Mercoledì 3 novembre 2004

TUTELA FALLIMENTI IMMOBILIARI: LEGGE DELEGA

a cura di: Studio Cozzi Dottori Commercialisti Associati
E' stata finalmente pubblicata in "Gazzetta Ufficiale", dopo un cammino lungo e burrascoso, la Legge Delega con cui il Parlamento ha concesso sei mesi di tempo al Governo per l'emanazione di uno o più decreti legislativi che disciplinino la tanto sospirata tutela per le vittime dei fallimenti immobiliari.
Entro il 28 febbraio 2005, infatti, dovranno essere introdotte le garanzie per gli acquirenti di immobili da costruire e per chi è già stato vittima del fallimento di un costruttore edile fin dal 1993.

Le direttive a cui il Governo dovrà attenersi nella regolamentazione di tale delicata materia sono le seguenti:

1) obbligo per il costruttore di prestare una fidejussione (rilasciata da banca, assicurazione o altro soggetto autorizzato) di ammontare pari al 100% delle somme già riscosse e dei corrispettivi già impegnati dai "promissari acquirenti" ma da riscuotere prima del rogito. Restano non assoggettabili a fidejussione le somme che devono eventualmente essere erogate da banche o finanziarie a titolo di mutuo;
2) creazione di un fondo di solidarietà per le vittime delle "situazioni di crisi" in corso dal 31 dicembre 1993 e fino all'entrata in vigore della legge, ovvero il 28 agosto 2004, 15 giorni dopo la pubblicazione della Legge Delega in G.U. avvenuta in data 13 agosto 2004;
3) obbligo a carico dei costruttori di versare un contributo obbligatorio a favore del fondo di solidarietà per le vittime dei fallimenti (di ammontare non superiore al 2 per mille dell'importo delle fidejussioni) per la durata di 10 anni dall'ultimo decreto legislativo emanato;
4) limitazione all'azione revocatoria da parte dei creditori fallimentari (nei soli confronti dell'acquirente);
5) previsione di garanzie speciali per vizi e difformità che eventualmente si manifestano successivamente alla data del rogito;
6) disciplina dei contenuti del "compromesso", ossia del contratto preliminare, che deve indicare, tra le altre cose, i materiali costruttivi impiegati, in modo analitico;
7) introduzione di un meccanismo che assicuri che gli atti propedeutici all'esecuzione delle formalità immobiliari siano posti in essere prima del rogito o, al più, contestualmente allo stesso.

I provvedimenti emanati dal Governo dovranno perseguire l'obiettivo primario di fornire "equa e adeguata tutela" dei diritti degli acquirenti.
In conclusione si riporta la definizione di "costruttore" ai sensi della Legge Delega: "..l'imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire, ovvero che abbiano stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto la cessione o il trasferimento non immediato in favore di un acquirente della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi."

Riferimenti:
Dottrina: Il sole 24 ore del 14/08/2004
Normativa: Legge 2 agosto 2004, n. 210

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AUTORE:

Ernesto Cozzi

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