano stati acquistati fruendo dellagevolazione prima casa.

 

Abitazione non di lusso censita in A/1, A/8 e A/9: Lagevolazione non pu essere negata sulla base della mera classificazione catastale, che, in quanto tale, non ha rilevanza sulla tassazione agevolata. Difatti, ai fini dellapplicazione delle agevolazioni prima casa, non rileva la classificazione catastale dellimmobile trasferito quanto, piuttosto, la natura lussuosa o meno dello stesso, in base ai parametri enunciati dal DM 2 agosto 1969.

 

Fabbricato rurale: In presenza dei requisiti previsti, trova applicazione lagevolazione purché il fabbricato, o una porzione dello stesso, sia idoneo allutilizzo residenziale e non costituisca pertinenza di un terreno agricolo (v. circolare n. 38 del 2005).

 

Acquisto di casa di abitazione non di lusso in corso di costruzione: in presenza di tutti i requisiti previsti, lagevolazione spetta anche allacquirente di immobile in corso di costruzione di un appartamento che non abbia, una volta ultimato, caratteristiche di lusso.
Acquisto reiterato di quote sullo stesso immobile: qualora il titolare di una quota di diritti immobiliari, acquistato usufruendo delle agevolazioni, proceda allacquisto di unulteriore quota dello stesso immobile, pu giovarsi dellagevolazione tributaria, purché ricorrano le altre condizioni previste dalla specifica normativa agevolativa .

 

Coniugi in regime di comunione legale: Nel caso in cui due coniugi, in regime di comunione legale, acquistino un appartamento da adibire ad abitazione principale ma solo uno dei due possegga i requisiti soggettivi per fruire dellagevolazione prima casa (in quanto, ad esempio, laltro ha gi fruito dellagevolazione in relazione ad un immobile acquistato prima del matrimonio ovvero in regime di separazione dei beni), il beneficio si applica nella misura del 50%, vale a dire limitatamente alla quota acquistata dal coniuge in possesso dei requisiti richiesti.
Lacquisto agevolato effettuato da uno dei coniugi in regime di comunione legale dei beni comporta lesclusione dallagevolazione per entrambi i coniugi di tutti i successivi acquisti di case di abitazione.
Parimenti, esclusa lapplicabilit dellagevolazione in parola anche in caso di titolarit, in comunione con il coniuge, di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui si intende acquistare un nuovo immobile.
Se, invece, il precedente acquisto agevolato stato effettuato da uno dei coniugi in situazioni che permettono di escludere la compropriet (art. 177 c.c.), laltro coniuge, cio quello che non ha fruito dellagevolazione, pu beneficiare del regime di favore per lacquisto in comunione legale di una casa di abitazione non di lusso per la quota a lui attribuita in presenza delle condizioni cd. prima casa(v. circolare n. 38 del 2005).

 

Acquisto di appartamenti contigui e ampliamento: lagevolazione prima casa spetta anche in caso di acquisto contemporaneo di immobili contigui destinati a costituire ununica unita abitativa, ovvero di un immobile contiguo ad
altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto fruendo dei benefici c.d. prima casa e finalizzato a costituire con questultima ununica unita abitativa.
Ovviamente il beneficio spetta, purché sussistano tutti i requisiti e le condizioni previste dalla nota II-bis dellarticolo 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al TUR.
Labitazione risultante dallunione di detti immobili deve mantenere le caratteristiche non di lusso di cui al D.M. 2 agosto 1969.
Nel caso di acquisto di immobile contiguo ad altra casa di abitazione gi posseduta, il contribuente non dovr rendere la dichiarazione di non possedere altro immobile o quota di immobile acquistato con i benefici prima casa . (v. circolare n. 38 del 2005).

 

Acquisto di terreno edificabile sul quale costruire la prima casa :
Non sincorre nella decadenza dallagevolazione in parola, qualora, entro un anno dalla vendita del precedente immobile acquistato con le agevolazioni, si acquisti un terreno (non con le agevolazioni prima casa perché non prevista tale possibilit) sul quale costruire la propria abitazione principale.
Ovviamente non basta acquisire il terreno, ma si ha lobbligo di realizzare un fabbricato (non occorre aver terminato la costruzione limmobile, essendo sufficiente che nel termine di un anno il fabbricato sia venuto ad esistenza, e cio, che esista un rustico comprensivo delle mura perimetrali delle singole unit e che sia ultimata la copertura - v. circolare n. 38 del 2005; risoluzione 16 marzo 2004, n. 44).

 

Acquisto prima casa mediante sentenza dichiarativa di usucapione

Il contribuente che acquisti un fabbricato mediante sentenza dichiarativa di usucapione, pu usufruire dellagevolazione prima casa, limitatamente allimposta di registro, a condizione che renda, nellatto introduttivo, o nel corso del giudizio le dichiarazioni di cui alle lettere a), b) e c) della nota II bis allarticolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al TUR (v. risoluzione 20 marzo 2012, n. 25).

 

Decadenza parziale dovuta alla vendita della nuda propriet: si decade parzialmente dallagevolazione in parola, qualora si venda esclusivamente la nuda propriet dellimmobile acquistato con lagevolazione (v. risoluzione 8 agosto 2007, n. 213).

 

Riacquisto entro un anno a qualsiasi titolo: non si decade dallagevolazione prima casa, ed inoltre si ha diritto al credito dimposta in argomento, qualora si riacquisti a titolo oneroso, entro un anno, un'altra abitazione (a qualsiasi titolo) da adibire a propria abitazione principale.
Lespressione ampia usata dal legislatore, quindi, include, tra gli atti che possono beneficiare del credito di imposta, anche gli acquisiti di un nuovo immobile mediante assegnazione provvisoria in via esclusiva a propriet divisa da parte di una cooperativa o lacquisto sullo stesso di qualsiasi diritto reale di godimento.
Il beneficio del credito riconosciuto a condizione che sussistano i requisiti soggettivi ed oggettivi in capo allacquirente, che li dichiari nel verbale di assegnazione da sottoporre a registrazione per avere data certa dellassegnazione (v. risoluzione 11 luglio 2005, n.87).

 

Credito dimposta dovuto ad IVA agevolata prima del 22 maggio 1993: Prima di tale data, non era prevista unaliquota agevolata per lacquisto della prima casa, al contrario di quanto previsto per gli acquisti soggetti ad imposta di registro.
Laliquota agevolata era prevista per la vendita di immobili abitativi non di lusso, effettuate da soggetti diversi dalle imprese costruttrici e degli immobili della stessa tipologia edificati prima del 18 luglio 1949.
Soltanto in seguito allentrata in vigore del DL 22 maggio 1993, n. 155, stata prevista, in linea generale, analogamente a quanto previsto per limposta di registro, lapplicazione dellaliquota agevolata alle cessioni di tutti gli immobili abitativi non di lusso, in presenza delle condizioni stabilite dalla nota II bis allarticolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al TUR.
Pertanto, i soggetti che hanno acquistato la propria abitazione da imprese costruttrici sulla base della normativa vigente fino al 22 maggio 1993, non hanno formalmente usufruito delle agevolazioni prima casa.
Tuttavia, detta circostanza non preclude il diritto a godere del beneficio del credito dimposta previsto dallarticolo 7 della legge n. 448 del 1998 qualora lacquirente dimostri che alla data di acquisto dellimmobile alienato era in possesso dei requisiti richiesti per fruire delle agevolazioni prima casa.
Ci in quanto, il mancato riconoscimento del credito di imposta, si tradurrebbe in una sostanziale disparit di trattamento fiscale in relazione a situazioni di fatto omogenee.
Ovviamente, il predetto credito non spetta se lacquisto avvenuto anteriormente allentrata in vigore della disciplina agevolativa per la prima casa prevista dalla legge n. 168 del 1982 (v. circolare n. 19 del 2001).

 

Decadenza dovuta al riacquisto non a titolo oneroso: Si verifica la decadenza dalle agevolazioni prima casa, qualora il contribuente venda limmobile agevolato, acquistato con i benefici in esame, prima dei 5 anni e non riacquisti a titolo oneroso entro lanno un altro immobile da adibire a propria abitazione principale (v. circolare 26 gennaio 2001, n. 6; risoluzione 3 aprile 2008, n. 125).

 

Locazione dellimmobile agevolato: La locazione dellimmobile acquistato con lagevolazione in parola non comporta la decadenza, in quanto, non si ha la perdita del possesso dellimmobile (Circolare n. 1 del 1994).

 

3.11.4. Credito dimposta derivante da una permuta immobiliare

In base a quanto previsto dallarticolo 43 del TUR, la base imponibile, per le permute, costituita dal valore del bene che d luogo allapplicazione della maggiore imposta. Al riguardo, opportuno fornire alcuni chiarimenti in
relazione alle modalit di calcolo delleventuale credito dimposta derivante da tale trasferimento.
Si riportano i seguenti due esempi.

1) Permuta di due immobili per uno dei quali possibile fruire delle agevolazioni prima casa

Valore immobile non agevolato: 125.000
Imposta: 125.000 x 7% = 8.750
Valore immobile abitativo agevolato: 100.000
Imposta: 100.000 x 3% = 3.000
Totale dei due tributi: 8.750 + 3.000 = 11.750
8.750 : 11.750 = X : 3.000 (imposta corrisposta in applicazione
dellenunciato criterio della maggiore imposta: totale delle imposte =
x : imposta agevolata per la prima casa)
X = (3.000 x 8.750) / 11.750 = 2.234 (importo credito dimposta)

2) Permuta di due immobili entrambi agevolabili

Valore immobile A: 125.000
Imposta da corrispondere: 125.000 x 3% = 3.750
Valore immobile B: 150.000
Imposta da corrispondere: 150.000 x 3% = 4.500
Totale dei tributi: 3.750 + 4.500 = 8.250
4.500 : 8.250 = A : 4.500 (imposta corrisposta in applicazione
dellenunciato criterio della maggiore imposta: tot. imposte = A :
imposta agevolata per la prima casa)
A=(4.500 x 4.500)/8.250 = 2.455 (importo credito dimposta per A)
4.500 : 8.250 = B : 3.750 (imposta corrisposta in applicazione
dellenunciato criterio della maggiore imposta: tot. imposte = B :
imposta agevolata per la prima casa)
A= (3.750 x 4.500)/8.250 = 2.045 (importo credito dimposta per B)

Nota: Art. 1 della Tariffa Parte Prima allegata al D.P.R. n. 131/1986 - nota II -bis; Legge 19 luglio 1993, n. 243; art. 10 del D. Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347;

articolo 1 della Tariffa Allegata al D. Lgs. 31 ottobre 1990 , n. 347; circolare 2 marzo 1994, n. 1; Risoluzione 26 maggio 2000, n. 76; Circolare 7 maggio 2001, n. 44; circolare 1 marzo 2001, n. 19; risoluzione 6 ottobre 2003, n. 192;

risoluzione 16 marzo 2004, n. 44; circolare 12 agosto 2005, n. 38; risoluzione n. 87/E del 11/07/2005; risoluzione 8 agosto 2007, n. 213; circolare 22 gennaio 2008, n. 3; risoluzione 1 febbraio 2008, n. 30; risoluzione 3 aprile 2008, n. 125;

risoluzione 10 aprile 2008, n. 140; risoluzione 26 giugno 2008, n. 265; Cass., 22 gennaio 1998, n. 563; Cass. nn. 9149/2000, 9150/2000, 5297/2000, 8163/2002, 3604/2003; circolare 7 giugno 2010, n. 31; risoluzione 20 marzo 2012, n. 25.


3.12. Trasferimenti di fabbricati di interesse artistico, storico o archeologico effettuati da privati

In linea generale, per i trasferimenti immobiliari posti in essere tra soggetti privati, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura proporzionale.
Lart. 1 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR prevede che se il trasferimento ha per oggetto immobili di interesse storico, artistico e archeologico, soggetti alla legge 1 giugno 1939, n. 1089 si applica limposta di registro nella misura proporzionale del 3%, a condizione che lacquirente non venga meno agli obblighi della conservazione e protezione di tali beni. Si segnala che la legge 1 giugno 1939, n. 1089, richiamata dallarticolo 1 della Tariffa non pi in vigore e, pertanto ai fini della individuazione degli immobili di interesse storico, artistico e archeologico occorre fare riferimento al D. Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42, ( Codice dei beni culturali e del paesaggio).
Il regime di tassazione per tali trasferimenti, pertanto, il seguente:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro 3%
Imposta ipotecaria 2%
Imposta catastale 1%
Imposta di bollo Euro 230

Come si evince dalla tabella che precede, le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria. Il riferimento, infatti, operato dallart. 1 della Tariffa allegata al TUIC e dallart. 10, comma 2, del medesimo testo unico, al quarto e quinto periodo dellart. 1 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR, va interpretato in relazione al testo normativo vigente anteriormente alle modifiche introdotte dallart. 7, comma 7, della legge 23 dicembre 1999, n. 488.
Le imposte ipocatastali in misura fissa, pertanto, non si applicano ai trasferimenti dei beni storico-artistici, bens ai trasferimenti aventi per oggetto case di abitazioni non di lusso soggetti, nel rispetto degli appositi requisiti di legge, alle agevolazioni prima casa e ai trasferimenti a favore di imprese aventi per oggetto esclusivo o principale dellattivit esercitata la rivendita di beni immobili, a condizione che nellatto lacquirente dichiari che intende trasferirli entro tre anni (cfr. circolare 14 giugno 2002, n. 52).
Le condizioni per poter usufruire dellapplicazione dellaliquota del 3% variano in funzione della sussistenza o meno del vincolo al momento della registrazione dellatto.
Difatti, come previsto dalla nota II allarticolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al TUR:
- se il vincolo gi sussiste al momento dellalienazione lacquirente deve dichiarare nellatto notarile gli estremi del vincolo in base alle risultanze dei registri immobiliari; Si precisa che i vincoli imposti alla legge 1909, n. 364 hanno piena validit anche se non trascritti. In tal caso sufficiente ai fini della dimostrazione della sussistenza del vincolo lapposita certificazione della Sopraintendenza che faccia riferimento al decreto di vincolo a suo tempo imposto e notificato.
- se il vincolo non stato ancora imposto, lacquirente deve presentare, contestualmente allatto da registrare, un attestato rilasciato dallAmministrazione per i Beni Culturali e Ambientali da cui risulti che in corso la procedura di sottoposizione al vincolo. In tal caso, lagevolazione revocata qualora, entro due anni dalla data di registrazione dellatto, non sia documentata lavvenuta sottoposizione al vincolo.
Si decade dallagevolazione in parola in caso di:
a) vendita, in tutto o in parte, dei fabbricati prima che vengano adempiuti gli obblighi della loro conservazione e protezione;
b) mutamento della destinazione dei fabbricati senza la preventiva autorizzazione dellAmministrazione per i Beni Culturali e Ambientali;
c) mancato assolvimento degli obblighi di legge per consentire lesercizio del diritto di prelazione dello Stato sugli immobili.
La procedura per lesercizio del diritto di prelazione da parte delle amministrazioni competenti, disciplinata dagli articoli 59 e ss. del D. Lgs. n. 42 del 2004, prevede, la comunicazione, entro 30 giorni:
a) dallalienante o dal cedente la detenzione, in caso di alienazione a titolo oneroso o gratuito o di trasferimento della detenzione;
b) dallacquirente, in caso di trasferimento avvenuto nellambito di procedure di vendita forzata o fallimentare ovvero in forza di sentenza che produca gli effetti di un contratto di alienazione non concluso;
c) dallerede o dal legatario, in caso di successione a causa di morte.
La prelazione esercitata nel termine di 60 giorni dalla data di ricezione della denuncia.
In caso di decadenza dallagevolazione, oltre alla normale imposta, dovuta una sanzione pari al 30%, oltre agli interessi legali.
La predetta agevolazione compete anche in relazione ai beni paesaggistici per cui sia intervenuto il provvedimento di dichiarazione di notevole interesse pubblico emanato dallautorit competente, da trascrivere nei registri immobiliari, ai sensi dellarticolo 140, comma 4, del D. Lgs. n. 42 del 2004.
Al momento della registrazione del contratto avente ad oggetto la cessione di tali beni, gli interessati devono esibire la dichiarazione di notevole interesse pubblico o comunque lavvio del relativo procedimento finalizzato ad ottenerla (v.
risoluzione 23 marzo 2007, n. 60).

Nota: Legge 1 giugno 1939 n. 1089; art. 2 del D. Lgs. del 29 ottobre 1999, n. 490; D. Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42; art. 1, comma 3, della Tariffa Parte Prima allegata al TUR; art. 10 del D. Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347; art. 1 della Tariffa allegata al D. Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347; circolare 14 giugno 2002, n. 52;

risoluzione 23 marzo 2007, n. 60.


 

3.13. Trasferimento di fabbricati situati allestero o diritti reali di godimento sugli stessi posti in essere da privati

Se il trasferimento ha ad oggetto fabbricati situati allestero o diritti reali di godimento sugli stessi, si applica la seguente tassazione:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Euro 168
Imposta ipotecaria Non dovuta
Imposta catastale Non dovuta
Imposta di bollo Euro 45

 

3.14. Trasferimenti di fabbricati effettuati da privati a favore dello Stato

In base a quanto prescritto dal comma 7 dellarticolo 57 del TUR, nei contratti in cui parte lo Stato, obbligata al pagamento dellimposta unicamente laltra parte contraente, anche in deroga allarticolo 8 della legge 27 luglio 1978, n. 392, sempre che non si tratti di imposta dovuta per atti presentati volontariamente per la registrazione dalle amministrazioni dello Stato.
Ai sensi dellart. 1 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR, se il trasferimento avviene a favore dello Stato, si applica la seguente tassazione:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Euro 168
Imposta ipotecaria Esente
Imposta catastale Esente
Imposta di bollo Euro 230

Ai sensi del successivo comma 8 dellarticolo 57 del TUR, negli atti di espropriazione per pubblica utilit o di trasferimento coattivo della propriet o di diritti reali di godimento, limposta dovuta solo dallente espropriante o dallacquirente senza diritto di rivalsa, anche in deroga allarticolo 8 della legge n. 392 del 1978.
Limposta non dovuta se espropriante o acquirente lo Stato.
Ne consegue che gli atti di espropriazione per pubblica utilit o di trasferimento coattivo della propriet o di diritti reali di godimento e i contratti di cessione volontaria stipulati nellambito del procedimento di espropriazione, se a favore dello Stato, sono esenti dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale e di bollo.

Nota: Art. 1, comma 7, della Tariffa, Parte Prima, allegata al TUR; art. 1,

comma 2, e art. 10, comma 3, del D. Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347, art. 57, commi

7 e 8 del TUR; risoluzione 31 luglio 2002, n. 254; risoluzione 7 novembre 2003,

n. 208; risoluzione 13 aprile 2005, n. 46.


 

3.15. Trasferimenti di fabbricati effettuati da privati a favore di Enti Pubblici Territoriali

Se il trasferimento avviene a favore di:
- Enti Pubblici Territoriali (Comuni, Province, Regioni, Citt metropolitane);
- Consorzi costituiti esclusivamente fra gli stessi;
- Comunit montane;
si ha il seguente regime di tassazione:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Euro 168
Imposta ipotecaria Euro 168
Imposta catastale 1%
Imposta di bollo Euro 230

I contratti di cessione volontaria stipulati nellambito del procedimento di espropriazione per pubblica utilit sono esenti dallimposta di bollo.

Nota: Art. 1, comma 6, della Tariffa, Parte Prima, allegata al TUR; art. 2 della Tariffa Allegata al D. Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347; art. 10 del D. Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347; art. 57 comma 8 del TUR; risoluzione 31 luglio 2002, n. 254; risoluzione 5 novembre 2007, n. 311.


 

3.16. Trasferimenti di fabbricati effettuati da privati in favore di ONLUS

Larticolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al TUR, al decimo periodo prevede che sia dovuta limposta di registro nella misura fissa di 168 euro, se il trasferimento avviene a favore di unOrganizzazione non Lucrativa di Utilit Sociale, ove ricorrono le condizioni di cui alla nota II - quater allarticolo 1 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR, vale a dire:
- che la ONLUS dichiari nellatto che intende utilizzare direttamente i beni per lo svolgimento della propria attivit;
- e che realizzi leffettivo utilizzo diretto entro due anni dallacquisto;
Di seguito il trattamento fiscale cui sono soggetti detti atti di trasferimento, ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA
IMPOSTA DOVUTA

Imposta di registro Euro 168
Imposta ipotecaria 2%
Imposta catastale 1%

Fino al 31 dicembre 2009, limposta catastale era dovuta in misura fissa anziché proporzionale ai sensi dellarticolo 30, commi 5-bis e 5-ter, del D.L. 29 novembre 2008, n. 185, convertito con legge 28 gennaio 2009, n. 2.
Si rammenta, inoltre, che gli atti, documenti, istanze, etc., posti in essere o richiesti dalle ONLUS sono esenti dallimposta di bollo ai sensi dellarticolo 27-bis della Tabella allegata al D.P.R. n. 642 del 1972.
Lacquirente decade dallagevolazione in parola in caso di:
- dichiarazione mendace;
- mancata effettiva utilizzazione del bene per lo svolgimento della propria attivit istituzionale nel biennio.
In caso di decadenza, viene recuperata:
- limposta in misura ordinaria;
- una sanzione amministrativa pari al 30% della stessa imposta.
Se lacquisto dellimmobile non destinato allattivit principale svolta dalla ONLUS, ma ad unattivit accessoria, il regime di tassazione segue le regole ordinarie dettate per i trasferimenti dei relativi immobili.

Nota: Articolo 7 della Legge 08 novembre 1991, n. 381; artt. 17 e 22 del D. Lgs. del 4 dicembre 1997 n. 460; art. 1, comma 8 e nota II -quater, della Tariffa, Parte Prima, allegata al TUR; art. 10 del D. Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347; art. 1 della Tariffa Allegata al D. Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347; art. 27bis della tabella allegata al DPR 26 ottobre1972 n. 642 relativa agli atti, documenti e registriesenti dallimposta di bollo in modo assoluto; circolare 26 giugno 1998, n. 168;

articolo 30 commi 5-bis e e 5-ter del D.L. 185 del 2008 convertito con L. n. 2 del

2009.


 

3.17. Trasferimenti di fabbricati effettuati da privati a favore di ex IPAB

Se il trasferimento avviene a favore delle istituzioni riordinate in aziende di servizi o in ONLUS, se ricorrono le condizioni di cui alla Nota II - quinquies allarticolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, ovvero che:
- la ex IPAB dichiari nellatto che intende utilizzare direttamente i beni per lo svolgimento della propria attivit;
- e che realizzi leffettivo utilizzo diretto entro due anni dallacquisto;
la tassazione applicabile la seguente:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Euro 168
Imposta ipotecaria 2%
Imposta catastale 1%
Imposta di bollo Euro 230

Lacquirente decade dallagevolazione in parola in caso di:
- dichiarazione mendace;
- mancata effettiva utilizzazione del bene per lo svolgimento della propria attivit istituzionale nel biennio.
In caso di decadenza, viene recuperata:
- limposta in misura ordinaria;
- e una sanzione amministrativa pari al 30% della stessa imposta.
Se lacquisto dellimmobile non destinato allattivit principale svolta dalla ex IPAB, ma ad una accessoria, il regime di tassazione segue le regole ordinarie dettate dalla legge per i trasferimenti dei relativi immobili.
Si fa presente, inoltre, che, in base a quanto previsto dallarticolo 2, comma 10, della legge 22 dicembre 2008, n. 203, gli atti relativi al riordino delle istituzioni in aziende di servizi o in persone giuridiche di diritto privato di cui al D. Lgs. 4 maggio 2001, n. 207, effettuati nellanno 2009, sono esenti dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale.

Nota: Art. 4 del D. Lgs. del 4 maggio 2001, n. 207; art. 1, comma 9, e nota II -quinquies, della Tariffa, Parte Prima allegata al TUR; art. 10 del D. Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347; art. 1 della Tariffa allegata al D. Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347; articolo 2 comma 10 legge n. 203 del 2008.


 

3.18. Trasferimento ex lege dallo Stato ad un ente appositamente costituito per esercitare attivit pubbliche

Quando leffetto traslativo dei diritti immobiliari assicurato ex lege e manca un atto negoziale di trasferimento di beni da un soggetto ad un altro, non sussiste il presupposto per lapplicazione dellimposta di registro nella sua accezione di imposta sui trasferimenti.
Ci in quanto gli atti di mera esecuzione del dettato normativo costituiscono atti dovuti, per i quali la volont negoziale non assume rilevanza. Di conseguenza, per tali atti manca il presupposto impositivo che legittima lapplicazione dellimposta di registro in misura proporzionale.
Detto tributo, infatti, presuppone la tipicit degli atti assoggettati allobbligo della registrazione o quanto meno la riconducibilit degli atti medesimi ad uno schema negoziale definito in cui lelemento volontaristico ha una sua autonoma rilevanza.
Le stesse considerazioni valgono anche per le imposte ipotecaria e catastale che, in tali casi, saranno dovute in misura fissa.
Tali chiarimenti sono stati forniti con risoluzione 1 agosto 2000, n. 126, che ha precisato che il trasferimento "ex lege di terreni di propriet dei Monopoli di Stato in favore di un ente appositamente costituito per lo svolgimento di attivit
che prima erano di competenza del suddetto ente soggetto alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 168 euro.
Nella fattispecie in esame, pertanto, trova applicazione la seguente tassazione:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Euro 168
Imposta ipotecaria Euro 168
Imposta catastale Euro 168
Imposta di bollo Euro 230

Nota: Art. 1 della Tariffa Parte Prima allegata al TUR; art. 1 e 10 D. Lgs. 347/1990; risoluzione 1 agosto 2000, n. 126.


 

3.19. Trasferimenti di immobili dello Stato, di enti previdenziali pubblici, di Regioni, di enti locali e loro consorzi a favore di fondi di investimento immobiliari

Gli atti comportanti lalienazione di immobili dello Stato, di enti previdenziali pubblici, di Regioni, di enti locali e loro consorzi, nei quali i fondi intervengono come parte acquirente, sono soggetti alla seguente tassazione:


TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Euro 516,46
Imposta ipotecaria Euro 516,46
Imposta catastale Euro 516,46
Imposta di bollo Euro 230

I fondi di investimento immobiliare sono disciplinati dallarticolo 37 del D. Lgs. 24 febbraio 1998, n. 58 (Testo unico delle disposizioni in materia di intermediazione finanziaria) e dallart. 14-bis della legge 25 gennaio 1994, n. 86

Nota: Art. 9, comma 2, decreto legge 25 settembre 2001, n. 351; art. 37 del D.

Lgs. n. 58/1998; art. 14-bis legge n. 86/1994.


 

3.20. Trasferimenti di immobili da Comuni a fondazioni o a societ di cartolarizzazione o ad associazioni riconosciute (norma in vigore dal 1 gennaio 2006)

Il comma 275 dellart. 1 della legge 30 dicembre 2004, n. 311, come modificato dallarticolo 1, comma 576, della legge 23 dicembre 2005, n. 266, stabilisce che "Ai fini della valorizzazione del patrimonio immobiliare le operazioni, gli atti, i contratti, i conferimenti ed i trasferimenti di immobili di propriet dei comuni, ivi comprese le operazioni di cartolarizzazione di cui alla legge n. 410 del 2001, in favore di fondazioni o societ di cartolarizzazione, associazioni riconosciute sono esenti dallimposta di registro, dallimposta di bollo, dalle imposte ipotecaria e catastale e da ogni altra imposta indiretta, nonché da ogni altro tributo o diritto.

Per effetto delle modifiche apportate dallarticolo 1, comma 576, della legge n. 266 del 2005, stato modificato lambito dei soggetti destinatari degli atti di trasferimento di immobili di propriet dei comuni, in quanto da un lato stata introdotta una nuova categoria di enti, individuata dalle associazioni riconosciute, dallaltro, la categoria delle societ destinatarie dei trasferimenti agevolati stata ristretta, in quanto limitata alle sole societ di cartolarizzazione. Pertanto, tra i soggetti beneficiari delle operazioni, degli atti, dei contratti, dei conferimenti e dei trasferimenti agevolati, aventi ad oggetto beni immobili di propriet del Comune, rientrano tassativamente societ di cartolarizzazione, fondazioni e associazioni riconosciute (cfr. risoluzione 13 aprile 2006, n. 53).
Deve essere altres assolto il requisito della valorizzazione del patrimonio dell'ente, che rientri in un progetto di valorizzazione del patrimonio dellente che deve risultare dagli atti dellamministrazione comunale.

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Esente
Imposta ipotecaria Esente
Imposta catastale Esente
Imposta di bollo Esente

Con la medesima risoluzione n. 53 del 2006 stato precisato che lesenzione prevista dal comma 275 dellarticolo 1 della legge n. 311 del 2004 non pu essere estesa allIVA, mentre con risoluzione 19 ottobre 2005, n. 149, stato chiarito che detto regime di esenzione non trova applicazione in caso di trasferimenti di beni immobili di propriet delle Unioni di Comuni.

Nota: Articolo 1, comma 275, della legge 30 dicembre 2004, n. 311; articolo 1, comma 576, della legge 23 dicembre 2005, n. 266; risoluzione 19 ottobre 2005, n. 149, risoluzione 13 aprile 2006, n. 53; risoluzione 5 maggio 2008, n. 185.


 

3.21. Trasferimento e/o permute di immobili oggetto di piani di recupero di iniziativa pubblica o privata convenzionata in favore di soggetti che attuano il recupero

Larticolo 5, comma 1, della legge 22 aprile 1982, n. 168, stabilisce che ai trasferimenti aventi ad oggetto beni immobili ricadenti in piani di recupero di iniziativa pubblica o privata convenzionata, di cui agli articoli 27 e ss. della legge 5 agosto 1978, n. n. 457, effettuati nei confronti dei soggetti che attuano il recupero, si applicano le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa.
Il secondo comma del citato articolo 5 prevede che tale agevolazione, nel rispetto dei requisiti previsti dalla legge, trova applicazione anche nel caso in cui gli immobili siano trasferiti con operazioni di permuta.
Come precisato dalla Corte di Cassazione (v. sentenza 29 settembre 2003, n. 14478), la concessione dellagevolazione in parola subordinata allesistenza di un duplice requisito:
- uno di carattere oggettivo, costituito dallinserimento dellimmobile in un piano di recupero di iniziativa pubblica o privata, purché, in questultimo caso, convenzionato con il Comune;
- laltro, di carattere soggettivo, rappresentato dallessere lacquirente uno dei soggetti che pongono in essere il recupero.
In tali ipotesi trova applicazione il seguente regime di tassazione:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Euro 168
Imposta ipotecaria Euro 168
Imposta catastale Euro 168
Imposta di bollo Euro 230

Nello specifico, larticolo 27 della legge 5 agosto 1978, n. 457, dispone che: "I comuni individuano, nellambito degli strumenti urbanistici generali, le zone ove, per le condizioni di degrado, si rende opportuno il recupero del patrimonio edilizio ed urbanistico esistente mediante interventi rivolti alla conservazione, al risanamento, alla ricostruzione e alla migliore utilizzazione del patrimonio stesso. Dette zone possono comprendere singoli immobili, complessi edilizi isolati ed aree, nonché edifici da destinare ad attrezzature. () Nellambito delle

zone, con la deliberazione di cui al precedente comma o successivamente con le stesse modalit di approvazione, possono essere individuati gli immobili, i complessi edilizi, gli isolati e le aree per i quali il rilascio della concessione subordinato alla formazione dei piani di recupero di cui al successivo art. 28.

I piani di recupero, individuati dallart. 28, comma 1, della legge n. 457 del 1978 " prevedono la disciplina per il recupero degli immobili, dei complessi edilizi, degli isolati e delle aree di cui al terzo comma del precedente art. 27, anche attraverso interventi di ristrutturazione urbanistica, individuando le unit minime di intervento.
Con risoluzione 11 dicembre 2002, n. 383, stato precisato che il "piano di recupero di cui alla legge n. 457 del 1978 uno strumento attuativo che nasce per adattare il tessuto edilizio ed urbanistico esistente a finalit specifiche.
La giurisprudenza costante (v. Consiglio di Stato, Sez. IV, 27 febbraio 1986, n. 181; Consiglio di Stato, Sez. V, 20 novembre 1989, n. 749) individua, allinterno della pianificazione urbanistica attuativa, da un lato gli strumenti a destinazione indifferenziata, quali il piano particolareggiato e il piano di lottizzazione convenzionata, e dallaltro gli strumenti per linsediamento di particolari tipi di costruzione e/o attivit per la realizzazione di specifiche finalit urbanistiche.
Rientrano in questa seconda categoria i piani di recupero del patrimonio edilizio ed urbanistico, finalizzati alleliminazione di particolari situazioni di degrado che devono pertanto prevedere interventi su edifici da recuperare o risanare.
Ai sensi dellarticolo 31 della legge n. 457 del 1978 (trasfuso nellarticolo 3 del SDPR 6 giugno 2001, n. 380), i piani di recupero del patrimonio edilizio esistente possono attuarsi mediante la realizzazione dei seguenti specifici interventi:

 

- interventi di manutenzione ordinaria, quelli che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti;

 

- interventi di manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unit immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso;

 

- interventi di restauro e di risanamento conservativo, quelli rivolti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalit mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei all'organismo edilizio;

 

-interventi di ristrutturazione edilizia, quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, la eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti;
- interventi di ristrutturazione urbanistica, quelli rivolti a sostituire l'esistente tessuto urbanistico -edilizio con altro diverso mediante un insieme sistematico di interventi edilizi anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.
I piani di recupero, dunque, pur potendo incidere sul tessuto urbanistico, si sostanziano principalmente in interventi su manufatti da recuperare e non su aree inedificate. In proposito, il Consiglio di Stato si pi volte pronunciato sullillegittimit di un piano di recupero che riguardi aree completamente inedificate (cfr. Consiglio di Stato, Sez. IV, del 27/02/1996, n. 181).
Per ulteriori approfondimenti si rinvia alle precisazioni fornite dalle risoluzioni 24 luglio 2007, n. 181, e 11 dicembre 2002, n. 383.

Nota: Articolo 27 della legge n. 457 del 1978; articolo 5 della legge n. 168 del 1982; risoluzione 11 dicembre 2002, n. 383; risoluzione 24 luglio 2007, n. 181.


 

3.22. Trasferimenti a titolo oneroso di immobili costruiti in attuazione dei programmi pubblici di edilizia residenziale

Ai sensi dellarticolo 32 del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601, sono soggetti allimposta di registro in misura fissa e sono esenti dalle imposte ipotecaria e catastale:
- gli atti di trasferimento della propriet delle aree previste al Titolo III della legge 22 ottobre 1971, n. 865;
- gli atti di concessione del diritto di superficie sulle aree stesse;
- gli atti di cessione a titolo gratuito delle aree a favore dei comuni o loro consorzi;
- gli atti e contratti relativi allattuazione dei programmi pubblici di edilizia residenziale di cui al Titolo IV della legge 22 ottobre 1971, n. 865.
Per detti atti, quindi, il regime di tassazione il seguente:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Euro 168
Imposta ipotecaria Esente
Imposta catastale Esente
Imposta di bollo Euro 230

Larticolo 48 della legge 22 ottobre 1971, n. 865 stabilisce che " nel triennio 1971-1973, i programmi di edilizia residenziale, di cui al presente titolo, prevedono la costruzione di alloggi destinati alla generalit dei lavoratori .

Lattuazione della normativa dettata dal Titolo IV della legge n. 865 del 1971 richiede la sussistenza di requisiti di natura soggettiva ed oggettiva.
La definizione di "alloggi di edilizia residenziale pubblica si rinviene nellart. 1 della legge 24 dicembre 1993, n. 560, che allarticolo 1 dispone che "Sono alloggi di edilizia residenziale pubblica (), quelli acquisiti, realizzati o recuperati, ivi compresi quelli di cui alla legge 6 marzo 1976, n. 52, a totale carico o con concorso o con contributo dello Stato, della regione o di enti pubblici territoriali, nonché con i fondi derivanti da contributi dei lavoratori ai sensi della legge 14 febbraio 1963, n. 60, e successive modificazioni, dallo Stato, da enti pubblici territoriali, nonché dagli Istituti Autonomi per le Case Popolari (IACP) e dai loro consorzi comunque denominati e disciplinati con legge regionale.

Al comma 2, il predetto articolo 1, stabilisce inoltre che le disposizioni della legge n. 560 del 1993 si applicano anche:
- agli alloggi di propriet dellAmministrazione delle poste e delle telecomunicazioni (oggi Poste Italiane) costruiti o acquistati ai sensi dellarticolo 1 del D.P.R. 17 gennaio 1959, n. 2, e successive modifiche, nonché agli alloggi che, in base alla legge 29 gennaio 1992, n. 58, sono stati trasferiti dallAzienda di Stato per i servizi telefonici allAmministrazione delle poste e delle telecomunicazioni;
- agli alloggi non di servizio di propriet delle Ferrovie dello Stato costruiti o acquistati fino alla data della trasformazione in societ per azioni.
- agli alloggi acquisiti dagli Enti di sviluppo in base alla legge 21 ottobre 1950, n. 841, e successive modificazioni ed integrazioni, che siano tuttora nella disponibilit degli Enti medesimi;
- agli alloggi acquisiti dal Ministero del Tesoro gi di propriet degli enti previdenziali disciolti.
I commi 2-bis e 3 precisano, inoltre, che le norme della legge n. 560 del 1993 non si applicano alle unit immobiliari degli enti pubblici territoriali che non abbiano finalit di edilizia residenziale pubblica, agli alloggi di servizio oggetto di concessione amministrativa in connessione con particolari funzioni attribuite a pubblici dipendenti, e agli alloggi realizzati con mutuo agevolato di cui allarticolo 18 della legge n. 457 del 1978 e successive modificazioni, nonché a
quelli soggetti ai vincoli di cui alla legge 1 giugno 1939, n. 1089 e successive
modificazioni.
Non si ritengono soggette al regime di favore in esame le cessioni di immobili da parte dello Stato che, bench inerenti al settore delledilizia economica e popolare, come disciplinata in base alla pregressa legislazione, non siano
strettamente attuativi dei programmi pubblici di edilizia residenziale (v. risoluzione 28 febbraio 2008, n. 66 e sentenza della Corte di Cassazione 28 luglio 1994, n. 7062)

Nota: legge n. 865 del 1971; art. 32 D.P.R. 601 del 1973; legge n. 560 del 1993; risoluzione 15 aprile 2003, n. 91; risoluzione 9 agosto 2007, n. 215; risoluzione 16 novembre 2007, n. 333; risoluzione 28 febbraio 2008, n. 66.


 

3.22.1. Trasferimento di alloggi di propriet da parte di Poste Italiane S.p.a. al locatario dellimmobile

Con risoluzione 9 agosto 2007, n. 215, sono stati forniti i seguenti chiarimenti in relazione allapplicabilit alla cessione di un alloggio di propriet di Poste Italiane SPA in favore del soggetto affittuario dello stesso, del regime agevolativo recato dallarticolo 32 del DPR n. 601 del 1973.
Viene precisato che la costruzione degli alloggi di propriet delle Poste Italiane S. p. a., eseguita in attuazione della legge 7 giugno 1975, n. 227, riconducibile ai programmi pubblici di edilizia residenziale e che la cessione degli alloggi in questione rientra tra quelle esenti dallIVA ai sensi dellarticolo 10, comma 1, n. 8-bis, del D.P.R. n. 633 del 1972.
Pertanto, possibile ricondurre la cessione di alloggi di propriet di Poste Italiane S. p. a. al locatario dellimmobile tra gli atti e i contratti di attuazione dei programmi pubblici di edilizia residenziale.
Ne discende che a tale cessione si applica la disciplina di cui allarticolo 32 del D.P.R. n. 601 del 1973, che prevede la corresponsione dellimposta di registro in misura fissa e lesenzione dellimposta ipotecaria e catastale.
In definitiva, il regime di tassazione dei trasferimenti di alloggi di propriet di Poste Italiane S. p. a. al locatario dellimmobile il seguente:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Euro 168
Imposta ipotecaria Esente
Imposta catastale Esente
Imposta di bollo Euro 230

 

3.22.2. Atti di cessione di alloggi da parte dellATER effettuati in attuazione dei programmi pubblici di edilizia residenziale di cui al titolo IV della legge n. 865 del 1971.

Ai sensi dellarticolo 93 del D.P.R. 24 luglio 1977, n. 616, agli IACP sono subentrate le ATER (Aziende territoriali per ledilizia residenziale pubblica).
Le cessioni degli alloggi effettuate dallATER, in presenza dei requisiti soggettivi ed oggettivi, rientrano nel campo di applicazione dellarticolo 32 del D.P.R. n. 601 del 1973 (v. risoluzione 16 novembre 2007, n. 333).
La tassazione risulta essere quindi la seguente:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Euro 168
Imposta ipotecaria Esente
Imposta catastale Esente
Imposta di bollo Euro 230

 

3.22.3. Espropriazione di aree da parte di enti pubblici territoriali per finalit produttive

Anche a tale fattispecie si applica il regime agevolativo recato dallarticolo 32 del DPR n. 601 del 1973. Pertanto limposta di registro sar dovuta in misura fissa, mentre si ha esenzione dal pagamento delle imposte ipotecaria e catastale (risoluzione 15 aprile 2003, n. 91).
Si ha quindi il seguente regime di tassazione:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Euro 168
Imposta ipotecaria Esente
Imposta catastale Esente
Imposta di bollo Euro 230

 

3.23. Cessioni in favore dei Comuni di aree ed opere di urbanizzazione a scomputo di contributi di urbanizzazione o in esecuzione di convenzioni di lottizzazione

Larticolo 51 della legge 21 novembre 2000, n. 342, stabilisce che "Non da intendere rilevante ai fini dellimposta sul valore aggiunto , neppure agli effetti delle limitazioni del diritto alla detrazione, la cessione nei confronti dei comuni di aree o di opere di urbanizzazione, a scomputo di contributi di urbanizzazione o in esecuzione di convenzioni di lottizzazione.

La norma in commento esclude in sostanza dallambito applicativo dellIVA le cessioni realizzate a titolo gratuito dalle imprese titolari delle concessioni ad edificare nei confronti dei Comuni, a condizione che dette cessioni abbiano ad oggetto aree ed opere di urbanizzazione e siano effettuate a scomputo di contributi di urbanizzazione o in esecuzione di convenzioni di lottizzazione.
Le opere la cui cessione rientra nellambito applicativo della predetta disposizione sono le opere di urbanizzazione primaria e secondaria tassativamente elencate nellarticolo 4 della legge 29 settembre 1964, n. 847, integrato dallarticolo 44 della legge n. 865 del 1971.
Per quanto riguarda le aree che possono formare oggetto delle cessioni in argomento, con la risoluzione 21 febbraio 2003, n. 37, stato chiarito che larticolo 51 della legge n. 342 del 2000 si riferisce a quelle specifiche tipologie contrattuali in base alle quali il lottizzante tenuto a cedere gratuitamente al comune le aree sulle quali chiamato a realizzare le opere di urbanizzazione.
Con la citata risoluzione n. 37 del 2000, stata altres precisato che con la disposizione agevolativa recata dallarticolo 51 della legge n. 342 del 2000, il legislatore ha inteso equiparare, per quanto attiene al trattamento fiscale ai fini IVA, il versamento in denaro del contributo di urbanizzazione di cui agli artt. 5 e 11 della legge 28 gennaio 1977, n. 10 (c.d. legge Bucalossi), alla cessione di opere di urbanizzazione e delle aree necessarie alla loro realizzazione sulla base di convenzioni di lottizzazione.
La convenzione di lottizzazione, secondo quanto previsto dallarticolo 28 della legge n. 1150 del 1942, successivamente modificato dallarticolo 8 della legge 6 agosto 1967, n. 765, latto con il quale il lottizzante si impegna a realizzare le opere di urbanizzazione, a sopportare gli eventuali oneri finanziari ed a cedere le aree e le opere al comune offrendo congrue garanzie.
Con risoluzione 2 aprile 2005, n. 50, stata ribadita lesclusione dallambito di applicazione dellIVA delle cessioni di opere di urbanizzazione primaria e secondaria realizzate dal soggetto attuatore e cedute al Comune a scomputo dei contributi dovuti per il rilascio della concessione ad edificare, ai sensi della legge n. 10 del 1977, sempre che le opere in questione siano quelle tassativamente elencate nellarticolo 4, della legge n. 847 del 1964, integrato dallarticolo 44 della legge n. 865 del 1971.
La fattispecie contemplata dal presente paragrafo dunque, irrilevante ai fini IVA e rientra nellambito applicativo dellarticolo 20 della legge n. 10 del 1977, che richiama il trattamento tributario previsto dallarticolo 32, comma 2, del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601.
In tal caso, pertanto, trova applicazione il seguente regime di tassazione:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Euro 168
Imposta ipotecaria Esente
Imposta catastale Esente
Imposta di bollo Euro 230

Nota: legge n. 865 del 1971; legge n. 10 del 1977; legge n. 847 del 1964; D.P.R. n. 380 del 2001; articolo 51 della Legge n. 342 del 2000; risoluzione 26 giugno 1978, n. 250692 ; risoluzione 3 gennaio 1983, n. 250666; risoluzione 16 novembre 2000, n. 207; risoluzione 14 gennaio 2003, n. 6; risoluzione 17 dicembre 2004, n. 156; circolare 22 aprile 2005, n. 50.


 

3.23.1. Assegnazione di aree edificabili da parte dei Comuni in esecuzione dei piani regolatori generali

Gli atti di redistribuzione immobiliare con i quali i comuni assegnano ai proprietari riuniti in consorzi i volumi edificabili secondo i Piani Regolatori Generali, anche in terreni di propriet altrui sono ricompresi tra gli atti di cui all'articolo 20 della legge n. 10 del 1977 e pertanto scontano l'imposta di registro in misura fissa, e sono esenti dal pagamento delle imposte ipocatastali (risoluzione 3 gennaio 1983, n. 250666, risoluzione 17 dicembre 2004, n. 156).
Con risoluzione 4 gennaio 2012, n. 1, inoltre, stato precisato che il regime agevolato ex articolo 20 della legge n. 10 del 1977 trova applicazione anche con riferimento alle operazioni di ricomposizione fondiaria, attuative della convenzione di lottizzazione, poste in essere tra colottizzanti non riuniti in consorzio.

 

3.23.2. Trattamento tributario delle concessioni edilizie previste dalla legge n. 10 del 1977

Le concessioni relative a beni immobili di propriet demaniale, in quanto finalizzate ad un uso eccezionale dei beni stessi, sono soggette ad imposta di registro in misura fissa e sono esenti dalle imposte ipotecaria e catastale, purch finalizzate allattuazione dei programmi pubblici di edilizia residenziale (v. risoluzione 26 giugno 1978, n. 250692).

 

3.24. Costituzione di servit su fabbricati

Gli atti a titolo oneroso costitutivi di servit su fabbricati, sono soggetti alle imposte di registro e ipotecaria in misura proporzionale, come risulta, rispettivamente, dallarticolo 1 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR, e dallarticolo 1 della Tariffa allegata al TUIC.
In tal caso, quindi, la tassazione la seguente:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro 7%
Imposta ipotecaria 2%
Imposta catastale Non dovuta
Imposta di bollo Euro 230

Nota: Art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al TUR - art. 1 D. Lgs. 347/1990 - art. 10 D. Lgs. 347/1990


REGIME DI IMPOSIZIONE DEI TRASFERIMENTI AVENTI AD OGGETTO TERRENI


 

4.1. Trasferimenti aventi ad oggetto terreni: nozioni introduttive e definizione di "terreno edificabile

Lart. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, prevede, in linea generale, per gli atti traslativi a titolo oneroso della propriet di beni immobili e per gli atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento lapplicazione dellimposta di registro con laliquota dell8%. Laliquota elevata al 15% per gli atti aventi ad oggetto il "trasferimento ha per oggetto terreni agricoli e relative pertinenze a favore di soggetti diversi dagli imprenditori agricoli a titolo principale o di associazioni o societ cooperative di cui agli articoli 12 e 13 della legge 9 maggio 1975, n. 153.

Si rammenta che le cessioni aventi ad oggetto terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria non rientrano, per il dettato dellarticolo 2, comma 3, lettera c), del D.P.R. n. 633/1972, nel campo di applicazione dellIVA. Gli atti di trasferimento dei terreni non edificabili sono, pertanto, soggetti, in linea generale, allapplicazione dellimposta di registro in misura proporzionale con le aliquote previste dallarticolo 1 citato, allapplicazione dellimposta ipotecaria proporzionale nella misura del 2 % e dellimposta catastale proporzionale nella misura dell 1% (salvo che non risultino applicabili specifiche discipline agevolative).
Gli atti aventi ad oggetto terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, posti in essere da soggetti passivi IVA, invece, sono soggetti allIVA con lapplicazione dellaliquota ordinaria del 21%. Per tali immobili, in virt del principio di alternativit IVA/Registro, limposta di registro, ipotecaria e catastale trova applicazione nella misura fissa di 168,00 euro ciascuna.
Per le operazioni che non rientrano nel campo di applicazione dellIVA, limposta di registro, ipotecaria e catastale dovuta in misura proporzionale.
Assume, pertanto, rilevanza ai fini dellindividuazione del corretto regime impositivo da applicare alla registrazione degli atti di trasferimento dei terreni, la distinzione tra "terreni edificabili e "terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria.
Si ricorda, al riguardo, che larticolo 36, comma 2, del decreto-legge 4 luglio 2006, n. 223, ha definito quale area fabbricabile, larea "utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dallapprovazione della Regione o dalladozione di strumenti attuativi del medesimo. In base alla predetta disposizione, un'area si considera edificabile ancor prima della conclusione dell'iter procedimentale per l'approvazione dello strumento urbanistico generale, purché detto documento di pianificazione urbanistica sia stato adottato dal Comune.

 

4.2. Trasferimenti aventi ad oggetto terreni edificabili posti in essere da soggetti passivi IVA

Le cessioni di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, se effettuate da soggetti passivi IVA, sono imponibili ad IVA con laliquota del 21% e scontano, in virt del principio di alternativit IVA/Registro, le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa.
Per tali trasferimenti, pertanto, il regime di tassazione il seguente:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Euro 168
Imposta ipotecaria Euro 168
Imposta catastale Euro 168
Imposta di bollo Euro 230

Nota: Art. 1 e 2 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633; art. 40 del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131; art. 10 del D. Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347; art. 1 della Tariffa allegata al D. Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347; Ris. Min. 7 marzo 1992, n. 430387.


 

4.3. Trasferimento di terreno non edificabile e non agricolo posto in essere da un soggetto passivo IVA

Le cessioni di terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria non sono considerate "cessioni di beni ai sensi dellarticolo 2, comma 3, lett. c), del D.P.R. 26 ottobre 1972, n.633.
Gli atti traslativi aventi ad oggetti le zone non classificate come specificamente destinabili né alledificazione né allesercizio dellagricoltura, sono soggetti, pertanto, allaliquota dell8 % prevista per i terreni diversi da quelli agricoli dallarticolo 1, comma1, della Tariffa, parte I, allegata al TUR.
Tali cessioni che sono, dunque fuori campo IVA, se hanno ad oggetto terreni diversi da quelli agricoli scontano le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria.

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro 8%
Imposta ipotecaria 2%
Imposta catastale 1%
Imposta di bollo Euro 230

Nota: Art. 1 e 2, comma 3 lettera c), del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633; art. 1, comma 1,della Tariffa Parte Prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131; art. 10 del D. Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347; art. 1 della Tariffa allegata al D. Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347.


 

4.4. Trasferimento di terreno agricolo

I trasferimenti di terreni agricoli, ancorch effettuati da soggetti passivi IVA, non sono considerati "cessioni di beni. Larticolo 2, terzo comma, del DPR 26 ottobre 1972, n. 633, nellelencare le operazioni non considerate cessioni di beni ai fini dellapplicazione dellimposta sul valore aggiunto (per mancanza del presupposto oggettivo), individua, alla lettera c), "le cessioni che hanno per oggetto terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria a norma delle vigenti disposizioni.
Tali trasferimenti, pertanto, scontano le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria.

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro 15%
Imposta ipotecaria 2%
Imposta catastale 1%
Imposta di bollo Euro 230

Nota: Art. 1 e e 2, comma 3, lettera c), del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633; art. 1 comma 1,della Tariffa Parte Prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131; art. 10 del D. Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347; art. 1 della Tariffa allegata al D. Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347.


 

4.5. Trasferimento di terreno edificabile posto in essere da un imprenditore agricolo

Le cessioni di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, effettuate da un imprenditore agricolo, sono soggette ad IVA a condizione che il terreno sia stato precedentemente destinato alla produzione agricola.
In virt del principio di alternativit IVA/Registro, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa.

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Euro 168
Imposta ipotecaria Euro 168
Imposta catastale Euro 168
Imposta di bollo Euro 125 - 230

LAgenzia delle entrate, con le risoluzioni n. 137/E del 7 maggio 2002 e n. 54/E del 16 marzo 2007, ha precisato che, la cessione di un terreno edificabile appartenente ad unimpresa agricola deve essere assoggettato ad IVA a condizione che il terreno sia stato precedentemente destinato alla produzione agricola.
Di conseguenza, la cessione del terreno effettuata dallimprenditore agricolo soggetta ad IVA quando ricorrono due condizioni:
- che il terreno sia edificabile;
- che il terreno sia stato utilizzato dal cedente nellambito della propria attivit produttiva.
Se manca una di queste due condizioni, non risulta integrato il presupposto per lapplicazione dellimposta sul valore aggiunto e, pertanto, il trasferimento deve essere assoggettato allimposta di registro in misura proporzionale.
La Corte di Cassazione, infatti, con sentenza 2 ottobre 1999, n. 10943, intervenendo sul punto, ha affermato che lassoggettamento ad imposta proporzionale di registro non pu escludersi per quei beni immobili dellagricoltore che "pur essendo appartenenti allimpresa, sono estranei allattivit della stessa.
In definitiva, il trasferimento di un terreno edificabile da parte di un imprenditore agricolo che non lo utilizzi nellesercizio della propria attivit produttiva, non sar assoggettato ad IVA ma sconter le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura proporzionale (rispettivamente 8%, 2% e 1%) previste per lipotesi di trasferimento di terreni non agricoli da privati (fattispecie affrontata nei paragrafi successivi).

Nota: Articoli 1 e 2 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633; art. 40 del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131; art. 10 del D. Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347; art. 1 della Tariffa allegata al D. Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347. Cassazione n. 10943 del 2 ottobre 1999, Cass. n. 3987 del 3 aprile 2000; Risoluzione del 7 maggio 2002, n. 137/E; Risoluzione n. 54/E del 16 marzo 2007.


 

4.6. Trasferimenti di terreni non agricoli posti in essere da privati

Agli atti aventi ad oggetto la cessione di un terreno non agricolo si applica la seguente tassazione:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro 8%
Imposta ipotecaria 2%
Imposta catastale 1%
Imposta di bollo Euro 230

Nota: Art. 1, comma 1,della Tariffa , Parte Prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131; art. 10 del D. Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347; art. 1 della Tariffa allegata al D. Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347.


 

4.7. Trasferimenti di terreni da privati a favore dello Stato

Larticolo 57, comma 7, del TUR prevede che per gli atti in cui parte lo Stato, obbligata al pagamento dellimposta unicamente laltra parte contraente, anche in deroga allart. 8 della Legge n. 392/1978, sempre che non si tratti di imposta dovuta per atti presentati volontariamente per la registrazione dalle amministrazioni dello Stato.
Ai sensi dellart. 1 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR, se il trasferimento avviene a favore dello Stato, si applica la seguente tassazione:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Euro 168
Imposta ipotecaria Esente
Imposta catastale Esente
Imposta di bollo Euro 230

In virt del comma 8 dellarticolo 57 del TUR, negli atti di espropriazione per pubblica utilit o di trasferimento coattivo della propriet o di diritti reali di godimento, limposta dovuta solo dallente espropriante o dallacquirente senza diritto di rivalsa, anche in deroga allart. 8 della legge n. 392/1978. Limposta non dovuta se espropriante o acquirente lo Stato.
Ne consegue che gli atti di espropriazione per pubblica utilit o di trasferimento coattivo della propriet o di diritti reali di godimento e i contratti di cessione volontaria stipulati nellambito del procedimento di espropriazione, se a favore dello Stato, sono esenti dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale e bollo.
Pertanto, per gli atti di espropriazione per pubblica utilit e di cessione volontaria a favore dello Stato, si applica la seguente tassazione:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Esente
Imposta ipotecaria Esente
Imposta catastale Esente
Imposta di bollo Esente

Nota: Art. 1, comma 7, della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131; art. 1, comma 2, e art. 10, comma 3, del D. Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347, art. 57, commi 7 e 8 del D.P.R. n. 131/1986; Risoluzione del 31 luglio 2002, n. 254/E; Risoluzione n. del 07 novembre 2003, n. 208/E; Risoluzione n. del 13 aprile 2005, n. 46/E.


 

4.8. Trasferimenti di terreni da privati a favore di Enti pubblici territoriali

Se il trasferimento avviene a favore di:
- Enti Pubblici Territoriali (Comuni, Province, Regioni, Citt metropolitane);
- Consorzi costituiti esclusivamente fra gli stessi;
- Comunit montane;
il regime di tassazione il seguente:


TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Euro 168
Imposta ipotecaria Euro 168
Imposta catastale 1%
Imposta di bollo Euro 230

Si noti che i contratti di cessione volontaria stipulati nellambito del procedimento di espropriazione per pubblica utilit sono esenti dallimposta di bollo.

Nota: Art. 1, comma 6, della Tariffa, Parte Prima, allegato A al D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131; art. 2 della Tariffa allegata al D. Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347; art. 10 del D. Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347; art. 57 comma 8 del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131; Risoluzione Direzione Centrale Normativa e Contenzioso del 31

luglio 2002, n. 254/E; Risoluzione n. 311/E del 2007.


 

4.9. Trasferimenti di terreni effettuati da privati a favore di ONLUS

Se il trasferimento avviene a favore di unOrganizzazione non Lucrativa di Utilit Sociale, ove ricorrono queste due condizioni (Nota II - quater allart. 1 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR):
- che la ONLUS dichiari nellatto che intende utilizzare direttamente i beni per lo svolgimento della propria attivit;
- e che realizzi leffettivo utilizzo diretto entro due anni dallacquisto;
la tassazione la seguente:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA
IMPOSTA DOVUTA

Imposta di registro Euro 168
Imposta ipotecaria 2%
Imposta catastale 1%

Si rammenta, inoltre, che gli atti, documenti, istanze, etc., posti in essere o richiesti dalle ONLUS sono esenti dallimposta di bollo ai sensi dellart. 27-bis della Tabella allegata al D.P.R. n. 642/1972.
Si noti che lacquirente decade dallagevolazione in questione in caso di:
- dichiarazione mendace;
- mancata effettiva utilizzazione del bene per lo svolgimento della propria attivit istituzionale nel biennio.
In caso di decadenza, viene applicata:
- limposta in misura ordinaria;
- la sanzione amministrativa pari al 30% della stessa imposta.
Se lacquisto dellimmobile non destinato allattivit principale svolta dalla ONLUS, ma ad una accessoria, il regime di tassazione segue le regole ordinarie dettate dalla legge per quel tipo di trasferimento.

Nota: Articolo 7 della Legge 08 novembre 1991, n. 381; artt. 17 e 22 del D. Lgs. del 4 dicembre 1997 n. 460; art. 1, comma 8 e nota II -quater, della Tariffa, Parte Prima, allegato A al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131; art. 10 del D. Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347; art. 1 della Tariffa Allegata al D. Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347; art. 27bis della tabella allegata al DPR 26 ottobre1972 n. 642 relativa agli atti, documenti e registri esenti dallimposta di bollo in modo assoluto;

Circolare 26 giugno 1998, n. 168; articolo 30 commi 5-bis e 5-ter del D.L. 185 del 2008 convertito con L. n. 2 del 2009.


 

4.10. Trasferimenti di terreni effettuati da privati a favore di ex IPAB

Se il trasferimento avviene a favore delle Istituzioni riordinate in Aziende di Servizi o in ONLUS, ove ricorrono queste due condizioni (Nota II -quinquies allarticolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR):
- che la ex IPAB dichiari nellatto che intende utilizzare direttamente i beni per lo svolgimento della propria attivit;
- e che realizzi leffettivo utilizzo diretto entro due anni dallacquisto;
la tassazione la seguente:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Euro 168
Imposta ipotecaria 2%
Imposta catastale 1%
Imposta di bollo Euro 230

Lacquirente decade dallagevolazione in questione in caso di:
- dichiarazione mendace;
- mancata effettiva utilizzazione del bene per lo svolgimento della propria attivit istituzionale nel biennio.
In caso di decadenza, si applica:
- limposta in misura ordinaria;
- e una sanzione amministrativa pari al 30% della stessa imposta.
Se lacquisto dellimmobile non destinato allattivit principale svolta dalla ex IPAB, ma ad una accessoria, il regime di tassazione segue le regole ordinarie dettate dalla legge per quel tipo di trasferimento.

Nota: Art. 4 del D. Lgs. del 4 maggio 2001, n. 207; art. 1, comma 9, e nota II - quinquies, della Tariffa, Parte Prima allegata al DPR 26 aprile 1986, n. 131;

art. 10 del D. Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347; art. 1 della Tariffa allegata al D. Lgs.

31 ottobre 1990, n. 347; articolo 2 comma 10 Legge 203 del 2008.


 

4.11. Trasferimenti di terreni situati allestero e dei diritti reali di godimento sugli stessi

Qualora il trasferimento abbia per oggetto terreni situati allestero o diritti reali di godimento sugli stessi (art. 1, comma 8, della Tariffa, parte Prima, allegata al D.P.R. n. 131/1986), si applica la seguente tassazione:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Euro 168
Imposta ipotecaria Non Dovuta
Imposta catastale Non Dovuta
Imposta di bollo Euro 45

 

4.12. Trasferimenti di terreni di interesse artistico, storico o archeologico effettuati da privati

In linea generale, per i trasferimenti immobiliari posti in essere tra i privati, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute in misura proporzionale.
Larticolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, prevede che se il trasferimento ha per oggetto immobili di interesse storico, artistico e archeologico soggetti alla legge 1 giugno 1939, n. 1089 (legge abrogata dallarticolo 166, punto 1, del D. Lgs. 29 ottobre 1999, n. 490, a sua volta abrogato dallart. 184, comma 1, del D. Lgs. 22 gennaio 2004, Decreto che attualmente detta la disciplina per i beni di interesse storico, artistico e archeologico) si applica limposta di registro nella misura proporzionale del 3%, a condizione che lacquirente non venga meno agli obblighi della conservazione e protezione.
Il regime di tassazione per tali trasferimenti, pertanto, il seguente:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro 3%
Imposta ipotecaria 2%
Imposta catastale 1%
Imposta di bollo Euro 230

Come si evince dalla tabella che precede, le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria.
Il riferimento, infatti, operato dallarticolo 1 della Tariffa allegata al TUIC e dallarticolo 10, comma 2, del medesimo testo unico, al quarto e quinto periodo dellarticolo 1 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR, va interpretato in relazione al testo normativo vigente anteriormente alle modifiche introdotte dallart. 7, comma 7, della legge 23 dicembre 1999, n. 488.
Le imposte ipocatastali in misura fissa, pertanto, non si applicano ai trasferimenti dei beni storico-artistici, bens ai trasferimenti aventi per oggetto case di abitazioni non di lusso soggetti, nel rispetto degli appositi requisiti di legge, alle agevolazioni prima casa e ai trasferimenti a favore di imprese aventi per oggetto esclusivo o principale dellattivit esercitata la rivendita di beni immobili, a condizione che nellatto lacquirente dichiari che intende trasferirli entro tre anni (cfr. circolare 14 giugno 2002, n. 52).
Le condizioni per poter usufruire dellapplicazione dellaliquota del 3% variano in funzione della sussistenza o meno del vincolo al momento della registrazione dellatto.
Difatti, come previsto dalla nota II allarticolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al TUR:
- se il vincolo gi sussiste al momento dellalienazione lacquirente deve dichiarare nellatto notarile gli estremi del vincolo in base alle risultanze dei registri immobiliari. Si precisa che i vincoli imposti alla legge 1909, n. 364 hanno piena validit anche se non trascritti. In tal caso sufficiente ai fini della dimostrazione della sussistenza del vincolo lapposita certificazione della Sopraintendenza che faccia riferimento al decreto di vincolo a suo tempo imposto e notificato.
- se il vincolo non stato ancora imposto: lacquirente deve presentare, contestualmente allatto da registrare, un attestato rilasciato dallAmministrazione per i Beni Culturali e Ambientali da cui risulti che in corso la procedura di sottoposizione al vincolo. In tal caso, lagevolazione revocata qualora, entro due anni dalla data di registrazione dellatto, non sia documentata lavvenuta sottoposizione al vincolo.
Si decade dallagevolazione in questione in caso di:
d) vendita, in tutto o in parte, dei terreni prima che vengano adempiuti gli obblighi della loro conservazione e protezione;
e) mutamento della destinazione dei terreni senza la preventiva autorizzazione
dellAmministrazione per i Beni Culturali e Ambientali;
f) mancato assolvimento degli obblighi di legge per consentire lesercizio del diritto di prelazione dello Stato sugli immobili.
La procedura per lesercizio del diritto di prelazione da parte delle amministrazioni competenti, disciplinata dagli articoli 59 e ss. del D. Lgs. n. 42 del 2004, prevede, la comunicazione, entro 30 giorni:
a) dallalienante o dal cedente la detenzione, in caso di alienazione a titolo oneroso o gratuito o di trasferimento della detenzione;
b) dallacquirente, in caso di trasferimento avvenuto nellambito di procedure di vendita forzata o fallimentare ovvero in forza di sentenza che produca gli effetti di un contratto di alienazione non concluso;
c) dallerede o dal legatario, in caso di successione a causa di morte.
La prelazione esercitata nel termine di 60 giorni dalla data di ricezione della denuncia.
In caso di decadenza dallagevolazione, oltre alla normale imposta, dovuta una sanzione del 30% oltre agli interessi legali.
La predetta agevolazione compete anche per i beni paesaggistici per i quali intervenuto il provvedimento di dichiarazione di notevole interesse pubblico emanato dallautorit competente, di cui obbligatoria la trascrizione nei registri immobiliari secondo larticolo 140,comma 4, del D. Lgs. 42 del 2004. Al momento della registrazione del contratto avente ad oggetto la cessione di tali beni, gli interessati devono esibire la dichiarazione di notevole interesse pubblico o comunque lavvio del relativo procedimento finalizzato ad ottenerla (v. risoluzione 23 marzo 2007, n. 60).

Nota: Legge 1 giugno 1939 n. 1089; art. 2 del D. Lgs. del 29 ottobre 1999, n. 490; D. Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42; art. 1, comma 3, della Tariffa Parte Prima allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131; art. 10 del D. Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347; art. 1 della Tariffa Allegata al D. Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347; Circolare n. n. 52/E del 14.06.2002; Risoluzione n. 60/E del 23/03/2007.


 

4.13. Trasferimenti di terreni dello Stato, di enti previdenziali pubblici, di Regioni, di enti locali e loro consorzi a favore di fondi di investimento immobiliari

Larticolo 9, comma 2, del decreto-legge del 25 settembre 2001 n. 351, convertito con la legge 23 novembre 2001, n. 410 stabilisce che "Gli atti comportanti l'alienazione di immobili dello Stato, di enti previdenziali

pubblici, di regioni, di enti locali o loro consorzi, nei quali i fondi intervengono come parte acquirente, sono soggetti alle imposte di registro, ipotecarie e catastali nella misura fissa di un milione di lire per

ciascuna imposta.

Conseguentemente i predetti atti di trasferimento sono soggetti alla seguente tassazione:


TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Euro 516,46
Imposta ipotecaria Euro 516,46
Imposta catastale Euro 516,46
Imposta di bollo Euro 230

Tale disciplina riguarda i fondi comuni di investimento immobiliare istituiti ai sensi dellarticolo 7 del D. Lgs. 24 febbraio 1998, n. 58 (Testo unico delle disposizioni in materia di intermediazione finanziaria ) e dallart. 14-bis della Legge 25 gennaio 1994 n. 86 che sono caratterizzati dallobbligo di investimento in beni immobili, diritti reali immobiliari, e partecipazioni in societ immobiliari.

Nota: Art. 9, comma 2, del decreto-legge del 25 settembre 2001 n. 351, convertito con la legge 23 novembre 2001, n. 410; art. 37 del D. Lgs. n. 58/1998;

art. 14-bis Legge n. 86/1994; art. 32, commi 3 e 3-bis del D.L. 31 maggio 2010, n. 78; Circolare 15 febbraio 2012 n. 2.


 

4.14. Trasferimenti di immobili da Comuni a fondazioni o a societ di cartolarizzazione o ad associazioni riconosciute (norma in vigore dal 01.01.2006)

Il comma 275 dellarticolo 1 della legge 30 dicembre 2004, n. 311/2004, come modificato dallarticolo 1, comma 576, della legge 23 dicembre 2005, n. 266, statuisce che "Ai fini della valorizzazione del patrimonio immobiliare le operazioni, gli atti, i contratti, i conferimenti ed i trasferimenti di immobili di propriet dei comuni, ivi comprese le operazioni di cartolarizzazione di cui alla legge n. 410 del 2001, in favore di fondazioni o societ di cartolarizzazione, associazioni riconosciute sono esenti dallimposta di registro, dallimposta di bollo, dalle imposte ipotecaria e catastale e da ogni altra imposta indiretta, nonché da ogni altro tributo o diritto.
Per effetto delle modifiche apportate dallarticolo 1, comma 576, della legge n. 266 del 2005, stato modificato lambito dei soggetti destinatari degli atti di trasferimento di immobili di propriet dei comuni, in quanto da un lato stata introdotta una nuova categoria di enti, individuata dalle associazioni riconosciute, dallaltro, la categoria delle societ destinatarie dei trasferimenti agevolati stata ristretta, in quanto limitata alle sole societ di cartolarizzazione. Pertanto, tra i soggetti beneficiari delle operazioni, degli atti, dei contratti, dei conferimenti e dei trasferimenti agevolati, aventi ad oggetto beni immobili di propriet del Comune, rientrano tassativamente societ di cartolarizzazione, fondazioni e associazioni riconosciute (cfr. risoluzione 13 aprile 2006, n. 53).
Lesenzione in discorso trova applicazione a condizione che ricorrano tutti i presupposti applicativi della norma in esame, ivi compreso il requisito della valorizzazione del patrimonio dell'ente che deve comunque risultare dagli atti del Comune.

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Esente
Imposta ipotecaria Esente
Imposta catastale Esente
Imposta di bollo Esente

Con la risoluzione 13 aprile 2006, n. 53 stato, inoltre, precisato che lesenzione prevista dal pi volte citato comma 275 dellart. 1 della legge n. 311/2004 non pu essere estesa allIVA e, con la Risoluzione n. 149/E del 2005, stato puntualizzato che detta esenzione non trova applicazione in caso di trasferimenti da parte di altri enti locali, ivi comprese le Unioni di Comuni.

Nota: Articolo 1, comma 275, della Legge 30 dicembre 2004, n. 311; articolo 1, comma 576, della Legge 23 dicembre 2005, n. 266; Risoluzione del 19 ottobre 2005, n. 149/E; Risoluzione del 13 aprile 2006, n. 53/E; Risoluzione del 5 maggio 2008, n. 185/E.


 

4.15. Cessioni in favore dei Comuni di aree ed opere di urbanizzazione a scomputo di contributi di urbanizzazione o in esecuzione di convenzioni di lottizzazione

Larticolo 51 della legge 21 novembre 2000, n. 342, stabilisce che "Non da intendere rilevante ai fini dellIVA, neppure agli effetti delle limitazioni del diritto alla detrazione, la cessione nei confronti dei Comuni di aree o di opere di urbanizzazione, a scomputo di contributi di urbanizzazione o in esecuzione di convenzioni di lottizzazione.

La norma in commento esclude in sostanza dallIVA le cessioni realizzate a titolo gratuito dalle imprese titolari delle concessioni di edificare nei confronti dei Comuni, a condizione che dette cessioni abbiano ad oggetto aree ed opere di urbanizzazione e siano effettuate a scomputo di contributi di urbanizzazione o in esecuzione di convenzioni di lottizzazione.
Le opere la cui cessione rientra nellambito applicativo della predetta disposizione sono le opere di urbanizzazione primaria e secondaria tassativamente elencate nellarticolo 4 della legge 29 settembre 1964, n. 847, integrato dallarticolo 44 della legge 22 ottobre 1971, n. 865.
Per quanto riguarda le aree che possono formare oggetto delle cessioni in argomento, con la risoluzione n. 37/E del 21 febbraio 2003, stato chiarito che larticolo 51 della legge n. 342 citata attiene a quelle specifiche tipologie contrattuali in base alle quali il lottizzante tenuto a cedere gratuitamente al comune le aree sulle quali chiamato a realizzare le opere di urbanizzazione.
Con le risoluzioni n. 6/E e n. 37/E del 2003, lAgenzia delle entrate ha, altres, precisato che con la disposizione prevista nella legge n. 342/2000, il legislatore ha inteso equiparare, ai fini del trattamento fiscale IVA, il versamento in denaro del contributo di urbanizzazione di cui agli articoli 5 e 11 della Legge 28 gennaio 1977, n. 10 (c.d. legge Bucalossi), alla cessione di opere di urbanizzazione e delle aree necessarie alla loro realizzazione sulla base di convenzioni di lottizzazione.
La convenzione di lottizzazione, secondo le previsioni dellarticolo 28 della legge n. 1150/1942, successivamente modificato dallarticolo 8 della legge n. 765/1967, latto con il quale il lottizzante si impegna a realizzare le opere di urbanizzazione, a sopportare gli eventuali oneri finanziari ed a cedere le aree e le opere al comune offrendo congrue garanzie.
Con la risoluzione n. 50/E del 22 aprile 2005, lAgenzia delle Entrate ha ribadito che debbono considerarsi esclusi dallambito di applicazione dellIVA le cessioni di opere di urbanizzazione primaria e secondaria realizzate dal soggetto attuatore e cedute al Comune a scomputo dei contributi dovuti per il rilascio della concessione ad edificare, ai sensi della legge n. 10/1977. Ovviamente deve trattarsi delle opere di urbanizzazione tassativamente elencate nellarticolo 4, della Legge n. 847/1964, integrato dallarticolo 44 della legge n. 865/1971.
La fattispecie contemplata dal presente paragrafo , dunque, irrilevante ai fini IVA e rientra nel campo di applicazione dellarticolo 20 della legge "Bucalossi (L. n. 10/1977), che richiama il trattamento tributario previsto dallart. 32, comma 2, del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601.
In tal caso, pertanto, si applica il seguente regime di tassazione:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Euro 168
Imposta ipotecaria Esente
Imposta catastale Esente
Imposta di bollo Euro 230

Per un approfondimento delle opere di urbanizzazione rientranti nel presente paragrafo si rimanda al D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.

Nota: Legge 22 ottobre 1971, n.865; Legge del 28 gennaio 1977, n.10; Legge del 29 settembre 1964, n.847; D.P.R. 380 del 2001; articolo 51 della Legge 342 del 21 novembre 2000; Risoluzione prot. 250692 del 26 giugno 1978;

Risoluzione prot. 250666 del 31 gennaio 1983; Circolare 16 novembre 2000, n. 207; Risoluzione n. 6/E del 14/01/2003; Risoluzione n. 156/E del 17/12/2004; Risoluzione n. 50/E del 22/04/2005.


 

4.15.1. Assegnazione di aree edificabili da parte dei Comuni in esecuzione dei Piani Regolatori Generali a favore dei proprietari

Gli atti di redistribuzione immobiliare con i quali i Comuni assegnano ai proprietari i volumi edificabili secondo i Piani Regolatori Generali, anche in terreni di propriet altrui, sono ricompresi tra gli atti di cui all'articolo 20 della L. n. 10/1977 e pertanto scontano l'imposta di registro in misura fissa.
Con la risoluzione n. 250666 del 1983 stato chiarito che gli atti di redistribuzione immobiliare tra colottizzanti, in quanto attuativi della convenzione di lottizzazione, sono ricompresi tra le convenzioni che godono del regime di favore di cui allarticolo 20 della legge n. 10 del 1977. Detta disposizione normativa prevede che "ai provvedimenti, alle convenzioni e agli atti dobbligo previsti dalla presente legge si applica il trattamento tributario di cui allarticolo 32, secondo comma, del DPR 29 settembre 1973, n. 601.

Il richiamato articolo 32 del DPR n. 601 del 1973 prevede lapplicazione dellimposta di registro in misura fissa e lesenzione dal pagamento delle imposte ipotecarie e catastali.
Con risoluzione 4 gennaio 2012, n. 1 stato, inoltre, chiarito che detti atti di ridistribuzione, se posti in essere dai soggetti che hanno assunto gli obblighi connessi con lattuazione della convenzione di lottizzazione, possono beneficiare del regime di favore di cui allarticolo 32 del DPR n. 601 del 1973, a prescindere dalla circostanza che sia stato costituito un consorzio tra i proprietari.

 

4.15.2. Trattamento tributario delle concessioni edilizie previste dalla legge 28 gennaio 1977, n. 10

Le concessioni attinenti beni di propriet demaniale, in quanto finalizzate ad un uso eccezionale dei beni stessi, sono soggetti a imposta fissa di registro e sono esenti dalle imposte ipotecarie e catastali, sempre che rispondano alle esigenze di attuazione dei programmi pubblici di edilizia residenziale (Risoluzione prot. 250692 del 1978).

 

4.16. Costituzione di servit su terreni

Gli atti a titolo oneroso costitutivi di servit su terreni, sono soggetti alle imposte di registro e ipotecaria in misura proporzionale, come risulta, rispettivamente, dallarticolo 1 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR, dallarticolo 1 del TUIC (D. Lgs. n. 347/1990) e dallart. 1 della Tariffa acclusa al TUIC.
In tal caso, quindi, la tassazione la seguente:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro 8% o 15%
Imposta ipotecaria 2%
Imposta catastale Non dovuta
Imposta di bollo Euro 230

LAgenzia delle Entrate, con la risoluzione 22 giugno 2000, n. 92, ha chiarito che agli atti costitutivi di servit su terreni agricoli si applica limposta di registro nella misura del 15% anziché dell8%.

Nota: Art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. 131/1986 - art. 1 D. Lgs. 347/1990 - art. 10 D. Lgs. 347/1990; Risoluzione n. 270881 del 5 maggio 1977; risoluzione n. 92/E del 22/06/2000.


 

4.17. Compravendita di terreni effettuata da Imprenditori Agricoli Professionali (I. A. P.), da Cooperative od Associazione agricola

La nota I) apposta allarticolo 1 della Tariffa, Parte I, allegata al Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n.131 (TUR), dispone che "Per gli atti traslativi stipulati da imprenditori agricoli a titolo principale () ai fini dellapplicazione dellaliquota dell 8 per cento, lacquirente deve produrre al pubblico ufficiale rogante la certificazione della sussistenza dei requisiti in conformit allarticolo 12 della legge 9 maggio 1975, n.153. Il beneficio predetto esteso altres agli acquirenti che dichiarano nellatto di trasferimento di voler conseguire i sopra indicati requisiti e che entro il triennio producano la stessa certificazione () .

Si fa presente che, per espressa disposizione del comma 5-quater, dellarticolo 1 del citato decreto legislativo n. 99, la figura dellImprenditore Agricolo Professionale ha sostituito quella dellImprenditore Agricolo a Titolo Principale.
Per le cessioni in esame trova, quindi, applicazione laliquota dell8%, anziché quella del 15%, a condizione:
- che lacquirente produca al pubblico ufficiale rogante la certificazione della sussistenza dei requisiti previsti dalla legge;
- che lacquirente dichiari in atto di voler conseguire i requisiti previsti dalla legge e che entro il triennio produca la stessa certificazione.

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro 8%
Imposta ipotecaria 2%
Imposta catastale 1%
Imposta di bollo Euro 230

Si decade dallagevolazione in esame:
- qualora al termine del triennio non sia stata prodotta la documentazione prescritta. In tal caso lUfficio dellAgenzia delle entrate provvede al recupero della differenza dimposta;
- nel caso di destinazione dei terreni, o delle relative pertinenze, diversa dalluso agricolo che avvenga entro dieci anni dal trasferimento. In tal caso, deve essere presentata, entro un anno dal mutamento, apposita denunzia allUfficio presso il quale latto stato registrato. In caso di omessa presentazione della denunzia si applica una sanzione amministrativa pari alla met della maggiore imposta dovuta in dipendenza del mutamento di destinazione.
In considerazione dei rilevanti interventi legislativi che nel corso degli anni hanno modificato i criteri diretti a definire la categoria soggettiva dellimprenditore agricolo a titolo principale (oggi IAP), si ritiene opportuno riportare lattuale formulazione dellart. 1 del D. Lgs. 29 marzo 2004, n. 99, rubricato, Imprenditore Agricolo Professionale, in vigore dal 30 giugno 2005.
"E imprenditore agricolo professionale (IAP) colui il quale, in possesso di conoscenze e e competenze professionali ai sensi dell'articolo 5 del regolamento (CE) n. 1257/1999 del Consiglio, del 17 maggio 1999, dedichi alle attivit agricole di cui all'articolo 2135 del codice civile, direttamente o in qualit di socio di societ , almeno il cinquanta per cento del proprio tempo di lavoro complessivo e che ricavi dalle attivit medesime almeno il cinquanta per cento del proprio reddito globale da lavoro. Le pensioni di ogni genere, gli assegni ad esse equiparati, le indennit e le somme percepite per l'espletamento di cariche pubbliche, ovvero in associazioni ed altri enti operanti nel settore agricolo, sono escluse dal computo del reddito globale da lavoro.

Nel caso delle societ di persone e cooperative, ivi incluse le cooperative di lavoro, l'attivit svolta dai soci nella societ , in presenza dei requisiti di conoscenze e competenze professionali, tempo lavoro e reddito sopra specificati, e idonea a far acquisire ai medesimi la qualifica di imprenditore agricolo professionale e al riconoscimento dei requisiti per i soci lavoratori.

Nel caso di societ di capitali, l'attivit svolta dagli amministratori nella societ, in presenza dei predetti requisiti di conoscenze e competenze professionali, tempo lavoro e reddito, idonea a far acquisire ai medesimi amministratori la qualifica di imprenditore agricolo professionale.

Per l'imprenditore che operi nelle zone svantaggiate di cui all'articolo 17 del citato regolamento (CE) n. 1257/1999, i requisiti sono ridotti al venticinque per cento.

Le regioni accertano ad ogni effetto il possesso dei requisiti. E' fatta salva la facolt dell'INPS di svolgere, ai fini previdenziali, le verifiche ritenute necessarie ai sensi del decreto del Presidente della Repubblica 7 dicembre 2001, n. 476.

Le societ di persone, cooperative e di capitali, anche a scopo consortile, sono considerate imprenditori agricoli professionali qualora lo statuto preveda quale oggetto sociale l'esercizio esclusivo delle attivit agricole di cui all'articolo 2135 del codice civile e siano in possesso dei seguenti requisiti:

a) nel caso di societ di persone qualora almeno un socio sia in possesso della qualifica di imprenditore agricolo professionale. Per le societ in accomandita la qualifica si riferisce ai soci accomandatari;

b) abrogata

c) nel caso di societ di capitali o cooperative, quando almeno un amministratore che sia anche socio per le societ cooperative, sia in possesso della qualifica di imprenditore agricolo professionale.

La qualifica di imprenditore agricolo professionale pu essere apportata da parte dell'amministratore ad una sola societ .

All'imprenditore agricolo professionale persona fisica, se iscritto nella gestione previdenziale ed assistenziale, sono altres riconosciute le agevolazioni tributarie in materia di imposizione indiretta e creditizie stabilite dalla normativa vigente a favore delle persone fisiche in possesso della qualifica di coltivatore diretto. La perdita dei requisiti per essere qualificato IAP, nei cinque anni dalla data di applicazione delle agevolazioni ricevute in qualit di imprenditore agricolo professionale, determina la decadenza dalle agevolazioni medesime.

Le indennit e le somme percepite per l'attivit svolta in societ agricole di persone, cooperative, di capitali, anche a scopo consortile, sono considerate come redditi da lavoro derivanti da attivit agricole ai fini del presente articolo, e consentono l'iscrizione del soggetto interessato nella gestione previdenziale ed assistenziale per l'agricoltura.

L'imprenditore agricolo professionale persona fisica, anche ove socio di societ di persone o cooperative, ovvero amministratore di societ di capitali, deve iscriversi nella gestione previdenziale ed assistenziale per l'agricoltura. Ai soci lavoratori di cooperative si applica l'articolo 1, comma 3, della legge 3 aprile 2001, n. 142.

Le disposizioni relative all'imprenditore agricolo professionale si applicano anche ai soggetti persone fisiche o societ che, pur non in possesso dei requisiti di cui ai commi 1 e 3 dellart. 1 in questione (ossia i requisiti per essere qualificati IAP), abbiano presentato istanza di riconoscimento della qualifica alla Regione competente che rilascia apposita certificazione, nonché si siano iscritti all'apposita gestione dell'INPS. Entro ventiquattro mesi dalla data di presentazione dell'istanza di riconoscimento, salvo diverso termine stabilito dalle regioni, il soggetto interessato deve risultare in possesso dei requisiti di cui ai predetti commi 1 e 3, pena la decadenza degli eventuali benefici conseguiti. Le regioni e l'Agenzia delle entrate definiscono modalit di comunicazione delle informazioni relative al possesso dei requisiti relativi alla qualifica di IAP.

Qualunque riferimento nella legislazione vigente all'imprenditore agricolo a titolo principale si intende riferito all'imprenditore agricolo professionale, come definito nel presente articolo. L'articolo 12 della legge 9 maggio 1975, n. 153, e successive modificazioni (riguardante, inizialmente, la definizione di imprenditore agricolo a titolo principale, ndr) abrogato.


Nota: Artt. 12 e 13 della Legge 9 maggio 1975 n. 153; nota I) allart. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131 ; art. 10 del D. Lgs. 31 ottobre 1990 n. 347; art. 1 della Tariffa allegata al D. Lgs. 31 ottobre 1990 n. 347; art. 10 del D. Lgs. 18 maggio 2001 n. 228; art. 1 del D. Lgs. 29 marzo 2004 n. 99; art. 1 del D. Lgs. 27 maggio 2005 n. 101.


 

4.17.1. Imprenditoria agricola giovanile

L'art. 14 della legge 15 dicembre 1998, n. 441, al comma 5 dispone benefici fiscali ai fini dell'imposta di registro a favore dei giovani agricoltori.
In particolare prevede che gli atti di trasferimento a titolo oneroso o di permuta a favore dei soggetti in possesso dei requisiti stabiliti dalla norma stessa sono assoggettati all'imposta di registro nella misura del 75 per cento di quella prevista dall'articolo 1, nota I), della Tariffa, parte prima, allegata al TUR che, com noto, attualmente pari all'otto per cento.
Per quanto attiene ai requisiti soggettivi richiesti per fruire del regime di favore in argomento, appare opportuno evidenziare che si considerano giovani imprenditori agricoli, ai sensi dellarticolo 4-bis del decreto legislativo 18 maggio 2001, n. 228, limprenditore agricolo avente unet non superiore a 40 anni.

 

4.18. Le agevolazioni tributarie a favore della piccola propriet contadina

Larticolo 2, comma 4-bis, del decreto-legge 30 dicembre 2009, n. 194, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 febbraio 2010, n. 25, stabilisce che:
"Gli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni e relative pertinenze, qualificati agricoli in base a strumenti urbanistici vigenti, posti in essere a favore di coltivatori diretti ed imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale, nonché le operazioni fondiarie attraverso lIstituto di servizi per il mercato agricolo alimentare (ISMEA), sono soggetti alle imposte di registro ed ipotecaria nella misura fissa ed allimposta catastale nella misura dell1 per cento.
Il regime di tassazione, pertanto, il seguente:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Euro 168
Imposta ipotecaria Euro 168
Imposta catastale 1%

I beneficiari decadono dalle agevolazioni se, prima che siano trascorsi cinque anni dalla stipula degli atti:
- alienano volontariamente i terreni
- ovvero cessano di coltivarli o di condurli direttamente .
La disposizione in commento stabilisce, inoltre, che "sono fatte salve le disposizioni di cui allarticolo 11, commi 2 e 3, del decreto legislativo 18 maggio 2001, n. 228, nonché allarticolo 2 del decreto legislativo 29 marzo 2004, n. 99, e successive modificazioni.

Lagevolazione in esame si applica anche ai trasferimenti a titolo oneroso di terreni e relative pertinenze, qualificati agricoli in base a strumenti urbanistici vigenti, effettuati in favore delle societ agricole qualificate IAP ai sensi dellart. 2 del D. Lgs. 29 marzo 2004, n. 99.
In particolare sono considerate imprenditori agricoli professionali le societ di persone, cooperative e di capitali, anche a scopo consortile, qualora lo statuto preveda quale oggetto sociale l'esercizio esclusivo delle attivit agricole di cui all'articolo 2135 del codice civile e siano in possesso dei seguenti requisiti:
a) nel caso di societ di persone qualora almeno un socio sia in possesso della qualifica di imprenditore agricolo professionale. Per le societ in accomandita la qualifica si riferisce ai soci accomandatari;
c) nel caso di societ di capitali o cooperative, quando almeno un amministratore che sia anche socio per le societ cooperative, sia in possesso della qualifica di imprenditore agricolo professionale.
Le agevolazioni in commento sono riconosciute anche
- per le societ agricole di persone, con almeno un socio coltivatore diretto;
- per le societ agricole di capitali, con almeno un amministratore coltivatore diretto;
- per le societ cooperative, con almeno un amministratore socio coltivatore diretto.
La riportata disposizione, che in origine trovava applicazione per gli atti stipulati tra il 28 febbraio 2010 (data di entrata in vigore della legge di conversione 26 febbraio 2010, n. 25) e il 31 dicembre 2010, a seguito delle modifiche apportate dallart. 1, comma 41, della legge 13 dicembre 2010, n. 220 (Legge di stabilit per il 2011), non pi sottoposta ad alcun limite temporale.
La citata disposizione normativa definisce in maniera puntuale e, per alcuni aspetti, innovativa rispetto alla disciplina dettata dalla legge n. 604 del 1954, i presupposti soggettivi ed oggettivi necessari per laccesso al regime agevolato della piccola propriet contadina:
- sotto il profilo soggettivo, assume primaria rilevanza liscrizione nella relativa gestione previdenziale ed assistenziale tenuta presso lINPS del beneficiario dellagevolazione (coltivatore diretto ed imprenditore agricolo professionale);
- sotto il profilo oggettivo, risultano interessati solo gli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni e relative pertinenze, qualificati agricoli in base agli strumenti urbanistici vigenti.
LAgenzia delle entrate, infatti, con la risoluzione n. 36/E del 17 maggio 2010 ha precisato che esistono delle sostanziali divergenze tra il sistema definito dal recente decreto n. 194 del 2009 e quello originariamente dettato dalla legge n. 604 del 1954.
Per tale ragione deve ritenersi che la disposizione agevolativa introdotta con larticolo 2, comma 4-bis, del decreto-legge 30 dicembre 2009, n. 194, non costituisca una proroga del regime previsto dalla legge n. 604 del 1954, ma una autonoma disciplina.
In definitiva, sebbene la formulazione letterale del citato comma 4-bis prevede un intervento "agevolativo per la piccola propriet contadina, si ritiene che con la disposizione in commento, il legislatore ha rimodulato la disciplina agevolativa in materia di imposizione indiretta prevista a favore del coltivatore diretto e dello IAP.
Per la sua applicazione occorre, quindi, porre rilievo ai requisiti soggettivi ed oggettivi individuati dal pi volte citato art. 2, comma 4-bis del D.L. n. 194/2009 nonché alle cause di decadenza dallagevolazione espressamente indicate.
Ai fini della fruizione delle agevolazioni di cui trattasi, non , quindi, pi richiesta la sussistenza delle condizioni di cui allarticolo 2, numeri 1), 2) e 3), previste dalla citata legge n. 604 del 1954 (quali la qualit dellacquirente che deve dedicare abitualmente la propria attivit alla lavorazione della terra, lidoneit del fondo alla formazione e allarrotondamento della piccola propriet contadina, la mancata alienazione nel biennio precedente di fondi rustici di oltre un ettaro).
Conseguentemente viene meno anche la funzione della certificazione prevista dai successivi articoli 3 e 4 della richiamata legge n. 604 del 1954, da parte dellispettorato provinciale agrario competente, che attesti la sussistenza dei richiamati requisiti e, pertanto, ai fini del riconoscimento del regime agevolato in esame, non si rende pi necessaria tale certificazione.

 

4.19. Agevolazione prevista dellarticolo 9 del D.P.R. n. 601/1973 per i trasferimenti di fondi rustici ubicati in territori montani

Ai sensi del 1 comma dellart. 9 del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601, sono considerati territori montani:
a) i terreni situati ad una altitudine non inferiore a 700 metri sul livello del mare e di quelli rappresentati da particelle catastali che si trovano soltanto in parte alla predetta altitudine;
b) i terreni compresi nell'elenco dei territori montani compilato dalla commissione censuaria centrale;
c) i terreni facenti parte di comprensori di bonifica montana.
Nei territori montani come sopra definiti, i trasferimenti di propriet a qualsiasi titolo di fondi rustici, fatti a scopo di arrotondamento o di accorpamento di propriet diretto-coltivatrici, singole o associate, sono soggetti alle imposte di registro e ipotecaria nella misura fissa e sono esenti dalle imposte catastali.
Il regime di tassazione , quindi, il seguente:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Euro 168
Imposta ipotecaria Euro 168
Imposta catastale Esente
Imposta di bollo Esente

Le stesse agevolazioni si applicano anche a favore delle cooperative agricole che conducono direttamente i terreni.
Godono dello stesso regime di favore anche i trasferimenti di propriet a qualsiasi titolo, acquisiti o disposti dalle comunit montane, di beni la cui destinazione sia prevista nel piano di sviluppo per la realizzazione di insediamenti industriali o artigianali, di impianti a carattere associativo e cooperativo per produzione, lavorazione e commercializzazione dei prodotti del suolo, di caseifici e stalle sociali o di attrezzature turistiche.
Si decade dai benefici in parola se i proprietari dei terreni montani non osservano gli obblighi derivanti dai vincoli idrogeologici o imposti per altri scopi.
LAgenzia delle entrate, con la Circolare n. 85/E del 21 dicembre 1990 ha precisato che le dichiarazioni rese in atto sono sufficienti allapplicazione dellagevolazione in esame, salvo, naturalmente, lopportunit dellUfficio di procedere allaccertamento della veridicit di tali affermazioni.
Con la risoluzione 27 luglio 2011, n. 76, stato precisato che le agevolazioni fiscali disposte dallarticolo 4 della legge n. 346/1976 trovano applicazione anche con riferimento alle ipotesi di acquisto per usucapione speciale derivante dal possesso continuato per quindici anni del fondo rustico ai sensi dellart. 1159 bis c.c.
Le sentenze con le quali vengono accertati gli acquisti per usucapione della propriet di terreni siti in territori montani, a favore di coltivatori diretti devono essere assoggettate a tassazione ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, secondo le disposizioni agevolative disposte dallarticolo 9, comma 2, D.P.R. 29 settembre 1973, n. 601, richiamato dallarticolo 4 della legge 10 maggio 1976, n. 346, sempre che tramite detti acquisti venga "realizzato arrotondamento o accorpamento di propriet dirette coltivatrici.
Nota: Art. 9 del D.P.R. n. 601/1973; art. 21 della Tabella allegata al D.P.R. n. 642/1972; Circolare n. 85/E del 21/12/1990; Risoluzione prot. 251251 del 31 ottobre 1979; Risoluzione n. 244/E del 16 giugno 2008; Risoluzione n. 201/E del 2 agosto 2007; Risoluzione n. 76/E del 21 luglio 2011.
4.20. Agevolazione prevista dallarticolo 5-bis della legge 31 dicembre 1994, n. 97, per il compendio unico nei territori delle comunit montane Nei territori delle comunit montane, il trasferimento a qualsiasi titolo di terreni agricoli a coltivatori diretti e ad imprenditori agricoli professionali (IAP) che si impegnano a costituire un compendio unico e a coltivarlo o a condurlo per un periodo di almeno dieci anni dal trasferimento esente da imposta di registro, ipotecaria, catastale, di bollo e di ogni altro genere.

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Esente
Imposta ipotecaria Esente
Imposta catastale Esente
Imposta di bollo Esente

Il compendio unico deve avere unestensione di terreno minima indivisibile, determinata nel caso di compendio unico nelle zone montane dalle Regioni e dalle Province autonome di Trento e Bolzano.
I terreni e le relative pertinenze, compresi i fabbricati, costituiti in compendio unico ed entro i limiti della superficie minima indivisibile, sono considerati unit indivisibili per quindici anni dal momento dell'acquisto e per questi anni non possono essere frazionati per effetto di trasferimenti a causa di morte o per atti tra vivi.
In caso di successione, i compendi devono essere compresi per intero nella porzione di uno dei coeredi o nelle porzioni di pi coeredi che ne richiedano congiuntamente l'attribuzione.
Tale disciplina si applica anche ai piani di ricomposizione fondiaria e di riordino
fondiario promossi da regioni, province, comuni e comunit montane. In caso di violazioni degli obblighi prescritti dalla norma agevolativa sono dovute oltre alle imposte non pagate e agli interessi, maggiori imposte pari al 50 per cento delle imposte dovute.

 

4.21. Agevolazione prevista dal combinato disposto dellart. 5-bis della legge n. 97/1994 e dallart. 5-bis del D. Lgs. n. 228/2001 per il compendio unico in territori diversi dalle zone montane

Il trasferimento a qualsiasi titolo di terreni agricoli a coltivatori diretti e ad Imprenditori Agricoli Professionali (IAP) che si impegnano a costituire un compendio unico e a coltivarlo o a condurlo per un periodo di almeno dieci anni dal trasferimento esente da imposta di registro, ipotecaria, catastale, di bollo e di ogni altro genere per effetto del richiamo operato allarticolo 5-bis della legge 31 gennaio 1994, n. 97.

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Esente
Imposta ipotecaria Esente
Imposta catastale Esente
Imposta di bollo Esente

Per compendio unico, in territori diversi dalle zone montane, si intende lestensione di terreno necessaria al raggiungimento del livello minimo di redditivit determinato dai piani regionali di sviluppo rurale per l'erogazione del sostegno agli investimenti previsti dai Regolamenti (CE) nn. 1257 e 1260/1999, e successive modificazioni.
I terreni e le relative pertinenze, compresi i fabbricati, costituenti il compendio unico, sono considerati unit indivisibili per dieci anni dal momento della costituzione e durante tale periodo non possono essere frazionati per effetto di trasferimenti a causa di morte o per atti tra vivi.
Il predetto vincolo di indivisibilit deve essere espressamente menzionato, a cura dei notai roganti, negli atti di costituzione del compendio e trascritto nei pubblici registri immobiliari dai direttori degli uffici competenti.
Sono nulli gli atti tra vivi e le disposizioni testamentarie che hanno per effetto il frazionamento del compendio unico.
Possono essere costituiti in compendio unico terreni agricoli anche non confinanti fra loro purché funzionali all'esercizio dell'impresa agricola. La costituzione di compendio unico pu avvenire anche in riferimento a terreni agricoli e relative pertinenze gi di propriet della parte, mediante dichiarazione unilaterale del proprietario resa innanzi al notaio nelle forme dell'atto pubblico.
Qualora nel suddetto periodo di dieci anni, i beni disponibili nell'asse ereditario non consentano la soddisfazione di tutti gli eredi secondo quanto disposto dalla legge in materia di successioni o dal dante causa, si provvede all'assegnazione del compendio all'erede che la richieda, con addebito dell'eccedenza. A favore degli eredi, per la parte non soddisfatta, sorge un credito di valuta garantito da ipoteca, iscritta a tassa fissa sui terreni caduti in successione, da pagarsi entro due anni dall'apertura della stessa con un tasso d'interesse inferiore di un punto a quello legale.
La disciplina finora esaminata si applica anche ai piani di ricomposizione fondiaria e di riordino fondiario promossi dalle regioni, province, comuni e comunit montane.
La costituzione di compendio unico avviene con dichiarazione resa dalla parte acquirente o cessionaria nell'atto di acquisto o di trasferimento.
I terreni e le relative pertinenze possedute a titolo di propriet, possono concorrere al raggiungimento del livello minimo di redditivit previsto per la costituzione del compendio unico.
Il mancato rispetto degli obblighi prescritti comporta lapplicazione delle imposte nella misura ordinaria (cio nella misura applicabile ai trasferimenti di terreni in mancanza di presupposti stabiliti per le agevolazioni), una sanzione pari al 50% delle imposte dovute e il pagamento degli interessi legali.
LAgenzia delle Entrate, con la risoluzione 30 ottobre 2008, n. 407, ha precisato che i contratti preliminari di compravendita stipulati da un IAP per lacquisto di un terreno agricolo destinato a costituire un compendio unico con un altro terreno limitrofo, non ricadono tra gli atti che possono usufruire dellagevolazione in parola, in quanto, a norma dellarticolo 1351 del codice civile, questi negozi giuridici rappresentano solamente un reciproco impegno assunto dalle parti a stipulare in seguito un contratto definitivo.

Nota: Legge 31 gennaio 1994, n. 97; Legge 28 dicembre 2001 n.448, art. 52 comma 21; D. Lgs. 18 maggio 2001 n.228; D. Lgs. 99/2004, art. 7; Circolare n. 13/E del 2002; Risoluzione n. 407/E del 30 ottobre 2008.


 

4.22. Acquisto di fondi rustici da parte di cooperative e societ forestali

Larticolo 7, comma 4, lett. b), della legge 27 dicembre 1977, n. 984 prevede che"Le cooperative e le societ forestali sono ammesse al beneficio del pagamento delle imposte di registro ed ipotecarie in misura fissa per i seguenti atti: b) atti di acquisto in propriet di fondi rustici idonei ad aumentare l'efficienza dellazienda ed il relativo reddito attraverso il miglioramento quantitativo e qualitativo delle colture forestali;.

Il successivo articolo 10, comma 7, della medesima legge, dispone che: "I proprietari ed i possessori di terreni rimboschiti o migliorati ai sensi della presente legge debbono compiere le operazioni di gestione e di utilizzazione delle colture in base ad un piano di coltura e conservazione formato ed approvato secondo quanto stabilito dalle leggi regionali, o, in mancanza, dalla legge 30 dicembre 1923, n. 3267. In sede di approvazione dei relativi piani di coltura sono stabiliti i tempi ed i modi di utilizzazione delle colture a rapido accrescimento anche in deroga a quanto previsto dalle norme di legge vigenti.

Con la circolare 22 novembre 2010, n. 55, stato chiarito che la concessione dei citati benefici fiscali non correlata alla sussistenza del piano di coltura di cui allarticolo 10, comma 7, della legge n. 984 del 1977, ma esclusivamente alla idoneit del fondo rustico acquisito dalle cooperative e societ forestali ad aumentare "lefficienza dellazienda ed il relativo reddito attraverso il miglioramento quantitativo e qualitativo delle colture forestali


 

4.23. Trasferimenti aventi ad oggetto immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati diretti allattuazione dei programmi di edilizia residenziale comunque denominati

A seguito della modifica apportata dallarticolo 1, comma 25, della legge 24 dicembre 2007, n. 244, lultimo comma dellarticolo 1 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR prevede che i trasferimenti aventi ad oggetto immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati diretti allattuazione dei programmi di edilizia residenziale comunque denominati (da indicare opportunamente nellatto), sono soggetti allimposta di registro in misura proporzionale dell1%,
a condizione che lintervento cui finalizzato il trasferimento venga completato entro cinque anni dalla stipula dellatto. Tali trasferimenti sono, inoltre, assoggettati allimposta ipotecaria nella misura del 3% e allimposta catastale nella misura dell1%, oltre che allimposta di bollo.

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro 1%
Imposta ipotecaria 3%
Imposta catastale 1%
Imposta di bollo Euro 230

Il trasferimento immobiliare deve essere finalizzato ad un intervento edilizio che deve essere completato entro cinque anni1

.
Al riguardo si precisa quanto segue:
- con circolare 30 gennaio 2002, n. 9, stato precisato che l'esistenza del piano regolatore generale una condizione necessaria ma non sufficiente ai fini del godimento dellagevolazione, perché occorre che il trasferimento si compia all'interno di aree individuate da appositi piani che siano espressamente attuativi ed esecutivi del piano regolatore generale medesimo. Tuttavia, in considerazione dei principi espressi al riguardo dalla Corte di Cassazione (v. ex plurimis sentenza 20 giugno 2008, n. 16835) si ritiene che possano godere del regime di maggior favore in parola anche i trasferimenti di immobili che insistono su unarea soggetta ad uno strumento urbanistico che consenta, ai fini
delledificabilit, gli stessi risultati del piano urbanistico particolareggiato. La Corte, in merito allapplicabilit del regime in parola, ha, infatti, precisato che determinante la circostanza che "limmobile si trovi in area soggetta ad uno strumento urbanistico che consenta, ai fini delledificabilit, gli stessi risultati del piano particolareggiato, non rilevando che si tratti di uno strumento di programmazione secondaria e non uno strumento attuativo, essendo infatti

possibile, ad esempio, che il piano regolatore generale esaurisca tutte le prescrizioni e non vi sia necessit di un piano particolareggiato, con la conseguenza che, in tal caso, il piano regolatore generale funge, ai fini in esame, anche da piano particolareggiato.

- sotto l'accezione piani urbanistici particolareggiati diretti allattuazione dei programmi di edilizia residenziale comunque denominati rientrano sia i piani particolareggiati ad iniziativa pubblica sia i piani urbanistici ad iniziativa privata attuativi del piano regolatore generale (ad esempio, i piani di lottizzazione previsti dall'articolo 28 della L. n. 1150/1942).

1
Secondo lart. 2, comma 23, del D.L. 29 dicembre 2010, n. 225, convertito con legge 26 febbraio 2011, n. 10, "il termine di cinque anni di cui allart. 1, comma 25, della legge 24 dicembre 2007, n. 244, prorogato di tre anni.



PARTE V: LE DONAZIONI E ALTRI ATTI A TITOLO GRATUITO


 

5.1. Lineamenti dellimposta sulle successioni e donazioni

La disciplina dellimposta sulle successioni e donazioni contenuta nel D. Lgs. 31 ottobre 1990, n. 346 (di seguito TUS). Con larticolo 2, commi da 49 a 53, del decreto legge 3 ottobre 2006, n. 262 convertito, con modificazioni, dalla legge 24 novembre 2006, n. 286 stata reintrodotta limposta de quo, in precedenza soppressa dagli articoli 14 a 17 della legge 25 ottobre 2001, n. 383.
Le disposizioni contenute nel decreto-legge n. 262/2006 sono state in parte modificate sia dalla legge di conversione (legge n. 286 del 24 novembre 2006), sia dalla legge Finanziaria per il 2007 (legge 27 dicembre 2006, n. 296, articolo 1, comma 77).
Il nuovo ambito applicativo delle donazioni riguarda:
i trasferimenti a titolo gratuito di beni inter vivos, comprese le liberalit, anche indirette;
la costituzione di vincoli di destinazione (ad esempio, costituzione di trust, intestazione fiduciaria di beni).
Gli atti di donazione, ai sensi dellarticolo 55 del TUS, sono soggetti a registrazione secondo le disposizioni del Testo Unico sullimposta di registro (TUR) concernenti gli atti da registrare in termine fisso.
Limposta di cui trattasi non dovuta, come chiarito al paragrafo 6.3, non deve essere corrisposta per la registrazione degli atti che contengono esclusivamente una o pi disposizioni donative, di valore inferiore alla franchigia.
Con la circolare 7 ottobre 2011, n. 44 stato, infatti chiarito che per la registrazione degli atti che contengono esclusivamente una o pi disposizioni donative, di valore inferiore alla franchigia, non deve essere corrisposta limposta di registro.
Il rinvio operato dallarticolo 55, comma 1, del TUS alle disposizioni del testo unico dellimposta di registro, deve intendersi riferito esclusivamente alla procedura di registrazione.
Salvo i casi in cui si applica in misura fissa (art. 59 del TUS), limposta determinata applicando le aliquote indicate nella tabella sotto riportata, differenziate in funzione del grado di parentela esistente tra il beneficiario e il disponente.

SOGGETTI FRANCHIGIA IN € ALIQUOTA
Coniuge e parenti in linea retta
genitori e i figli, anche naturali, i
rispettivi ascendenti e discendenti in
linea retta, gli adottanti e gli
adottati, gli affiliati e gli affiliati)
€ 1.000.000,00 4%
Fratelli e sorelle € 100.000,00 6%
Altri parenti fino al 4 grado, affini
in linea retta e affini in linea
collaterale fino al 3 grado
- 6%
Altri soggetti - 8%
Persona portatrice di handicap € 1.500.000,00
4%, 6%, o 8% a
seconda del legame
di parentela

Se il beneficiario dell atto dispositivo una persona portatrice di handicap, riconosciuto grave, ai sensi della legge 5 febbraio 1992, n. 104, limposta si applica esclusivamente sulla parte del valore della quota o del legato che supera lammontare di 1.500.000,00 euro.
La franchigia di € 1.500.000,00 si applica ai soggetti con "handicap grave. Si considerano tali non solo coloro che abbiano ottenuto il relativo riconoscimento da parte della Commissione prevista dallart. 4 della legge n. 104 del 1992, ma anche coloro che siano in possesso del riconoscimento dellinvalidit operato, per differenti cause, da Commissioni mediche pubbliche diverse da quella prevista dal richiamato art. 4.
E, tuttavia, necessario che la certificazione rilasciata dalle predette Commissioni mediche pubbliche evidenzi in modo esplicito la sussistenza dell"handicap grave ai sensi del comma 3, dellart. 3 della richiamata legge n. 104. La condizione di "handicap grave deve inoltre essere ancora sussistente al momento in cui si chiede di fruire dellagevolazione.
In tutti i casi in cui opera, in presenza di pi donazioni o altre liberalit ricevute dalla stessa persona, la franchigia spetta una sola volta per ciascun beneficiario e deve riferirsi allammontare complessivo delle donazioni e liberalit posti in essere da un disponente a favore dello stesso beneficiario.
Le aliquote si applicano:
- alla quota di valore globale dei beni e dei diritti oggetto della donazione spettante a ciascun beneficiario, al netto della franchigia, ove operante, e degli oneri da cui gravato il beneficiario;
- al valore delle quote dei beni o diritti attribuiti a ciascun beneficiario qualora la donazione sia fatta congiuntamente a favore di pi soggetti o se in uno stesso atto sono compresi pi atti di disposizione a favore di soggetti diversi.
Per gli atti concernenti beni immobili, la base imponibile determinata ai sensi dellart. 14 del TUS ed , pertanto, costituita:
- per la piena propriet, dal valore venale in comune commercio;
- per la propriet gravata da diritti reali di godimento, dalla differenza tra il valore della piena propriet e quella del diritto da cui gravata;
- per i diritti di usufrutto, uso e abitazione, dal valore determinato a norma dellart. 17 del TUS sulla base dellannualit pari allimporto ottenuto moltiplicando il valore della piena propriet per il saggio legale dinteresse;
- per il diritto dellenfiteuta, dal ventuplo del canone annuo ovvero, se maggiore, dalla differenza tra il valore della piena propriet e la somma dovuta per laffrancazione; per il diritto del concedente, dalla somma dovuta per laffrancazione.
Il citato art. 14 deve essere coordinato con lart. 34 del TUS, che disciplina il potere di rettifica attribuito agli Uffici dellAgenzia delle Entrate, da esercitare nei limiti previsti dalla norma stessa.

 

5.2. Trasferimenti non soggetti allimposta sulle successioni e donazioni

Ai sensi dellarticolo 3, commi 1, 2, 3 e 4, del TUS non sono soggetti allimposta sulle successioni e donazioni i trasferimenti a favore:
- dello Stato, delle Regioni, delle Province e dei Comuni;
- di enti pubblici e di fondazioni o associazioni legalmente riconosciute, che hanno come scopo esclusivo lassistenza, lo studio, la ricerca scientifica, leducazione, listruzione o altre finalit di pubblica utilit, nonché quelle a favore delle ONLU e alle fondazioni previste dal Decreto Legislativo emanato in attuazione della legge 23 dicembre 1998, n. 461;
- di enti pubblici e di fondazioni o associazioni legalmente riconosciute, diversi da quelli sopra indicati, che perseguono per le stesse finalit di cui al punto precedente. In questo caso, il beneficiario deve dimostrare, entro cinque anni dallaccettazione delleredit o della donazione o dallacquisto del legato, di avere impiegato i beni o i diritti ricevuti o la somma ricavata dalla loro alienazione per il conseguimento delle finalit indicate dal donante. In mancanza di tale dimostrazione, esso tenuto al pagamento dellimposta con gli interessi legali alla data in cui avrebbe dovuto essere pagata;
- degli enti che perseguono finalit di culto religioso;
- di movimenti e partiti politici;
- degli enti pubblici esteri e delle fondazioni e associazioni costituite allestero, a condizione di reciprocit.

 

5.3. Esenzione per i trasferimenti di aziende e partecipazioni sociali prevista dallart. 3, comma 4-ter, del TUS

Larticolo 1, comma 78, lett. a), della legge finanziaria per il 2007, ha inserito nellarticolo 3 del TUS, il comma 4-ter, in tal modo ampliando il novero delle fattispecie esenti dallimposta sulle successioni e donazioni.
Il comma 4-ter dellarticolo 3 del TUS stabilisce che "I trasferimenti, effettuati anche tramite i patti di famiglia di cui agli articoli 768-bis e seguenti del codice civile a favore dei discendenti e del coniuge, di aziende o rami di esse, di quote sociali e di azioni non sono soggetti all'imposta.

In caso di quote sociali e azioni di soggetti di cui all'articolo 73, comma 1, lettera a), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, il beneficio spetta limitatamente alle partecipazioni mediante le quali acquisito o integrato il controllo ai sensi dell'articolo 2359, primo comma, numero 1), del codice civile. Il beneficio si applica a condizione che gli aventi causa proseguano l'esercizio dell'attivit d'impresa o detengano il controllo per un periodo non inferiore a cinque anni dalla data del trasferimento, rendendo, contestualmente alla presentazione della dichiarazione di successione o all'atto di donazione, apposita dichiarazione in tal senso.

Il mancato rispetto della condizione di cui al periodo precedente comporta la decadenza dal beneficio, il pagamento dell'imposta in misura ordinaria, della sanzione amministrativa prevista dall' articolo 13 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471, e degli interessi di mora decorrenti dalla data in cui l'imposta medesima avrebbe dovuto essere pagata.

Sono, quindi, esenti dallimposta sulle successioni e donazioni i trasferimenti di aziende o rami di esse, di azioni e quote sociali, attuati in favore dei discendenti e del coniuge mediante disposizioni mortis causa, donazioni, atti a titolo gratuito o costituzione di vincoli di destinazione, nonché mediante patti di famiglia di cui agli articoli 768-bis e seguenti del codice civile.
La norma in esame volta a favorire il passaggio generazionale delle aziende di famiglia e, pertanto, non pu considerarsi applicabile al trasferimento di quei titoli che, per loro natura, non permettono di attuare tale passaggio (ad esempio, titoli obbligazionari).
Per analoghi motivi, lesenzione non pu trovare applicazione nei casi in cui beneficiario sia un soggetto societario o una persona fisica che non sia "discendenteo "coniuge del dante causa.
Lapplicazione del regime di favore di cui allarticolo 3, comma 4-ter, del TUS concerne i trasferimenti a favore dei discendenti o del coniuge di:
- aziende o rami di esse;
- quote sociali e azioni.
Nellipotesi in cui oggetto del trasferimento siano quote sociali o azioni emesse dai soggetti di cui allarticolo 73, comma 1, lettera a), del TUIR e cio "...societ per azioni e in accomandita per azioni, societ a responsabilit limitata, societ cooperative e societ di mutua assicurazione residenti nel territorio dello Stato..., lesenzione spetta per il solo trasferimento di partecipazioni "...mediante le quali e acquisito o integrato il controllo ai sensi dellarticolo 2359, primo comma, n. 1), del codice civile.

LAgenzia delle Entrate, con la circolare 22 gennaio 2008, n. 3 ha chiarito, in considerazione del tenore letterale della disposizione in commento, che limposta sulle successioni e donazioni non si applica ogniqualvolta il trasferimento
riguardi partecipazioni in societ di persone, purché, ovviamente, ricorrano gli ulteriori requisiti indicati dallarticolo 3, comma 4-ter, del TUS.
Viceversa, nellipotesi in cui il trasferimento abbia ad oggetto azioni o quote di partecipazione in societ di capitali, lagevolazione in parola trova applicazione qualora il beneficiario del trasferimento, per effetto di questultimo, possa disporre del controllo della societ in base allarticolo 2359, primo comma, n. 1), del codice civile.
Tale disposizione codicistica definisce la nozione di "controllo di diritto che si realizza quando un soggetto "dispone della maggioranza dei voti esercitabili nellassemblea ordinaria di una societ, ossia detiene, pi del 50 % delle quote
o azioni della societ, con diritto di voto nella assemblea ordinaria.
Secondo quanto precisato con la risoluzione 26 luglio 2010, n. 75, la verifica del requisito dellacquisizione o integrazione del controllo previsto per la fruizione dellagevolazione in discorso deve essere effettuata anche in considerazione di quanto disposto dal secondo comma dellarticolo 2359, secondo cui "ai fini dellapplicazione dei numeri 1) e 2) del primo comma si computano anche i voti spettanti a societ controllate, a societ fiduciarie e a persona interposta: non si computano i voti spettanti per conto di terzi.
Si riportano di seguito alcuni esempi esplicativi del regime di esenzione in commento:
- Tizio possiede una partecipazione pari al 60 per cento del capitale sociale di Alfa S.p.A., che intende donare separatamente ed in parti uguali a ciascuno dei suoi tre figli. In tal caso, non si applica lagevolazione di cui allarticolo 3, comma 4-ter, del TUS, in quanto nessun donatario potrebbe esercitare il controllo di cui allarticolo 2359, primo comma, n. 1), del codice civile;
- lagevolazione in parola si applica, invece, qualora, nellesempio di cui sopra, Tizio doni lintero pacchetto azionario posseduto ai suoi tre figli in compropriet tra loro. In tal caso, in base allarticolo 2347 del codice civile, i diritti dei comproprietari sono esercitati da un rappresentante comune, il quale disporr della maggioranza dei voti esercitabili in assemblea ordinaria;
- Tizio detiene una partecipazione pari al 10 per cento del capitale sociale di Alfa s.n.c. che dona, in parti uguali e separate, ai suoi tre figli.
In tal caso, i trasferimenti non sono soggetti allimposta sulle successioni e donazioni.
Per godere dellagevolazione in trattazione e, altres, necessario che "... gli aventi causa proseguano lesercizio dellattivit dimpresa o detengano il controllo per un periodo non inferiore a cinque anni dalla data del trasferimento, rendendo, contestualmente alla presentazione della dichiarazione di successione o allatto di donazione, apposita dichiarazione in tal senso.

Di conseguenza, il beneficiario del trasferimento di azienda o di rami di esse, di quote sociali e di azioni non tenuto a corrispondere limposta sulle successioni e donazioni a condizione che per un periodo non inferiore a cinque anni dalla data del trasferimento:
- prosegua lattivit dimpresa: la prosecuzione dellattivit riguarda tutte le ipotesi in cui il trasferimento abbia avuto ad oggetto aziende o rami di esse;
- detenga il controllo societario: questa ipotesi, evidentemente, ricorre ogniqualvolta il trasferimento abbia ad oggetto quote sociali e azioni di soggetti di cui allarticolo 73, comma 1, lettera a), del TUIR.
In ogni caso, per fruire dellagevolazione necessario che gli aventi causa rendano apposita dichiarazione nellatto di donazione circa la loro volont di proseguire lattivit di impresa ovvero di mantenere il controllo societario.
In applicazione del comma 4-ter del citato articolo articolo 3, la costituzione del vincolo di destinazione in un trust disposto a favore dei discendenti del settlor non soggetto all'imposta qualora abbia ad oggetto aziende o rami di esse, quote sociali e azioni, purché siano soddisfatte le condizioni prescritte dal predetto articolo 3, comma 4-ter (cfr. circolare del 6 agosto 2007, n. 48).
Le condizioni previste dalla norma esentativa come chiarito con la risoluzione del 23 aprile 2009, n. 110 possono, pertanto, ritenersi soddisfatte qualora:
il trust abbia una durata non inferiore a cinque anni a decorrere dalla stipula dellatto che comporta la segregazione in trust della partecipazione di controllo o dell'azienda;
i beneficiari finali siano necessariamente discendenti e/o coniuge del disponente;
il trust non sia discrezionale o revocabile, vale a dire, ad esempio, che non possono essere modificati dal disponente o dal trustee i beneficiari finali dell'azienda o delle partecipazioni trasferite in trust;
il trustee deve proseguire l'esercizio dellattivit dimpresa o detenere il controllo per un periodo non inferiore a cinque anni dalla data del trasferimento (individuabile nellatto segregativo dellazienda e/o delle partecipazioni) e, a tal fine, deve rendere, contestualmente al trasferimento, apposita dichiarazione circa la sua volont di proseguire l'attivit di impresa (o detenere il controllo).

 

5.3.1. Decadenza dallagevolazione

Il mancato rispetto delle condizioni previste al citato articolo 3, comma 4-ter del TUS comporta la decadenza dallagevolazione fruita e, quindi, il pagamento:
- dellimposta nella misura ordinaria;
- nonché della sanzione amministrativa prevista dallarticolo 13 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471;
- e degli interessi di mora decorrenti dalla data in cui limposta medesima avrebbe dovuto essere pagata.
La decadenza dal beneficio pu verificarsi anche in modo parziale, come, ad esempio, nellipotesi in cui il beneficiario, nel quinquennio, ceda un ramo dellazienda. In tal caso, la decadenza dal beneficio si verifica limitatamente al ramo di azienda trasferito, purché, per la parte dazienda non trasferita, il cedente prosegua lesercizio dellattivit dimpresa.
Il conferimento dellazienda o della partecipazione in unaltra societ non causa di automatica decadenza dallagevolazione.
Il conferimento, ai fini del mantenimento dellagevolazione in parola, pu essere assimilato, infatti, al proseguimento dellesercizio dellattivit dimpresa.
In particolare, la condizione della prosecuzione dellattivit dimpresa e da intendersi assolta nellipotesi in cui, prima del decorso di cinque anni dalla donazione o successione:
- il beneficiario conferisca lazienda in una societ di persone, indipendentemente dal valore della partecipazione ricevuta a fronte del conferimento;
- il beneficiario conferisca lazienda in una societ di capitali, purché, in tal caso, le azioni o quote assegnategli a fronte del conferimento consentano di conseguire o integrare il controllo ai sensi dellarticolo 2359, primo comma, n. 1), del codice civile.
Parimenti, deve intendersi assolto il requisito della prosecuzione dellattivit dimpresa nellipotesi di:
- trasformazione, fusione o scissione che diano origine a societ di persone ovvero incidano sulle stesse, a prescindere dal valore della quota di partecipazione assegnata al socio;
- trasformazione, fusione o scissione che diano origine o incidano su societ di capitali, purché il socio mantenga o integri, nella societ di capitali, una partecipazione di controllo ai sensi dellarticolo 2359, primo comma, n. 1), del codice civile.

 

5.3.2. Trasferimenti di aziende e partecipazioni sociali attuata mediante i patti

 

di famiglia

I patti di famiglia sono stati introdotti nel codice civile dalla legge 14 febbraio 2006, n. 55.
La finalit che si intende perseguire con i patti di famiglia e di regolamentare il passaggio generazionale delle aziende mediante effetti anticipatori della successione.
In base allarticolo 768-bis del codice civile, il patto di famiglia "... il contratto con cui (...) limprenditore trasferisce, in tutto o in parte, lazienda, e il titolare di partecipazioni societarie trasferisce, in tutto o in parte, le proprie quote, ad uno o pi discendenti.
Il successivo articolo 768-ter stabilisce, altres, che il predetto contratto deve essere concluso a pena di nullit per atto pubblico. In particolare, il patto di famiglia riconducibile nellambito degli atti a titolo gratuito, in quanto:
- da una parte, caratterizzato dallintento - non prettamente donativo - di prevenire liti ereditarie e lo smembramento di aziende o partecipazioni societarie ovvero lassegnazione di tali beni a soggetti inidonei ad assicurare la continuit
gestionale degli stessi;
- dallaltra parte, non comporta il pagamento di un corrispettivo da parte dellassegnatario dellazienda o delle partecipazioni sociali, ma solo lonere in capo a questultimo di liquidare gli altri partecipanti al contratto, in denaro o in natura.
Ai fini dellapplicazione dellimposta sulle donazioni, larticolo 3, comma 4-ter,del TUS, come da ultimo modificato dalla legge finanziaria per il 2008, dispone che "I trasferimenti, effettuati anche tramite i patti di famiglia (...) a favore dei discendenti, .di aziende o rami di esse, di quote sociali e di azioni non sono soggetti allimposta.
Come ampiamente illustrato nei paragrafi che precedono, anche nellipotesi in cui il trasferimento sia stato effettuato tramite patti di famiglia, per il mantenimento dellagevolazione in parola necessario che i beneficiari:
- proseguano lesercizio dellattivit dimpresa ovvero detengano il controllo per un periodo non inferiore a cinque anni dal trasferimento;
- rendano, contestualmente alla stipula del contratto con il quale disposto il patto di famiglia, una dichiarazione con la quale si impegnino ad osservare le predette condizioni.
Lagevolazione recata dallarticolo 3, comma 4-ter, del TUS, si applica esclusivamente con riferimento al trasferimento effettuato tramite il patto di famiglia, e non riguarda anche lattribuzione di somme di denaro o di beni eventualmente posta in essere dallassegnatario dellazienda o delle partecipazioni sociali in favore degli altri partecipanti al contratto.
Tali ultime attribuzioni rientrano nellambito applicativo dellimposta sulle successioni e donazioni.
In ultimo, si osserva che i partecipanti al patto di famiglia non assegnatari dellazienda o delle partecipazioni sociali possono rinunziare allattribuzione in denaro o in natura loro spettante (articolo 768-quater, comma 2, del codice civile). Tale rinunzia non ha effetti traslativi ed , quindi, soggetta alla sola imposta di registro in misura fissa, dovuta per gli atti privi di contenuto patrimoniale (articolo 11 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR).

 

5.3.3. Applicabilit dellimposta ipotecaria e catastale al ricorrere dei presupposti per lagevolazione di cui al comma 4-ter dellart. 3 del TUS

In base allespresso rinvio alla disposizione agevolativa di cui allarticolo 3, comma 4-ter, del TUS, recato rispettivamente dagli articoli 1, comma 2 e 10, comma 3, del TUIC, nellipotesi di attribuzione, in favore dei discendenti e del coniuge, di azienda o di un ramo di essa nella quale siano compresi beni immobili o diritti reali immobiliari e per la quale ricorrano le condizioni per lesenzione, le relative formalit di trascrizione e voltura catastale sono esenti dalle imposte ipotecaria e catastale.

 

5.4. Lagevolazione prima casa negli atti di donazione

Larticolo 69, commi 3 e 4, della legge 21 novembre 2000, n. 342 hanno introdotto la possibilit di fruire, tra laltro per le donazioni, delle agevolazioni previste per lacquisto della prima casa.
Ai sensi del comma 3 del predetto articolo 69, lagevolazione, concernente lapplicazione in misura fissa delle imposte ipotecaria e catastale, prevista per i trasferimenti "... della propriet di case di abitazione non di lusso e per la costituzione o il trasferimento di diritti immobiliari relativi alle stesse, derivanti da successioni o donazioni, quando, in capo al beneficiario ovvero, in caso di pluralit di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione dallarticolo 1, comma 1, quinto periodo, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti limposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131 ....

La citata disposizione di favore, come chiarito con la citata circolare n. 3 del 2008, non applicabile agli atti a titolo gratuito e alla costituzione di vincoli di destinazione non espressamente contemplati dalla norma stessa Tale disciplina, infatti, reca una norma speciale agevolativa non suscettibile di interpretazione estensiva.
Il successivo comma 4 dello stesso articolo 69 dispone che linteressato, nella dichiarazione di successione o nellatto di donazione, deve, altres, dichiarare il possesso dei requisiti e delle condizioni per beneficiare dellagevolazione prima casa, prevedendo lapplicazione della relativa sanzione in caso di decadenza dal beneficio o di dichiarazione mendace, in forza del richiamo al comma 4 della nota II-bis dellarticolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al TUR In ordine al regime decadenziale dal beneficio prima casa richiesto in sede di atto di donazione da parte di pi beneficiari, con la risoluzione del 15 marzo 2011, n. 33, lAgenzia delle entrate ha chiarito che la mendacit della dichiarazione concernente la sussistenza dei requisiti pu essere imputata solo al soggetto che lha resa, con la conseguenza che la dichiarazione risulta priva di efficacia sin dallorigine. Tuttavia, poiché sulla base di tale dichiarazione che stato concesso il beneficio anche agli altri soggetti interessati, la mendacit della dichiarazione comporta la decadenza non solo in capo al dichiarante, ma anche in capo agli altri coeredi o donatari, mentre la relativa sanzione risulter applicabile unicamente al beneficiario che si reso colpevole della dichiarazione mendace.
Analogamente operer per intero la decadenza dal beneficio, nel caso in cui il dichiarante non trasferisca, entro diciotto mesi dallacquisizione dellimmobile, la residenza nel comune in cui sito limmobile stesso.
In tale ipotesi, il recupero dellimposta, come pure la relativa sanzione, interesser interamente ed esclusivamente il beneficiario dichiarante.
Le stesse considerazioni vanno fatte per lipotesi in cui il beneficiario-dichiarante rivenda limmobile entro cinque anni dallacquisizione, senza procedere entro un anno dallalienazione al riacquisto di altro immobile da adibire a prima casa. Anche in questo caso, si avr la decadenza per intero del beneficio, con recupero dellimposta e applicazione delle relative sanzioni in capo al solo dichiarante.
Per quanto riguarda, invece, lipotesi di rivendita infraquinquennale dellimmobile oggetto dellagevolazione da parte di un coerede/donatario non dichiarante si ritiene, sulla base di analoghe considerazioni, che ci non comporti
alcuna decadenza dal beneficio neanche in capo al soggetto che ha ceduto
limmobile.
A titolo esemplificativo, si ponga il caso di un donatario che abbia beneficiato dellagevolazione, nonostante, al momento della successione/donazione, non fosse in possesso dei requisiti per aver gi fruito a titolo personale dellagevolazione prima casa.
Appare evidente come, in questa ipotesi, una successiva rivendita infraquinquennale della quota di propriet sia del tutto irrilevante non essendo possibile né perdere né mantenere un requisito che, di fatto, non era richiesto né posseduto ab origine.
Pertanto, i coeredi/donatari non dichiaranti, trovandosi ad usufruire dellagevolazione, senza averlo espressamente richiesto, non rilevano sul piano soggettivo né oggettivo in ordine al mantenimento e alla decadenza di requisiti che non sono mai stati loro richiesti. Peraltro, ai medesimi soggetti, non data la possibilit di optare per una diversa tassazione, in quanto lagevolazione concessa dal legislatore, in modo unitario, per il pagamento una tantum delle imposte ipotecarie e catastali sullatto di trasferimento dellimmobile per successione.
Si rammenta che il regime di favore di cui al citato articolo 69 comporta esclusivamente lapplicazione in misura fissa delle imposte ipotecaria e catastale (che sono dovute nella misura fissa di 168 euro, anziché nella misura ordinaria del 2% e 1%), non anche il riconoscimento di alcun beneficio per quanto attiene lapplicazione dellimposta sulle successioni e donazioni, che segue il regime ordinario (cfr. Circolare n. 3/E del 22 gennaio 2008).
Lagevolazione prima casa fruita per lacquisto di immobili a titolo di donazione non preclude la possibilit di chiedere nuovamente il regime di esenzione in caso di successivo, eventuale acquisto a titolo oneroso di altro immobile (soggetto ad imposta di registro), stante la diversit dei presupposti che legittimano lacquisto del bene agevolato.
Diversamente, lagevolazione prima casa fruita per lacquisto di immobili per donazione, preclude ulteriori acquisti agevolati a titolo gratuito, salvo che tali acquisti abbiano per oggetto quote dello stesso immobile.

Nota: articolo 2 da 47 a 53 d.l. 262/2006 e legge conversione 286/2006 articolo 1 commi 77 a 79 legge 296/2006 articolo 1 comma 31 legge 244/2007 - articolo 14 del d. lgs 346/1990 articolo 34 del d. lgs 346/1990 - articolo 69 commi 3 e 4 della legge 342/2000 articolo 3 d.lgs 346/1990 articolo 55 D. Lgs. 346/1990 articolo 57 d. lgs 346/1990 articolo 59 D. Lgs. 346/1990, artt. 13 e 14 della legge 18 ottobre 2001 n. 383 risoluzione 465062 del 1991- risoluzione 160/E del 1998 - circolare 168/E del 1998 - circolare 22/E del 2000 circolare 91/E del 2001 risoluzione 341 del 2007 - circolare 3/E del 2008 risoluzione 446/E del 2008; circolari n. 44 del 7 maggio 2001 e n. 91 del 19 ottobre 2001; circolare n. 38 del 12 agosto 2005, punto 6.2; risoluzione 265/E del 2008; punto 75, circolare del 6 agosto 2007, n. 48 - circolare 22 gennaio 2008, n. 3 - risoluzione 23 aprile 2009, n. 110 - risoluzione 26 luglio 2010, n. 75 - risoluzione 15 marzo 2011, n. 33.


 

5.5. Donazione di beni culturali vincolati

La donazione di beni culturali vincolati, se di importo superiore alla franchigia, soggetta allimposta sulle donazioni nella misura fissa prevista per limposta di registro a condizione che sia presentata allUfficio, allatto della registrazione dellatto notarile, lapposita attestazione rilasciata dallAmministrazione per i beni culturali e ambientali (art. 59 TUS).
Il donatario decade dal beneficio se prima che siano decorsi cinque anni dallatto:
- vende, in tutto od in parte, i beni ricevuti in donazione;
- effettua il mutamento di destinazione degli immobili senza la prescritta autorizzazione;
- non assolve agli obblighi di legge per consentire lesercizio del diritto di prelazione dello Stato;
- tenta lesportazione non autorizzata dei beni vincolati (articolo 13, comma 4 del TUS).

 

5.6. Donazione di fondo rustico ad imprenditore agricolo di et inferiore a 40 anni

Larticolo 14 della legge 14 dicembre 1998, n. 441, prevede che, al fine di favorire la continuit dellimpresa agricola, anche se condotta in forma di societ di persone, gli atti relativi ai beni costituenti lazienda, ivi compresi i fabbricati, le pertinenze, le scorte vive e morte e quantaltro strumentale allattivit aziendale oggetto di successione o di donazione tra ascendenti e discendenti entro il terzo grado (sono esclusi i collaterali), sono esenti dallimposta sulle successioni e donazioni, dalle imposte catastali e di bollo e sono soggetti alle sole imposte ipotecarie in misura fissa, quando i soggetti interessati siano:
- coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali (IAP) che non hanno ancora compiuto i 40 anni det, iscritti nelle relative gestioni previdenziali, o a condizione che si iscrivano entro tre anni dal trasferimento;
- giovani che non hanno ancora compiuti i 40 anni a condizione che acquisiscano la qualifica di coltivatore diretto o di IAP entro 24 mesi dal trasferimento, iscrivendosi alle relative gestioni previdenziali entro i successivi due anni.
Per fruire di questa agevolazione, i donatari devono altres obbligarsi a coltivare o a condurre i fondi rustici per almeno sei anni.
Il donatario decade dalle agevolazioni se:
- pur essendo coltivatore diretto o imprenditore agricolo non si iscrive nelle relative gestioni previdenziali entro tre anni dalla data dellatto oppure, se acquisita la predetta qualifica, non si iscrive nelle relative gestioni previdenziali nei successivi due anni;
- cessa di coltivare o condurre direttamente il fondo prima dello scadere di sei anni dalla data dellatto.
In tal caso lufficio recupera le normali imposte, applicando i relativi interessi moratori. Non prevista lirrogazione di sanzione.

Nota: art. 14 della legge 14 dicembre 1998 n. 441; circolare 24/05/2000 n. 109; risoluzione del 5/05/2000 n. 53; risoluzione 27/05/2002 n. 157.


 

5.7. La rinunzia abdicativa a titolo gratuito di diritti reali di godimento

La problematica stata affrontata dallAgenzia delle Entrate con la risoluzione del 16 febbraio 2007, n 25/E con riferimento ad un atto di rinuncia, a titolo gratuito, al diritto di usufrutto in favore del nudo proprietario.
In sintesi si riportano i principi enunciati nella citata risoluzione.
La rinuncia al diritto di usufrutto riconducibile ad un atto che trasferisce un diritto reale di godimento. Ci in considerazione del fatto che con tale atto si produce un vantaggio in capo ad uno specifico soggetto e che tra latto di rinuncia e larricchimento del beneficiario sussiste un nesso di causalit. Infatti, anche in mancanza di un palese accordo negoziale o di una esplicita menzione in atto, leffetto che deriva dalla rinunzia consiste nella ricostituzione della piena propriet dellimmobile, gi gravato dal diritto di usufrutto, con conseguente arricchimento del patrimonio del nudo proprietario. In tal senso, si pronunciata anche la giurisprudenza di legittimit con le sentenze n. 16495/2005 e Cass. n. 24512/2005.
Inquadrata la rinuncia al diritto di usufrutto tra gli atti che trasferiscono un diritto, ai fini del corretto trattamento fiscale si osserva che gli atti a titolo gratuito che comportano trasferimenti di beni e diritti sono attratti nel campo di applicazione delle disposizioni dellimposta sulle successioni e donazioni, a prescindere dal fatto che sottendano l "animus donandi .
Ne discende che la rinuncia al diritto di usufrutto, in quanto atto che trasferisce a titolo gratuito un diritto di godimento, rientra nel campo di operativit dellimposta sulle donazioni, che deve essere applicata nel rispetto delle aliquote e delle franchigie modulate in rapporto alla natura del legame di parentela intercorrente tra dante causa e beneficiario.
Per quanto attiene, invece, alla determinazione delle imposte ipotecaria e catastale, in considerazione della riconducibilit della rinunzia al diritto di usufrutto tra gli atti che comportano il trasferimento del diritto, dette imposte saranno applicate in misura proporzionale ai sensi del combinato disposto degli artt. 1 della Tariffa e 10 del TUIC.
Ovviamente potr usufruirsi dellagevolazione prima casa quando ne ricorrono i presupposti soggettivi ed oggettivi.
Il valore da attribuire alla rinunzia si ottiene seguendo le regole dettate dal TUS.
In definitiva, il regime di tassazione il seguente:

 

TIPOLOGIA DI

 

IMPOSTA

IMPOSTA DOVUTA
Imposta sulle
donazioni
4%: per i beni devoluti a favore del coniuge e dei parenti in linea retta del
donante che eccedono la franchigia di € 1.000.000,00;
6%: per i beni devoluti a favore dei fratelli e delle sorelle del donante che
eccedono la franchigia di € 100.000,00;
6%: per i beni devoluti a favore di altri parenti fino al 4 grado, affini in linea
retta e affini in linea collaterale fino al 3 grado (non prevista franchigia);
8%: per i beni devoluti a favore di altri soggetti diversi da quelli
precedentemente indicati
N.B. Per le persone potatrici di handicap, indipendentemente dal grado di
parentela, vi la franchigia di € 1.500.000,00
Imposta
ipotecaria
2% (€ 168,00 se prima casa)
Imposta catastale 1% (€ 168,00 se prima casa)
Imposta di bollo € 230,00

Nota: articolo 2 da 47 a 53 d.l. 262/2006 e legge conversione 286/2006; articolo 1 commi 77 a 79 legge 296/2006; articolo 1 comma 31 legge 244/2007; articolo 14 del d. lgs 346/1990; articolo 34 del d. lgs 346/1990; articolo 69 commi 3 e 4 della legge 342/2000; articolo 3 d. lgs 346/1990; articolo 55 D. Lgs. 346/1990; articolo 57 D. Lgs. 346/1990; articolo 59 D. Lgs. 346/1990; risoluzione 25/E del 16 febbraio 2007.


PARTE VI

REGIME DI IMPOSIZIONE DEGLI ATTI SOCIETARI SEZIONE I: PRINCIPI GENERALI

 

6.1. Atti ed operazioni concernenti societ, enti, consorzi, associazioni ed altre organizzazioni commerciali od agricole: nozioni generali

Sono soggetti a registrazione in termine fisso gli atti societari elencati nellarticolo 4 della Tariffa, Parte Prima, allegata al TUR, vale a dire tutti gli atti propri delle societ di qualunque tipo ed oggetto e degli enti diversi dalle societ, compresi i consorzi, le associazioni e le altre organizzazioni di persone o di beni, con o senza personalit giuridica, aventi per oggetto esclusivo o principale lesercizio di attivit commerciali o agricole.
In sintesi, larticolo 4 della Tariffa individua gli atti propri delle societ ed enti collettivi che assumono rilevanza ai fini dellimposta di registro.
Larticolo 4 del TUR elenca, inoltre, una serie di operazioni di societ ed enti esteri che debbono essere registrate in termine fisso.
Si ricorda che in particolare per la tassazione degli atti di conferimento, occorre considerare i principi affermati dalla Direttiva comunitaria n. 335 del 17 luglio 1969 (cd. direttiva Capital Duty), successivamente modificata dalla Direttiva 12 febbraio 2008, n. 7, in base alla quale i conferimenti sono tassabili esclusivamente nello Stato membro nel cui territorio si trova la sede della direzione effettiva della societ di capitali al momento delloperazione.
Coerentemente con tali principi, la nota IV allarticolo 4 della Tariffa, parte prima dispone che qualora la societ "destinataria del conferimento abbia la sede legale o amministrativa in altro stato membro i conferimenti sono soggetti allapplicazione dellimposta di registro nella misura fissa.
Il Ministero delle Finanze ha, inoltre, precisato che non sussistono i presupposti per sottoporre a registrazione latto societario che comporti il trasferimento, nel territorio dello Stato, della sede legale di societ o ente estero da altro paese della Comunit Economica Europea previo assolvimento, nello Stato di provenienza dellimposta prevista dalla Direttiva n. 335 del 17 luglio 1969 sopra citata (Risoluzione n. 251434 del 18/12/1978).

 

6.2. Gli atti societari non soggetti a registrazione

Larticolo 9 della Tabella allegata al TUR, include, tra gli atti per i quali non sussiste lobbligo di chiedere la registrazione, gli atti societari diversi da quelli indicati nellarticolo 4 della tariffa, parte prima, allegata al TUR. Tali atti, in base a quanto previsto dallarticolo 7 del TUR, se presentati per la registrazione, sono soggetti ad imposta di registro in misura fissa. Rientrano in tale ambito gli atti di nomina e accettazione degli organi di amministrazione, controllo e liquidazione nonché quelli che comportano variazione del capitale sociale delle societ cooperative e loro consorzi e delle societ di mutuo soccorso.
Inoltre, tali atti, se autenticati o redatti nella forma pubblica, soggiacciono allobbligo della registrazione in termine fisso e scontano limposta in misura fissa.

 

6.3. Determinazione della base imponibile

Larticolo 50 del TUR detta i criteri da seguire per la determinazione della base imponibile per limposta di registro dovuta per gli atti costitutivi e gli aumenti di capitale o di patrimonio con conferimento di immobili o diritti reali immobiliari di cui allarticolo 4 Tariffa, Parte Prima, allegata al TUR.
Tale disposizione stabilisce che: "Per gli atti costitutivi e per gli aumenti di capitale o di patrimonio di societ o di enti, diversi dalle societ, compresi i consorzi, le associazioni e le altre organizzazioni di persone o di beni con o senza personalit giuridica aventi per oggetto esclusivo o principale lesercizio di attivit commerciali o agricole, con conferimento di immobili o diritti reali immobiliari, la base imponibile costituita dal valore dei beni o diritti conferiti al netto delle passivit e degli oneri accollati alle societ , enti, consorzi, associazioni e altre organizzazioni commerciali o agricole, nonché delle spese e degli oneri inerenti alla costituzione o allesecuzione dellaumento calcolati forfetariamente nella misura del 2% del valore dichiarato fino ad euro 103.291,38 e dell1% per la parte eccedente, e in ogni caso in misura non superiore ad euro 516.456,90.

LAgenzia delle Entrate, con circolare del 30 maggio 2005, n. 25, ha precisato che la base imponibile per le imposte ipotecaria e catastale va determinata in base al valore dei beni conferiti, non defalcato delle passivit accollate alla societ conferitaria, stante la diversit del presupposto impositivo tra imposta di registro da una parte ed imposte ipotecaria e catastale dallaltra: la prima dovuta per il trasferimento di ricchezza; le imposte ipotecarie e catastale, sono invece correlate alle formalit ipotecaria e catastale da adempiere ai fini della circolazione dei beni.

Determinazione della base
imponibile ai fini dellimposta
di registro
Valore dei beni o diritti conferiti passivit e
oneri accollati, e spese ed oneri inerenti alla
costituzione o allesecuzione dellaumento
calcolati forfettariamente nella misura del: 2%
del valore dichiarato fino ad Euro 103.291,38 e
1% per la parte eccedente e in ogni caso in
misura non superiore a 516.456,90.
Esempio: conferimento di Euro 1.000.000,00. La
base imponibile cos calcolata: {1.000.000,00
(2% di 103.291,38) [1% di (516.456,90
103.291,38)]} = {1.000.000,00 2.065,83
4.131,65} = 993.802,55
Determinazione della base
imponibile ai fini dellimposta
ipotecaria
Valore dellimmobile conferito determinato ai
sensi degli artt. 43 e 51 del TUR, vale a dire il
valore venale in comune commercio
Determinazione della base
imponibile ai fini dellimposta
catastale
Valore dellimmobile conferito determinato ai
sensi degli artt. 43 e 51 del TUR, vale a dire il
valore venale in comune commercio

 

6.5. Atti che contengono pi disposizioni

Anche con riferimento alla tassazione degli atti societari occorre tener conto di quanto previsto dallarticolo 21 del TUR.
La citata disposizione normativa distingue due categorie di atti:
- atti che contengono pi disposizioni che non derivano necessariamente, per la loro intrinseca natura, le une dalle altre: in tal caso ciascuna di esse soggetta ad imposta come se fosse un atto distinto (comma 1);
- atti che contengono pi disposizioni che, per la loro intrinseca natura, derivano necessariamente le une dalle altre: in questo caso, limposta si applica come se latto contenesse la sola disposizione che d luogo allimposizione pi onerosa (comma 2).
Si ricorda che, come chiarito con la circolare 7 ottobre 2011, n 44, le singole disposizioni rilevano autonomamente, ai fini dellimposta di registro, solo se espressione di unautonoma capacit contributiva, Per lapprofondimento si rimanda al paragrafo 6 della Parte I di questa guida.

 

SEZIONE II: COSTITUZIONE e VARIAZIONE DEL CAPITALE SOCIALE

 

6.6. Atti di costituzione e variazione del capitale sociale: nozioni introduttive

Rientrano in tale fattispecie gli atti con i quali viene costituita una societ attraverso il conferimento di beni da parte dei soci ovvero gli atti con i quali, per una societ gi esistente, viene deliberato un aumento del capitale societario attraverso il conferimento di un bene.
Va ricordato che, in linea generale, in base alle modifiche apportate dal D. Lgs. 2 settembre 1997, n. 313, i conferimenti in societ, effettuati da soggetti passivi Iva, sono sempre soggetti a tale imposta, secondo i principi e le regole generali previsti in ragione delloggetto del conferimento.

 

6.7. Conferimento di propriet o diritti reali di godimento su fabbricato ad uso abitativo da parte di soggetto IVA

Per la tassazione di questa tipologia di atto, larticolo 4 della Tariffa rinvia alle aliquote previste dallarticolo 1 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR, per i trasferimenti immobiliari.
Per tale ragione, i conferimenti di fabbricati abitativi esenti da IVA sono soggetti alla seguente tassazione:


TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro 7%
Imposta ipotecaria 2%
Imposta catastale 1%
Imposta di bollo Euro 300

Sono invece imponibili ai fini IVA, stante lequiparazione di fatto tra i trasferimenti e i conferimenti disposta dallarticolo 4, lettera a), n. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al TUR (art. 10, comma 1, n. 8-bis del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633) i conferimenti aventi ad oggetto un fabbricato ad uso abitativo effettuati, entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dellintervento, dalle imprese costruttrici dello stesso o dalle imprese che vi hanno eseguito sullo stesso, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all'articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del Testo Unico dell'edilizia di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 ("Testo Unico delle Disposizioni legislative e regolamentari in materia di edilizia) ovvero quelle effettuati dalle stesse imprese anche successivamente ai cinque anni nel caso in cui nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato lopzione per limposizione.
Per ultimazione della costruzione o degli interventi di recupero del fabbricato, si intende il momento in cui l'immobile idoneo ad espletare la sua funzione, ovvero ad essere destinato al consumo.
Si deve, pertanto, considerare ultimato l'immobile per il quale sia intervenuta da parte del direttore dei lavori l'attestazione della ultimazione degli stessi, che di norma coincide con la dichiarazione da rendere in catasto.
Inoltre, si intende ultimato anche il fabbricato concesso in uso a terzi, con i contratti relativi all'utilizzo degli stessi, poiché si presume che, essendo idoneo a essere immesso in consumo, presenti tutte le caratteristiche fisiche idonee a far ritenere l'opera di costruzione o recupero completata (v. circolare 1 marzo 2007, n. 12).
Qualora al momento dellesecuzione del conferimento, siano decorsi cinque anni dallultimazione della costruzione o dellintervento di recupero ovvero il cedente non abbia manifestato lopzione per limposizione, il conferimento esente da IVA e deve essere, pertanto, assoggettato alle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura proporzionale.
Nel caso in cui il conferimento sia imponibile ai fini dellIVA, in attuazione del principio di alternativit IVA/Registro, la tassazione la seguente:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Euro 168
Imposta ipotecaria Euro 168
Imposta catastale Euro 168
Imposta di bollo Euro 300

Nota: Articolo 10, comma 1, n. 8-bis) del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633; articoli

1 e 4, lett. a), della Tariffa, Parte Prima, allegata al TUR; articolo 10 del D. Lgs.

31 ottobre 1990, n. 347; articolo 1 della Tariffa Allegata al D. Lgs. 347/1990.


 

6.8. Conferimento di propriet o diritti reali di godimento su fabbricato strumentale da parte di soggetto IVA

Ai fini della tassazione di questa tipologia di atto, larticolo 4 della Tariffa rinvia alle aliquote previste, per i trasferimenti immobiliari aventi ad oggetto la medesima tipologia di immobili, dallarticolo 1 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR.
Come gi rilevato, le cessioni di fabbricati strumentali, rientrano, in via generale nel regime di esenzione IVA, fatte salve alcune eccezioni, espressamente disciplinate dallarticolo 10, n. 8-ter, del D.P.R. n. 633/1972. Per lapprofondimento si rinvia al paragrafo relativo ai trasferimenti di fabbricati strumentali da parte di imprese.
Le stesse considerazioni espresse con riferimento ai trasferimenti dei fabbricati strumentali si estendono anche ai conferimenti oggetto del presente paragrafo.
Pertanto, ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, sia nel caso in cui il conferimento di beni strumentali esente da IVA, sia nel caso in cui l'operazione imponibile - obbligatoriamente o per opzione -, trova applicazione la seguente tassazione:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Euro 168
Imposta ipotecaria 3%
Imposta catastale 1%
Imposta di bollo Euro 300

Nota: art. 4, lettera a), punto 1) della Tariffa Parte Prima allegata al TUR; art. 1-bis della Tariffa allegata al D. Lgs. 347/1990 e art. 10, comma 1 del D. Lgs. 347/1990.


 

6.9. Conferimento ex art. 4 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR di propriet o diritti reali di godimento su fabbricato abitativo da parte di impresa nei confronti di imprese immobiliari e per la rivendita

Ai fini della tassazione di questa tipologia di atto, larticolo 4 della Tariffa rinvia alle aliquote previste dallart. 1 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR, per i trasferimenti immobiliari.
I trasferimenti aventi ad oggetto beni immobili a destinazione abitativa realizzati da soggetti IVA che non operano professionalmente nelledilizia sono esenti da IVA (art. 10, comma 1, n. 8-bis del D.P.R. n. 633/1972) e soggetti alle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura proporzionale.
Lart. 1 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR, prevede per le cessioni aventi ad oggetto fabbricati o porzioni di fabbricato esenti da IVA ai sensi dellart. 10, comma 1, n. 8-bis, del D.P.R. n. 633/1972, effettuate nei confronti di imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dellattivit esercitata la rivendita di beni immobili, lapplicazione dellimposta di registro nella misura dell1%, a condizione che nellatto lacquirente dichiari che intende trasferirli entro tre anni dallacquisto. Le stesse considerazioni fatte per i trasferimenti dei fabbricati si estendono anche ai conferimenti oggetto del presente paragrafo.
Il regime di tassazione sar, pertanto, il seguente:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro 1%
Imposta ipotecaria Euro 168
Imposta catastale Euro 168
Imposta di bollo Euro 300

Nota: art. 4, lettera a), punto 1) della Tariffa Parte Prima allegata al TUR; art. 1 della Tariffa allegata al D. Lgs. 347/1990 e art. 10, comma 2 del D. Lgs. 347/1990.


 

6.10. Conferimento di propriet o diritti reali di godimento su fabbricato in generale da parte di soggetto privato ex articolo 4 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR

Per la tassazione di questa tipologia di atto, larticolo 4 della Tariffa rinvia alle aliquote previste dallarticolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, per i trasferimenti immobiliari.
Le stesse considerazioni fatte, quindi, per i trasferimenti dei fabbricati si estendono anche ai conferimenti oggetto del presente paragrafo.
La tassazione , dunque, la seguente:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro 7%
Imposta ipotecaria 2%
Imposta catastale 1%
Imposta di bollo Euro 300

Nota: art. 4, lettera a), punto 1) della Tariffa Parte Prima allegata al TUR; art. 1 della Tariffa allegata al D. Lgs. 347/1990 e e art. 10, comma 1 del D. Lgs. 347/1990.


 

6.11. Conferimento di propriet o diritti reali di godimento su immobile (fabbricato o terreno) di interesse storico, artistico e archeologico

 

Per la tassazione di questa tipologia di atto, larticolo 4 della tariffa rinvia alle aliquote previste dallarticolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, per i trasferimenti immobiliari.
Larticolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, prevede che se il trasferimento ha per oggetto immobili di interesse storico, artistico e archeologico soggetti alla legge 1 giugno 1939, n. 1089 (legge abrogata dallart. 166, punto 1, del D. Lgs. 29 ottobre 1999, n. 490, a sua volta abrogato dallart. 184, comma 1, del D. Lgs. 22 gennaio 2004, che attualmente detta la disciplina per i beni di interesse storico, artistico e archeologico) si applica limposta di
registro nella misura proporzionale del 3%, a condizione che lacquirente non
venga meno agli obblighi della conservazione e protezione.
Le stesse considerazioni fatte, quindi, per i trasferimenti dei fabbricati si
estendono anche ai conferimenti oggetto del presente paragrafo.
Il regime di tassazione, pertanto, il seguente:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro 3%
Imposta ipotecaria 2%
Imposta catastale 1%
Imposta di bollo Euro 300

Per lapprofondimento si rinvia al paragrafo relativo ai trasferimenti di fabbricati di interesse storico, artistico e archeologico.

Nota: art. 4, lettera a), punto 1) della Tariffa Parte Prima allegata al D.P.R. 131/1986; art. 1 della Tariffa allegata al D. Lgs. 347/1990 e art. 10, comma 1 del D. Lgs. n. 347/1990; D. Lgs. n. 42/2004.


 

6.12. Conferimento di propriet o diritti reali di godimento su immobile (fabbricato o terreno) sito in zona soggetta a piano urbanistico particolareggiato da parte di soggetto privato

Per la tassazione di questa tipologia di atto, larticolo 4 della tariffa rinvia alle aliquote previste dallarticolo 1 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR, per i trasferimenti immobiliari.
A seguito della modifica apportata dallarticolo 1, comma 25, della legge 24 dicembre 2007, n. 244, lultimo comma dellarticolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR prevede che i trasferimenti aventi ad oggetto immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati diretti allattuazione dei programmi di edilizia residenziale comunque denominati sono soggetti allimposta di registro in misura proporzionale dell1%, a condizione che lintervento cui finalizzato il trasferimento venga completato entro cinque anni. Tali atti devono, poi, essere assoggettati allimposta ipotecaria nella misura del 3% e allimposta catastale nella misura dell1%, con un carico fiscale complessivo, quindi, del 5% pi limposta di bollo.
Le stesse considerazioni fatte, quindi, per i trasferimenti dei fabbricati si estendono anche ai conferimenti oggetto del presente paragrafo .
Il regime di tassazione , dunque, il seguente:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro 1%
Imposta ipotecaria 3%
Imposta catastale 1%
Imposta di bollo Euro 300

Per lapprofondimento si rinvia al paragrafo relativo ai trasferimenti di immobili siti in zona soggetta a piano urbanistico particolareggiato.

Nota: art. 4, lettera a), punto 1) della Tariffa Parte Prima allegata al TUR; art. 1-bis della Tariffa allegata al D. Lgs. n. 347/1990 e art. 10, comma 1 del D. Lgs. 347/1990.


 

6.13. Conferimento di propriet o diritti reali di godimento su immobile (fabbricato o terreno) sito allestero da parte di soggetto privato

Per la tassazione di questa tipologia di atto, larticolo 4 della Tariffa rinvia alla tassazione prevista dallarticolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, per i trasferimenti immobiliari.
Le stesse considerazioni fatte, quindi, per i trasferimenti dei fabbricati si estendono anche ai conferimenti oggetto del presente paragrafo.

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Euro 168
Imposta ipotecaria non dovuta
Imposta catastale non dovuta
Imposta di bollo Euro 156

Nota: articolo 4, lettera a), punto 1) della Tariffa Parte Prima allegata al TUR.

 

6.14. Conferimento di propriet o diritti reali di godimento su bene immobile (fabbricato o terreno) sito allestero da parte di soggetto IVA ex articolo 4 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR


Per la tassazione di questa tipologia di atto, larticolo 4 della Tariffa rinvia alle aliquote previste dallarticolo 1 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR, per i trasferimenti immobiliari.
Tale operazione non sconta lIVA, ai sensi dellart. 7 del D.P.R. n. 633 del 1972, per carenza del requisito della territorialit; ai fini dellimposta di registro, ai sensi degli artt. 5 e 40 del TUR, viene comunque considerata operazione soggetta ad Iva, con la conseguenza che, in tal caso, trova applicazione limposta in misura fissa.
Il regime di tassazione , pertanto, il seguente:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Euro 168
Imposta ipotecaria non dovuta
Imposta catastale non dovuta
Imposta di bollo Euro 156

Nota: art. 4, lettera a), punto 1 della Tariffa Parte Prima allegata al D.P.R. 131/1986.


 

6.15. Conferimento di propriet o diritti reali di godimento su terreno edificabile da parte di soggetto IVA ex art. 4 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR

Per la tassazione di questa tipologia di atto, larticolo 4 della Tariffa rinvia alle aliquote previste dallarticolo 1 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR, per i trasferimenti immobiliari.
Le cessioni di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, se effettuate da soggetti passivi IVA, sono imponibili ai fini IVA e, in attuazione del principio di alternativit IVA/Registro, scontano le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa.
Le stesse considerazioni svolte per i trasferimenti dei terreni si estendono anche ai conferimenti oggetto del presente paragrafo.
Il regime di tassazione, pertanto, il seguente:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Euro 168
Imposta ipotecaria Euro 168
Imposta catastale Euro 168
Imposta di bollo Euro 300

Per lapprofondimento si rinvia al paragrafo relativo ai trasferimenti di terreni edificabili.

Nota: art. 4, lettera a), punto 1) della Tariffa Parte Prima allegata al TUR; art. 1 della Tariffa allegata al D. Lgs. 347/1990 e art. 10, comma 2 del D. Lgs. 347/1990.


 

6.16. Conferimento di propriet o diritti reali di godimento su terreno non agricolo e non edificabile da parte di soggetto IVA

Per la tassazione di questa tipologia di atto, larticolo 4 della Tariffa rinvia alle aliquote previste dallarticolo 1 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR, per i trasferimenti immobiliari.
Le cessioni di terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria non sono considerate "cessioni di beni dallarticolo 2, comma 3, lett. c), del D.P.R. n. 633 del 1972, e quindi sono "operazioni fuori campo IVA. Sono soggette, pertanto, alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria.
Le stesse considerazioni fatte, quindi, per i trasferimenti dei terreni si estendono anche ai conferimenti oggetto del presente paragrafo.
Di conseguenza, il regime di tassazione il seguente:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro 8%
Imposta ipotecaria 2%
Imposta catastale 1%
Imposta di bollo Euro 300

Nota: art. 4, lettera a), punto 1) della Tariffa Parte Prima allegata al TUR; art. 1 della Tariffa allegata al D. Lgs. 347/1990 e e art. 10, comma 1 del D. Lgs. 347/1990.


 

6.17. Conferimento di propriet o diritti reali di godimento su terreno agricolo da parte di soggetto IVA

Per la tassazione di questa tipologia di atto, larticolo 4 della Tariffa rinvia alle aliquote previste dallarticolo 1 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR, per i trasferimenti immobiliari.
I trasferimenti di terreni agricoli non sono considerati "cessioni di beni dallarticolo 2, comma 3, lett. c), del D.P.R. 26 ottobre 1972, n.633 e quindi sono "operazioni fuori campo IVA. Scontano, pertanto, le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria.
Le stesse considerazioni fatte, quindi, per i trasferimenti dei terreni si estendono anche ai conferimenti oggetto del presente paragrafo.
Di conseguenza, il regime di tassazione il seguente:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro 15%
Imposta ipotecaria 2%
Imposta catastale 1%
Imposta di bollo Euro 300

Nota: art. 4, lettera a), punto 1) della Tariffa Parte Prima allegata al D.P.R. 131/1986; art. 1 della Tariffa allegata al D. Lgs. 347/1990 e art. 10, comma 1 del D. Lgs. 347/1990.


 

6.18. Conferimento di propriet o diritti reali di godimento su terreno agricolo da parte di soggetto privato

Per la tassazione di questa tipologia di atto, larticolo 4 della Tariffa rinvia alle aliquote previste dallarticolo 1 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR, per i trasferimenti immobiliari.
Di conseguenza, il regime di tassazione il seguente:


TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro 15%
Imposta ipotecaria 2%
Imposta catastale 1%
Imposta di bollo Euro 300

Nota: articolo 4, lettera a), punto 1) della Tariffa Parte Prima allegata al TUR; articolo 1 della Tariffa allegata al D. Lgs. 347/1990 e e art. 10, comma 1 del D. Lgs. 347/1990.


 

6.19. Conferimento di propriet o diritti reali di godimento su terreno edificabile da parte di soggetto privato
Per la tassazione di questa tipologia di atto, larticolo 4 della Tariffa rinvia alle aliquote previste dallarticolo 1 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR, per i trasferimenti immobiliari.
Le stesse considerazioni fatte, quindi, per i trasferimenti dei terreni si estendono
anche ai conferimenti oggetto del presente paragrafo.
Di conseguenza, il regime di tassazione il seguente:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro 8%
Imposta ipotecaria 2%
Imposta catastale 1%
Imposta di bollo Euro 300

Nota: art. 4, lettera a), punto 1) della Tariffa Parte Prima allegata al TUR; art. 1 della Tariffa allegata al D. Lgs. 347/1990 e art. 10, comma 1 del D. Lgs. 347/1990.


 

6.20. Conferimento di propriet o diritti reali di godimento su terreno non agricolo e non edificabile da parte di soggetto privato

Per la tassazione di questa tipologia di atto, larticolo 4 della Tariffa rinvia alle aliquote previste dallarticolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, per i trasferimenti immobiliari.
Le stesse considerazioni fatte, quindi, per i trasferimenti dei terreni si estendono anche ai conferimenti oggetto del presente paragrafo.
Di conseguenza, il regime di tassazione il seguente:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro 8%
Imposta ipotecaria 2%
Imposta catastale 1%
Imposta di bollo Euro 300

Nota: art. 4, lettera a), punto 1) della Tariffa Parte Prima allegata al TUR; art. 1 della Tariffa allegata al D. Lgs. 347/1990 e e art. 10, comma 1 del D. Lgs. 347/1990.


 

6.21. Conferimento di propriet o diritti reali di godimento su terreno agricolo a favore di societ agricola Imprenditore Agricolo Professionale

Per la tassazione di questa tipologia di atto, larticolo 4 della Tariffa rinvia alle aliquote previste dallarticolo 1 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR, per i trasferimenti immobiliari.
Di conseguenza, il regime di tassazione il seguente:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro 8%
Imposta ipotecaria 2%
Imposta catastale 1%
Imposta di bollo Euro 300

Nota: art. 4, lettera a), punto 1) della Tariffa Parte Prima allegata al TUR; art. 1 della Tariffa allegata al D. Lgs. 347/1990 e art. 10, comma 1 del D. Lgs. 347/1990; D. Lgs. 99/2004.

 


 

6.22. Conferimento di propriet o diritti reali di godimento su terreno agricolo da parte di soggetto privato a favore di societ agricola Imprenditore Agricolo

Professionale iscritta alla gestione previdenziale e assistenziale A norma dellart. 2, comma 4-bis, della legge 26 febbraio 2010, n. 25, il regime di tassazione il seguente:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Euro 168
Imposta ipotecaria Euro 168
Imposta catastale 1%

 

6.23. Conferimento di propriet o diritti reali di godimento su immobili di propriet dei Comuni in favore di fondazioni o societ di cartolarizzazione

Il comma 275 dellart. 1 della legge 30 dicembre 2004, n. 311, come modificato dallarticolo 1, comma 576, della legge 23 dicembre 2005, n. 266, stabilisce che "Ai fini della valorizzazione del patrimonio immobiliare le operazioni, gli atti, i contratti, i conferimenti ed i trasferimenti di immobili di propriet dei comuni, ivi comprese le operazioni di cartolarizzazione di cui alla legge n. 410 del 2001, in favore di fondazioni o societ di cartolarizzazione, associazioni riconosciute sono esenti dallimposta di registro, dallimposta di bollo, dalle imposte ipotecaria e catastale e da ogni altra imposta indiretta, nonché da ogni altro tributo o diritto.

Il regime in parola trova applicazione ove ricorrano tutti i presupposti applicativi della norma in questione, ivi compreso il requisito della valorizzazione del patrimonio dell'ente, che deve comunque risultare dagli atti del comune (cfr. risoluzione n. 53 del 2006)

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Esente
Imposta ipotecaria Esente
Imposta catastale Esente
Imposta di bollo Esente

N.B. Lelencazione contenuta nella norma deve considerarsi tassativa e non consente lapplicazione del regime fiscale da essa recato qualora il trasferimento avvenga in favore di soggetti diversi da quelli espressamente ivi elencati. Con risoluzione 13 aprile 2006, n. 53, stato chiarito che, in base allespressa
previsione contenuta nellarticolo 1, comma 275, della citata legge n. 311 del 2004, il soggetto destinatario delle operazioni, degli atti, dei contratti, dei conferimenti e dei trasferimenti agevolati, aventi ad oggetto beni immobili di propriet del Comune, deve essere tassativamente una societ di cartolarizzazione o una fondazione o unassociazione riconosciuta, non essendo ricompresi nellambito applicativo del regime fiscale in argomento atti che siano posti in essere in favore di soggetti diversi.
Con la stessa risoluzione, stato precisato che lesenzione prevista dal pi volte citato comma 275 dellarticolo 1 della legge n. 311 del 2004 non pu essere estesa allIVA mentre, con risoluzione 19 ottobre 2005, n. 149, stato puntualizzato che detta esenzione non trova applicazione in caso di trasferimenti da parte di altri enti locali, ivi comprese le Unioni di Comuni.

Nota: art. 1, comma 275, L. n. 311 del 30/12/2004; Risoluzione n. 53 del 13/04/2006; Risoluzione n. 149 del 19/10/2005.


 

6.24. Conferimento di fabbricati destinati allesercizio di attivit commerciali e aree destinate ad essere utilizzate per la costruzione dei suddetti fabbricati

Per i conferimenti di propriet o diritti reali di godimento su fabbricati destinati specificamente allesercizio di attivit commerciali e non suscettibili di altra destinazione senza radicale trasformazione nonché su aree destinate a d essere utilizzate per la costruzione dei suddetti fabbricati o come loro pertinenze, prevista unaliquota agevolata del 4% a condizione che, entro i 5 anni dalla data del conferimento, tali fabbricati vengano ultimati e presentino le caratteristiche di destinazione allesercizio di attivit commerciali previste dalla norma.
N.B. Tra gli immobili non suscettibili di altra destinazione senza radicale trasformazione possono annoverarsi gli immobili rientranti nei gruppi B, C, D ed E e la categoria A/10 nel solo caso in cui la destinazione ad ufficio o studio privato sia prevista nella licenza edilizia o concessione edilizia, anche in sanatoria ( cfr. risoluzione
3 febbraio 1989, n. 330).

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro 4%
Imposta ipotecaria 2%
Imposta catastale 1%
Imposta di bollo Euro 300

Nota: art. 4, lettera a), punto 2) della Tariffa Parte Prima allegata al TUR; art. 1 della Tariffa allegata al D. Lgs. 347/1990 e art. 10, comma 1 del D. Lgs. 347/1990; Risoluzione n. 330 del 03/02/1989.


 

6.25. Conferimento di propriet o diritto reale di godimento su aziende o su complessi aziendali relativi a singoli rami dellimpresa

A seguito della modifica introdotta dallarticolo 10, comma 1, lettera c), della legge 23 dicembre 1999, n. 488, il conferimento di propriet o diritto reale di godimento su aziende o su complessi aziendali relativi a singoli rami dellimpresa, assoggettato allimposta di registro in misura fissa, a prescindere dalla natura dei beni che fanno parte dellazienda conferita.
Inoltre, ai sensi dellarticolo 2, comma 3, lettera b), del D.P.R. n. 633 del 1972, il conferimento di azienda non considerato "cessione di bene e, pertanto, non riconducibile fra le operazioni soggette ad IVA.
In applicazione del principio di alternativit di cui allarticolo 40 del TUR, trova applicazione limposta di registro.
Si precisa che limposta di registro applicata in misura fissa anche nel caso in cui facciano parte del compendio aziendale anche beni immobili (cfr. risoluzione 3 luglio 2001, n. 99).


TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Euro 168
Imposta ipotecaria Euro 168
Imposta catastale Euro 168
Imposta di bollo Euro 300

Nota: art. 4, lettera a), punto 3) della Tariffa Parte Prima allegata al TUR; art. 4 della Tariffa allegata al D. Lgs. 347/1990 e art. 10, comma 2 del D. Lgs. 347/1990; Risoluzione n. 99/E del 3 luglio 2001.


 

6.26. Conferimento di propriet o di diritto reale di godimento su unit da diporto

Per la tassazione di tale atto, larticolo 4 della Tariffa rinvia alle aliquote previste dallarticolo 7 della Tariffa, Parte Prima, allegata al TUR.
Il regime di tassazione il seguente:

 

TIPOLOGIA DI

 

IMPOSTA

 

IMPOSTA

 

DOVUTA

 

PER NATANTI

 

IMPOSTA DOVUTA

 

PER IMBARCAZIONI

 

IMPOSTA

 

DOVUTA

 

PER NAVI
Imposta di registro
€ 71,00 fino a sei
metri di
lunghezza fuori tutto;
€ 142,00 oltre sei
metri di
lunghezza fuori tutto
€ 404,00 fino a otto metri di
lunghezza fuori tutto;
€ 607,00 fino a dodici metri
di lunghezza fuori tutto;
€ 809,00 fino a diciotto
metri di lunghezza fuori
tutto;
€ 1.011,00 oltre diciotto
metri di lunghezza fuori
tutto
€ 5.055,00
Imposta di bollo Euro 156 Euro 156 Euro 156

Nota: art. 4, lettera a), punto 4) della Tariffa Parte Prima allegata al TUR


 

6.27. Conferimento di denaro, di beni mobili, esclusi i veicoli iscritti al P.R.A. e di diritti diversi da quelli indicati nei numeri precedenti

Nellambito dei diritti diversi possono rientrare, ad esempio, i conferimenti di partecipazioni sociali, crediti, marchi, brevetti, know-how ed altre opere dellingegno.
Il regime di tassazione il seguente:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Euro 168
Imposta di bollo Euro 168

 

6.28. Conferimento mediante conversione di obbligazioni in azioni o passaggio a capitale di riserve diverse da quelle costituite con sopraprezzi o con versamenti dei soci in conto capitale o a fondo perduto e da quelle iscritte in bilancio a norma di leggi di rivalutazione monetaria

Rientrano nella fattispecie in esame le operazioni di aumento di capitale sociale mediante conversione delle obbligazioni in azioni.
I versamenti in conto capitale o a fondo perduto si caratterizzano per la loro irripetibilit da parte del socio che li ha effettuati.


TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Euro 168
Imposta di bollo Euro 156

Nota: art. 4, lettera a), punto 6) della Tariffa, Parte Prima, allegata al TUR


 

6.29. Conferimento a favore di una societ con sede legale o amministrativa in altro Stato membro dellUnione Europea ai sensi della Nota IV allart. 4 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR

I conferimenti disciplinati alla lettera a) dellart. 4 della Tariffa, Parte Prima, allegata al TUR scontano limposta di registro in misura fissa ogni qualvolta vengano fatti a favore di una societ che abbia la sede legale o amministrativa in altro Stato membro dellUnione Europea.
Il regime di tassazione dei conferimenti effettuati in favore di una societ che abbia la sede legale o amministrativa in altro Stato membro dellUnione Europea, differisce in funzione della presenza o meno di beni immobili:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA CONFERIMENTI SENZA IMMOBILI CONFERIMENTI CON IMMOBILI
Imposta di registro Euro 168 Euro 168
Imposta ipotecaria Non Dovuta
In misura ordinaria in
relazione alloggetto del
conferimento
Imposta catastale Non Dovuta
In misura ordinaria in
relazione alloggetto del
conferimento
Imposta di bollo Euro 156 Euro 300

Nota: Nota IV allart. 4, Tariffa Parte Prima allegata al TUR; Tariffa allegata al D. Lgs. 347/1990 e art. 10 del D. Lgs. 347/1990.


 

6.30. Riduzione del capitale sociale

Tale operazione consiste nel ridurre il capitale sociale ad una cifra inferiore rispetto a quella precedente e pu avvenire sia per ragioni di ripianamento delle perdite di esercizio (artt. 2306, 2446, 2447, 2482-bis e 2482-ter c.c.) che per
ragioni di sua sovrabbondanza (artt. 2306, 2445 e 2482 c.c.).

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Euro 168
Imposta di bollo Euro 156

Nota: art. 4, lettera c), della Tariffa Parte Prima allegata al TUR.


SEZIONE III: OPERAZIONI STRAORDINARIE

 

6.31. Fusioni tra societ o analoga operazione posta in essere da enti diversi dalle societ

La fusione loperazione societaria con la quale si procede allunificazione di due o pi societ in una sola. Essa pu avvenire in due modi:
- con la costituzione di una nuova societ, che si sostituisce alle due o pi societ originarie che si fondono (c.d. fusione in senso proprio);
- con lincorporazione in una societ preesistente (c.d. societ incorporante) di una o pi altre societ (c.d. societ incorporate). Si parla, in tal caso, di fusione per incorporazione.
La Corte di Cassazione tra laltro con la sentenza 23 gennaio 2007, n. 1476 ha precisato che la fusione "non pi configurabile come un evento da cui consegue lestinzione della societ incorporata derivandone, invece, lintegrazione reciproca degli enti partecipanti alloperazione, nellambito di una vicenda meramente evolutiva del medesimo soggetto, il quale quindi conserva la propria identit pur in un nuovo assetto organizzativo.

Ai sensi dell'articolo 4, comma 1, lettera b) della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, lapplicazione alle operazioni di fusione dell'imposta di registro in misura fissa subordinata alla condizione che le stesse avvengano tra societ di qualunque tipo ed oggetto o enti "aventi per oggetto esclusivo o principale l'esercizio di attivit commerciale od agricola.
Il verbale assembleare di approvazione del progetto di fusione soggetto ad imposta di registro in misura fissa, ai sensi dellarticolo 11 della Tariffa, Parte Prima, allegata al TUR.
Qualora, invece, l'operazione di fusione abbia luogo tra due enti non aventi per oggetto esclusivo o principale lesercizio di attivit commerciale o agricola, l'imposta di registro deve essere applicata nella misura proporzionale del 3%, cosi come previsto dall'articolo 9 della Tariffa allegata al TUR.
(cfr. risoluzione 15 aprile 2008, n. 152 e risoluzione 28 giugno 2010, n. 61).
Per quanto attiene alle imposte ipotecaria e catastale, si ritengono applicabili, in via analogica, larticolo 4 della Tariffa allegata al TUIC e l articolo 10, comma 2, dello stesso TUIC, in base ai quali sono soggetti ad imposta nella misura fissa di 168 euro "gli atti di fusione o di scissione di societ di qualunque tipo (cfr. risoluzione 18 aprile 2008, n. 162)
TIPOLOGIA DI IMPOSTA FUSIONE SENZA IMMOBILI FUSIONE CON IMMOBILI
Imposta di registro Euro 168 Euro 168
Imposta ipotecaria Non dovuta Euro 168
Imposta catastale Non dovuta Euro 168
Imposta di bollo Euro 156 Euro 225

 

6.32. Scissioni delle societ o analoghe operazioni poste in essere da enti diversi dalle societ ex art. 4, lett. b), della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR

La scissione loperazione di scomposizione del patrimonio di una societ (c.d. societ scissa) che viene trasferito, in tutto o in parte, ad una o pi societ di nuova costituzione oppure preesistenti (c.d. societ beneficiarie), con attribuzione delle azioni o quote della societ beneficiaria ai soci della societ scissa in misura (normalmente ma non necessariamente) proporzionale rispetto alla partecipazione di ciascun socio nella societ scissa.
Ai sensi dell'articolo 4, comma 1, lettera b) della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, l'applicazione alle operazioni di scissione dell'imposta in misura fissa subordinata alla condizione che le stesse avvengano tra societ di qualunque tipo ed oggetto o enti "aventi per oggetto esclusivo o principale l'esercizio di attivit commerciale od agricola.
Il verbale assembleare di approvazione del progetto di scissione sconta limposta di registro in misura fissa ai sensi dellart. 11 della Tariffa Parte Prima allegata al TUR.
Qualora, l'operazione di scissione intervenga tra due enti non aventi per oggetto esclusivo o principale lesercizio di attivit commerciale o agricola, l'imposta di registro deve essere applicata nella misura proporzionale del 3%, cosi come previsto dall'articolo 9 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR (cfr. risoluzione 15 aprile 2008, n. 152 e risoluzione 28 giugno 2010, n. 61).
Per quanto attiene alle imposte ipotecaria e catastale, si ritengono applicabili, in via analogica, larticolo 4 della Tariffa allegata al TUIC e l articolo 10, comma 2, dello stesso TUIC, in base ai quali sono soggetti ad imposta nella misura fissa di 168 euro "gli atti di fusione o di scissione di societ di qualunque tipo (cfr. risoluzione 18 aprile 2008, n. 162)

TIPOLOGIA DI IMPOSTA FUSIONE SENZA IMMOBILI FUSIONE CON IMMOBILI
Imposta di registro Euro 168 Euro 168
Imposta ipotecaria Non dovuta Euro 168
Imposta catastale Non dovuta Euro 168
Imposta di bollo Euro 156 Euro 225

 

6.33. Conferimento di propriet o diritto reale di godimento su aziende o su complessi aziendali relativi a singoli rami dellimpresa fatto da una societ ad altra societ esistente o da costituire o analoga operazione posta in essere da enti diversi dalle societ

Larticolo 4, lettera b) della Tariffa, Parte Prima, allegata al TUR non costituisce una mera ripetizione di quanto disposto dalla lettera a), punto 3), dello stesso articolo; si deve evidenziare, infatti, che la lettera b), stante lequiparazione tra i conferimenti di azienda fatti da una societ e le analoghe operazioni poste in essere da enti diversi dalle societ, comporta la tassazione di tutte le operazioni di conferimento di azienda poste in essere anche da enti non commerciali o comunque da enti diversi dalle societ, aventi per oggetto
esclusivo o principale lesercizio di attivit commerciale.
A seguito della modifica introdotta dallart. 10, comma 1, lettera c) dalla legge n. 488 del 1999, il conferimento di propriet o diritto reale di godimento su aziende o su complessi aziendali relativi a singoli rami dellimpresa, soggetto allimposta di registro in misura fissa, a prescindere dalla natura dei beni che fanno parte dellazienda conferita.
Si fa altres presente, inoltre, che ai sensi dellart. 2, comma 3, lettera b) del D.P.R. n. 633 del 1972, il conferimento di azienda non considerato "cessione di beni e, pertanto, non rientra fra le operazioni considerate soggette ad Iva; da ci deriva che in base al principio di alternativit IVA registro di cui allarticolo 40 del TUR, alla fattispecie in esame si applica esclusivamente limposta di registro.
Limposta di registro in misura fissa trova applicazione anche nel caso di conferimento di azienda che comprenda beni immobili purché gli stessi facciano parte del complesso dei beni organizzati dallimprenditore per lesercizio dellimpresa, ai sensi dellart. 2555 c.c. (cfr. risoluzione 3 luglio 2001, n. 99).

TIPOLOGIA DI IMPOSTA FUSIONE SENZA IMMOBILI FUSIONE CON IMMOBILI
Imposta di registro Euro 168 Euro 168
Imposta ipotecaria Non dovuta Euro 168
Imposta catastale Non dovuta Euro 168
Imposta di bollo Euro 156 Euro 225

SEZIONE IV: DELIBERE

 

6.34. Assegnazione ai soci, associati e partecipanti

Si tratta dellatto con il quale viene deliberata, a vario titolo (per distribuzione di riserve, per recesso o esclusione del socio, per liquidazione della societ), lassegnazione di beni ai soci, associati e partecipanti.
Qualora lassegnazione riguardi beni soggetti ad Iva, trattandosi di operazione che lart. 2, comma 2, n. 6), del D.P.R. 633/1972 assimila alle "cessioni di beni, sar dovuta limposta di registro in misura fissa.
In tutte le altre ipotesi risulta determinante, ai fini dellapplicazione dellimposta di registro, la natura del bene oggetto di assegnazione.
Va ricordato, infatti, che lassegnazione non altro che loperazione contraria rispetto allatto di conferimento, per cui risulta chiaramente comprensibile il richiamo effettuato dallarticolo 4, lettera d), punto 2) alle stesse aliquote di cui
alla precedente lettera a), relativa alla costituzione e aumento del capitale o patrimonio.
La continuazione dellattivit imprenditoriale in forma individuale da parte del socio superstite, in caso di scioglimento della societ per mancata ricostituzione della pluralit dei soci nel termine dei sei mesi, determina unassegnazione che ha per oggetto lintero complesso aziendale facente capo alla societ in liquidazione, assegnazione che soggetta allimposta di registro di cui allart. 4, lettera d) della Tariffa, Parte Prima, allegata al TUR (Cfr. risoluzione 3 aprile 2006, n. 47).
Come precisato con risoluzione 23 luglio 2009, n. 191, l'assegnazione dei beni del comparto fognature bianche da parte di una SPA in favore di un ente pubblico territoriale, sconta l'imposta di registro nella misura fissa di 168 euro.
Qualora l'operazione in esame dovesse configurare una cessione di azienda o di ramo d'azienda, l'imposta troverebbe ugualmente applicazione nella misura di euro 168 ai sensi del combinato disposto dell'articolo 4, comma 1, lettere d) e a) della Tariffa, parte prima ( cfr. risoluzione 23 luglio 2009, n.191).

 

6.35. Assegnazione di denaro o di beni mobili soggetti ad IVA

Il regime di tassazione il seguente:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Euro 168
Imposta di bollo Euro 156

Nota: art. 4, lettera d) della Tariffa, Parte Prima, allegata al TUR


 

6.36. Assegnazione di azienda o rami dazienda

Nellassegnazione dellazienda comprensiva di immobili, le imposte ipotecaria e catastale sono dovute in misura proporzionale sul valore degli immobili compresi nellazienda (cfr. circolare 30 maggio 2005, n. 25 e risoluzione 3 aprile 2006, n. 47)

TIPOLOGIA DI IMPOSTA FUSIONE SENZA IMMOBILI FUSIONE CON IMMOBILI
Imposta di registro Euro 168 Euro 168
Imposta ipotecaria Non dovuta 2%
Imposta catastale Non dovuta 1%
Imposta di bollo Euro 156 Euro 300

Nota: art. 4, lettera d) della Tariffa Parte Prima allegata al TUR.


 

6.37. Assegnazione di beni immobili

Il regime di tassazione il seguente:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro
imposta catastale
Sono applicabili le stesse imposte
previste per i conferimenti effettuati
dai soci in sede di costituzione o di
aumento di capitale sociale
Imposta di bollo Euro 300

Nota: art. 4, lettera d) della Tariffa Parte Prima allegata al TUR


 

6.38. Verbali di approvazione del bilancio

Il verbale di approvazione del bilancio che prevede la distribuzione degli utili di esercizio soggetto ad obbligo della registrazione in termine fisso.
I verbali di approvazione del bilancio che danno luogo a distribuzione di utili vanno ricondotti nellambito applicativo della lettera d) dellarticolo 4 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, che ricomprende tutte le assegnazioni fatte
ai soci sia durante lo svolgimento dellattivit sociale sia al momento dello scioglimento della societ e della sua liquidazione ( cfr. Risoluzione 22 novembre 2000, n. 174).
Il bilancio che indica anche una distribuzione di utili in denaro, soggetto allobbligo di registrazione e sconta limposta di registro nella misura fissa, ai sensi dellart. 4, lettera d), n. 1 della Tariffa allegata al TUR.
Il bilancio di esercizio e il bilancio finale di liquidazione contenenti una distribuzione di utili devono essere necessariamente registrati prima della loro presentazione al Registro delle Imprese.
Non ricorre lobbligo di registrazione in termine fisso per i bilanci finali di liquidazione che non comportino una distribuzione di utili, anche se negli stessi viene indicato un credito IVA, in quanto questultimo una posta contabile priva dei requisiti di certezza, liquidit ed esigibilit (cfr. risoluzione 5 dicembre 2007, n. 353).

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Euro 168
Imposta di bollo Euro 14,62 se atto cartaceo
Euro 156 se atto telematico

Nota: art. 4, lettera d), punto 1) della Tariffa Parte Prima allegata al TUR.


 

6.39. Modifiche statutarie, comprese le trasformazioni e le proroghe

Rientrano in questa fattispecie tutte le modifiche statutarie che non comportano alcun trasferimento di ricchezza ma che, ai sensi dellart. 4 della Tariffa, Parte Prima, allegata al TUR, sono soggette a registrazione in termine fisso con il pagamento dellimposta in misura fissa.


TIPOLOGIA DI IMPOSTA FUSIONE SENZA IMMOBILI FUSIONE CON IMMOBILI
Imposta di registro Euro 168 Euro 168
Imposta ipotecaria Non dovuta Euro 168
Imposta catastale Non dovuta Euro 168
Imposta di bollo Euro 156 Euro 225

Nota: art. 4, lettera c) della Tariffa Parte Prima allegata al TUR; art. 4 della Tariffa allegata al D. Lgs. 347/1990 e art. 10, comma 2 del D. Lgs. 347/1990.


 

6.40. Scioglimento della societ

E latto con il quale viene deliberato dai soci, nelle societ di persone, o dallassemblea, nelle societ di capitali lo scioglimento della societ.


TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Euro 168
Imposta di bollo Euro 156

molto diffuso il fenomeno dello scioglimento della societ di persone per mancata ricostituzione della pluralit dei soci, che pu determinare la prosecuzione dellattivit imprenditoriale sotto forma di impresa individuale, come conseguenza dellassegnazione dellazienda allunico socio.
A seguito dello scioglimento di una societ con un solo socio, deve essere effettuata la liquidazione, a conclusione della quale il patrimonio sociale residuo viene assegnato al socio superstite. Tale assegnazione ha per oggetto lintero complesso aziendale facente capo alla societ in liquidazione.
Del resto, la natura aziendale dei beni assegnati desumibile dallintento del socio superstite di destinare quanto assegnatogli allesercizio dellimpresa in forma individuale.
(cfr. risoluzione 3 aprile 2006, n. 47).

TIPOLOGIA DI IMPOSTA AZIENDA SENZA IMMOBILI AZIENDA CON IMMOBILI
Imposta di registro Euro 168 Euro 168
Imposta ipotecaria Non dovuta 2%
Imposta catastale Non dovuta 1%
Imposta di bollo Euro 156 Euro 300

Nota: art. 4, lettera c) della Tariffa, Parte Prima, allegata al TUR


 

6.41. Regolarizzazione di societ di fatto, derivanti da comunione ereditaria di azienda, tra eredi che continuano in forma societaria lesercizio dellimpresa ex articolo 4, lett. e), della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR

Tale particolare disposizione consente agli eredi di continuare in forma societaria lattivit imprenditoriale svolta dal de cuius.
In base a quanto previsto dalla Nota II posta in calce allarticolo 4 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, limposta di registro nella misura fissa si applica se latto di regolarizzazione viene registrato entro un anno dallapertura della successione.
In ogni altro caso di regolarizzazione di societ di fatto, ancorché derivanti da comunioni ereditarie, limposta ai applica ai sensi dellarticolo 22 del TUR, dovendosi tassare latto enunciato, vale a dire latto costitutivo della societ, secondo i principi di cui allart. 4 della Tariffa, Parte Prima, allegata al TUR.

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Euro 168
Imposta di bollo Euro 156

Nota: art. 4, lettera e) della Tariffa Parte Prima allegata al TUR e Nota II.

SEZIONE V: CESSIONE DI PARTECIPAZIONI SOCIALI

 

6.42. Abolizione della tassa sui contratti di borsa

Con lart. 37 del D.L. 31 dicembre 2007, n. 248, stata abrogata la tassa sui contratti di borsa (R.D. 30 dicembre 1923, n. 3278) ed , pertanto, venuto meno lobbligo di apposizione dei contrassegni sulloriginale o del pagamento in modo virtuale della tassa.

 

6.43. Trasferimento di partecipazioni sociali inter vivos

Ai sensi dellart. 11 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR, il regime di tassazione il seguente:

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Euro 168
Imposta di bollo Euro 15

Nota: art. 11 Tariffa Parte Prima allegata al TUR.


 

6.44. Cessione di quote di S.r.l.

Ai sensi di quanto previsto dallarticolo 36, comma 1-bis del D.L. 25 giugno 2008, n. 112, latto di trasferimento di cui al secondo comma dellart. 2470 c.c. pu essere sottoscritto con firma digitale, nel rispetto della normativa anche regolamentare concernente la sottoscrizione dei documenti informatici ed depositato, entro 30 giorni, presso lufficio del registro delle imprese nella cui circoscrizione stabilita la sede sociale, a cura di un intermediario abilitato ai sensi dellarticolo 31, comma 2-quater, della legge 24 novembre 2000, n. 340.
Ai sensi dellarticolo 16, comma 10-bis del DL 29 novembre 2008, n. 185, gli intermediari abilitati ai sensi dellarticolo 31 sopra citato, sono obbligati a chiedere la registrazione telematica degli atti di trasferimento delle partecipazioni delle SRL, nonché ad effettuare il contestuale pagamento telematico delle imposte autoliquidate e sono altres responsabili ai sensi dellart. 57, commi 1 e 2 del TUR, secondo le modalit ed i termini previsti dal provvedimento 1 aprile 2009, prot. n. 42914 del 2009 del Direttore dellAgenzia delle Entrate.
Nota: Circolare 17 ottobre 2008, n. 58 Prime indicazioni operative.

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Euro 168
Imposta di bollo Euro 15

Nota: art. 36, comma 1-bis del D.L. 112 del 25/06/2008; art. 16 comma 10- bis e 10-ter del D.L. 185 del 29/11/2009; Provvedimento del Direttore dellAgenzia delle Entrate prot. n. 42914/2009 del 01/04/2009.


 

6.45. Donazione e trasferimento mortis causa di quote sociali o di azioni

Larticolo 1, comma 78, lett. a), della legge 27 dicembre 2006, n. 296, ha inserito nellarticolo 3 del TUS, il comma 4-ter, in base al quale la donazione ed i trasferimenti mortis causa di quote sociali o azioni emesse dai soggetti di cui allart. 7, comma 1, lettera a) del TUIR e cio S. p. a., S. a. p. a, S.r.l., societ cooperative e societ di mutua assicurazione residenti nel territorio dello Stato mediante le quali acquisito o integrato il controllo ai sensi dellart. 2359, comma 1, numero 1) c.c., a favore dei discendenti e, a decorrere dal 1gennaio 2008, ai sensi dellart. 1, comma 31, della legge 24 dicembre 2007, n. 244, anche a favore del coniuge, sono esenti dallimposta sulle successioni e donazioni.
Nello specifico, il comma 4-ter dellart. 3 del TUS stabilisce che "I trasferimenti, effettuati anche tramite i patti di famiglia di cui agli articoli 768- bis e seguenti del codice civile a favore dei discendenti e del coniuge, di aziende o rami di esse, di quote sociali e di azioni non sono soggetti all'imposta.

In caso di quote sociali e azioni di soggetti di cui all'articolo 73, comma 1, lettera a), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, il beneficio spetta limitatamente alle partecipazioni mediante le quali acquisito o integrato il controllo ai sensi dell'articolo 2359, primo comma, numero 1), del codice civile.

Il beneficio si applica a condizione che gli aventi causa proseguano l'esercizio dell'attivit d'impresa o detengano il controllo per un periodo non inferiore a cinque anni dalla data del trasferimento, rendendo, contestualmente alla presentazione della dichiarazione di successione o all'atto di donazione, apposita dichiarazione in tal senso.

Il mancato rispetto della condizione di cui al periodo precedente comporta la decadenza dal beneficio, il pagamento dell'imposta in misura ordinaria, della sanzione amministrativa prevista dall' articolo 13 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471, e degli interessi di mora decorrenti dalla data in cui l'imposta medesima avrebbe dovuto essere pagata.
Ai fini del godimento del beneficio:
- il beneficiario deve detenere il controllo societario per un periodo non inferiore a 5 anni dalla data del trasferimento;
- il beneficiario deve rendere apposita dichiarazione in tal senso.
Il mancato rispetto della suddette condizioni comporta la decadenza dal regime di favore ed il conseguente pagamento dellimposta in misura ordinaria, della sanzione amministrativa prevista dallart. 13 del D. Lgs. 18 dicembre 1997, n.
471 e degli interessi di mora decorrenti dalla data in cui limposta medesima avrebbe dovuto essere pagata (cfr. circolare 22 gennaio 2008, n. 3).
Per un maggiore approfondimento si rinvia al commento predisposto in tema di donazioni allart. 3, comma 4-ter, del TUS.

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Esente
Imposta di bollo Euro 15

Nota: art. 3, comma 4-ter del TUS


SEZIONE VI: ATTI COSTITUTIVI DI ENTI DIVERSI DALLE SOCIET

 

6.46. Atto costitutivo e modifiche statutarie di ONLUS, cooperative sociali, consorzi di cooperative sociali, Organizzazioni Non Governative (ONG)

Lart. 11-bis della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR prevede lapplicazione dellimposta di registro in misura fissa per gli "Atti costitutivi e modifiche statutarie concernenti le organizzazioni non lucrative di utilit sociale.
La norma trova applicazione, pertanto, sia nellipotesi degli atti costitutivi sia nellipotesi delle modifiche statutarie relative alle Organizzazioni Non Lucrative di Utilit Sociale disciplinate dal D. Lgs. 4 dicembre 1997, n. 460.
Sono ONLUS le associazioni, i comitati, le fondazioni, le societ cooperative e gli altri enti di carattere privato, con o senza personalit giuridica, i cui statuti o atti costitutivi, redatti nella forma dellatto pubblico o della scrittura privata autenticata o registrata, prevedono espressamente lo svolgimento di attivit in uno dei settori indicati dallarticolo 10, comma 1, lettera a), del D. Lgs. n. 460 del 1997 e siano iscritte nellAnagrafe delle Onlus istituita presso lAgenzia delle Entrate.
Lart. 10, comma 8, del citato D. Lgs. n. 460 del 1997 individua, poi, le c.d. ONLUS di diritto:
- le organizzazioni di volontariato di cui alla legge 11 agosto 1991, n. 266, iscritte nei registri istituiti dalle Regioni e dalle Province autonome di Trento e Bolzano;
- le Organizzazioni Non Governative (c.d. ONG) riconosciute idonee ai sensi della legge 26 febbraio 1987, n. 49;
- le cooperative sociali di cui alla legge 8 novembre 1991, n. 381;
- i consorzi delle cooperative sociali di cui allart. 8 della legge n. 381 del 1991 , la cui base sociale sia formata per il 100% da cooperative sociali.
Ai sensi del comma 9 dellart. 10 del D. Lgs. n. 460 del 1997, gli enti ecclesiastici delle confessioni religiose con le quali lo Stato ha stipulato patti, accordi o intese e le associazioni di promozione sociale ricomprese tra gli enti di cui allarticolo 3, comma 6, lett. e), della legge 25 agosto 1991, n. 287, le cui finalit assistenziali siano riconosciute dal Ministero dellInterno, sono considerati ONLUS limitatamente allesercizio delle attivit elencate alla lettera a) del comma 1 del predetto articolo 10.
Il comma 10 dellart. 10 del D. Lgs. n. 460/1997, infine, stabilisce che "Non si considerano in ogni caso ONLUS gli enti pubblici, le societ commerciali diverse da quelle cooperative, gli enti conferenti di cui alla legge 30 luglio 1990, n. 218, i partiti e i movimenti politici, le organizzazioni sindacali, le associazioni di datori di lavoro e le associazioni di categoria.
Per quanto concerne i criteri applicativi dellarticolo 30, commi 5-bis e 5-ter, del D.L. 29 novembre 2008, n. 185, convertito dalla legge 28 gennaio 2009, n. 2, si rinvia a quanto precisato con circolare 9 aprile 2009, n. 12.

TIPOLOGIA DI IMPOSTA ATTO COSTITUTIVO ATTO COSTITUTIVO
CON CONFERIMENTO IMMOBILIARE
Imposta di registro Euro 168 Euro 168
Imposta ipotecaria Non dovuta 2%
Imposta catastale Non dovuta 1%
Imposta di bollo Esente Esente

Nota: art. 11-bis della Tariffa Parte Prima allegata al TUR; art. 1 della Tariffa Parte Prima allegata al TUR; art. 1 della Tariffa allegata al D. Lgs. 347/1990 e art. 10, comma 1 del D. Lgs. 347/1990; art. 27 bis della Tabella allegata al D.P.R. 642/1972.


 

6.47. Atto costitutivo e modifiche statutarie concernenti le Istituzioni (ex IPAB)

 

riordinate in azienda di servizi o in persone giuridiche private

Lart. 11-ter della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR prevede lapplicazione dellimposta di registro in misura fissa per gli "Atti costitutivi e modifiche statutarie concernenti le istituzioni riordinate in aziende di servizi o in persone
giuridiche private.

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Euro 168
Imposta di bollo Euro 156

Nota: art. 11-ter della Tariffa Parte Prima allegata al TUR.


 

6.48. Atto costitutivo di organizzazione di volontariato

Gli atti costitutivi delle organizzazioni di volontariato di cui allarticolo 3 della legge n. 266 del 1991, costituite esclusivamente per fini di solidariet, e gli atti connessi allo svolgimento delle loro attivit sono esenti dallimposta di bollo e dallimposta di registro.
Con circolare 1 agosto 2011 n. 38, stato precisato che ai sensi del comma 1 dellart. 8 della legge n. 266 del 1991, gli atti costitutivi delle organizzazioni di volontariato disciplinate dalla medesima legge "costituite esclusivamente per fini di solidariet, e quelli connessi allo svolgimento delle loro attivit sono esenti dallimposta di bollo e dallimposta di registro.

Lapplicazione dellesenzione dallimposta di registro subordinata alla circostanza che le organizzazioni di volontariato siano costituite esclusivamente per fini di solidariet e siano iscritte nei registri del volontariato tenuti dalle regioni e dalle province autonome.
In presenza di tali condizioni, la registrazione degli atti costitutivi delle associazioni di volontariato "dovr essere eseguita senza pagamento di imposta.
Alcune leggi regionali prevedono che le organizzazioni di volontariato, nel richiedere liscrizione nei registri del volontariato, devono allegare copia dellatto costitutivo redatto nella forma dellatto pubblico o della scrittura privata autenticata o registrato.
Pertanto le stesse organizzazioni solo dopo la registrazione dellatto costitutivo potranno iscriversi negli appositi registri.
In tali ipotesi, le organizzazioni di volontariato possono fruire dellesonero dallimposta di registro prima delliscrizione negli appositi registri, ma dovranno comunicare tempestivamente allUfficio che ha provveduto alla registrazione dellatto costitutivo, lavvenuta iscrizione nel registro delle organizzazioni di volontariato.
Gli Uffici dellAgenzia delle Entrate, nel caso in cui non risulti lavvenuta iscrizione nel predetto registro nei tempi utili per laccertamento, procederanno al recupero delle imposte non pagate con applicazione dei relativi interessi e sanzioni.

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Esente
Imposta di bollo Esente

Nota: articolo 8, comma 1, legge n. 266 del 1991; Circolare n. 38/E del 1 agosto 2011.


 

6.49. Atto costitutivo di associazione sportiva dilettantistica

Ai sensi dellarticolo 90, comma 5, della legge 27 dicembre 2002, n. 289, gli atti costitutivi e di trasformazione di:
- societ sportive dilettantistiche;
- associazioni sportive dilettantistiche;
- federazioni sportive riconosciute dal CONI;
- enti di promozione sportiva riconosciuti dal CONI;
sono soggetti ad imposta di registro in misura fissa, a condizione che si tratti di atti direttamente connessi allo svolgimento dellattivit sportiva.

 

TIPOLOGIA DI

 

IMPOSTA

 

SOCIETA SPORTIVE

 

DILETTANTISTICHE

 

E ASSOCIAZIONI

 

SPORTIVE

 

DILETTANTISTICHE

 

FEDERAZIONI SPORTIVE ED

 

ENTI DI PROMOZIONE

 

SPORTIVA RICONOSCIUTI

 

DAL CONI

Imposta di registro Euro 168 Euro 168
Imposta di bollo
Euro 14,62 per ogni 100
righe per latto cartaceo;
Euro 156 per latto
telematico
Esente
Nota: art. 90, comma 5 legge n. 289/2002; art. 27-bis della Tabella allegata al D.P.R. n. 642 del 1972.


6.50. Atto costitutivo del Gruppo Europeo di Interesse Economico GEIE

La disposizione si riferisce allatto costitutivo del GEIE disciplinato dal D. Lgs. 23 luglio 1991, n. 240, in applicazione del regolamento n. 85/2137/CEE relativo allistituzione di un Gruppo europeo di interesse economico GEIE, ai sensi dellarticolo 17 della legge 29 dicembre 1990, n. 428. Si tratta, nella specie, di un istituto associativo tra societ e professionisti appartenenti a diversi Stati della
Comunit Europea.

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Euro 168
Imposta di bollo Euro 45

La Nota V posta in calce allart. 4 della Tariffa Parte Prima allegata al TUR prevede che per gli atti propri dei gruppi europei di interesse economico contemplati alla lettera a), numero 4), si applicano le imposte ivi previste.
Tale norma costituisce uneccezione rispetto alla previsione di cui alla lettera g), che stabilisce lapplicazione dellimposta in misura fissa: pertanto, nella particolare ipotesi in cui vengano conferiti natanti da diporto o diritti reali di godimento sui medesimi, troveranno applicazione le medesime imposte previste dallart. 7 della Tariffa, Parte Prima, allegata al TUR.

Nota: art. 4, lettera g) della Tariffa Parte Prima allegata al TUR; nota V in calce allart. 4 della Tariffa Parte Prima allegata al TUR


 

6.51. Atto costitutivo di Associazione Temporanea di Imprese - ATI

Le associazioni temporanee di imprese rappresentano forme di cooperazione temporanea ed occasionale fra pi imprese alle quali si ricorre per realizzare congiuntamente opere di rilevanti dimensioni o affari complessi.
Nello specifico, si tratta di unorganizzazione per gestire i reciproci rapporti che alcune imprese convengono di istituire al fine della partecipazione ad una gara dappalto e, in caso di aggiudicazione, al conseguente svolgimento dellopera oggetto dellappalto.
Questa figura si basa, essenzialmente, sul conferimento ad una delle imprese riunite capogruppo di un mandato collettivo speciale, valevole specificatamente per lopera da compiere, con rappresentanza verso i terzi e, in particolare, verso lappaltante.
Ai sensi dellart. 95, commi 5 e 6, del D.P.R. 554/1999, il mandato conferito allimpresa capogruppo dalle altre imprese riunite deve risultare da scrittura privata autenticata.

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Euro 168
Imposta di bollo Euro 45

Nota: art. 11 Tariffa Parte Prima allegata al TUR


 

6.52. Atto costitutivo di associazione professionale

Trattasi dellaccordo mediante il quale alcuni professionisti disciplinano lesercizio in comune della libera professione e la ripartizione degli utili derivanti da tale esercizio associato.

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Euro 168
Imposta di bollo Euro 14,62 per l'atto cartaceo
Euro 45 per l'atto telematico

Nota: articolo 11 della Tariffa Parte Prima, allegata al TUR.


SEZIONE VII: AFFITTO DAZIENDA

 

6.53. Laffitto dazienda

Laffitto di azienda il contratto con il quale un soggetto (c.d. affittante) concede in godimento ad altro soggetto (c.d. affittuario) unazienda, vale a dire un complesso di beni organizzati per lesercizio dellimpresa ai sensi dellart. 2555 c.c.
Ai sensi dellarticolo 2555 del codice civile elementi essenziali per la costituzione di unazienda sono:
- il complesso di beni;
- lorganizzazione;
- il fine di esercitare lattivit di impresa.
Lelemento che garantisce la coesione interna dellazienda costituito dallorganizzazione, impressa dallimprenditore ai beni aziendali, consistente nella loro utilizzazione unitaria e coordinata ai fini dellesercizio dellattivit economica imprenditoriale.
Oggetto del contratto di affitto pu essere sia lazienda sia un ramo dazienda.
Quando viene concesso in godimento solo una parte dellazienda, affinché possa configurarsi un contratto daffitto di ramo dazienda necessario che essa costituisca un complesso di beni dotato di organizzazione autonoma, tale da poter essere considerato a sua volta come azienda, anche in seguito al distacco dalla pi vasta organizzazione preesistente.
Lart. 2556 c.c. prevede espressamente il soddisfacimento del requisito della forma scritta ad probationem atto pubblico o scrittura privata autenticata per i contratti di godimento dellazienda relativi ad imprese soggette ad iscrizione nel Registro delle imprese: "Per le imprese soggette a registrazione, i contratti che hanno per oggetto il trasferimento della propriet o il godimento dellazienda devono essere provati per iscritto, salva losservanza delle forme stabilite dalla legge per il trasferimento dei singoli beni che compongono lazienda o per la particolare natura del contratto. I contratti di cui al primo comma, in forma pubblica o per scrittura privata autenticata, devono essere depositati per liscrizione nel registro delle imprese, nel termine di trenta giorni, a cura del notaio rogante o autenticante.

Parte "affittante del contratto daffitto dazienda pu essere:
- un imprenditore individuale: si tenga presente, tuttavia, che in caso di affitto dellunica azienda di cui titolare, questi perde lo status di "imprenditore;
- una societ;
- un privato che non riveste la qualifica di "imprenditore (ad esempio, il soggetto che eredita unazienda e, non volendo esercitare attivit di impresa, la concede in godimento a terzi).
Il regime di tassazione applicabile allaffitto di azienda dipende dalla natura giuridica dellaffittante.
In linea di principio, laffitto dazienda, ai sensi dellart. 3, comma 2, n. 1), del D.P.R. n. 633 del 1972, configura una "prestazione di servizi se effettuato verso corrispettivo. Tuttavia, ai fini dellimponibilit IVA, necessaria la sussistenza anche del presupposto soggettivo. In ogni caso, limponibilit ad IVA delloperazione circoscritta alla sola ipotesi di affitto di azienda commerciale, atteso che lart. 10, comma 1, n. 8), del D.P.R. n. 633 del 1972, considera esente da IVA laffitto di terreni e di aziende agricole.
In breve, laffitto dazienda soggetto ad IVA e, in attuazione del principio di alternativit IVA Registro, ad imposta di registro in misura fissa se posto in essere da "imprenditori nellesercizio dellimpresa. Diversamente, esula dal campo applicativo dellIVA ed soggetto ad imposta di registro in misura proporzionale.
Con risoluzione 6 febbraio 2008, n. 35, lAgenzia delle Entrate ha precisato che la tassazione ai fini dellimposta di registro varia in funzione dello status del locatore.
In particolare, nel caso in cui il locatore sia un imprenditore con pi aziende (o che affitta solo un ramo della sua azienda) o una societ, i canoni relativi all'affitto d'azienda, sono assoggettati ad IVA, applicando l'aliquota ordinaria del 20%, ed all'imposta di registro nella misura fissa di 168 euro.
Se, invece, il locatore un imprenditore individuale che affitta l'unica azienda, egli perde la qualifica di soggetto passivo d'imposta ai fini IVA e il contratto deve essere assoggettato ad imposta di registro in misura proporzionale (cfr. risoluzione 6 febbraio 2008, n. 35).
6.54. Da privato o imprenditore individuale che affitta la sua unica azienda Quando laffittante sia un privato o un imprenditore individuale che concede in affitto lunica azienda di cui titolare, loperazione fuori campo IVA e pertanto soggetta ad imposta di registro in misura proporzionale.
Nel caso di specie, la base imponibile rappresentata dallammontare dei corrispettivi in denaro pattuiti per lintera durata del contratto, ai sensi di quanto previsto dallarticolo 43, comma 1, lettera h) del TUR.

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro
3% (se viene corrisposto
un unico e indistinto
canone di affitto)
Imposta di bollo Euro 45

Nota: art. 9 della Tariffa Parte Prima allegata al TUR


 

6.55. Da societ o imprenditore individuale che affitta un ramo dazienda oppure una delle aziende che possiede e lazienda non comprende immobili

Tale operazione soggetta ad IVA, ai sensi dellart. 3, comma 2, n. 1, del D.P.R. n. 633 del 1972.

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Euro 168
Imposta di bollo Euro 45

Nota: art. 3, comma 2, n. 1 del D.P.R. 633/1972; art. 40 del TUR

 


 

6.56. Da societ o imprenditore individuale che affitta un ramo dazienda oppure una delle aziende che possiede e lazienda comprende beni immobili

Tale operazione soggetta ad Iva, ai sensi delart. 3, comma 2, n. 1 del D.P.R. n. 633 del 1972.
Tuttavia, con riferimento a tale fattispecie, occorre richiamare lart. 35, comma 10-quater, del D.L. n. 223/2006, il quale prevede che "Le disposizioni in materia di imposte indirette previste per la locazione di fabbricati si applicano, se meno favorevoli, anche per laffitto di aziende il cui valore complessivo sia costituito, per pi del 50%, dal valore normale di fabbricati, determinato ai sensi dellart. 14 del D.P.R. n. 633/1972.
Tale norma, di chiaro intento antielusivo, vuole evitare che attraverso lutilizzo dello schema contrattuale dellaffitto di azienda vengano disapplicate le disposizioni introdotte in materia di locazioni immobiliari.
La predetta norma comporta che sia posta a confronto la tassazione delle due operazioni: laffitto di azienda e la locazione dei fabbricati strumentali.
Laffitto dazienda ordinariamente assoggettato ad IVA e allimposta di registro in misura fissa.
Le locazioni di immobili strumentali, in base a quanto previsto dallarticolo 10, n. 8 del DPR n. 633 del 1972, nella versione attualmente in vigore, sono in linea generale esenti.
Sono tuttavia imponibili nelle ipotesi in cui abbiano ad oggetto fabbricati strumentali che per le loro caratteristiche non siano suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni.
In ogni caso le locazioni di fabbricati strumentali, esenti o imponibili ad IVA, sono soggette ad imposta di registro nella misura dell1%.
LAgenzia delle Entrate, con circolare 1 marzo 2007, n. 12 ha chiarito che per valutare il sistema di tassazione pi sfavorevole, non si deve tener conto degli effetti che il trattamento fiscale di esenzione o di imponibilit ad IVA,
applicabile alle locazioni di fabbricati, produce in termini di detrazione dellIVA assolta sugli acquisti. In particolare, non deve tenersi conto di tale aspetto n in relazione alla circostanza che leffettuazione di locazioni esenti limita il diritto alla detrazione spettante al locatore n della circostanza che qualora il conduttore abbia un limitato diritto alla detrazione, risulterebbe per lui di maggior sfavore una prestazione di locazione in regime di imponibilit IVA.
Tenuto conto che il legislatore, per quanto concerne la tassazione della locazione di immobili strumentali ha lasciato nella disponibilit del locatore lapplicazione o meno del regime di esenzione (che pu essere disapplicato esercitando lopzione per limponibilit ad IVA), si deve ritenere che la norma introdotta dal citato art. 35, comma 10-quater, non tesa a rendere applicabile tale regime alla locazione dazienda, qualora la componente immobiliare risulti prevalente. Si ritiene, invece, che la ratio antielusiva della norma richieda di individuare il regime di maggior sfavore nellapplicazione dellimposta proporzionale di registro, prevista per tutte le locazioni di fabbricati strumentali, sia imponibili che esenti, posta in essere ai sensi dellart. 10, comma 1, n. 8) del D.P.R. n. 633/1972. In relazione a tale aspetto, in sostanza, lapplicazione del regime di tassazione previsto per i fabbricati strumentali risulter sempre pi sfavorevole rispetto a quello previsto per le locazioni di azienda.
La norma antielusiva si applica nelle ipotesi in cui il valore dei fabbricati compresi nellazienda costituisca la maggior parte del valore dellazienda stessa. Poiché la norma per la valutazione dei fabbricati richiama i criteri del valore normale come determinati dallart. 14 del D.P.R. n. 633/1972, si ritiene che tale criterio di valutazione, per ragioni di omogeneit, debba essere riferito ad entrambi gli elementi del rapporto comparativo, il complesso aziendale e i fabbricati. Nota: Circolare n. 12 del 01/03/2007; Circolare n. 27 del 04/08/2006.
In definitiva, ai fini del regime di tassazione si avr che:

 

-quando il valore dell'immobile non supera del 50% il valore dell'azienda

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro Euro 168
Imposta di bollo Euro 45

 

-quando il valore dell'immobile supera del 50% il valore dell'azienda

TIPOLOGIA DI IMPOSTA IMPOSTA DOVUTA
Imposta di registro 1%
Imposta di bollo Euro 45

Qualora laffitto di azienda abbia durata pluriennale, al fine del confronto con la disciplina dettata in materia di locazione di immobili strumentali, si dovr tenere conto anche della disposizione dettata dalla nota I allart. 5 della Tariffa Parte Prima allegata al TUR, nella parte in cui prevede una riduzione dellimposta di registro se il pagamento della stessa avvenga in ununica soluzione per lintera durata del contratto ( Risoluzione n. 35 del 06/02/2008).
Caso particolare:

 

Campeggio: Al fine di stabilire se nel raffronto tra il valore dellazienda e quello dei fabbricati strumentali che la compongono rilevi anche il valore delle aree attrezzate ad uso campeggio, si rende necessario, preventivamente, verificare se alla locazione di dette aree sia applicabile la disciplina prevista per gli immobili strumentali dallart. 10, comma 1, n. 8 del D.P.R. n. 633 del 1972 e dallart. 40, comma 1-bis, del TUR.
Con la circolare 16 novembre 2006, n. 33, lAgenzia delle Entrate ha precisato che tra gli immobili strumentali interessati dalle disposizioni introdotte dallart. 35 del D.L. n. 223/2006 rientrano quelli identificati nelle categorie catastali C, D, E ed A10.
Con circolare 1 2007, n. 12, lAgenzia delle Entrate ha chiarito che sia le aree attrezzate con sovrastante impianto di lavaggio (classificate nella categoria catastale D7) sia quelle dotate di attrezzature semplici (classificate nella categoria catastale C3), sono da considerare in ogni caso immobili strumentali rilevanti ai fini dellapplicazione dellarticolo 10, n. 8), del D.P.R. n. 633/1972, come modificato dallart. 35 del D.L. n. 223 del 2006.
Con risoluzione 3 aprile 2008, n. 126, stato precisato che le aree attrezzate a campeggio, se classificate nella categoria catastale D8 unitamente agli altri immobili che compongono, vanno considerate in modo unitario e inscindibile, in quanto costituiscono un solo complesso immobiliare a destinazione speciale, non suscettibile di destinazione diversa senza radicali trasformazioni (cfr. Circolare 14/03/1992, n. 5), la cui locazione e soggetta alla disciplina prevista dallart. 10, comma 1, n. 8), del D.P.R. n. 633/1972 per la locazione di fabbricati strumentali.
Ne consegue che ai fini della comparazione da effettuarsi in base allarticolo 35, comma 10-quater, del decreto-legge n. 223 del 2006, tra il valore dellazienda e quello dei fabbricati strumentali che la compongono, rilevano tutti gli immobili classificati nelle categorie catastali B, C, D, E ed A10, e che quindi va complessivamente considerato non solo il valore dei fabbricati facenti parte di un campeggio, ma anche quello delle aree attrezzate destinate alla stessa attivit.

Nota: art. 3, comma 2, n. 1 del D.P.R. 633/1972; art. 40 del TUR art. 5 della Tariffa Parte Prima allegata al TUR; art. 35 comma 10 quater del D.L. 223/2006; Circolare 16/11/2006, n. 33; Circolare 1/03/2007, n.

12/E;Risoluzione n. 126 del 03/04/2008.


SEZIONE VIII: CESSIONE DAZIENDA

 

6.57. Trasferimento dazienda inter vivos

Ai sensi dellarticolo 2556 c.c., i contratti aventi per oggetto il trasferimento dellazienda sono stipulati per atto pubblico o scrittura privata autenticata; la forma scritta non richiesta ad substantiam, vale a dire a pena di nullit, bens ai soli fini delliscrizione dellatto nel Registro delle imprese.
I contratti aventi ad oggetto il trasferimento di azienda sono soggetti a registrazione, ai sensi dellart. 3 del TUR, anche nel caso di contratti verbali. La cessione di azienda, non rientrando tra le cessioni di beni, ai sensi di quanto previsto dallarticolo 2, comma 3, lettera b) del D.P.R. 633 del 1972, non soggetta ad Iva.
Tale operazione, pertanto, soggetta, nellipotesi in cui nel compendio aziendale non figurino immobili, allimposta di registro secondo quanto previsto dallart. 2 della Tariffa, Parte Prima, allegata al TUR.
Ai sensi dellarticolo 23, comma 4, del TUR, le passivit vanno imputate, ai soli fini dellimposta di registro e non per le imposte ipotecarie e catastali, ai diversi beni sia mobili sia immobili in proporzione del loro rispettivo valore.

TIPOLOGIA DI IMPOSTA AZIENDA SENZAIMMOBILI AZIENDA
CON IMMOBILI
Imposta di registro 3%
7% per i fabbricati;
8% per i terreni
edificabili, terreni non
agricoli e non edificabili;
15% per terreni agricoli;
3% per i diritti diversi dai
precedenti
Imposta ipotecaria Non dovuta 2%
Imposta catastale Non dovuta 1%
Imposta di bollo Euro 45 Euro 300

Nota: art. 2, comma 1 della Tariffa Parte Prima allegata al TUR; art. 3 del TUR e art. 23, comma 4, del TUR; art. 4 della Tariffa allegata al D. Lgs. 347/1990 e art. 10, comma 2 del D. Lgs. 347/1990.


 

RIFERIMENTI
- D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (c.d. TUR).
- D. Lgs. 31 ottobre 1990, n. 347 (c.d. TUIC);
- D. Lgs. 31 ottobre 1990, n. 346 (c.d. TUS);
- Regio Decreto n. 3278 del 1923;
- Regolamento CE n. 1257 del 17 maggio 1999;
- Regolamento CE n. 1260 del 21 giugno 1999;
- Provvedimento Agenzia delle Entrate n. 42914;
- Direttive Comunit Europea;
- Sentenze della Corte di Cassazione indicate nella Guida;
- Norme del codice civile indicate nella Guida;
- Circolari e Risoluzioni dellAgenzia delle Entrate indicate nella Guida.

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