Venerdì 16 aprile 2010

ACCERTAMENTO VALORE IMMOBILI: ADDIO ALL'OMI E RITORNO AL PASSATO

a cura di: AteneoWeb S.r.l.
L'Agenzia delle Entrate, con la recente circolare n. 18 del 14.4.2010, ha definitivamente chiarito che l'accertamento da OMI deve venire meno, con efficacia retroattiva, se non risulta supportato da altre motivazioni che abbiano le caratteristiche della gravità, precisione e concordanza (art. 2729 c.c.)

L'Agenzia delle Entrate con la circolare n. 18/E del 14 aprile 2010 ha finalmente confermato un principio già sposato dalla principale Dottrina e anche dai documenti pibblicati in più riprese sul nostro sito internet, ossia che la bocciatura del cosiddetto "criterio OMI" ha carattere retroattivo e quindi che l'accertamento da OMI deve venire meno, con efficacia retroattiva, se non supportato da altri elementi motivazionali in grado di avere i requisiti della gravità, precisione e concordanza.

In particolare la circoalre precisa:

L'articolo 24 della legge 7 luglio 2009, n. 88 - recante "Disposizioni per l'adempimento di obblighi derivanti dall'appartenenza dell'Italia alle Comunità europee - Legge Comunitaria 2008" - ha modificato gli articoli 39, comma 1, lettera d) del DPR 29 settembre 1973, n. 600 e 54, terzo comma, del DPR 26 ottobre 1972, n. 633, facendo venir meno la possibilità per l'Amministrazione finanziaria di fondare la rettifica delle dichiarazioni sullo scostamento tra il corrispettivo dichiarato per la cessione di beni immobili e il relativo valore normale.
Con l'abrogazione delle disposizioni introdotte agli articoli 54, terzo comma, del DPR n. 633 del 1972 e 39, comma 1, lettera d) del DPR n. 600 del 1973 dal decreto-legge n. 223 del 2006, la Legge Comunitaria 2008 ha fatto venire meno le presunzioni legali previste dal medesimo decreto-legge, ripristinando, in sostanza, il quadro normativo esistente prima della sua entrata in vigore, ossia prima del 4 luglio 2006.

Conseguentemente, a seguito dell'entrata in vigore della predetta legge, per gli accertamenti relativi alle cessioni di beni immobili trovano applicazione le disposizioni di carattere "generale" di cui all'articolo 39, comma 1, lettera d), del DPR n. 600, il quale dispone che "L'esistenza di attività non dichiarate o la inesistenza di passività dichiarate è desumibile anche sulla base di presunzioni semplici, purché queste siano gravi, precise e concordanti", nonché dell'articolo 54, secondo comma, del DPR n. 633, il quale statuisce che "Le omissioni e le false o inesatte indicazioni possono essere indirettamente desunte … anche sulla base di presunzioni semplici, purché queste siano gravi, precise e concordanti".

Con le norme abrogate dalla Legge Comunitaria 2008, il legislatore fiscale aveva introdotto una presunzione legale relativa, c.d. juris tantum, di corrispondenza del corrispettivo negoziale al valore normale del bene.
Ciò premesso, occorre valutare se le modifiche introdotte agli articoli 54, terzo comma, del DPR n. 633 del 1972 e 39, comma 1, lettera d) del DPR n. 600 del 1973 dalla Legge Comunitaria 2008 producano effetti con riferimento al periodo compreso tra la data di entrata in vigore del decreto "Visco-Bersani" (4 luglio 2006) e quella di decorrenza delle predette modifiche (15 luglio 2009 per l'IVA e 29 luglio 2009 per le imposte sui redditi), con riguardo alle situazioni non ancora definite.
Al riguardo, si ritiene che l'abrogazione della presunzione legale relativa a suo tempo introdotta dal decreto-legge n. 223 del 2006, produca effetti anche con riferimento al periodo pregresso. Tanto si desume dalla circolare n. 11 del 16 febbraio 2007, paragrafo 12.4, con la quale è stato affermato che la norma introdotta dal decreto-legge n. 223 del 2006 (e - a maggior ragione - la successiva norma abrogativa) ha "natura procedimentale" e che, pertanto, "ha efficacia anche per le rettifiche relative ai periodi d'imposta ancora accertabili".

Venuta meno la presunzione legale relativa a favore dell'ufficio, lo scostamento dei corrispettivi dichiarati per le cessioni di beni immobili rispetto al valore normale torna a costituire elemento presuntivo semplice, con la conseguenza che trovano applicazione le citate disposizioni di carattere generale di cui all'articolo 39, comma 1, lettera d), del DPR n. 600 e all'articolo 54, secondo comma, del DPR n. 633.
Gli uffici dovranno pertanto valutare, con riferimento alle controversie pendenti, se le motivazioni degli accertamenti impugnati si dimostrino comunque adeguate o se, invece, alla luce dell'intervenuta modifica normativa, si rivelino insufficienti così da richiedere l'abbandono del contenzioso in corso, tenuto conto dello stato e grado del giudizio.
Gli uffici dovranno dunque procedere con il contenzioso soltanto qualora, in sede di controllo, l'infedeltà del corrispettivo dichiarato sia sostenuta, oltre che dal mero riferimento allo scostamento dello stesso rispetto al prezzo mediamente praticato per immobili della stessa specie o similari, anche da ulteriori elementi presuntivi idonei ad integrare la prova della pretesa (quali, a titolo meramente esemplificativo, il valore del mutuo qualora di importo superiore a quello della compravendita, i prezzi che emergono dagli accertamenti effettuati con la
ricostruzione dei ricavi sulla base delle risultanze delle indagini finanziarie, i prezzi che emergono da precedenti atti di compravendita del medesimo immobile).

Segnaliamo a questo punto che nei modelli di ricorso proposti sul tema avevamo anticipato di fatto l'importante precisazione di cui alla circolare in esame. Pertanto, avendo già compreso la bocciatura retroattiva OMI, si era già iniziata la fase idonea a dimostrare come l'iter di formazione della presunzione non potesse dirsi corretto, in molti casi, proprio per mancanza della gravità, precisione e concordanza. Ebbene, oggi ancora di più tutto ciò diventa ATTUALISSIMO

NOTE:
[1] In questo senso: A. Bullo, "Valenza accertativa fiscale dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare -efficacia retroattiva delle modifiche della Comunitaria 2008 e giurisprudenza", in La Settimana Fiscale n. 46 del 10.1.2009, da pag. 32.
 

Fonte: Circolare 18E del 14 aprile 2010
AUTORE:

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