Venerdì 20 marzo 2009

RIVALUTAZIONE TRA PASSATO E FUTURO PER I BENI IMMOBILI D'IMPRESA

a cura di: AteneoWeb S.r.l.
Regole in parte comuni alle precedenti leggi in materia. Le novità, però, nell'ultima disciplina non mancano

Possibilità di limitare le conseguenze dell'iscrizione dei maggior valori dei beni al solo ambito civilistico. Differimento prolungato degli eventuali effetti fiscali. Operazione realizzabile solo in relazione ai beni immobili, escluse le aree fabbricabili e quelli alla cui produzione o al cui scambio è diretta l'attività d'impresa. Sono le principali novità dell'ultima disciplina sulla rivalutazione, contenuta nel decreto "anticrisi" (Dl 185/2008) e modificata dal Dl 5/2009, rispetto a quella introdotta dalla Finanziaria 2006. Una disciplina che l'agenzia delle Entrate ha illustrato e "decodificato" con la circolare n. 11/E del 19 marzo 2009. Analizziamone gli aspetti salienti.

Quando è possibile effettuare la rivalutazione?
Nell'esercizio successivo a quello in corso in corso al 31 dicembre 2007, a condizione che il termine per l'approvazione del relativo bilancio o rendiconto scada dopo il 29 novembre 2008 (entrata in vigore del Dl 185/2008).

Quali beni è possibile rivalutare?
I beni immobili in proprietà, escluse le aree fabbricabili e quelli alla cui produzione o al cui scambio è diretta l'attività d'impresa, iscritti in bilancio sia nell'esercizio in corso al 31 dicembre 2007 sia in quello successivo. Nei casi di conferimenti effettuati in neutralità nel corso del 2008, così come in quelli di fusioni o scissioni realizzate nello stesso anno, il conferitario, la società risultante dalla fusione, l'incorporante o la beneficiaria (a seconda dell'operazione) possono rivalutare i beni oggetto del conferimento, o quelli acquisiti per effetto della fusione o della scissione, se questi erano iscritti nel bilancio al 31 dicembre 2007 del conferente, della società incorporata o di quella scissa.

Sono rivalutabili anche le immobilizzazioni in corso e i beni completamente ammortizzati.

Per quanto riguarda i beni in leasing, la circolare ha precisato che l'utilizzatore può eseguire la rivalutazione solo se ha esercitato il riscatto entro l'esercizio in corso al 31 dicembre 2007. Semaforo rosso, invece, per il concedente, per il quale i beni concessi in locazione finanziaria vanno considerati immobilizzazioni finanziarie. "Ed infatti, l'articolo 102, comma 7, del Tuir stabilisce che l'impresa concedente deduce quote di ammortamento determinate con il metodo finanziario. Pertanto, si ritiene che i beni oggetto di leasing non possono essere rivalutati da parte del concedente" (circolare n. 18/E/2006).

Chi può effettuare la rivalutazione?
I soggetti (residenti e non) titolari di reddito d'impresa che non adottano i principi contabili internazionali, compresi gli imprenditori individuali e le società di persone in contabilità semplificata.
Chiaramente, per quanto riguarda sia gli imprenditori individuali sia gli enti pubblici e privati, nonché i trust, che non hanno per oggetto esclusivo o principale l'esercizio di attività commerciali, la rivalutazione è possibile solo in relazione ai beni relativi all'attività commerciale.

Per i soggetti in contabilità semplificata va, però, fatto un discorso a parte.

Prima di tutto, possono essere rivalutati i beni acquistati entro il 31 dicembre 2007, risultanti dal registro dei beni ammortizzabili o dal registro Iva acquisti. Necessaria per l'operazione è, poi, la redazione di un apposito prospetto bollato e vidimato dal quale risultino il costo del bene e la rivalutazione effettuata.

In secondo luogo, l'assenza di un formale bilancio comporta che:

  • la qualifica di bene ammortizzabile può essere provata sulla base di elementi desumibili dalla modalità di effettivo utilizzo dello stesso
  • la rivalutazione deve per forza avere rilevanza fiscale.

Come si procede alla rivalutazione?
Alternativamente:

  • rivalutando costo storico del bene e relativo fondo di ammortamento
  • rivalutando solo il costo storico
  • riducendo il fondo ammortamento.

In ogni caso, a prescindere dal metodo adottato, i beni rivalutati non possono essere iscritti in bilancio per un importo superiore al loro valore economico.

Va ricordato che la rivalutazione va effettuata per tutti i beni appartenenti alla medesima categoria omogenea (immobili ammortizzabili e immobili non ammortizzabili, con la precisazione che il valore delle aree occupate dalla costruzione e quelle che ne costituiscono pertinenza va compreso nella categoria degli immobili non ammortizzabili), pena la perdita degli effetti fiscali dell'operazione.
Una situazione a cui il contribuente può porre, almeno in parte, rimedio versando, anche in caso di accertamento, l'imposta sostitutiva non versata in riferimento al bene "illegittimamente escluso, maggiorata di sanzioni ed interessi previsti per legge". In tal caso, tuttavia, non si otterrà anche il riconoscimento fiscale del maggior valore dell'immobile escluso.

Come si può utilizzare il saldo di rivalutazione?
Va imputato a capitale o iscritto in un'apposita riserva designata(ex Dl 185/2008) non suscettibile di diversa utilizzazione.
Nel caso non si opti per dare rilevanza fiscale alla rivalutazione, il saldo costituisce una riserva di utili, tassato come tale in caso di distribuzione.

Se il contribuente propende, invece, per estendere all'ambito fiscale gli effetti della rivalutazione, il saldo costituisce una riserva in sospensione di imposta. In tal caso, è iscritto in bilancio per un importo corrispondente al maggior valore dei beni al netto dell'imposta sostitutiva.

Come si ottiene il riconoscimento fiscale dei maggior valori iscritti?
Mediante il versamento di un'imposta sostitutiva dell'Irpef, dell'Ires, dell'Irap e di eventuali addizionali. In ogni caso, l'opzione si perfeziona con l'indicazione in dichiarazione dei redditi dei maggiori valori rivalutati e della relativa imposta sostitutiva. Ciò vuol dire che "l'omesso, insufficiente e/o tardivo versamento della relativa imposta sostitutiva non rileva ai fini del perfezionamento della rivalutazione. In tal caso, l'imposta sostitutiva non versata è iscritta a ruolo". Resta ferma, per il contribuente, la possibilità di ricorrere al ravvedimento operoso.

Quando si ottiene il riconoscimento fiscale dei maggior valori?
A decorrere dal quinto esercizio successivo a quello in cui è stata eseguita la rivalutazione. Ciò vuol dire, per i soggetti con esercizio coincidente con l'anno solare, che le maggiori quote di ammortamento e il plafond più alto per il calcolo delle spese di manutenzione deducibili avranno riconoscimento fiscale dal primo gennaio 2013.

Nel caso di uscita del bene rivalutato dal patrimonio aziendale (perché venduto, assegnato ai soci, destinato a finalità estranee all'esercizio dell'impresa o al consumo personale o familiare dell'imprenditore) prima dell'inizio del sesto esercizio successivo a quello nel cui bilancio la rivalutazione è stata eseguita, la plusvalenza o la minusvalenza andrà calcolata riferendosi al costo del bene prima della rivalutazione. D'altro canto, al contribuente sarà riconosciuto un credito d'imposta pari all'imposta sostitutiva riferibile alla rivalutazione dei beni ceduti (imposta sostitutiva che andrà a incrementare il saldo attivo di rivalutazione); inoltre, la parte di riserva riferibile ai beni ceduti si considera "libera".

A quanto ammonta l'imposta sostitutiva?
Sui maggiori valori iscritti in bilancio andrà calcolato il 3% per gli immobili ammortizzabili e l'1,5% per gli immobili non ammortizzabili.

Quando si versa?
L'imposta sostitutiva può essere versata (o compensata):

  • in unica soluzione, entro il termine di versamento del saldo delle imposte sui redditi relative al periodo d'imposta con riferimento al quale la rivalutazione è eseguita
  • in tre rate, di cui la prima da versare entro il termine di versamento del saldo delle imposte sui redditi relative al periodo d'imposta con riferimento al quale la rivalutazione è eseguita; le successive entro il termine previsto, rispettivamente, per il versamento a saldo delle imposte sui redditi relative ai periodi d'imposta successivi. In tal caso, insieme alla rata vanno pagati anche gli interessi legali (3% all'anno).

Può essere affrancato il saldo di rivalutazione?
Si, mediante il pagamento di un'imposta sostitutiva dell'Irpef, dell'Ires, dell'Irap e di eventuali addizionali, nella misura del 10 per cento. Chiaramente l'affrancamento è possibile solo nel caso si sia optato per dare rilevanza fiscale alla rivalutazione con il versamento dell'imposta sostitutiva.
Per quanto riguarda modalità di versamento dell'imposta sostitutiva e perfezionamento dell'operazione di affrancamento, valgono le stesse considerazioni fatte in relazione all'imposta sostitutiva dovuta sui maggiori valori iscritti in bilancio.

Su che importo si calcola l'imposta sostitutiva per affrancare il saldo di rivalutazione?
Sul saldo al lordo dell'imposta sostitutiva versata per il riconoscimento fiscale degli effetti della rivalutazione.

Cosa accade se la riserva è distribuita dopo l'affrancamento?
La riserva, che non concorre a formare il reddito imponibile del soggetto che effettua la distribuzione, confluisce fra quelle di utili e, quindi, il socio dovrà tassare l'importo percepito come un dividendo. Opera, inoltre, la presunzione di cui all'articolo 47, comma 1, del Tuir (le riserve di utili si considerano prioritariamente distribuite rispetto a quelle di capitali).

Alfonso Lucarelli

Fonte: www.fiscooggi.it
AUTORE:

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